О культуре и не только. Предлагается запретить использовать территории с объектами культурного наследия для жилищного и иного строительства
Совет Госдумы РФ рассмотривает проект закона, который предлагает запретить использовать территории с объектами культурного наследия для жилищного и иного строительства.
Авторы законопроекта – депутаты Госдумы РФ Андрей Луговой и Андрей Чернышёв – решили привести в соответствие законодательство о памятниках культуры и о развитии жилищного строительства. Закон призван скорректировать 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В пояснительной записке к этому документу говорится, что нынешнее законодательство не учитывает специфику государственной политики в отношении охраны объектов культурного наследия, которые являются народным достоянием, и не обеспечивает их охрану в должном виде.
В частности, на уровне федерального закона есть противоречие, которое позволяет использовать территории с расположенными на них объектами культурного наследия для строительства жилья и объектов инфраструктуры, в обход законодательства в области сохранения культурного наследия.
Депутаты предлагают запретить включение в перечни земельных участков под развитие федеральные «пятна», в границах которых располагаются объекты культурного наследия. И наделить межведомственный коллегиальный орган правом запрещать использование таких «пятен» и сделок с ними, даже если соответствующие предложения будут поступать от федеральных и региональных властей.
«Государственная политика исходит из приоритета сохранения историко-культурного потенциала страны. Поэтому правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере, следует приводить в соответствие с этим приоритетом», – отмечено в документе.
По мнению партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, законопроект свидетельствует о полном непонимании разработчиками проекта разницы между территорией памятника и земельным участком, на котором расположен памятник. «В настоящее время применительно к территории памятника установлен полный запрет на новое строительство действующим Законом № 73-ФЗ «Об охране объектов культурного наследия». В свою очередь, в законе прямо сказано, что границы территории памятника и земельного участка могут не совпадать – в таком случае на части земельного участка, занятой территорией памятника, работы выполнять нельзя, а на оставшейся части они осуществляются с учетом установленных режимов зон охраны памятника. Таким образом, предложенный проект абсурден и во многом губителен для развития крупных городов со сложившейся исторической застройкой», – говорит он.
Застройщики тоже от инициативы не в восторге. «Сказать, что это решение заморозит застройку центра Петербурга, который практически полностью является историческим поселением, нельзя. Но очень сильно осложнит ее – это точно. К сожалению, сейчас жилищная застройка – одна из немногих возможностей реновировать здание, приспособить его под современное использование. Жаль, что эта возможность будет сильно ограничена. В мире есть множество примеров гармоничного соседства исторических зданий с современным жильем. К сожалению, мы опять идем по пути, что проще все запретить», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер также говорит, что данная законодательная инициатива вызывает весьма неоднозначное отношение. «Желание сделать лучше можно только приветствовать. Вопрос в том, какими мерами решать ту или иную задачу. Уверенности в том, что ситуация будет улучшена именно таким путем, нет. Представленное на текущий момент решение при переводе в практическое русло выглядит неубедительно. Если мы говорим о «территориях с размежеванными на ними объектами культурного наследия», то важно понимать, что их существенная часть находится в историческом центре города. Далеко не все земельные участки размежеваны под конкретные объекты, поэтому не совсем ясно, как будут определяться границы и кто их будет определять не по факту, а с точки зрения территориального признака», – говорит она.
Если объекты культуры исключат из границ развивающихся территорий, то не ясно, за счет каких средств они будут содержаться. У Петербурга весьма ограниченный бюджет – и скорее всего, городу будет сложно нести эти затраты. «А любое изменение законодательства, его ужесточение сказывается на времени реализации проектов, развитии сферы и на объеме инвестиций, которые в нее будут направляться. Если же смотреть на ситуацию в аспекте культуры, сохранения историко-культурного потенциала страны, то это наследие должно более активно быть включено в повседневную жизнь, население должно не только знать, но и должно жить в его окружении. Это должно стать неотъемлемой частью жизни, а не чем-то парадным и вырванным из контекста», – заключила Екатерина Тейдер.
Строители Петербурга бьют тревогу. Комитет Смольного по строительству отказывается выдавать им заключения о соответствии (ЗОС) по новым стройкам, на которые до 1 июля 2018 года были получены разрешения на строительство.
Многие девелоперы Петербурга, у которых есть текущие стройки в городе, в последние дни столкнулись с отказами Комитета по строительству в выдаче ЗОС на их новые проекты, несмотря на то, что разрешения по ним были получены до 1 июля текущего года. Среди тех, кто уже получил отказы, оказались лидеры строительного рынка – Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Группа ЛСР».
Чиновники объясняют происходящее тем, что выдача ЗОС нарушает принцип изменившегося законодательства: «Один объект – один застройщик». Такая трактовка закона идет вразрез с позицией федеральных властей. Напомним, что еще в середине августа руководители Минстроя объяснили строителям, что на объекты, запущенные по старым правилам, эти ограничения не распространяются. Но у властей Петербурга свое мнение.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков на очередном заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», состоявшемся 30 августа текущего года, подтвердил, что за июль–август от застройщиков в комитет поступила 51 проектная декларация, по 15 из них выданы положительные заключения, по 13 – отказано, остальные находятся в работе. А всего с начала года отказы получил каждый третий проект: это 85 деклараций из 243, поступивших в комитет за этот период.
«Все ожидали, что новые требования при выдаче ЗОС не коснутся объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля, однако текущая трактовка закона не позволяет однозначно делать такой вывод, и мы считаем, что он обязывает нас рассматривать проектную декларацию на предмет соответствия текущим нормам. Мы как контролирующий орган понимаем последствия принятия пограничных решений. Сегодня никто не может оценить, что произойдет в случае, если решение о выдаче ЗОС будет кем-то оспорено. Мои коллеги рассмотрели закон со всех сторон, чтобы поддержать строительный рынок и обоснованно, хотя бы в пропорции 50 на 50, выдавать положительные заключения. Я сейчас набрался мужества и сказал вам всё как есть. Вижу два пути выхода из этой ситуации. Первый – тот, на который мы встали. Он состоит в том, что мы вместе со строителями принимаем консолидированную позицию и пытаемся внести изменение в ФЗ-214. Второй (его можно запустить параллельно с первым) – идти в суд и там выяснить, насколько позиция Минстроя соответствует федеральному закону. И я отправил очередной запрос в Минстрой», – заявил Леонид Кулаков.
У строителей своя позиция – с мнением Комитета по строительству она не совпадает. «Мы зашли за ЗОС после 1 июля. И получили отказ. Мы работаем в новом правовом поле. И разъяснения комитета нам непонятны. Мы не специализированный застройщик, не работаем по эскроу-счетам (кстати, тем, кто по ним работает, ЗОС выдают мгновенно). Никаких замечаний к нам нет», – заявил на заседании Геннадий Щербина из ГК «Эталон».
«Поскольку без получения ЗОС невозможно привлечение денежных средств дольщиков, то отказ в его выдаче надо либо обжаловать в суде (а это, объективно, не менее 8 месяцев), либо искать поддержку в Москве на предмет официальных разъяснений. С учетом того, что имеющиеся разъяснения Минстроя на уровне Петербурга не стали принимать к действию, видимо, судебные перспективы самые реалистичные. Представляется, что в данном случае толкование закона сделано излишне формально, что приводит к ошибкам в правоприменении», – заключил партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Фонд имущества Петербурга будет в октябре текущего года продавать аварийное здание на Гороховой улице. Его можно привести в порядок и использовать под административные цели.
Торги Фонда имущества по продаже здания на Гороховой, 49А, назначены на 24 октября. Это аварийный двухэтажный особняк площадью 2,7 тыс. кв. м. Его построили в 1860 году, а последний раз ремонтировали в 1965 году. Продают его вместе с участком площадью 0,34 га. Объект находится в зоне общественно-деловой застройки и после реконструкции может быть использован под административные цели. Начальная цена лота – 98 млн рублей.
Эксперты говорят, что цена адекватная и может даже вырасти, но в оценке ее изменения расходятся. «В зависимости от оптимизма участников торгов можно ожидать повышения цены в полтора-два раза. А с учетом «ликвидного» размера объекта – даже и больше», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Фёдоров. По его мнению, самое очевидное назначение здания – под гостиницу класса «три звезды», апарт-отель или торгово-офисный центр. Кроме того, в этой локации успешно функционируют несколько креативных пространств, говорит он. «В зависимости от состояния здания и выбранного назначения инвестиции в ремонт можно оценить в 50–100 млн рублей, а окупаемость проекта составит 5–8 лет», – говорит Алексей Фёдоров.
С коллегой не согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Она говорит, что цена за аварийное здание, которую назначил город, и так адекватна, исходя из стоимости земли в центре и редкости таких лотов. Но она может снизиться, вплоть до 15%, из-за необходимости больших вложений в ремонт. «Если здание в итоге будут использовать под административные цели, окупаемость рассчитать невозможно, так как оно станет частью бизнеса и будет на балансе организации. А если там сделают мини-отель, окупить его, к сожалению, можно будет за 15–20 лет. Причем слово «аварийный» по отношению к историческим зданиям может означать колоссальные проблемы не только с интерьером и фасадом, но и с инженерными системами», – предупреждает она.
В оценке потенциала района специалисты тоже не были единодушны. «Тут, безусловно, больше плюсов, чем минусов: пешеходная доступность метро, исторический центр Петербурга, проходной двор. Единственный, но существенный минус – абсолютное отсутствие парковочных мест», – говорит Ольга Шарыгина.
«Да, это центр города. Но деловой имидж этого района не самый высокий», – не согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.