Без идеала
Подведены итоги конкурса «Парковая линия» – на лучшую концепцию благоустройства пешеходных зон и общественных пространств в южной части намыва на Васильевском острове.
Победителей оказалось четыре, а не три, как планировалось изначально, однако «Группа ЛСР» так и не получила архитектурный проект своей мечты.
«Группа ЛСР» намерена намыть 80 га земли в рамках проекта «Морской фасад». Полностью работы будут завершены в 2019 году. К 2028 году девелопер планирует возвести на новых землях 500 тыс. кв. м жилья с коммерческой недвижимостью, а также двухкилометровую зону отдыха вдоль набережной для привлечения жителей не только Васильевского острова, но и всего города. Именно для проектирования зоны отдыха компания и решила провести конкурс. Идею лично поддержал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин.
Конкурс был объявлен в сентябре 2018 года. Перед архитекторами ставилась масштабная задача – подготовить проект благоустройства и ландшафтную организацию территории набережной с созданием общественного паркового пространства. Изначально предполагалось, что вдоль береговой линии будет проложена автомагистраль, но компания отказалась от этой идеи. Архитектурное решение должно было включать в себя пешеходные и велодорожки, рекреационные зоны, элементы тематического и паркового дизайна, наружное освещение, спортивные и детские площадки, а также продуманную стратегию озеленения. По замыслу «Группы ЛСР», в будущем локация должна оказаться в числе наиболее посещаемых рекреационных общественных пространств Петербурга, а также подарить городу еще одну набережную.
На конкурс было представлено девять проектов. «Группа ЛСР» рассчитывала, что победителей будет трое, однако жюри не смогло определить одного победителя, и третье место поделили между собой бюро «Б2» и архитектурная мастерская «Витрувий и сыновья». «Серебро» досталось бюро «А.Лен», первое же место занял проект «Студии 44».
Проект-победитель представляет собой, как выразился его архитектор Антон Яр-Скрябин, «ожерелье разных типов парков». Ожерелье составят цветочный лабиринт, шахматный дворик, площадки для разных видов спорта (баскетбол, волейбол, бадминтон, гимнастика, йога, зона с тренажерами для силовых и кардионагрузок), зона цветоводства и огородничества, детский городок, сады и колоннады-трельяжи, имеющие спуски к воде. В колоннады органично встроены модули различного функционального назначения: инфопойнты, стрит-фуд, пункты проката, туалеты и прочее. «Наполнение парков – вопрос обсуждаемый. Единственное, мы считаем, что локации с наиболее шумными видами активности должны быть сосредоточены в центре территории», – пояснил Антон Яр-Скрябин.
Реперными элементами всего пространства станут три площади: соборная с церковью, спортивно-зрелищная и ярмарочная для массовых праздников.
Тем не менее, жюри конкурса подчеркнуло, что проект-победитель не идеален. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Лариса Канунникова отметила, что во всех представленных работах были интересные решения. «Мы надеемся, что заказчик синтезирует все эти четыре проекта, выберет лучшие решения и на их основе создаст свой проект», – добавил руководитель компании «Урбис-СПб» Олег Харченко.
«Группа ЛСР» намерена реализовать проект за свой счет, однако требуемый объем инвестиций пока не озвучен. На ПМЭФ-2018 при обсуждении проекта называлась цифра в 1,7 млрд рублей. Надо полагать, что стоимость финального проекта точно будет не меньше.
Генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сообщил, что реализация проекта начнется в III квартале 2019 года, а завершится примерно к 2028 году. «Это масштабный проект, который мы будем реализовать в четыре этапа параллельно со строительством жилого комплекса и социальной инфраструктуры» – пояснил он.
Закон защитит права дольщиков не только на квартиры, но и на нежилые помещения – кладовки и места в гараже. До сих пор эту недвижимость получали в самую последнюю очередь. Собственники коммерческой недвижимости других видов под действие закона не попадут. Это лишний раз подчеркивает социальную направленность нового законодательства о банкротстве, говорят эксперты.
Проект изменений в Закон «О защите прав дольщиков при банкротстве застройщиков…» разработали Минстрой РФ и ДОМ.РФ. Эти изменения предлагают механизм, который при банкротстве строителя удовлетворит требования дольщиков, купивших парковочные места и кладовки площадью до 7 кв. м в многоквартирных жилых домах.
Это значит, что такого рода коммерческую недвижимость банкротное законодательство фактически приравняет к жилью. До сих пор дольщики могли требовать от проблемного застройщика только квартиры, комнаты и секции в таунхаусах. Теперь этот список расширили коммерческой недвижимостью. Заявление дольщика о передаче ему купленного места в паркинге или кладовки указанного размера будет удовлетворено судом в рамках третьей очереди требования кредиторов (хотя до сих пор это было требование четвертого уровня, то есть его удовлетворяли по остаточному принципу – после того, как разберутся с жилой недвижимостью).
Поправки вступят в силу со дня официальной публикации и будут распространяться на все объекты, по которым к этому моменту не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Этот же законопроект должен урегулировать проблемы, связанные с передачей новому застройщику прав и обязанностей по проблемным стройкам, которые находятся на ранних стадиях. До сих пор можно было передавать только дома с завершенными работами нулевого цикла и готовым первым уровнем перекрытий. А передать, например, котлован было невозможно, поскольку собственность на такого рода недвижимость не регистрируют. Теперь Минстрой предлагает относить к имуществу банкрота участок. Его в итоге и будут передавать новой компании для работы.
Еще одно предложение Минстроя касается поправок ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», а также закона о Фонде защиты прав дольщиков. Суть предложения сводится к тому, что компании-банкроты смогут заключать новые договоры долевого участия только с Фондом защиты прав дольщиков, который финансирует проблемные объекты. Но права требования по таким договорам нельзя будет переуступить до ввода дома в эксплуатацию.
Участники рынка указывают, что данные поправки устраняют очевидные ошибки в действующем законодательстве. «Закон, в который вносятся изменения, начал работать с 1 января 2018 года. Так что какой-либо существенной наработанной практики его применения не существует. Но в нем есть очевидные ошибки, которые эти поправки пытаются исправить. Причем в проекте изменений отражен один из самых консервативных подходов по распространению имущественной защиты на объекты в многоквартирном доме: помимо жилых помещений речь идет только о машино-местах и кладовках до 7 кв. м. Но остаются без защиты дольщики всех остальных нежилых помещений. Таким образом, поправки еще раз демонстрируют социальную направленность дополнительных способов защиты прав», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Он добавил, что в отношении незавершенного строительства предлагается два принципиальных изменения. «Первое – если «незавершенка» не оформлялась и не регистрировалась, то для передачи такого объекта на достройку это и не требуется. Второе – теперь закон оперирует передачей, прежде всего, прав на участок, а не на сам объект. А все, что находится на участке, независимо от степени готовности, является приложением к земле», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, исходя из статистики регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи, а не только формального участника договора с застройщиком.
Девелопер Setl Group покупает под жилье первые два участка на территории завода «Светлана». Эксперты оценивают стоимость проекта на этой земле в 4 млрд рублей.
Setl Group покупает два участка земли ПАО «Светлана» у УК «Красный мост». Этой управляющей компании совет директоров «Светланы» недавно передал в управление ЗПИФ «Элемент Девелопмент-1», куда внесены земельные участки под редевелопмент стоимостью 970 млн рублей. На деньги от продажи этих активов завод намерен продолжить модернизацию основного производства, в которую за последние полтора года вложено уже 600 млн рублей.
О том, что сделка находится в финальной стадии, сообщили источники, близкие к продавцу. В Setl Group эту информацию подтвердили.
Компания уже получила разрешение на застройку 3,2 га на территории «Светланы» вдоль Манчестерской улицы. Стоимость этой земли, по мнению экспертов Becar Asset Management, составляет около 1 млрд рублей. Там девелопер сможет построить жилой комплекс из двух 11-этажных корпусов со встроенными помещениями (4 тыс. кв. м) и подземным паркингом на 678 машин. Площадь жилья в проекте составит около 55 тыс. кв. м.
«С учетом встроенных помещений и подземного паркинга стоимость строительства в этом проекте (в расчете на 1 кв. м продаваемой площади) будет не ниже 85 тыс. рублей, а возможно, 90–95 тыс. рублей. То есть общие инвестиции в стройку могут быть в диапазоне 4,6–5,2 млрд рублей», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Всего под редевелопмент «Светлана» отдала половину из 42 га, которые занимает на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть территории будет застроена жильем. Госстройнадзор уже выдал 5 разрешений на строительство там 167 тыс. кв. м жилья. Общий бюджет этих строек оценивается в 17 млрд рублей. Кроме Setl Group переговоры о покупке земли «Светланы» с УК «Красный мост» ведут и другие застройщики города. Но их имена пока не раскрывают.
Ранее совладелец «Светланы» Андрей Березин заявлял, что планы по жилищной застройке части территории завода не помешают его текущей деятельности. «Для нас производство является приоритетным направлением», – отмечал он. Действительно, около 9 га отданной под редевелопмент земли будет задействовано под производственные нужды – там со временем будет реализован проект современного промышленного кластера.
Эксперты говорят, что Setl Group заключила хорошую сделку. «Проект реализуется в популярном районе, где есть уже вся инфраструктура. Проспект Энгельса достаточно плотно населен, но с точки зрения локального спроса он интересен. Скорее всего, проект будет довольно высокого класса – не ниже, чем «комфорт». Стоимость жилья там будет в диапазоне 130–150 тыс. рублей за квадратный метр», – считает Екатерина Тейдер. С коллегой согласна директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей: «В районе есть необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. Еще один важный плюс района – близость к парку Сосновка. Стартовая цена жилья в проекте будет 100–110 тыс. рублей за 1 кв. м».
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,07 млн кв. м жилья. В свободной продаже находится 505 тыс. кв. м.