Без идеала
Подведены итоги конкурса «Парковая линия» – на лучшую концепцию благоустройства пешеходных зон и общественных пространств в южной части намыва на Васильевском острове.
Победителей оказалось четыре, а не три, как планировалось изначально, однако «Группа ЛСР» так и не получила архитектурный проект своей мечты.
«Группа ЛСР» намерена намыть 80 га земли в рамках проекта «Морской фасад». Полностью работы будут завершены в 2019 году. К 2028 году девелопер планирует возвести на новых землях 500 тыс. кв. м жилья с коммерческой недвижимостью, а также двухкилометровую зону отдыха вдоль набережной для привлечения жителей не только Васильевского острова, но и всего города. Именно для проектирования зоны отдыха компания и решила провести конкурс. Идею лично поддержал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин.
Конкурс был объявлен в сентябре 2018 года. Перед архитекторами ставилась масштабная задача – подготовить проект благоустройства и ландшафтную организацию территории набережной с созданием общественного паркового пространства. Изначально предполагалось, что вдоль береговой линии будет проложена автомагистраль, но компания отказалась от этой идеи. Архитектурное решение должно было включать в себя пешеходные и велодорожки, рекреационные зоны, элементы тематического и паркового дизайна, наружное освещение, спортивные и детские площадки, а также продуманную стратегию озеленения. По замыслу «Группы ЛСР», в будущем локация должна оказаться в числе наиболее посещаемых рекреационных общественных пространств Петербурга, а также подарить городу еще одну набережную.
На конкурс было представлено девять проектов. «Группа ЛСР» рассчитывала, что победителей будет трое, однако жюри не смогло определить одного победителя, и третье место поделили между собой бюро «Б2» и архитектурная мастерская «Витрувий и сыновья». «Серебро» досталось бюро «А.Лен», первое же место занял проект «Студии 44».
Проект-победитель представляет собой, как выразился его архитектор Антон Яр-Скрябин, «ожерелье разных типов парков». Ожерелье составят цветочный лабиринт, шахматный дворик, площадки для разных видов спорта (баскетбол, волейбол, бадминтон, гимнастика, йога, зона с тренажерами для силовых и кардионагрузок), зона цветоводства и огородничества, детский городок, сады и колоннады-трельяжи, имеющие спуски к воде. В колоннады органично встроены модули различного функционального назначения: инфопойнты, стрит-фуд, пункты проката, туалеты и прочее. «Наполнение парков – вопрос обсуждаемый. Единственное, мы считаем, что локации с наиболее шумными видами активности должны быть сосредоточены в центре территории», – пояснил Антон Яр-Скрябин.
Реперными элементами всего пространства станут три площади: соборная с церковью, спортивно-зрелищная и ярмарочная для массовых праздников.
Тем не менее, жюри конкурса подчеркнуло, что проект-победитель не идеален. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Лариса Канунникова отметила, что во всех представленных работах были интересные решения. «Мы надеемся, что заказчик синтезирует все эти четыре проекта, выберет лучшие решения и на их основе создаст свой проект», – добавил руководитель компании «Урбис-СПб» Олег Харченко.
«Группа ЛСР» намерена реализовать проект за свой счет, однако требуемый объем инвестиций пока не озвучен. На ПМЭФ-2018 при обсуждении проекта называлась цифра в 1,7 млрд рублей. Надо полагать, что стоимость финального проекта точно будет не меньше.
Генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сообщил, что реализация проекта начнется в III квартале 2019 года, а завершится примерно к 2028 году. «Это масштабный проект, который мы будем реализовать в четыре этапа параллельно со строительством жилого комплекса и социальной инфраструктуры» – пояснил он.
Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким планомерно проводит преобразования деятельности надзорного ведомства, которые направлены на улучшение качества и эффективности проверочных мероприятий, устранение избыточных административных барьеров и давления на бизнес, сокращение коррупционных рисков.
С мая этого года началась ревизия проектной документации с помощью единой информационной системы «Стройформ». Отметим, что ЕИС «Стройформ» была преобразована из базы данных в управленческий инструмент, что в значительной степени сокращает временные издержки и документооборот. В ходе масштабной работы были выявлены несоответствия представленной проектной документации на различных этапах строительства. Измененный проект зачастую не включался в надзорное дело, из-за чего возникали противоречия между инспекторами разных специализаций. «Придирки» и субъективизм в работе инспекторов, противоречивые требования вызывали справедливое недовольство застройщиков и формировали негативный фон вокруг деятельности Госстройнадзора.
Для разъяснения требований Госстройнадзора были размещены информационные материалы на официальном сайте ведомства, организованы семинары совместно с «Союзпетростроем» и Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга». По результатам анализа проектной документации в адрес застройщиков было направлено свыше 750 предписаний и предостережений надзорного ведомства, над исполнением которых началась планомерная работа как со стороны строительных организаций, так и со стороны инспекторов.
Общение с застройщиками позволило пересмотреть подходы к организации проверок в ходе строительства объекта. Госстройнадзор следует трем основным принципам при изменении своей деятельности. Первый – это повышение качества работы инспекторов с проектной документацией с первого дня поступления ее в ведомство.
Второй – ведомство закрепляет на объектах конкретного инспектора, который должен организовать надзор и руководить проверочными мероприятиями на объекте, привлекая к ним своих коллег из отдела надзора за специальными видами работ.
Третий – проведение итоговой проверки в едином формате. Общестроительный инспектор, за которым закреплен объект, консолидирует замечания специалистов по специальным видам работ в акт проверки, после которого выдается одно предписание.
Все преобразования позволят качественно улучшить проверочные мероприятия, при этом количество проверок по линии специальных видов надзора должно сократиться в три раза, а общее количество проверок уменьшится на 40–50%.
Общение посредством электронных сервисов сайта, а также семинары показали, что не у всех участников рынка возникло понимание сути преобразований. Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким неоднократно подчеркивал: «Если возникнут избыточные действия инспекторов Госстройнадзора, мы просим застройщиков обращаться, используя электронные сервисы официального сайта. Свои жалобы вы можете отправлять даже анонимно, указав только лишь конкретный день и объект».
Вместе с тем, большая часть строительных и саморегулируемых организаций поддержала изменения в работе надзорного ведомства, включая крупнейшие компании, в числе которых «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», Setl Group, Группа RBI, «ЛенСпецСМУ».
Необходимо подчеркнуть, что преобразования в работе Госстройнадзора не приведут к сокращению количества инспекторов, они затрагивают качественные характеристики надзорной деятельности. Действия специалистов оптимизируются и перенаправляются с целью более эффективного использования их высокой квалификации и потенциала, что в конечном итоге должно повысить качество надзорной деятельности. Инспектор не должен выполнять несвойственные ему функции строительного контроля, он должен качественно проводить надзорные мероприятия. Такой подход существенно сокращает возможность возникновения коррупционных рисков.
Мнения
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон»:
– Изменение Госстройнадзором подхода к работе с застройщиками будет воспринято участниками рынка как шаг навстречу. Сложности с документооборотом и избыточные проверки лишь тормозят процессы. А схема «1 объект – 1 инспектор – 1 предписание» выглядит более работоспособной и удобной для всех сторон. Мы уверены в положительном результате изменений.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»:
– Инициативу о сокращении количества проверок мы встречаем «на ура!». Совершенно правильным считаем требование о приемке объекта с полным благоустройством. Госстройнадзор об этом сообщал, и недостатка в информации нет.
Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City:
– Ужесточение Службой госстройнадзора требований в отношении сдачи объектов в эксплуатацию – логичный шаг, хотя и неприятный для застройщиков. С одной стороны, это дополнительные трудности для нас, но это и стимул к самодисциплине, что в конечном итоге благоприятно скажется на качестве строительного процесса. В то же время происходит сокращение числа проверок – это снижает давление административных барьеров на бизнес.
Лев Каплан, и. о. президента, директор «Союзпетростроя»:
– Служба государственного строительного надзора и экспертизы открыта для диалога со строительным, проектным и экспертным сообществом. Проводимая начальником ведомства Е. Н. Кимом планомерная работа по совершенствованию системы контроля дает свои плоды, что было отмечено участниками круглого стола «Меры по усилению контроля качества проектирования и строительства в Санкт-Петербурге», прошедшем в рамках подготовки ноябрьской городской конференции по качеству в строительстве. Кроме того, на мероприятии было намечено решить проблему ставших избыточными требований информационно-удостоверяю-щих листов, оформляемых на каждый загружаемый файл, что увеличивает объем работы как проектировщиков, так и проверяющих экспертов и при этом не влияет на качество проекта в целом. Отдельно участники круг-лого стола отметили хорошо налаженную работу на сайте Службы в режиме «вопрос – ответ».
В связи со вступлением в действие новелл законодательства в области проведения экспертиз проектов строящихся и реконструируемых объектов в профессиональном сообществе возникла двойственная трактовка этих законодательных норм. Разъяснения мы постараемся дать в нашей статье.
История вопроса
4 августа 2018 года вступили в действие корректировки, внесенные Федеральным законом № 342-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации и в ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В связи со вступлением в действие новелл, по-новому регламентирующих проведение экспертизы инженерных изысканий, экспертиза строящихся и реконструируемых объектов, реализуемых на участках, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), должна проводиться только в государственных экспертных организациях.
У компаний, занимающихся негосударственной экспертизой, возникли опасения, что их рынок будет существенно сокращен в пользу государственных экспертных организаций.
С другой стороны, этот же закон внес свои корректировки в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) и обозначил в отдельной главе перечень из 28 зон с особым режимом использования (в том числе приаэродромные территории, ширина которых может достигать 30 км), и Санкт-Петербург весь оказался в данной зоне, потому что аэропорт «Пулково» расположен в городской черте.
Если буквально трактовать новеллу закона, то у негосударственных экспертных компаний заказов в Северной столице действительно не будет.
Письмо во власть
Из-за таких нововведений ряд компаний, работающих в области негосударственной экспертизы, обратился с открытым письмом в НОСТРОЙ, НОПРИЗ и в Торгово-промышленную палату Санкт-Петербурга.
«Коллеги обратились ко мне как вице-президенту Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты и члену Советов профильных нацобъединений с просьбой передать их письмо в Министерство для разъяснений. Что и было сделано. 28 сентября 2018 года Минстрой ответил, и я думаю, что опасения наших экспертных организаций напрасны. Официальный ответ Первого заместителя министра Леонида Ставицкого многое разъяснил в новеллах закона и их применении», – сообщил Антон Мороз.
Что сказал Минстрой
В частности, в письме говорится о том, что прежде чем указанные в законе нормы начнут действовать в полную силу, должен пройти ряд этапов.
Во-первых, согласно ч. 2 ст. 104 ЗК РФ, в границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения по использованию территории.
На какие-то территории распространится полный запрет на ведение каких-либо строительных работ, на какие-то – ограничение по отдельным видам работ, и есть полностью свободные от ограничений территории.
Территории с полным запретом не будут подлежать никакой экспертизе – ни государственной, ни негосударственной, полузапретные территории будут подлежать госэкспертизе, в свободных от запрета зонах заказчик будет вправе сам решать, в какой экспертной компании (государственной или негосударственной) проводить экспертизу.
«Главное, что это разграничение пока еще не прописано законодательно и как такового перечня ЗОУИТ еще нет. То есть сам перечень, куда вошли 28 зон, есть, но разграничение законодательно не проведено», – обратил внимание в письме Леонид Ставицкий.
Во-вторых, жесткого разграничения по зонам не будет. Внутри них предусматривается также деление на подзоны в зависимости от близости к тому объекту, ради которого эта зона создавалась.
В-третьих, по экспертизе строительных и реконструируемых объектов, планируемых к реализации в каждой из зон, будет принято отдельное Постановление Правительства РФ. До принятия постановлений проведение экспертизы будет проводиться по применявшейся до этого схеме.
Мнение юриста
На сегодняшний момент ни одного дополнительного Постановления Правительства РФ принято не было, и некоторыми специалистами новелла закона продолжает трактоваться буквально: город – в зоне аэропорта «Пулково» и в близости ряда объектов культурного наследия. То есть экспертизу новых проектов можно проводить только в государственных экспертных организациях.
Но с другой стороны, нет и дополнительной информации по ограничениям в Земельном кодексе по каждой из 28 зон из утвержденного перечня. Не внесены они и в ЕГРН.
При этом в кадастре есть ряд объектов с ограничением и обременением по проведению экспертизы, в частности, в Санкт-Петербурге, расположенных в зонах регулирования застройки (ЗРЗ) и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных на территории кварталов и участков, композиционно связанных с объектами культурного наследия (ЗРЗ-1) и расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (ЗРЗ-2).
«Эти зоны, как исторический центр, не могут подпадать под букву закона, так как деятельность в них регламентируется не Постановлениями Правительства РФ, а региональными, в данном случае городскими, Правилами землепользования и застройки. И наличие этих зон в кадастре для принятия решения об ограничении выбора государственной или негосударственной экспертизы не подходит. Считаю, что до принятия дополнительных подзаконных актов эксперты, работающие в негосударственных компаниях, могут продолжать осуществлять свою деятельность», – подчеркнул управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин.