Без идеала
Подведены итоги конкурса «Парковая линия» – на лучшую концепцию благоустройства пешеходных зон и общественных пространств в южной части намыва на Васильевском острове.
Победителей оказалось четыре, а не три, как планировалось изначально, однако «Группа ЛСР» так и не получила архитектурный проект своей мечты.
«Группа ЛСР» намерена намыть 80 га земли в рамках проекта «Морской фасад». Полностью работы будут завершены в 2019 году. К 2028 году девелопер планирует возвести на новых землях 500 тыс. кв. м жилья с коммерческой недвижимостью, а также двухкилометровую зону отдыха вдоль набережной для привлечения жителей не только Васильевского острова, но и всего города. Именно для проектирования зоны отдыха компания и решила провести конкурс. Идею лично поддержал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин.
Конкурс был объявлен в сентябре 2018 года. Перед архитекторами ставилась масштабная задача – подготовить проект благоустройства и ландшафтную организацию территории набережной с созданием общественного паркового пространства. Изначально предполагалось, что вдоль береговой линии будет проложена автомагистраль, но компания отказалась от этой идеи. Архитектурное решение должно было включать в себя пешеходные и велодорожки, рекреационные зоны, элементы тематического и паркового дизайна, наружное освещение, спортивные и детские площадки, а также продуманную стратегию озеленения. По замыслу «Группы ЛСР», в будущем локация должна оказаться в числе наиболее посещаемых рекреационных общественных пространств Петербурга, а также подарить городу еще одну набережную.
На конкурс было представлено девять проектов. «Группа ЛСР» рассчитывала, что победителей будет трое, однако жюри не смогло определить одного победителя, и третье место поделили между собой бюро «Б2» и архитектурная мастерская «Витрувий и сыновья». «Серебро» досталось бюро «А.Лен», первое же место занял проект «Студии 44».
Проект-победитель представляет собой, как выразился его архитектор Антон Яр-Скрябин, «ожерелье разных типов парков». Ожерелье составят цветочный лабиринт, шахматный дворик, площадки для разных видов спорта (баскетбол, волейбол, бадминтон, гимнастика, йога, зона с тренажерами для силовых и кардионагрузок), зона цветоводства и огородничества, детский городок, сады и колоннады-трельяжи, имеющие спуски к воде. В колоннады органично встроены модули различного функционального назначения: инфопойнты, стрит-фуд, пункты проката, туалеты и прочее. «Наполнение парков – вопрос обсуждаемый. Единственное, мы считаем, что локации с наиболее шумными видами активности должны быть сосредоточены в центре территории», – пояснил Антон Яр-Скрябин.
Реперными элементами всего пространства станут три площади: соборная с церковью, спортивно-зрелищная и ярмарочная для массовых праздников.
Тем не менее, жюри конкурса подчеркнуло, что проект-победитель не идеален. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Лариса Канунникова отметила, что во всех представленных работах были интересные решения. «Мы надеемся, что заказчик синтезирует все эти четыре проекта, выберет лучшие решения и на их основе создаст свой проект», – добавил руководитель компании «Урбис-СПб» Олег Харченко.
«Группа ЛСР» намерена реализовать проект за свой счет, однако требуемый объем инвестиций пока не озвучен. На ПМЭФ-2018 при обсуждении проекта называлась цифра в 1,7 млрд рублей. Надо полагать, что стоимость финального проекта точно будет не меньше.
Генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сообщил, что реализация проекта начнется в III квартале 2019 года, а завершится примерно к 2028 году. «Это масштабный проект, который мы будем реализовать в четыре этапа параллельно со строительством жилого комплекса и социальной инфраструктуры» – пояснил он.
Смольный через суд расторг договор аренды вокзального комплекса на площади Морской славы в Петербурге с АО «Морской вокзал». Компанию выселяют из здания, которое она занимала почти 20 лет по договору долгосрочной аренды.
АО «Морской вокзал» будет вынуждено покинуть здание на пл. Морской Славы на Васильевском острове, которое занимает с 1998 года. Договор был заключен на 49 лет и включал в себя аренду здания межрейсовой базы площадью 27 тыс. кв. м, трех причалов и пирса.
На днях Апелляционный суд оставил без изменений решение Арбитража по иску Комитета имущественных отношений Петербурга к АО «Морской вокзал» из-за накопившихся долгов по аренде. Общая их сумма составляет 16 млн рублей (плюс пени в размере 1,1 млн рублей). Долги накопились с ноября 2016 года по февраль 2017 года. Город планирует взыскать долги и настаивает на расторжении договора с АО, а также выселении арендатора с занимаемого участка площадью 6,7 га.
Партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов говорит, что в этом деле много вопросов: «Во-первых, АО «Морской вокзал» сам подал на свое банкротство и в отношении компании введено наблюдение. Во-вторых, Смольный одним иском к компании не ограничился - следом АО получило иск еще на 44 млн рублей с требованием о выселении. В-третьих, АО само требует признать недействительным договор аренды с городом и пересмотреть арендную плату. Исходя из этого, даже если город просудится удачно, вряд ли получит деньги. А если АО выиграет спор о пересмотре размера арендной платы (что вряд ли), долга по аренде вообще не будет. Пока же есть длительная просрочка платежей, существенные суммы задолженности и высокая вероятность выселения должника».
В случае победы Смольный планирует передать здание «Морского вокзала» предприятию «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад», которое полностью принадлежит городу.
«Морской фасад» – самый крупный порт для круизных лайнеров в Петербурге и также находится на Васильевском острове, в районе Невской губы. Он начал работать в 2011 году. В этом проекте участвовал Смольный и ГК First Quantum Partners Виталия Южилина, так что чиновники заинтересованы в первую очередь в развитии этого проекта.
Объекты комплекса Морского вокзала после передачи их «Морскому фасаду» планируют реконструировать. Проблема давно назрела. Реконструкция здания планируется с 2004 года. Также акционеры и чиновники не раз возвращались к вопросу строительства второй очереди вокзала, которое оценивалось в 100 млн долларов. Но дальше переговоров и проектирования дело не двинулось.
«Проект реконструкции Морского вокзала может быть интересен девелоперам. В идеале, в этом районе можно создать многофункциональный комплекс, включающий деловую, гостиничную и даже жилищную функцию. Потенциал участка велик. А после развития и реновации территории «Ленэкспо» вырастет еще больше», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Стоимость реконструкции только здания вокзала можно оценить в 2–2,5 млрд рублей. Но вложения, если учесть место, быстро окупятся. А если инвестору позволят застроить и прилегающие к вокзалу земли и провести перепланировку зданий, сделав их более эффективными. Проект может оказаться очень привлекательным», – заключил директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Точная дата заселения небоскреба еще не названа. Эксперты говорят, что на доводку уйдет около года. За 6 лет строительства высотка значительно изменила расстановку сил на офисном рынке Петербурга.
Служба госстройнадзора и экспертизы выдала АО «МФК «Лахта Центр» разрешение на ввод в эксплуатацию небоскреба в Лахте. «Примерно год после этого будут идти работы по отделке и благоустройству, и только после их завершения будет определена дата открытия», - говорится на сайте проекта. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети.
Участок в Приморском районе Петербурга "Газпром" осваивает с 2011 года. Общая площадь небоскреба около 400 тыс. кв.м., из которых 180 тыс. кв.м. приходится на башню - доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы. В ней 86 надземных и три подземных этажа. Порядка трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Общие инвестиции в "Лахта Центр", по экспертным оценкам, достигнут $1,5 млрд. Около 40% комплекса уйдет под офисные помещения для структур самого "Газпрома", который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург.
Этот переезд был локомотивом офисного рынка Петербурга последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв.м. высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объём чистого поглощения. Рынок замер в ожидании: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы - не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
«После сдачи в 2018 году «Лахта Центра" рынок ждет очередная пертурбация. Сейчас оценить ее масштабы невозможно. Но очевидно, что всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Многие из них останутся на занятых площадях на долгие годы», - говорит директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Повлиял небоскреб и окружающую территорию. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Жилье в этом районе тоже активно строится, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. В Приморском районе, где находится небоскреб, по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв.м. жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв.м. жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих продаж первичного жилья в городе.
Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья Петербурга, который ощутил на себе влияние «фактора «Газпрома». По данным гендиректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей в 2017 году удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка элитного жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через год-другой", — уверен Леонид Рысев.
«Лахта-центр» – не просто небоскреб, но крупнейший деловой центр страны, который стал точкой притяжения высокопрофессиональных специалистов, а в перспективе способен трансформировать прилегающие территории Приморского и Курортного районов - за счёт создания значительного спроса на качественные офисы, жильё разных форматов и объекты инфраструктуры", - говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.