При всем богатстве выбора. Верить ли рассказам о сверхдоходности апартаментов?
Владение недвижимостью и сдача ее в аренду – один из самых популярных вариантов решения вопроса, как и на что жить людям пенсионного возраста. Следуя за спросом, рынок стремительно прирастает разного рода «инвестиционными» предложениями. Чтобы инвестору не обмануться в ожиданиях, эксперты предлагают взглянуть на приобретаемый объект глазами будущего арендатора или покупателя.
«Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости провел круглый стол «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии».
«Огромная доля рынка»
Петербургский рынок апартаментов развивается семимильными шагами, демонстрируя устойчивый рост как по показателям спроса, так и по объемам предложения. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей приводит такие цифры: «За последние два года доля апартаментов в новых проектах первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. На сегодняшний день продажи ведутся в 41 комплексе апартаментов. На рынке предлагаются проекты трех типов: сервисные, несервисные и рекреационные. В экспозиции находятся более 5,8 тыс. юнитов, и в общей сложности это 275 тыс. кв. м – огромная доля рынка».
По данным Елизаветы Конвей, за 10 месяцев текущего года петербургский рынок апартаментов пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями уже представленных проектов. Почти половина всех представленных на рынке проектов относится к комфорт-классу – 48%. К бизнес-классу – 39%, еще 13% – элитные апартаменты. Если говорить об основных ареалах распространения апартаментов, то в лидерах – Московский, Василеостровский и Выборгский районы Петербурга.
Спрос растет так же стремительно, как и предложение: «С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год», – говорит Елизавета Конвей.
В этом году на рынке Петербурга появился новый формат – инвест-отели. Компания «Плаза Лотус Групп» под брендом IN2IT вывела на рынок первый такой проект – на Витебском проспекте, рядом со станцией метро «Купчино». Всего их будет шесть. В качестве строительного партнера для проекта IN2IT «Плаза Лотус Групп» выбрала известного финского застройщика YIT, а управлять готовыми комплексами апартаментов будет УК «Плаза Отели».
«Плаза Лотус Групп» в проекте IN2IT предлагает новый формат инвестирования и дополнительные программы доходности, – поясняет генеральный директор УК «Плаза Отели» Екатерина Лисовская. – Порог входа в проект составляет 300 тыс. рублей (минимальная площадь – 3 кв. м)».
Всего в IN2IT на Витебском запроектировано свыше 1,5 тыс. гостиничных номеров. Проект разделен на два этапа. В первой очереди запланировано 533 номера, завершить строительство застройщик надеется до конца 2020 года. Вторая очередь включает в себя 988 номеров. Планируемый срок окончания работ – IV квартал 2021-го. Квартирография объекта складывается из студий, однокомнатных и двухкомнатных юнитов.
IN2IT на Витебском предполагает развитую внутреннюю инфраструктуру: объекты торговли и услуг, фитнес-центр, медицинский центр, коворкинг и др. Совместно с экспертами Политехнического университета имени Петра Великого создана концепция мобильного приложения, которое позволит собственникам отеля в режиме реального времени общаться как с застройщиком, так и с сотрудниками отельного оператора.
Разработаны три категории инвестиционных программ IN2IT: S-инвестор (300 тыс. рублей – 3 кв. м), M-инвестор (от 1 юнита – до 100 кв. м), L-инвестор (от 100 кв. м). S-инвестору гарантирован доход 9% в квартал (с перспективой роста до 12,32%). M-инвестор может рассчитывать на 17% годовых. Доходность программы L-инвестора – от 17%. Программа также предусматривает обратный выкуп юнита управляющей компанией по цене, в полтора раза превышающей вложения владельца.
Выбрать «звезду»
«Мы планируем сертифицировать IN2IT на Витебском как трехзвездочный отель в соответствии с международными стандартами качества», – подчеркнула Екатерина Лисовская.
По мнению экспертов, вопрос о «звездности» объекта – ключевой при выборе объекта для инвестирования.
«Строго говоря, только сертифицированные отели являются отелями, все остальное – сервисные апартаменты или «псевдожилье», – объясняет коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. – Безусловно, и в сервисных апартаментах есть рестораны, фитнес-клубы, иные услуги, которые позволят сдавать в аренду эти юниты с хорошей прибыльностью, но при этом рассчитывать на прозрачную программу доходности не стоит. Номера же в апарт-отелях имеют одинаковую отделку и меблировку, таким комплексом управляет отельный оператор, сертифицировавший данный пул номеров. Сдаются номера по краткосрочной стратегии, тем самым обеспечивается максимальная доходность. Обладая «зведностью», объект находится в топ-рейтинге известных гостиничных сервисов, таких как Booking, TopHotels, что, соответственно, обеспечивает более полную загрузку, а значит, и высокий уровень дохода инвестору. Например, Docklands на Васильевском – единственный в Петербурге апарт-отель, который получил сертификат о присвоении категории "четыре звезды"».
Тремя звездами могут похвастаться апартаменты Группы Becar. Это пионер на рынке апартаментов Петербурга. Первый кондо-отель сети Vertical Группа Becar открыла в 2014 году. За 10 месяцев на правах эксклюзивного продавца компания Becar реализовала 80% юнитов отеля. В 2017 году инвесторы отеля «Vertical на Московском» получили до 17% годовых. Это стало результатом высокой загрузки отеля – 75%, что на 10% больше, чем в других трехзвездочных отелях Петербурга. Осенью прошлого года стартовал второй проект Vertical We&I, который расположится недалеко от станций метро «Лесная» и «Выборгская», на Сампсониевском проспекте.
«За пять лет рынок значительно вырос, около тысячи апартаментов в среднем реализуется в квартал, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – При всем богатстве предложений, на рынке сегодня существуют только 5-6 проектов, которые имеют действительно качественное управление и эффективные доходные программы. При выборе важно смотреть на опыт управляющей компании, уже реализованные проекты и подтвержденную доходность. Только в случае подтвержденной доходности инвестор в будущем сможет быстро и дорого продать свой актив».
«К большому сожалению, как и в жилищном сегменте, так и в сегменте апартаментов четкого рецепта идеальной инвестиционной покупки не существует, – уверен управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. – Однозначно могу поддержать тезисы предыдущих коллег о «звездности» и надежной управляющей компании, потому что для нас очень важно, чтобы обещания о программах сверхдоходности, которые сегодня льются «из каждого утюга», в дальнейшем соответствовали реальному положению дел. И чтобы помимо обманутых дольщиков у нас со временем не появилось обманутых пенсионеров. Если оставить за рамками строительные риски, единственным определяющим фактором успеха остается правильный выбор управляющей компании. Ведь только отельный оператор остается с инвестором на протяжении всего его пути в проекте».
У отельного оператора должны быть четкая стратегия, портфель проектов, технологии и квалифицированный персонал, считает Илья Андреев, тогда шансы на успех весьма велики.
Ближе к центру
Впрочем, помимо комплексов апартаментов, рынок предлагает и иные варианты инвестирования. Так, инвестиционно-строительная компания Investa выкупает в центре города крупногабаритные квартиры, перестраивает в комфортабельные студии и предлагает их инвестору.
Совладелец и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров перечисляет преимущества такого размещения: «Все наши объекты находятся исключительно в историческом центре города, рядом с метро. Наш инвестор избавлен от рисков нового строительства, реконструкция наших объектов длится не более 3 месяцев. А кроме того, мы предлагаем не коммерческую, а жилую недвижимость, что дает возможность прописки. Доходность наших объектов составляет от 13% до 17% годовых».
Квартира или апартамент?
Любая недвижимость – в первую очередь, потенциальный источник пассивного дохода, считают эксперты. Однако сегодня апартаменты значительно выигрывают у квартир – и по доходности, и по ликвидности. Покупка квартиры на стадии котлована с целью последующей продажи по окончании строительства становится все менее выгодной. Ликвидность таких квартир чаще всего находится на низком уровне, так как на рынке первичного жилья огромное количество предложений. Если говорить о покупке квартиры для сдачи в аренду, инвестору необходимо брать на себя все те функции, которые в апартаментах выполняет управляющая компания. Покупатель должен быть готов самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов, контролем гостей, уборкой и сбором денег, совмещать в себе службу ресепшн и охранника.
«Апартаменты – это готовый бизнес с различными доходными программами. То есть собственник юнита может получать стабильный доход, инвестируя в гостиничный бизнес, - говорит Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», управляющей компании апарт-комплекса VALO. - Еще одно преимущество инвестиций в апартаменты – значительный рост капитализации. По нашим прогнозам, апартаменты в качественном проекте, соответствующем всем законодательным требованиям, будут только расти в цене, существенно опережая инфляцию. В итоге, инвестор, который сегодня приобретает апартаменты, не только получает в собственность объект, увеличивающийся в цене – в будущем он будет иметь высокую доходность от сдачи своего юнита. По нашим подсчетам, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет до 3-4% в год, в сегменте же апартаментов – это 7-17%. И покупатели начали это понимать – каждый год спрос на номера в апарт-отелях растет, растет и их инвестиционная привлекательность. Например, в нашем проекте – апарт-комплексе VALO – уже 80% покупателей приобретают юниты с инвестиционными целями».
Фотоотчет и видеоотчеты с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо»
https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/228-yarmarka-nedvizhimosti-2018-2
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.
Финский концерн YIT («ЮИТ») реорганизует и консолидирует структуру своего бизнеса в России – всеми девелоперскими проектами в городах своего присутствия в РФ будет управлять из Санкт-Петербурга.
Концерн «ЮИТ» заявил об изменении организационной структуры своего присутствия в России. До конца I квартала 2019 года дочерние организации девелопера, занимающиеся строительством жилья в Петербурге, Москве, Подмосковье, Екатеринбурге, Казани, Ростове-на-Дону и Тюмени будут объединены в единую компанию со штаб-квартирой в Северной столице. Предполагается, что это существенно сократит затраты на организацию работы подразделений холдинга в России и оптимизирует их деятельность, учитывая изменения в Законе № 214-ФЗ.
В связи с предстоящей консолидацией в российском представительстве концерна уже произошли кадровые назначения. Генеральным директором компании «ЮИТ Санкт-Петербург», на базе которой произойдет объединение, назначен Теему Хелпполайнен, руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия». Михаил Возиянов, ранее бывший гендиректором петербургской структуры холдинга, возглавил новое подразделение «Инвестиции» в сегменте «ЮИТ» «Жилищное строительство, Россия». Он будет заниматься созданием совместных предприятий по владению активами жилых объектов, покупкой земельных участков под новые проекты.
Жилищным строительством «ЮИТ» в России занимается с начала 2000-х годов. Как отмечают, в компании, на данный момент общая площадь построенных квартир в стране составляет более 2,5 млн кв. м. Из них – около 1 млн было возведено в Петербурге. Доля Северной столицы в общем объеме построенного жилья среди всех городов присутствия составляет 40%. Управление всеми российскими структурами из Петербурга в «ЮИТ» находят логичным, учитывая длительную историю пребывания в городе и географическую близость к головному офису концерна в Финляндии.
Стоит напомнить, что в начале этого года «ЮИТ» окончательно объединился с другим финским девелопером – Lemminkäinen. Коснулось это и петербургских структур компаний. Слияние они объяснили необходимостью усиления своего присутствия на рынке, в первую очередь в Северной Европе. При этом российский «Лемминкяйнен» в ответ на сложившуюся конъюнктуру в отрасли в последние годы сконцентрировался на функциях генподрядчика.
Отметим, что «ЮИТ Санкт-Петербург» последние месяцы активно занимался реализацией участков, находящихся в собственности. А именно продавал часть земли в Пушкинском районе, где возводит ЖК INKERI. В начале июня стало известно, что участок в 5,4 га у «ЮИТ» приобрела ФСК «Лидер» за 1,07 млрд рублей.
По словам руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, реорганизация девелопера в контексте последних изменений в законодательстве выглядит логичным шагом. «Но, на мой взгляд, изменения в поведении зарубежных застройщиков стоит в первую очередь связывать с реалиями российского и, в частности, петербургского рынка девелопмента. Нововведения, в том числе и по 214-ФЗ, таковы, что, чтобы застройщик мог полноценно работать, требуются существенные структурные изменения. Например, слияние отдельных структур в более крупную. Это обеспечит девелоперу дополнительную экономическую эффективность, поскольку сократятся накладные расходы. К тому же компания сможет более оперативно принимать необходимые решения», – считает эксперт.
