При всем богатстве выбора. Верить ли рассказам о сверхдоходности апартаментов?
Владение недвижимостью и сдача ее в аренду – один из самых популярных вариантов решения вопроса, как и на что жить людям пенсионного возраста. Следуя за спросом, рынок стремительно прирастает разного рода «инвестиционными» предложениями. Чтобы инвестору не обмануться в ожиданиях, эксперты предлагают взглянуть на приобретаемый объект глазами будущего арендатора или покупателя.
«Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости провел круглый стол «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии».
«Огромная доля рынка»
Петербургский рынок апартаментов развивается семимильными шагами, демонстрируя устойчивый рост как по показателям спроса, так и по объемам предложения. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей приводит такие цифры: «За последние два года доля апартаментов в новых проектах первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. На сегодняшний день продажи ведутся в 41 комплексе апартаментов. На рынке предлагаются проекты трех типов: сервисные, несервисные и рекреационные. В экспозиции находятся более 5,8 тыс. юнитов, и в общей сложности это 275 тыс. кв. м – огромная доля рынка».
По данным Елизаветы Конвей, за 10 месяцев текущего года петербургский рынок апартаментов пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями уже представленных проектов. Почти половина всех представленных на рынке проектов относится к комфорт-классу – 48%. К бизнес-классу – 39%, еще 13% – элитные апартаменты. Если говорить об основных ареалах распространения апартаментов, то в лидерах – Московский, Василеостровский и Выборгский районы Петербурга.
Спрос растет так же стремительно, как и предложение: «С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год», – говорит Елизавета Конвей.
В этом году на рынке Петербурга появился новый формат – инвест-отели. Компания «Плаза Лотус Групп» под брендом IN2IT вывела на рынок первый такой проект – на Витебском проспекте, рядом со станцией метро «Купчино». Всего их будет шесть. В качестве строительного партнера для проекта IN2IT «Плаза Лотус Групп» выбрала известного финского застройщика YIT, а управлять готовыми комплексами апартаментов будет УК «Плаза Отели».
«Плаза Лотус Групп» в проекте IN2IT предлагает новый формат инвестирования и дополнительные программы доходности, – поясняет генеральный директор УК «Плаза Отели» Екатерина Лисовская. – Порог входа в проект составляет 300 тыс. рублей (минимальная площадь – 3 кв. м)».
Всего в IN2IT на Витебском запроектировано свыше 1,5 тыс. гостиничных номеров. Проект разделен на два этапа. В первой очереди запланировано 533 номера, завершить строительство застройщик надеется до конца 2020 года. Вторая очередь включает в себя 988 номеров. Планируемый срок окончания работ – IV квартал 2021-го. Квартирография объекта складывается из студий, однокомнатных и двухкомнатных юнитов.
IN2IT на Витебском предполагает развитую внутреннюю инфраструктуру: объекты торговли и услуг, фитнес-центр, медицинский центр, коворкинг и др. Совместно с экспертами Политехнического университета имени Петра Великого создана концепция мобильного приложения, которое позволит собственникам отеля в режиме реального времени общаться как с застройщиком, так и с сотрудниками отельного оператора.
Разработаны три категории инвестиционных программ IN2IT: S-инвестор (300 тыс. рублей – 3 кв. м), M-инвестор (от 1 юнита – до 100 кв. м), L-инвестор (от 100 кв. м). S-инвестору гарантирован доход 9% в квартал (с перспективой роста до 12,32%). M-инвестор может рассчитывать на 17% годовых. Доходность программы L-инвестора – от 17%. Программа также предусматривает обратный выкуп юнита управляющей компанией по цене, в полтора раза превышающей вложения владельца.
Выбрать «звезду»
«Мы планируем сертифицировать IN2IT на Витебском как трехзвездочный отель в соответствии с международными стандартами качества», – подчеркнула Екатерина Лисовская.
По мнению экспертов, вопрос о «звездности» объекта – ключевой при выборе объекта для инвестирования.
«Строго говоря, только сертифицированные отели являются отелями, все остальное – сервисные апартаменты или «псевдожилье», – объясняет коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. – Безусловно, и в сервисных апартаментах есть рестораны, фитнес-клубы, иные услуги, которые позволят сдавать в аренду эти юниты с хорошей прибыльностью, но при этом рассчитывать на прозрачную программу доходности не стоит. Номера же в апарт-отелях имеют одинаковую отделку и меблировку, таким комплексом управляет отельный оператор, сертифицировавший данный пул номеров. Сдаются номера по краткосрочной стратегии, тем самым обеспечивается максимальная доходность. Обладая «зведностью», объект находится в топ-рейтинге известных гостиничных сервисов, таких как Booking, TopHotels, что, соответственно, обеспечивает более полную загрузку, а значит, и высокий уровень дохода инвестору. Например, Docklands на Васильевском – единственный в Петербурге апарт-отель, который получил сертификат о присвоении категории "четыре звезды"».
Тремя звездами могут похвастаться апартаменты Группы Becar. Это пионер на рынке апартаментов Петербурга. Первый кондо-отель сети Vertical Группа Becar открыла в 2014 году. За 10 месяцев на правах эксклюзивного продавца компания Becar реализовала 80% юнитов отеля. В 2017 году инвесторы отеля «Vertical на Московском» получили до 17% годовых. Это стало результатом высокой загрузки отеля – 75%, что на 10% больше, чем в других трехзвездочных отелях Петербурга. Осенью прошлого года стартовал второй проект Vertical We&I, который расположится недалеко от станций метро «Лесная» и «Выборгская», на Сампсониевском проспекте.
«За пять лет рынок значительно вырос, около тысячи апартаментов в среднем реализуется в квартал, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – При всем богатстве предложений, на рынке сегодня существуют только 5-6 проектов, которые имеют действительно качественное управление и эффективные доходные программы. При выборе важно смотреть на опыт управляющей компании, уже реализованные проекты и подтвержденную доходность. Только в случае подтвержденной доходности инвестор в будущем сможет быстро и дорого продать свой актив».
«К большому сожалению, как и в жилищном сегменте, так и в сегменте апартаментов четкого рецепта идеальной инвестиционной покупки не существует, – уверен управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. – Однозначно могу поддержать тезисы предыдущих коллег о «звездности» и надежной управляющей компании, потому что для нас очень важно, чтобы обещания о программах сверхдоходности, которые сегодня льются «из каждого утюга», в дальнейшем соответствовали реальному положению дел. И чтобы помимо обманутых дольщиков у нас со временем не появилось обманутых пенсионеров. Если оставить за рамками строительные риски, единственным определяющим фактором успеха остается правильный выбор управляющей компании. Ведь только отельный оператор остается с инвестором на протяжении всего его пути в проекте».
У отельного оператора должны быть четкая стратегия, портфель проектов, технологии и квалифицированный персонал, считает Илья Андреев, тогда шансы на успех весьма велики.
Ближе к центру
Впрочем, помимо комплексов апартаментов, рынок предлагает и иные варианты инвестирования. Так, инвестиционно-строительная компания Investa выкупает в центре города крупногабаритные квартиры, перестраивает в комфортабельные студии и предлагает их инвестору.
Совладелец и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров перечисляет преимущества такого размещения: «Все наши объекты находятся исключительно в историческом центре города, рядом с метро. Наш инвестор избавлен от рисков нового строительства, реконструкция наших объектов длится не более 3 месяцев. А кроме того, мы предлагаем не коммерческую, а жилую недвижимость, что дает возможность прописки. Доходность наших объектов составляет от 13% до 17% годовых».
Квартира или апартамент?
Любая недвижимость – в первую очередь, потенциальный источник пассивного дохода, считают эксперты. Однако сегодня апартаменты значительно выигрывают у квартир – и по доходности, и по ликвидности. Покупка квартиры на стадии котлована с целью последующей продажи по окончании строительства становится все менее выгодной. Ликвидность таких квартир чаще всего находится на низком уровне, так как на рынке первичного жилья огромное количество предложений. Если говорить о покупке квартиры для сдачи в аренду, инвестору необходимо брать на себя все те функции, которые в апартаментах выполняет управляющая компания. Покупатель должен быть готов самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов, контролем гостей, уборкой и сбором денег, совмещать в себе службу ресепшн и охранника.
«Апартаменты – это готовый бизнес с различными доходными программами. То есть собственник юнита может получать стабильный доход, инвестируя в гостиничный бизнес, - говорит Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», управляющей компании апарт-комплекса VALO. - Еще одно преимущество инвестиций в апартаменты – значительный рост капитализации. По нашим прогнозам, апартаменты в качественном проекте, соответствующем всем законодательным требованиям, будут только расти в цене, существенно опережая инфляцию. В итоге, инвестор, который сегодня приобретает апартаменты, не только получает в собственность объект, увеличивающийся в цене – в будущем он будет иметь высокую доходность от сдачи своего юнита. По нашим подсчетам, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет до 3-4% в год, в сегменте же апартаментов – это 7-17%. И покупатели начали это понимать – каждый год спрос на номера в апарт-отелях растет, растет и их инвестиционная привлекательность. Например, в нашем проекте – апарт-комплексе VALO – уже 80% покупателей приобретают юниты с инвестиционными целями».
Фотоотчет и видеоотчеты с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо»
https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/228-yarmarka-nedvizhimosti-2018-2
В Полюстрово в 2019 году начнется строительство социального жилья по проекту белорусских архитекторов. Концепции архитектурно-градостроительного облика Белорусского квартала представлены на выставке, открывшейся на прошлой неделе в Манеже.
В 2016 году городской Комитет по градостроительству и архитектуре объявил симметричный конкурс для архитекторов Петербурга и Минска. Первым предлагалось спроектировать концепцию застройки жилого квартала для Минска, а минчанам, соответственно, для Петербурга. Условиями проектирования стали параметры утвержденных ППТ. На конкурсной выставке представлено по пять проектов для каждой территории.
Территория конкурсного проектирования Белорусского квартала в Санкт-Петербурге расположена в Калининском районе, на пересечении проспектов Маршала Блюхера и Полюстровского. Площадь участка, отведенного для строительства, – 3,89 га. Предельная допустимая высотность – 75 м, рекомендуемая – 40 м.
В проектах минских архитекторов есть и высотные доминанты, и закрытые зеленые дворы, а в ряде работ встречаются и эксплуатируемые зеленые кровли. Архитектурные и композиционные решения отличаются разнообразием: в конкурсных концепциях нашлось место и белым многоэтажкам, выстроенным клином, и ультрасовременным контрастным черно-оранжевым фасадам с аритмичными окнами. По технико-экономическим показателям проекты отличаются количеством квартир (от 918 до 1768) и квартирографией.
В концепции студии ТМ-7 жилую застройку опоясывает и пересекает зеленая пешеходная зона с малыми архитектурными формами, как функциональными, так и декоративными: от ландшафтных светильников и торговых автоматов – до ротонд и вазонов.
Студия «Айрон» использует систему пространственных ритмов за счет переменной этажности (проектируемый жилой комплекс состоит из корпусов высотой от 11 до 18 этажей), с ярко выраженным контрастом объемов зданий.
ОАО «Минскгражданпроект» предлагает двухярусную застройку: нижний ярус – малоэтажные, верхний – многоэтажные дома. Нижний ярус выделяет внутреннее дворовое пространство в отдельный элемент планировочной структуры, закрытый от транспорта, а верхний – формирует градостроительный образ застройки.
В проекте УП «Минскпроект» жилые блоки имеют периметральную структуру, разорванную в сторону внутреннего пешеходного бульвара – связующей оси жилых дворов. Он интегрирует частные пространства дворов в единую рекреационную систему, при этом дворы каждого жилого блока остаются приватными.
Среди целей конкурса председатель Комитета по градостроительству и архитектуре и главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев выделил культурный обмен, поддержание понятийной связи между народами России и Белоруссии и импульс для новых идей. Проект для реализации конкурсное жюри выберет 19 декабря этого года. По словам Владимира Григорьева, проектирование кварталов начнется в 2018 году, а строительство – в 2019-м, с завершением в 2021 году.
Финансирование будет вестись из средств бюджета Петербурга. «Стоимость проектирования определится по результатам тендера, мы постараемся, чтобы она была приличной», – прокомментировал главный архитектор. Он также не исключил участие белорусских застройщиков в реализации проекта.
Свои проекты для реализации в Минске на конкурс представили петербургские бюро: Архитектурная мастерская А. А. Столярчука, Архитектурно-проектная мастерская В. О. Ухова, Архитектурная мастерская «Витрувий и сыновья», «Студия-17» и «Студио-АММ».
Власти Ленобласти активизировали работу компании «ГлавСтройКомплекс» по достройке проблемных объектов – жилых комплексов «Олимп» и «Радужный» во Всеволожске.
Правительство Ленинградской области разработало план по ускорению завершения проблемных объектов – жилых комплексов «Олимп» и «Радужный» в микрорайоне Южный во Всеволожске, возводимых компанией «ГлавСтройКомплекс». Часть дольщиков строительной компании наступающий 2018 год могут встретить в новых квартирах.
Напомним, руководителем компании «ГлавСтройКомплекс» является Николай Пасяда. С 2005 по 2012 год он занимал должность вице-губернатора Ленинградской области по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и ЖКХ.
По проекту жилой комплекс «Олимп» – это 16-этажный жилой дом на 381 квартиру. В эксплуатацию его должны были сдать еще в конце 2015-го. Жилой комплекс «Радужный» – микрорайон из нескольких кварталов, часть которых построена и заселена. Застопорилось все на шестом квартале, две многоэтажки которого должны быть сданы в прошлом году. Несмотря на высокую готовность домов сроки их сдачи неоднократно переносились.
Сам Николай Пасяда проблемы с достройкой объектов объяснял финансовыми трудностями, а также сетовал на претензии надзорных органов к высотности «Олимпа» и чрезмерную нагрузку, связанную со строительством социальных объектов. 7 декабря текущего года в Арбитражном суде должен был состояться суд о банкротстве «ГлавСтройКомплекса». Иск подали дольщики компании. Рассмотрение его было отложено по ходатайству третьего лица – Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области. Власти 47-го региона решили не допустить банкротства компании, чтобы не усугубить сложившуюся ситуацию.
Отметим, что 4 декабря состоялась встреча губернатора Ленобласти Александра Дрозденко с Николаем Пасядой. Застройщик пообещал активизироваться и достроить свои объекты в ближайшее время. Обязательства по вводу социальных объектов были перенесены на 2018 год.
Кроме того, 6 декабря заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин провел совещание по долгостроям «ГлавСтройКомплекса». На нем присутствовал руководитель строительной компании, представители профильных комитетов. Было отмечено, что по жилому комплексу «Олимп» (корпус 4.1) и жилому комплексу «Радужный» (корпус 6.1) осталась «бумажная работа», связанная с согласованием и пересогласованием представленных документов. В том числе, власти готовы одобрить изменение высотности объекта. Параллельно должно быть оформлено разрешение на ввод газопровода. Если все стороны сработают оперативно, то ввод в эксплуатацию «Олимпа» может состояться до середины декабря текущего года.
По корпусу «Радужного» также остался ряд неподписанных актов; кроме того, застройщику необходимо провести работы по благоустройству территории. Предполагается, что данный объект будет сдан в эксплуатацию через неделю после «Олимпа».
Ожидается, что второй дом «Радужного» (корпус 6.6) будет сдан в январе 2018 года. У объекта нашлись недоделки, на устранение которых необходимо время. По информации областного Госстройнадзора, необходимо закончить систему электроснабжения внутри дома (установить распределительные щиты, закончить разводку в квартирах), также завершить отделку в местах общего пользования и произвести монтаж пожарной сигнализации. Также необходимо оформить подключение к сетям документально. Госстройнадзор готов приезжать на объект и оформлять документы в приоритетном порядке, так как ввод этих объектов находится на особенном контроле губернатора Ленобласти.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Компания «ГлавСтройКомплекс» – самый крупный застройщик города Всеволожск. В силу ряда обстоятельств у нее произошла задержка сдачи домов для более чем тысячи человек. Сейчас мы находимся в полном контакте с руководством компании, у нас есть план мероприятий для скорейшей сдачи домов, с ответственными за каждый пункт и со сроками реализации. Мы видим движение застройщика навстречу дольщикам и желание работать над вводом жилого комплекса. Неустранимых препятствий нет; если все стороны сработают оперативно, то к концу декабря текущего года будут сданы два корпуса, а в январе 2018-го – третий.