При всем богатстве выбора. Верить ли рассказам о сверхдоходности апартаментов?
Владение недвижимостью и сдача ее в аренду – один из самых популярных вариантов решения вопроса, как и на что жить людям пенсионного возраста. Следуя за спросом, рынок стремительно прирастает разного рода «инвестиционными» предложениями. Чтобы инвестору не обмануться в ожиданиях, эксперты предлагают взглянуть на приобретаемый объект глазами будущего арендатора или покупателя.
«Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости провел круглый стол «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии».
«Огромная доля рынка»
Петербургский рынок апартаментов развивается семимильными шагами, демонстрируя устойчивый рост как по показателям спроса, так и по объемам предложения. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей приводит такие цифры: «За последние два года доля апартаментов в новых проектах первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. На сегодняшний день продажи ведутся в 41 комплексе апартаментов. На рынке предлагаются проекты трех типов: сервисные, несервисные и рекреационные. В экспозиции находятся более 5,8 тыс. юнитов, и в общей сложности это 275 тыс. кв. м – огромная доля рынка».
По данным Елизаветы Конвей, за 10 месяцев текущего года петербургский рынок апартаментов пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями уже представленных проектов. Почти половина всех представленных на рынке проектов относится к комфорт-классу – 48%. К бизнес-классу – 39%, еще 13% – элитные апартаменты. Если говорить об основных ареалах распространения апартаментов, то в лидерах – Московский, Василеостровский и Выборгский районы Петербурга.
Спрос растет так же стремительно, как и предложение: «С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год», – говорит Елизавета Конвей.
В этом году на рынке Петербурга появился новый формат – инвест-отели. Компания «Плаза Лотус Групп» под брендом IN2IT вывела на рынок первый такой проект – на Витебском проспекте, рядом со станцией метро «Купчино». Всего их будет шесть. В качестве строительного партнера для проекта IN2IT «Плаза Лотус Групп» выбрала известного финского застройщика YIT, а управлять готовыми комплексами апартаментов будет УК «Плаза Отели».
«Плаза Лотус Групп» в проекте IN2IT предлагает новый формат инвестирования и дополнительные программы доходности, – поясняет генеральный директор УК «Плаза Отели» Екатерина Лисовская. – Порог входа в проект составляет 300 тыс. рублей (минимальная площадь – 3 кв. м)».
Всего в IN2IT на Витебском запроектировано свыше 1,5 тыс. гостиничных номеров. Проект разделен на два этапа. В первой очереди запланировано 533 номера, завершить строительство застройщик надеется до конца 2020 года. Вторая очередь включает в себя 988 номеров. Планируемый срок окончания работ – IV квартал 2021-го. Квартирография объекта складывается из студий, однокомнатных и двухкомнатных юнитов.
IN2IT на Витебском предполагает развитую внутреннюю инфраструктуру: объекты торговли и услуг, фитнес-центр, медицинский центр, коворкинг и др. Совместно с экспертами Политехнического университета имени Петра Великого создана концепция мобильного приложения, которое позволит собственникам отеля в режиме реального времени общаться как с застройщиком, так и с сотрудниками отельного оператора.
Разработаны три категории инвестиционных программ IN2IT: S-инвестор (300 тыс. рублей – 3 кв. м), M-инвестор (от 1 юнита – до 100 кв. м), L-инвестор (от 100 кв. м). S-инвестору гарантирован доход 9% в квартал (с перспективой роста до 12,32%). M-инвестор может рассчитывать на 17% годовых. Доходность программы L-инвестора – от 17%. Программа также предусматривает обратный выкуп юнита управляющей компанией по цене, в полтора раза превышающей вложения владельца.
Выбрать «звезду»
«Мы планируем сертифицировать IN2IT на Витебском как трехзвездочный отель в соответствии с международными стандартами качества», – подчеркнула Екатерина Лисовская.
По мнению экспертов, вопрос о «звездности» объекта – ключевой при выборе объекта для инвестирования.
«Строго говоря, только сертифицированные отели являются отелями, все остальное – сервисные апартаменты или «псевдожилье», – объясняет коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. – Безусловно, и в сервисных апартаментах есть рестораны, фитнес-клубы, иные услуги, которые позволят сдавать в аренду эти юниты с хорошей прибыльностью, но при этом рассчитывать на прозрачную программу доходности не стоит. Номера же в апарт-отелях имеют одинаковую отделку и меблировку, таким комплексом управляет отельный оператор, сертифицировавший данный пул номеров. Сдаются номера по краткосрочной стратегии, тем самым обеспечивается максимальная доходность. Обладая «зведностью», объект находится в топ-рейтинге известных гостиничных сервисов, таких как Booking, TopHotels, что, соответственно, обеспечивает более полную загрузку, а значит, и высокий уровень дохода инвестору. Например, Docklands на Васильевском – единственный в Петербурге апарт-отель, который получил сертификат о присвоении категории "четыре звезды"».
Тремя звездами могут похвастаться апартаменты Группы Becar. Это пионер на рынке апартаментов Петербурга. Первый кондо-отель сети Vertical Группа Becar открыла в 2014 году. За 10 месяцев на правах эксклюзивного продавца компания Becar реализовала 80% юнитов отеля. В 2017 году инвесторы отеля «Vertical на Московском» получили до 17% годовых. Это стало результатом высокой загрузки отеля – 75%, что на 10% больше, чем в других трехзвездочных отелях Петербурга. Осенью прошлого года стартовал второй проект Vertical We&I, который расположится недалеко от станций метро «Лесная» и «Выборгская», на Сампсониевском проспекте.
«За пять лет рынок значительно вырос, около тысячи апартаментов в среднем реализуется в квартал, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – При всем богатстве предложений, на рынке сегодня существуют только 5-6 проектов, которые имеют действительно качественное управление и эффективные доходные программы. При выборе важно смотреть на опыт управляющей компании, уже реализованные проекты и подтвержденную доходность. Только в случае подтвержденной доходности инвестор в будущем сможет быстро и дорого продать свой актив».
«К большому сожалению, как и в жилищном сегменте, так и в сегменте апартаментов четкого рецепта идеальной инвестиционной покупки не существует, – уверен управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. – Однозначно могу поддержать тезисы предыдущих коллег о «звездности» и надежной управляющей компании, потому что для нас очень важно, чтобы обещания о программах сверхдоходности, которые сегодня льются «из каждого утюга», в дальнейшем соответствовали реальному положению дел. И чтобы помимо обманутых дольщиков у нас со временем не появилось обманутых пенсионеров. Если оставить за рамками строительные риски, единственным определяющим фактором успеха остается правильный выбор управляющей компании. Ведь только отельный оператор остается с инвестором на протяжении всего его пути в проекте».
У отельного оператора должны быть четкая стратегия, портфель проектов, технологии и квалифицированный персонал, считает Илья Андреев, тогда шансы на успех весьма велики.
Ближе к центру
Впрочем, помимо комплексов апартаментов, рынок предлагает и иные варианты инвестирования. Так, инвестиционно-строительная компания Investa выкупает в центре города крупногабаритные квартиры, перестраивает в комфортабельные студии и предлагает их инвестору.
Совладелец и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров перечисляет преимущества такого размещения: «Все наши объекты находятся исключительно в историческом центре города, рядом с метро. Наш инвестор избавлен от рисков нового строительства, реконструкция наших объектов длится не более 3 месяцев. А кроме того, мы предлагаем не коммерческую, а жилую недвижимость, что дает возможность прописки. Доходность наших объектов составляет от 13% до 17% годовых».
Квартира или апартамент?
Любая недвижимость – в первую очередь, потенциальный источник пассивного дохода, считают эксперты. Однако сегодня апартаменты значительно выигрывают у квартир – и по доходности, и по ликвидности. Покупка квартиры на стадии котлована с целью последующей продажи по окончании строительства становится все менее выгодной. Ликвидность таких квартир чаще всего находится на низком уровне, так как на рынке первичного жилья огромное количество предложений. Если говорить о покупке квартиры для сдачи в аренду, инвестору необходимо брать на себя все те функции, которые в апартаментах выполняет управляющая компания. Покупатель должен быть готов самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов, контролем гостей, уборкой и сбором денег, совмещать в себе службу ресепшн и охранника.
«Апартаменты – это готовый бизнес с различными доходными программами. То есть собственник юнита может получать стабильный доход, инвестируя в гостиничный бизнес, - говорит Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», управляющей компании апарт-комплекса VALO. - Еще одно преимущество инвестиций в апартаменты – значительный рост капитализации. По нашим прогнозам, апартаменты в качественном проекте, соответствующем всем законодательным требованиям, будут только расти в цене, существенно опережая инфляцию. В итоге, инвестор, который сегодня приобретает апартаменты, не только получает в собственность объект, увеличивающийся в цене – в будущем он будет иметь высокую доходность от сдачи своего юнита. По нашим подсчетам, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет до 3-4% в год, в сегменте же апартаментов – это 7-17%. И покупатели начали это понимать – каждый год спрос на номера в апарт-отелях растет, растет и их инвестиционная привлекательность. Например, в нашем проекте – апарт-комплексе VALO – уже 80% покупателей приобретают юниты с инвестиционными целями».
Фотоотчет и видеоотчеты с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо»
https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/228-yarmarka-nedvizhimosti-2018-2
Компания Navis Development Group (NDG) купила 41 га в Стрельне под малоэтажный проект. Инвестиции в него составят 16 млрд рублей.
О закрытии сделки по покупке 41 га на Петергофском шоссе под новый жилищный проект на днях сообщила пресс-служба NDG. Это первый участок, купленный компанией в Петербурге. До сих пор она активно строила малоэтажку в Ленобласти (у нее в портфеле три проекта общей площадью 270 тыс. кв. м, завершение двух жилых комплексов намечено на текущий год).
Сумма сделки по покупке земли в Стрельне не раскрывается. По оценке экспертов, она могла составить до 3,5 млрд рублей. Продавцы – группа физлиц, в числе которых совладелец «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин. Он сделку подтвердил.
В этом месте NDG собирается построить жилой комплекс «Прованс» общей площадью 356 тыс. кв. м. Концепция, архитектурные и планировочные решения, а также идеи благоустройства разработаны «Лабораторией МЕТРОВ». «Там будет 170 тыс. кв. м малоэтажного жилья (четыре этажа, возведенных по технологии «монолит-кирпич»), а также инфраструктура: школа, 2 детсада, поликлиника. В районе будут жить 6 тыс. человек», – сообщили в компании. Инвестиции в развитие территории составят 16 млрд рублей. Начать строительство компания планирует летом и завершить за пять-шесть лет.
Эксперты отмечают, что проект расположен в районе с развитой торгово-развлекательной, социальной и транспортной инфраструктурой. «Недавно появилась транспортная развязка на пересечении проспекта Ветеранов и КАД. В планах также запуск скоростного трамвая и строительства станций метро «Сосновая поляна» и «Юго-Западная» в непосредственной близости от нового квартала. Все это – плюсы локации», – перечисляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. А к минусам участка, по ее мнению, относится жесткая конкурентная среда – в непосредственной близости возводится сразу несколько крупных жилых комплексов («Английская миля» от Glorax Development, «Балтийская жемчужина» от одноименного китайского девелопера, «Солнечный город» от Setl City). Также участники рынка указали на отсутствие инженерии на участки, которую девелоперу придется «тянуть» за свой счет.
По данным «Петербургской Недвижимости», малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. «На начало этого года общий объем малоэтажного жилья в агломерации составлял 720 тыс. кв. м (6% в общем объеме рынка). Причем по масштабам малоэтажная застройка в пригороде и самом Петербурге примерно одинаковая. Но в пригороде на «малоэтажку» приходится 10% продаж жилья, а в городе – только 3%. Примерно 83% «малоэтажки» относится к классу «масс-маркет», остальное – жилье высокой ценовой категории», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эксперты говорят, что «малоэтажка» – трудный для девелоперов формат. «У малоэтажки потенциал невелик: обычно на этом рынке работают небольшие застройщики, многие из которых не справятся с новыми требованиями ФЗ-214, вступающими в силу в июле этого года. А для крупных застройщиков подобные проекты экономически неинтересны. Строят их по тем же правилам и с той же нагрузкой по социальной инфраструктуре, что и большие дома. А объемы продаж жилья (а значит, и прибыль девелопера) получаются меньше», – говорит коммерческий директор компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
Поэтому, по ее словам, наиболее востребованы среди застройщиков «малоэтажки» те участки, которые уже обеспечены городской «социалкой», в первую очередь, детскими садами и школами. «Отсутствие социальной инфраструктуры – качественной или вообще – основное препятствие для продаж «малоэтажки», поскольку этот формат жилья, в отличие от многоэтажных «муравейников» вдоль КАД, ориентирован на проживание семей с детьми», – заключила она.
Гипермаркет «Метрика» на Пулковском шоссе выставлен на торги в рамках процедуры банкротства бывшего собственника. Актив оценен в 455 млн рублей. Вместе с торговым комплексом продадут и землю, где можно построить жилье.
Гипермаркет «Метрика», который принадлежал обанкротившемуся в прошлом году ЗАО «Мегалит», выставлен на торги. Открытый аукцион состоится 15 мая текущего года. Здание площадью 14,4 тыс. кв. м. находится на Пулковском шоссе, 53. Но гипермаркет «Метрика» на этих площадях закрылся около года назад. Сейчас помещения сдаются в аренду по краткосрочным договорам. Вместе с торговым комплексом продаются земельный участок площадью 4,7 га под общественно-деловую застройку, в том числе, жилье. К торгам актив оценен в 455 млн рублей.
Еще два соседних участка – площадью 4,9 га и 0,2 га, продаются отдельными лотами. Их стартовые цены - 197 млн рублей и 12 млн рублей соответственно.
Это третья попытка продать «Метрику» с соседней землей. Два года назад имущество готовили к торгам по инициативе собственника – ЗАО «Мегалит». Тогда начальная цена гипермаркета составляла 800 млн рублей. Но интересанты не успели подать заявки на этот аукцион, поскольку основной владелец "Метрики" Евгений Лебедев продал компанию бизнесменам Денису Избрехту и Алексею Каверину. Они же стали контролировать ООО «Корпорация СБР», которая управляла сетью «Метрика». Новые владельцы отменили торги.
А несколько месяцев спустя у «Корпорации СБР» снова сменились владельцы. Единственным собственником стал неизвестный на рынке бизнесмен Максим Семенов. Он снова попытался продать «Метрику» с землей в рамках судебного разбирательства. Вырученные средства должен был получить Сбербанк, по кредитам которого «Метрика» была залогом. Стартовую цену снизили до 650 млн рублей и назначили «голландский» аукцион – на понижение цены до 463 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Видимо, претендентов отпугнул «судебный шлейф». В итоге, в прошлом году владелец «Метрики» обанкротился. И теперь его активы распродают за долги.
Эксперты считают, что по новой цене будет немало желающих купить торговую недвижимость и землю на Пулковском шоссе. «По сравнению с ранее озвученными суммами дисконт существенный. А поскольку есть возможность развития территории за счет нового строительства на торги могут прийти и застройщики жилья», - рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«И здание, и участки находятся на красной линии Пулковского шоссе. Рядом метро, активно развивается инфраструктура: построены новые дорожные развязки, деловая зона Пулково. Транспортная доступность хорошая. Это плюсы, которые могут подстегнуть спрос на актив», - говорит генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.
Действительно, Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м.). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева. Новые жилые районы обеспечивают торговым комплексам в зоне Пулковского шоссе стабильно высокий покупательский трафик.