Политика «открытых рук». Это единственное, что поможет застройщикам, если у них есть долги перед дольщикам
Политика «открытых рук» – единственное, что поможет строительным компаниям, которые по разным причинам не могут в срок выполнить все обязательства перед дольщиками. К такому выводу пришли участники бизнес-завтрака «Потребительский экстремизм в долевом строительстве – миф или реальность?» независимого общественного конкурса «Доверие потребителя».
Строительное законодательство постоянно ужесточается, а рынок давно принадлежит покупателю, а не застройщику, поэтому дольщики могут значительно усложнить девелоперам жизнь, а в ряде случаев вообще уничтожить компанию. Сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что претензии граждан к застройщикам можно разделить на две большие группы: по соблюдению сроков передачи квартир и по качеству строительства. Впрочем, часто одно не исключает другого.
Генеральный директор ГК «Пионер» Юрий Грудин отметил, что далеко не всегда в задержке сдачи жилого объекта виноват застройщик: «На одном объекте мы год не могли решить вопрос подключения к сетям, поэтому заранее предупредили дольщиков о задержке. 95% людей отнеслись к этому с пониманием, однако 5% пытались на этом заработать». Он подчеркнул, что компания, понимая свою ответственность перед дольщиками, была готова расторгать договоры и возвращать вложенные средства, предлагала альтернативные квартиры в других комплексах, но несколько человек просто не шли на конструктивный диалог.
Проблема в том, что попытку заработать на проблемах застройщика предпринимают не только дольщики, но и некоторые юристы. «Наткнулся на рекламу одной компании, предлагающей дольщикам расторгать ДДУ, как только истекли сроки передачи квартиры. Такие горе-юристы не заботятся о том, чтобы гражданин получил свою квартиру, ведь зачастую большое количество исков к компании на стадии строительства может привести как раз к остановке стройки. Можно остаться и без денег, и без квартиры», – сказал Олег Островский и напомнил старую пословицу о двух зайцах. Бывают случаи, добавил он, что дольщики не принимают квартиру, потому что не хотят нести коммунальные расходы: «Пока квартира не принята, то и на квартплату тратиться не надо».
Адвокат Центрального филиала Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин заявил, что он против термина «потребительский экстремизм», а большинство дольщиков, которые к нему обращались, делали это по объективным причинам. «Не все застройщики предпринимают меры, чтобы мирно решить все вопросы с дольщиками, тогда последние делают то, что должны, – идут к нам, чтобы законными методами отстоять свои права», – отметил он. Впрочем, продолжил юрист, в законодательстве есть определенный перекос: «3% за день просрочки – хорошая мера, если речь идет о починке обуви, однако строительство – очень сложный дорогостоящий процесс, к которому должны применяться другие нормы».
Надежда Калашникова, директор по развитию «Строительной компании Л1» (которая до 2011 года называлась «ЛЭК» и была одним из крупнейших застройщиков города), рассказала, что их дольщики проявили «потребительский гуманизм»: «Несколько лет назад мы оказались в ужасной ситуации и очень благодарны дольщикам за то, что они не похоронили нашу компанию, хотя могли бы. Я думаю, нам помогла политика «открытых рук»: мы ничего не скрывали и честно говорили о том, как обстоят дела». Она отметила, что компания постоянно вела работу с дольщиками: «Мы разрешали по нескольку лет не вносить плату, мы помогали с арендой жилья тем, кто в этом нуждался, и многое другое».
Начальник Управления долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Светлана Пчёлкина также посоветовала всегда открыто вести переговоры с дольщиками. Она напомнила, что с 1 июля Росреестр имеет право заморозить продажи в объектах компании, которая более чем на полгода просрочила передачу квартир. «Оплатите дольщикам неустойку за период просрочки. Застройщики, испытывающие проблемы с государственной регистрацией ДДУ, могут заключать инвестиционные договоры и привлекать по простой письменной форме денежные средства со стороны юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Обращайтесь в банки за кредитами; понятно, что это непросто, однако надо что-то делать, а не ждать бесплатных денег от участников долевого строительства», – подчеркнула она.
Федеральные власти хотят наделить органы местного самоуправления и регионального госстройнадзора правом оспаривать положительное заключение строительной экспертизы через суд. Участники рынка говорят, что эта инициатива приведет к росту коррупции в отрасли и усилению давления на негосударственных экспертов.
Правительство РФ подготовило новые поправки в Градкодекс. На сей раз они касаются права местных властей оспаривать положительные результаты строительной экспертизы. До последнего времени в суд по этому вопросу ходили только заказчики проектов и застройщики. И оспаривали там отрицательные итоги экспертизы и инженерных изысканий. А теперь правом оспорить положительную экспертизу хотят наделить органы госвласти и местного самоуправления, которые уполномочены выдавать компаниям разрешения на строительство, а также чиновников регионального Госстройнадзора.
По мнению инициаторов поправок, они позволят повысить качество подготовки экспертных заключений и ответственность экспертов за соответствие выданных ими заключений требованиям законодательства.
Но участники рынка в этом сильно сомневаются. «Мое отношение к этой инициативе отрицательное. Она фактически разрушает имеющуюся в Градостроительном кодексе систему, где экспертизе проектной документации придан статус саморегулирования. А система саморегулирования имеет другой механизм защиты – это лишение членства в СРО и использование компенсационного фонда при наличии ошибок», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С коллегой согласен управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин: «На мой взгляд, к повышению качества подготовки проектов и качества проектных работ эта инициатива точно не приведет». Ее итогом, по мнению Дмитрия Желнина, будут затягивание процесса строительства, создание дополнительной административной процедуры и самое главное – появление очередной коррупционной лазейки.
Дмитрий Желнин напомнил, что в действующем законе определен перечень лиц, которые несут материальную ответственность за вред, причиненный некачественно спроектированным и плохо построенным объектом. «Органов власти в этом перечне нет. Как же они будут принимать решение об обжаловании экспертизы в суде, если они никакой ответственности за проект не несут? А несут ее как раз государственная и негосударственная экспертиза. И отвечают всем своим имуществом за проекты, которые через них прошли и получили положительные заключения», – говорит Дмитрий Желнин.
Также он обратил внимание на то, что в поправках не говорится, чьи заключения будут обжаловаться. «Там об этом ничего не сказано. Но мы-то понимаем, что под удар попадут в первую очередь негосударственные эксперты. Поскольку органы, выдающие разрешения на строительство, и госэксперты, как правило, имеют одинаковое подчинение, сидят вместе – и вряд ли можно предположить, что левая рука будет оспаривать то, что делает правая. Так что данный законопроект – очередная попытка ограничить негосударственную экспертизу», – заключил Дмитрий Желнин.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Если правила будут едины и для государственной, и для негосударственной экспертизы – то ради Бога. Но в госорганах, которые получат право оспаривать положительное заключение экспертов, должны быть люди, имеющие соответствующую квалификацию. В нашей профессии каждый эксперт проходит аттестацию на право подписи. Но будут ли такие же серьезные специалисты в органах, получивших дополнительные полномочия? Рано или поздно возникнет ли вопрос – а судьи кто? Просто люди, наделенные властью? Или все-таки уважаемые специалисты?
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга готов прислушаться к бизнесу по вопросу сохранения культурного наследия. Союз строительных объединений и организаций призывает игроков строительной отрасли дать конкретные предложения.
Вопросы сохранения и освоения объектов культурного и исторического наследия обсуждались на круглом столе в ССОО, который проходил в рамках подготовки к конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам конференции будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей. Впрочем, как оказалось, местные органы власти готовы слышать предложения девелоперов и вне конференции.
На данный момент в Петербурге действуют разные механизмы для привлечения инвесторов, однако большая часть объектов культурного наследия остается невостребованной. «Конечно инвесторов, в первую очередь, отпугивает доходность. Западные компании срок окупаемости в 30-40 лет устраивает, а в нашей стране такие долгосрочные прогнозы вообще не делают, максимум на 10-15 лет вперед. В любом случае, работа с культурными объектами больше влияет на престиж компании, чем на доходность. Тем не менее, спрос на такие объекты есть, особенно если они расположены в удачной локации», – сообщил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов.
Большие надежды чиновники возлагают на программу «Аренда за рубль», которая начала действовать в этом году. «Работает это следующим образом: берется объект культурного наследия (чаще всего в неудовлетворительном состоянии), рассчитывается его рыночная арендная ставка, выставляется на торги. Пока это кажется бессмысленным, ведь компания арендует разрушенный объект по рыночной цене, но после ввода объекта в эксплуатацию, арендная ставка максимально снизится – до одного рубля за метр. В итоге, стоимость аренды будет зависеть от расторопности самого инвестора, – пояснил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов. – Экономически такой механизм выгоден. Кроме того, инвестор постарается быстрее завершить работы. Такая схема уже применяется в Москве».
КГИОП надеется, что первые объекты в рамках программы будут арендованы уже в этом году. На данный момент составлен список из шести первоочередных: павильон «Царский вокзал» в Пушкине; Дом Ф. Н. Челищева – Дом М. В. Кольбе; Загородный дом Л. А. Змигродского; Дача Н. М. Кочкина; Александровские ворота на улице Химиков, 20; оранжерея Дворцово-паркового ансамбля Собственной дачи.
Алексей Михайлов отметил, что желающие арендовать эти объекты в рамках программы «Аренда за рубль» уже есть. Заинтересованность высказывали и присутствующие на круглом столе представители рынка. Так, Анна Шалагинова из компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» отметила, что предложение интересное: «Наша компания присматривается к этой программе, однако хотелось бы, чтобы объекты передавались вместе с земельным участком». Алексей Михайлов отметил, что условия программы уточняются, земельный вопрос может быть пересмотрен.
Помимо этого, в Петербурге много лет существуют различные программы по взаимозачету выполненных работ, однако эффективными их назвать сложно. «Мы готовы к диалогу. Если будут какие-то интересные идеи, как повысить инвестиционную привлекательность объектов культурного наследия, то мы будем рады их услышать. Мы заинтересованы, чтобы объекты жили», – отметил Алексей Михайлов.
В свою очередь исполнительный директор ССОО и вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов отметил, что Союз готов собрать предложения и инициировать их рассмотрение на уровне и региональных, и федеральных властей.