Ведомство с особыми привилегиями
В ежегодном послании Законодательному собранию, оглашенном 23 апреля, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко сочла необходимым твердо и недвусмысленно защитить репутацию городского ведомства, отвечающего за использование и охрану объектов культурного наследия. «Говорят, у нас гибнут сотни памятников культуры. Назовите первую сотню!», – потребовала губернатор, пообещав принять меры против клеветников. Как и следовало ожидать, над этим высказываниями поиронизировала пресса. В самом деле, в судебной практике за субъективные суждения бывает трудно привлечь к ответственности. С другой стороны, такие материи, как искусство, красота, история, память, вообще не умещаются в прокрустово ложе права – как, впрочем, и в прейскурант материальной оценки. Между тем, именно с этими высокими материями имеет дело в повседневной работе КГИОП.
Поэзия и проза улицы Росси
Случайное совпадение дат иногда становится знаковым. В этом году Международный день охраны памятников и исторических мест, отмечаемый ЮНЕСКО, совпал со 180-летием подписания Императорского указа о строительстве Министерства народного просвещения и Дирекции императорских театров, составивших ансамбль Театральной ул. Ныне она носит имя архитектора обоих симметричных классических зданий 22-метровой высоты и 220-метровой длины фасадов – Карло Росси.
В день двойного праздника ГУП «Ленсвет» включила установленную на двух обрамляющих улицу зданиях постоянную подсветку. Музыкально-танцевальное шоу, устроенное труппой Александринского театра, как и присутствие его художественного руководителя Валерия Фокина, напомнило об еще одном поводе для торжества – недавнем завершении реконструкции интерьеров Мариинского театра. Как рассказала В.Матвиенко, теперь реставраторы приступят к работам в интерьерах училища имени Вагановой. Таким образом, ансамблю Росси будет возвращен изначальный блеск не только снаружи, но и изнутри.
Упоминание о здании прославленного балетного училища было также не случайным. Город занялся проектом реставрации здания в 2007 г. Была подготовлена и согласована вся документация, получено разрешение экспертизы. Однако здание оказалось предметом имущественного спора. Несмотря на то, что в нем размещаются два городских учреждения – Театральный музей и Театральная библиотека, Федеральное агентство по управлению имуществом настояла на его сохранении в федеральной собственности – исключительно по причине федерального статуса самого училища.
Разделенная крепость
Ровно за неделю до Международного дня памятников между Санкт-Петербургом и Правительством РФ была достигнута предварительная договоренность о передаче городу 448 памятников архитектуры. Итоги переговоров с премьер-министром Виктором Зубковым губернатор огласила в Гатчине, осматривая менее чем наполовину восстановленный дворец Павла I. Вопрос о его принадлежности наконец решен в пользу города. Кроме музеев-заповедников «Гатчина» и «Павловск», федеральные власти гарантировали передачу Петербургу Аничкова и Елагина дворцов, Смольного собора, а также всех исторических зданий, в которых размещаются городские органы власти и учреждения.
Первоначально город претендовал на получение от Федерации 688 объектов культурного наследия. Подход был разумным: чтобы получить много, следует запрашивать очень много. В ходе переговоров с Москвой от 100 объектов пришлось отказаться. Росимущество не уступает городу не только Эрмитаж, Адмиралтейство, Казанский собор и Мраморный дворец, но и все исторические здания стрелки Васильевского острова, независимо от их использования.
В Петропавловской крепости федеральные власти уступили городу в основном стены – бастионы и куртины. Федеральную принадлежность Монетного двора оспорить было невозможно. Однако Росимущество удерживает в своем распоряжении и Петропавловский собор, и отреставрированный городом Комендантский дом, как и большинство других строений, входящих в состав Музея истории Санкт-Петербурга. По существу, музей-заповедник разделился надвое.
Несколько шедевров архитектуры Пушкина, изъятых из собственности Министерства обороны, федеральные власти предпочли передать не городу, а федеральному государственному учреждению «Петербургский аграрный университет». Возможно, в Росимуществе решили, что за последние три года Петербург и так достаточно позаимствовал у военных – чего стоят «Новая Голландия» и Каменноостровский дворец.
Любопытно, что, именно федеральная пресса распространяла слухи, будто губернатор намеревается приспособить этот живописный дворец для персональных нужд. Только теперь стал ясен смысл формулировки «для государственных нужд Санкт-Петербурга». Именно этот критерий был первоочередным основанием для закрепления бывших федеральных памятников в городской собственности.
Вряд ли случайно в своем послании Законодательному собранию В.Матвиенко упомянула о неких «засланных казачках» из Москвы, распускающих слухи о повальном разрушении памятников истории в Северной столитце. Так уж случилось, что в этом году послание губернатора совпало с разделом объектов культурного наследия. Характерно, что в этом процессе Росимущество легко согласилась «пожертвовать» городу жилые здания, не уступая нежилые объекты, находящиеся в коммерческом использовании – и соответственно, являющиеся источником дохода в федеральный бюджет, несмотря на то, что основными пользователями Елисеевского магазина и Гостиного двора являются петербуржцы.
Музыка вместо денег
По мнению начальника методического отдела городского КУГИ Ирины Ганус, правительственное постановление о передаче Санкт-Петербургу части объектов культурного наследия будет подписано не ранее конца 2008 г. Спор вокруг 115 неразделенных объектов сопровождается распространением слухов о намерении городских властей распродать памятники бизнесменам.
Фактически же объекты культурного наследия передавались частным компаниям главным образом в 1990-х гг. Именно тогда, к примеру, стоял вопрос об использовании особняка Штиглица на Английской наб., 68. Это здание интересовало «Лукойл», но инвестор от него отказался, в основном, в силу невозможности приобрести здание в собственность. Теперь эта возможность существует, но город переосмыслил функциональное назначение особняка. Он будет использован в качестве дворца бракосочетаний. Особым поводом для этого является отчуждение у города дворца аналогичного назначения для нужд представителя Президента в Северо-Западном федеральном округе.
«У нас сейчас нет необходимости зарабатывать на продаже зданий», - поясняет руководитель КГИОП Вера Дементьева. Нет ажиотажа и среди инвесторов. С 2002 г., когда вступил в действие федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов РФ», охранные обязательства стали значительно строже, прежде всего по размеру финансовых санкций за неправильное содержание имущества.
Именно на основании несоблюдения охранных обязательств городу удалось отсудить дворец Великого князя Алексея Александровича, 16 лет назад взятый в аренду сроком на 49 лет частным агентством, которое совершенно не занималось поддержанием памятника архитектуры в порядке. Лишь после получения здания в городскую собственность специалисты КГИОП смогли приступить к восстановлению здания. За 2 года была произведена замена кровли и чердачных перекрытий, отреставрирован подъезд, восстановлены искусственный мрамор, настенная живопись и плафоны Белого, Танцевального, Китайского и Английского залов. Завершение работ планируется к концу 2008 г. В восстановленном в прежнем облике здании будет устроено городское учреждение культуры – Дворец музыки. По мнению В.Дементьевой, интерьер и планировка как будто созданы для этой цели.
К концу 2008 г. планируется также завершить работы по реконструкции деревянного Каменноостровского театра. Интерьеры восстанавливаются по небольшому количеству случайно найденных чертежей. Здание также будет служить для общественных целей, вернув изначальное предназначение.
Таким образом, еще один миф, распространенный в СМИ – о том, что смысл получения имущества в городскую собственность состоит прежде всего в последующей приватизации – также оказался несостоятельным. Фактически приватизировать памятник могут (за исключением особо оговоренных 18 объектов) и федеральные власти, продав одно из 614 своих зданий какой-либо крупной компании. И при этом город в судьбу здания вмешаться уже не сможет.
Исключение из правил
О том, насколько сложным был спор с федеральными чиновниками по поводу принадлежности объектов культурного наследия, общественность знает лишь из скупых сообщений о беседе губернатора с президентом Владимиром Путиным в октябре 2007 г. Тогда В.Матвиенко была вынуждена посетовать на медлительность Росимущества, которое затягивало согласование списка памятников, передаваемых городу. И это при том, что инициатива передачи культурных ценностей на баланс регионов принадлежала как раз федеральному правительству, и 2 основных списка были доставлены в Москву в установленный срок - к 1 июля 2007 г.
В течение 2 лет город, согласно букве закона, не имел права даже притрагиваться к памятникам федерального значения. Тем не менее, на нескольких десятках объектов все это время продолжались реставрационные работы. Как рассказывает заместитель председателя КГИОП Алексей Комлев, для Санкт-Петербурга, где сосредоточено множество памятников архитектуры, было сделано исключение из общего правила. Город оказался единственным субъектом Федерации, которому не потребовалось передавать в федеральный центр многотомную документацию на все свои шедевры – и соответственно, приостанавливать реставрационные работы.
Исключение, предоставленное Санкт-Петербургу, никого не удивляет – как-никак город является не только бывшей столицей Российской империи, но и местом рождения и воспитания изрядной части федерального истэблишмента. Впрочем, было бы несправедливо сводить причину лишь к «местечковому патриотизму». Доверие было оказано ведомству с уникальными полномочиями и уникальной ответственностью, в отличие от всех прочих городских органов власти не имеющего прямого функционального аналога на федеральном уровне – того самого КГИОП, которому досталось больше всего теплых губернаторских слов на празднике 18 апреля.
Новое открытие интерьеров
Не будет преувеличением сказать, что ведомство по охране памятников заработало особое доверие как Росохранкультуры, так и городского руководства, упорным трудом. О его масштабах общественность узнала только в начале 2008 г.
Если в 1990 г. в городе было 4 тысячи объектов культурного наследия, то сейчас их 7780. При этом только за 2007 г., благодаря работе КГИОП по сбору и систематизации исторических сведений, а также учету документации, в перечень внесено 879 вновь выявленных объектов.
Только за 2007 г. Комитетом были подготовлены задания по реставрационным и охранным мероприятиям на 273 зданий, рассмотрено 5244 проекта, представленных на согласование, проверено более 2 тысяч смет. Реставрационные работы в 2007 г. велись на 577 объектах, в том числе 260 объектов были завершены.
Начиная с 2004 г. (как раз тогда в Петербурге впервые официально отмечался Международный день охраны памятников) КГИОП осваивает все больше государственных средств, в геометрической прогрессии приумножая число отреставрированных фасадов и интерьеров. Некоторые из них, например, крепость «Бип» в Павловске, в буквальном смысле слова восстают из руин.
В 2008 г. общая сумма средств, выделенная на реставрационные работы из городского бюджета, составило рекордную сумму в 8,7 млрд. рублей – вдвое больше, чем в 2007 г. Вместе с источниками из федерального бюджета на нужду реставрации выделено свыше 15 млрд. рублей.
Фактически подобная сумма могла быть выделена и год назад. Однако нехватка кадров стала «узким местом» в освоении средств. Именно по этой причине 20% финансирования, полученного КГИОП на выполнение проекта «Фасады Петербурга», не было освоено. Президент Фонда спасения Санкт-Петербурга Александр Марголис, неоднократно выступавший с критикой проектов реконструкции городских объектов культурного наследия, в данном случае полностью солидарен с решением КГИОП не привлекать для фасадных работ непрофессионалов.
Как мы помним, в канун 300-летия города основное внимание было уделено именно обновлению фасадов, порой скрывавших весьма неприглядную изнанку. При этом сами фасадные работы во многих случаях выполнялись некачественно. В настоящее время КГИОП сосредоточил свои усилия на интерьерах исторических зданий. С результатами горожане смогли ознакомиться 19 апреля, когда КГИОП устроил уже традиционную экскурсию по вновь отреставрированным объектам культурного наследия.
Так, впервые взорам горожан предстали восстановленные интерьеры особняка Кельха, ныне занимаемого юридическим факультетом Петербургского университета, а также дома Мясникова на Знаменской, где посетители впервые увидели роспись Помпейской гостиной, усилиями реставраторов очищенную от более поздних наслоений. Таким же открытием для реставраторов, а теперь и для горожан стала настенная живопись и лепнина XIX в., восстановленная в Царском подъезде здания Дворянского собрания, где сейчас находится Филармония. Впервые также демонстрировалось убранство парадных залов дома Горчакова, занимаемая администрацией Петроградского района, и мозаика «Полтавская битва» в Академии наук.
Сегодняшний вид многих исторических зданий, восстановленных в первоначальном великолепии усилиями компаний Союза реставраторов, работающего по заказам КГИОП, ярко контрастирует с тем запустением, в котором годами и десятилетиями пребывали многие объекты федерального значения.
Нематериальные активы
Спор о том, в частных или государственных руках лучше находиться памятнику архитектуры, ведется не один год. Лучшим критерием истины является практика – а она свидетельствует как раз о том, что этот спор беспредметен, поскольку должный уход памятнику может обеспечить и учреждение, и частные лица, если способны быть хозяевами.
Реальная сложность состоит совершенно в другом. Как пояснила на одной из пресс-конференций В.Дементьева, искусствоведческие понятия трудно переводятся на юридический язык. С этим приходится сталкиваться в практике судов, когда предметом иска является исполнение охранных обязательств. «Наши эксперты в судах часто выглядят бледно», - признавалась глава КГИОП.
Впрочем, как бы ни хотелось специалистам по культурному наследию составить идеальный глоссарий для перевода своих терминов на правовой язык, шедевры искусства не могут быть защищены формальной буквой закона. Их судьба зависит от политических, а не юридических решений. Понятие genius loci – «гений места», произнесенное В.Дементьевой на одном из заседаний городского правительства, не может быть переведено на язык права.
Латинское словосочетание прозвучало в связи с необходимостью охраны не только формы, но и духа. Оно послужило обоснованием для сугубо политического решения о создании «Красной книги» петербургских мест, использование которых не подлежит изменению.
Хотя «Красная книга» в городе составляется впервые, в практике КГИОП охрана не материального, а духовного объекта является многолетней практикой. Как напоминает руководитель управления учета КГИОП Борис Кириков, предметом охраны на исторических кладбищах города часто являются даже не надгробья, которые могут не представлять архитектурной ценности, а сами места захоронения наших прославленных предков.
В 2008 г. центральной темой Международного дня охраны памятников по инициативе ЮНЕСКО стали религиозные объекты и сакральные места. Это обстоятельство послужило для КГИОП поводом для еще одной необычной инициативы. Сотрудники ведомства стали обзванивать учреждения науки, культуры и искусства, напоминая их сотрудникам о состоянии захоронений великих людей их профессии, включая их бывших коллег.
В программу реставрации надгробий, помимо всем известных имен, КГИОП включил и места захоронений тех граждан города, которые заложили основы политики сохранения и использования памятников. Именно по этой причине, как поясняет Б.Кириков, особое внимание было уделено памяти зодчего и искусствоведа Константина Тона. Из наших современников в списке реставрации оказались имена бывших руководителей Инспекции по охране памятников Николая Белехова и Анатолия Петрова. По словам Б.Кирикова, подобный «ведомственный подход» был предназначен в том числе и для того, чтобы продемонстрировать пример другим профессиональным сообществам города.
Индивидуальность и достоинство города, как и человека, определяется в том числе его способностью к сохранению исторической памяти. У всех нас, помимо физического имущества, есть и предметы, дорогие сердцу и являющие собой свидетельства благодарной памяти. При всех понятных претензиях к самому консервативному из городских ведомств – КГИОПу – нельзя не признать, что кроме него, ни одна городская инстанция не стоит на страже нематериальных активов, определяющих гражданский облик петербуржца и формирующих как неповторимость города, так и особое достоинство его обитателей. Этого достаточно для того, чтобы раз в год воздать должное нашим хранителям и восстановителям культурного наследия.
Константин Черемных
Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок.Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке.
Первичный или вторичный
По словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с «первичной» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков – не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие: ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» – «Петербургстрой Сканска»; «ММБ банк» – «ЮИТ Лентек»; «Сбербанк» – «Рострой», «Невский Синдикат». Несколько объектов кредитует «ПСБ».
Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.
Обращение в агентство
В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
«Цена услуг агентства зависит от объема работ, – рассказывает Алексей Кошелев. – Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) – то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки».
Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до $2 тыс. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
Оценка кредитоспособности заемщика
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая – выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая – для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
По данным «Бекара», от формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» – 12-13%, а для «черного» – 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых – 1-2 тыс. руб.
Поиск подходящей квартиры
По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают – они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире – обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтера.
Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.
Независимая оценка квартиры
Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит – $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Предстраховая экспертиза
На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Алексей Кошелев рассказывает, что если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку и вынужден искать другую квартиру.
Анализ технического состояния
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид.
После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).
Страхование
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют – 1,5 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная – рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).
Въезд
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита, заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
По материалам компании «Бекар»
Многие застройщики, как и предполагали чиновники Смольного, начали работать по-новому – с учетом современных реалий. Однако мнения о том, что некоторые строительные фирмы «упадут» или «продадутся», по-прежнему присутствуют.Власть зашевелилась
Как заявляют застройщики, они чувствуют, что спрос на строящееся жилье начал расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ситуация немного хуже, говорит генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, поскольку с лета минувшего года начался спад и объем продаж достиг минимума к концу зимы – началу весны 2005 года. Сейчас начался незначительный подъем. Ситуация по-прежнему критична, поскольку объемы продаж еще далеки от тех, которые были в 2003 и даже в 2002 годах. Эти объемы никоим образом не покрывают потребности в финансировании объектов по графикам, установленным постановлениями (распоряжениями) правительства Санкт-Петербурга. Соответственно, общий дефицит оборотных средств застройщиков все еще нарастает.
«С другой стороны, цены стоят уже практически год, – пояснил г-н Вотолевский. – Основные причины, как я и говорил ранее, – объемы строительства и ввода, для которых пока нет достаточного платежеспособного спроса, необоснованные рассуждения федеральных властей о сверхприбыли и завышенной себестоимости и, конечно, пагубное влияние нового пакета федеральных жилищных законов».
Достаточно любопытно причины нынешней непростой ситуации нам объяснил председатель совета директоров ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. Он уверяет, что сначала был всплеск на рынке: у людей появились деньги, они стали массово покупать жилье. По его словам, «преуспел тогда тот, кто набрал больше бесплатных пятен». «О сервисе, качестве и брендинге никто не думал. Да и покупатель был непритязательным: брал все, что предлагалось. Через пару лет в отрасль пошел спекулятивный капитал, а уже после того зашевелилась и администрация – начала регулировать. В результате рынок перегрелся, чиновники выступают с ограничительными инициативами – произошла стагнация», – размышляет г-н Игнатьев.
По мнению президента ИПГ «Источник» Мирона Шакиры, современная ситуация немногим отличается от прошлогодней. Есть некоторые позитивные стороны, например, «увеличение нижнего уровня заключаемых договоров на 10 процентов». Однако эффективность спроса еще довольно низкая. «Как мне кажется, затоваривание рынка – это одно из очевидных следствий становления рынка строительства в новом формате. Ведь необходимо четко выделить категории жилья и, в соответствии с уровнем и качеством, предлагать их по соответствующим ценам, – делится впечатлениями г-н Шакира. – Мы изначально четко определили категории нашего жилья и, соответственно, их ценовой уровень. В результате колебания в цене были минимальными и уровень продаж в компании был более-менее стабилен. При этом продажа элитного жилья развивалась по своим законам: скажем, пентхаусы в «Авроре» были проданы независимо от колебаний рынка, по своим ценам. Некое снижение спроса до уровня 55-60 процентов в сравнении с 2004 годом – логичное завершение более чем трехлетнего летнего роста цен».
Минусовой крен
По некоторым оценкам, сегодня в продаже до 25-27 тыс. квартир – это довольно большая цифра, однако уже к концу 2005 года эта цифра уменьшится за счет роста количества сделок. Во всяком случае, в некоторых компаниях это уже происходит.
Строители утверждают, что к началу 2006 года ситуация на рынке окончательно стабилизируется и к весне будет очевидна позитивная динамика рынка. В то же время, как считает Мирон Шакира, «на общее формирование рынка потребуется еще от полутора до трех лет, после чего рынок Санкт-Петербурга будет развиваться стабильно, с годовым темпом роста 10-15 процентов». Однако все это возможно лишь в случае четкой и отлаженной работы всех механизмов рынка, перехода к новым технологиям. «Но главное, – отмечает президент ИПГ «Источник», – обезопасить рынок от непродуманных законов. Отношения же с покупателями должны выстраиваться на взаимовыгодных интересах, а это задача городских властей. А приоритетом должна стать работающая схема ипотечного кредитования. В сложившихся условиях это самое действенное средство, которое поможет в стабилизации и развитии рынка».
Примерно о том же самом говорит Виталий Вотолевский. На его взгляд, пути выхода следующие: внесение поправок в федеральные законы, временное сокращение объемов строительства и ввода новых объектов (что и происходит с начала этого года), развитие ипотечного кредитования, повышение цен, которое позволит застройщикам брать больше кредитов. «Что касается прогнозов, то делать их пока не буду», – резюмировал глава компании «Петербургстрой Skanska».
Вместо него о будущем рынка согласился высказаться Дмитрий Игнатьев. По его словам, позитивные подвижки если и появятся, то нескоро. «Итоги этого строительного года однозначно будут хуже прошлого, – предполагает г-н Игнатьев. – Я имею в виду – по финансовым показателям. В глазах общественности все будет выглядеть как должно, ведь объемы вводимого жилья остались на прежнем уровне. Но минусовой крен в прибыли строительных компаний, который существует на сегодняшний момент, будет присутствовать и в будущем году. У строительных компаний (тех, кто занимается только жилищным строительством) этот крен наиболее ощутим. И сейчас у них на первое место вышел вопрос сбыта строящихся и построенных квадратных метров».
В целом ситуация на строительном рынке как ни крути сложная. По-прежнему вопрос продаж жилья является ключевым абсолютно для всех застройщиков. Однако для многопрофильных (вертикально интегрированных) компаний ситуация не столь критична – у них есть достаточный запас прочности, плывучести. Но и крупные фирмы, по заявлениям их руководителей, постепенно входят «в остроконкурентную ситуацию, где будут драться за клиента, что непременно приведет к смене лидеров». «У кого один-два объекта – уйдет с рынка. Кто-то станет подрядной фирмой и будет бороться на рынке заказов. У кого большие объемы и имя, но нет оборотных средств – вынужден будет продаться. А кто-то, может, и упадет», – подытожил Дмитрий Игнатьев.
Скорее всего, прогнозируют строители, из сложившейся ситуации отрасль будет выходить постепенно. Кто-то из фирм зафиксирует объемы и станет копить силы, кто-то будет искать альтернативные источники финансирования. Но все это произойдет не раньше чем через год-полтора. До этого момента можно ожидать самых разнообразных событий и непонятностей.
Андрей Теплоухов