Одинокий продавец. Группа ЛСР оказалась единственным застройщиком, который решил продать городу жилье для госнужд
Группа ЛСР оказалась единственным застройщиком, который решил продать городу жилье для госнужд по цене Минрегиона. Общая сумма закупки составит 2,3 млрд рублей.
В Смольном подвели итоги пяти конкурсов по закупке жилья для госнужд, объявленных в сентябре текущего года. Единственным их участником стала Группа ЛСР. Она сможет получить госконтракты по стартовой цене Минрегиона, которая для Петербурга определена на уровне 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. Это на 5% больше, чем годом ранее. До подписания контракта в Группе ЛСР итоги конкурса не комментируют.
Город закупит более 30 тыс. кв.м. жилья на общую сумму 2,3 млрд рублей. Всего будет куплено 483 квартиры в домах, которые будут сданы в текущем и следующем годах. В том числе город купит 139 «однушек», 102 «двушки», 153 «трешки», 49 «четверок» и 40 «пятерок». Их по социальным программам получат многодетные семьи, ветераны и другие очередники. Также часть жилья в новостройках будет предоставлена горожанам в рамках программ по расселению ветхого и аварийного жилья.
Порядок выкупа традиционный - 50% от суммы закупки город перечисляет строителю в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% после того, как застройщик предоставит документы, что дом готов на 70%, а последние 20% — после получения разрешения.
Всего в этом году город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в прошлом году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану города, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Большинство игроков рынка в массовых закупках жилья не участвуют. Все дело в цене. По данным руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя цена жилья массового спроса в Петербурге сейчас составляет 101,6 тыс. рублей за «квадрат».
«Цена выкупа слишком низкая. Во многих текущих проектах себестоимость приближается к этому уровню. Так что, продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет», - говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
«Строительная себестоимость находится в пределах 70-90 тыс. рублей за «квадрат». Прибавьте к этому еще нагрузку на каждый метр, которую дает покупка земли. И станет ясно, что средние затраты строителя на 1 кв.м. нового жилья находятся в диапазоне 80-110 тыс. рублей на 1 кв.м.», — говорит генеральный директор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
Среди компаний, которые традиционно участвуют в конкурсе (но на этот раз на торги не пошли), - компания «Дальпитерстрой». «У нас есть квартиры по этой цене в Шушарах. Цена низкая. Но поскольку закупка оптовая, мы на нее обычно соглашаемся. В этот раз на торги не пошли, поскольку у нас не оказалось квартир нужного городу метража. Но готовимся принять участие в других торгах. Главное, чтобы наше предложение совпало с запросом мегаполиса», — говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
ГК «Эталон» первым из петербургских девелоперов объявила операционные результаты за I квартал 2015 года. В среднем все показатели застройщика упали по сравнению с I кварталом 2014 года в два раза. Несмотря на падение, в компании не теряют оптимизма. Другие участники рынка говорят о схожих результатах работы.
Так, по данным официального сообщения компании, число новых контрактов в I квартале 2015 года снизилось на 55% и составило 1028, в то время как I квартале 2014 года их число составляло 2752. В I квартале текущего года по новым контрактам компанией было продано 46,99 тыс. кв. м недвижимости, что на 57% меньше показателя I квартала 2014 года, когда девелопер продал 147 тыс. кв. м недвижимости.
Всего по новым контрактам в I квартале 2015 года компания получила 3,8 млн рублей, что ниже показателя аналогичного периода 2014 года на 58%, когда девелопер получил 13,3 млн рублей по новым контрактам. Поступления денежных средств в ГК «Эталон» составили 6 млрд рублей за I квартал 2015 года, что на 34% меньше аналогичного периода 2014 года, который составил 9 млрд рублей согласно неаудированным операционным результатам на основе управленческой отчетности компании.
«Операционные результаты ГК «Эталон» в I квартале 2015 года полностью соответствуют нашим ожиданиям и рассматриваются нами как удовлетворительные. На спрос в I квартале повлияло охлаждение после очень активного IV квартала 2014 года, когда покупатели ускорили принятие решений о покупке квартир, желая зафиксировать цены в рублях и оформить ипотеку до повышения процентных ставок», – отмечает главный исполнительный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов.
Об аналогичных показателях заявил и генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. По его словам, у компании также объемы продаж в I квартале 2015 года упали в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Эксперты говорят, что результат ожидаем – снижение произошло по всем показателям соразмерное (и по продажам в квартирах, и 1 кв. м, и по выручке), почти на 60% по сравнению с I кварталом 2014 года. «Снижение спроса на строящуюся жилую недвижимость прогнозировалось еще в конце 2014 года, когда стало очевидно, что ажиотажный спрос в IV квартале «перетянет» на себя часть ожидаемого спроса I квартала», – считает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. С ней согласен Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. «Сокращение общего поступления средств можно объяснить отличиями рыночной конъюнктуры – год назад в I квартале был нетипичный всплеск покупательной активности вызванный внешними факторами, а последний по времени всплеск активности пришелся на предыдущий, IV квартал 2014 года. Снижение доли «новых продаж» можно объяснить активным развитием схем с рассрочками, которые в I квартале стали заметно выгоднее во многих случаях по сравнению с использованием подорожавшей ипотеки», – уверен он.
Кроме того, высокая ставка по ипотеке, державшаяся весь I квартал, «отсекла» спрос со стороны тех, кто хотел бы воспользоваться ипотечным кредитованием, но уже не успел взять кредит по низкой ставке. «Этот прогноз подтверждается указанным снижением доли ипотечных покупок в структуре продаж ГК «Эталон» (с 17% в I квартале 2014 года до 11%). К этим обстоятельствам добавилась общая неуверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне, ощущение нестабильности экономической ситуации, что дополнительно повлияло на снижение спроса», – уточняет Любава Пряникова.
Несмотря на негативные итоги, девелоперы не впадают в пессимизм. «Ситуация в марте 2015 года по сравнению с январем-февралем 2015-го стабилизируется и улучшается. Покупатели предпочитают сейчас вкладывать деньги в проекты менее рискованные. В этом году нужно приложить больше усилий к продаже, так как в связи с быстро меняющейся ситуацией на рынке клиенты менее решительны, дольше принимают решение, занимают выжидательную позицию. Некоторые покупатели планировали расширение жизненного пространства, то есть реализацию имеющихся «метров» с последующим приобретением новых; теперь с продажей «своего» никто не торопится», – полагает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1. «Продажи жилья значительно упали по сравнению с прошлым годом, но пока остаются на приемлемом уровне», – подтверждает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Позитив видят и в «Эталоне». «К концу I квартала и в апреле мы отмечали ускорение продаж и ожидаем дополнительную динамику в результате запуска в продажу во II-IV кварталах этого года новых объектов. Мы намеренно приняли решение не запускать продажи в новых проектах в нестабильных внешних условиях, которые преобладали в I квартале, но по мере стабилизации ситуации мы утвердили график запуска продаж на 2015 год, который предусматривает предложение рынку более 800 тыс. кв. м реализуемой площади. Это должно обеспечить хороший импульс для новых продаж в будущем», – заявляет Антон Евдокимов.
Мнение
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Конечно, количество сделок уменьшилось по сравнению с концом прошлого года, но они зафиксировались на уровне и чуть выше лета – начала осени прошлого года, что мы считаем вполне приемлемым развитием событий для начала года.
На минувшей неделе Георгий Полтавченко отчитался перед парламентариями об итогах городского развития за 2014 год. По обыкновению, ссылаясь на трудные времена и цитируя классиков, градоначальник пообещал дать льготы промышленности, чаще просить денег у федералов и прижать девелоперов к ногтю.
«Под жестким давлением западных санкций, с учетом потрясений на нефтяном и валютном рынках город показал результат наилучший из возможных», – с самого начала градоначальник пытался настроить народных избранников на оптимистичный лад. Он выборочно предъявил ряд индикаторов: к концу 2014 года город существенно сократил государственный долг до 3,7% от общего объема доходов, оборот организаций в обрабатывающей промышленности по итогам 2014-го увеличился на 7,3%, реальные доходы населения выросли на 2,9%. При этом господин Полтавченко забыл посчитать растущие расходы горожан в условиях 13,3% инфляции – это один из самых высоких показателей по России. В 2014 году рост ВРП составил 1,5%. При этом в 2013 году он был 3,2%, а в 2015 году, по прогнозу самого же Смольного, в лучшем случае будет нулевым.
Особое внимание губернатор уделил запросу партии ЛДПР по поводу падения промпроизводства. По итогам 2014 года, согласно данным Петростата, снижение составило 8,2%, за первые два месяца 2015 года – 9,3%. По словам градоначальника, виноват в этом ввод Саяно-Шушенской ГЭС (в городе спад производства турбин), а также «уход в минус» автокластера и производства табака и пива. Впрочем, Петростату в Смольном не доверяют. Для проверки статистики власти создали специальную комиссию во главе с академиком Абелом Аганбегяном. Комиссия выяснила, что реально работающие петербургские предприятия сократили объемы производства примерно на 3%. Все могло быть намного хуже, уверен губернатор, в ходе предыдущего кризиса ИПП города потерял более 20%.
Праздник для «промки»
Много говорилось и о преодолении кризиса. Губернатор напомнил основные положения антикризисного плана – это «налоговые каникулы» для вновь зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, мораторий на повышение платы за использование городской земли, отмена торгового сбора, продление сроков инвестдоговоров для 80 инвестпроектов и др. Самый большой пакет преференций получит петербургская промышленность. Смольный подготовит свой собственный список стратегически важных отраслей и предприятий, которые получат особую поддержку. У отраслей будут приниматься в расчет стратегический статус, признанный либо на федеральном уровне, либо Стратегией-2030, способность производить добавленную стоимость, а также перспективы по импортозамещению и экспорту.
Предприятие должно иметь заметную долю в бюджете города – не менее 0,1% от общей суммы зачисленных поступлений, среднесписочную занятость не менее 500 человек, среднюю зарплату не меньше номинальной начисленной среднемесячной по Санкт-Петербургу за 2014 год, и более 1 млрд рублей инвестиций в основной капитал за последние три года. При этом Смольный поможет ЦКБ «Рубин», Крыловскому научному центру и Ижорским заводам войти в перечень системообразующих предприятий Минэкономразвития и получить федеральные деньги.
Но на благосклонность Смольного смогут рассчитывать не все. «Худшее, что сейчас может сделать город, – вновь начать одобрять все, чего изволит инвестор, и нахватать обязательств по строительству инженерных сетей и дорог еще на два годовых бюджета», – сказал губернатор, не скрывая экивоков в адрес городских застройщиков.
Он открыто заявил, что «простых» проектов уже не будет, и призвал девелоперов задуматься о разумной кооперации с городом в тех или иных формах государственно-частного партнерства либо искать новых партнеров и объединять усилия для комплексного развития территорий. В пример застройщикам он привел проект города-спутника Южный, проект Морского порта и портовой зоны «Бронка». Теперь, по-видимому, строителям жилья придется сразу договариваться с промышленниками, ретейлерами и дорожниками.
Экономика аскезы
Оказалось, что осознать суть проводимых им реформ господин Полтавченко, политик со стажем, смог только в 2014 году, работая над Стратегией-2030. Свою политическую деятельность он охарактеризовал термином русского религиозного философа Николая Бердяева – «прогрессивный консерватизм». По словам губернатора, стратегия «обращена к нашим истокам, к первым верфям Петра, к памяти об изобретателях радио и телевидения, к блокадной трудовой вахте и танкам «КВ».
С другой стороны, стратегия содержит творческое начало, «обращение к грядущему, к неведомой дали». При этом глава города уверен, что прогрессивным консерватором в глубине души является каждый настоящий петербуржец. Именно имманентный консерватизм, как оказалось, заставлял губернатора «завернуть» крупные городские проекты времен Валентины Матвиенко. «Если бы в 2011 году поддержал дорогостоящие и неочевидно выгодные для города и горожан проекты, то мы бы остались с «недостроем», неподъемными выплатами и потеряли доверие инвесторов», – считает губернатор. А вот на прогрессивное развитие потребуется больше федеральных средств, для этого город, ранее «выезжавший» за счет собственных резервов, будет активнее участвовать в федеральных программах.
«Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Но именно он и делает величайшую ошибку», – попытался предупредить все критические отклики губернатор, процитировав еще одного русского философа Ивана Ильина.
Мнение:
Александр Кобринский, депутат ЗакСа:
– Мы опять услышали противоречивый отчет, напоминающий партсобрания советского времени. Нам говорят, что в экономике все хорошо, но промышленность падает, а инфляция растет. Когда чиновники сами себе урезают зарплаты, значит, все настолько плохо. Нам говорят, что 1,6 млрд рублей выделено за закупку медпрепаратов, но по факту скоро в больницах пациентов заставят покупать все за свой счет. Мы говорим о консерватизме, о внимании к традиции, но губернатор в отчете даже не счел нужным рассказать о программе сохранения и развития исторического центра.