В защиту подрядчика. Знание судебной практики может помочь подрядчикам выстроить правильные взаимоотношения с заказчиком
На площадке СРО А «Объединение строителей СПб» прошел круглый стол, посвященный юридическим тонкостям взаимоотношения заказчика и подрядчика. Соорганизатором выступила СРО А «Подземдорстрой». Участники мероприятия обсудили правовые вопросы выполнения договоров строительного подряда, в том числе государственных и муниципальных контрактов.
Первый заместитель генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Борис Лысич обратил внимание представителей строительных компаний на необходимость актуализации знания отраслевого правого законодательства. Он отметил, что юридическая подготовленность специалистов подрядных организаций не только помогает предотвратить возможные проблемы во взаимоотношениях с заказчиком, но и повышает эффективность работы компании.
Схожие мысли высказал и генеральный директор СРО А «Подземдорстрой» Сергей Алпатов: «Надо учиться грамотно работать с заказчиком. Это поможет не попасться на штрафные санкции с его стороны и другие меры воздействия. Для этого необходимо хорошо понимать все тонкости правовых взаимоотношений сторон».
Подробно участникам круглого стола о юридических особенностях взаимодействия подрядчика с заказчиком рассказал адвокат, руководитель проекта «Адвокат строителя» Алексей Люкшин. Он отметил, что само законодательство в строительстве, связанное с выполнением подрядных работ, меняется не очень часто. Однако судебная практика изменчива, что отражается на самом принципе законодательного регулирования строительной отрасли.
В частности, по словам эксперта, несколько раз изменилась позиция высших судов (Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ) в вопросе, связанном с оплатой дополнительных работ, выполненных подрядчиком вне контракта. До 2014 года подрядчик достаточно легко мог взыскать сумму за проведенные работы (в случае нежелания заказчика их оплачивать) через суд, как неосновательное обогащение. Затем основной стала ориентация на решение Высшего Арбитражного Суда о недопустимости оплаты дополнительных работ по госконтракту без проведения соответствующих конкурсных процедур. С 2017-го вновь все поменялось. Согласно позиции Верховного Суда РФ, оплата дополнительных работ в судебном порядке вновь стала возможной, если подрядчик докажет, что без их выполнения нельзя было завершить объект. Это наиболее яркий пример изменения судебной практики без изменения самого законодательства.
Алексей Люкшин также сообщил, что с 1 июля 2019 года будет применяться утвержденный 10 октября 2018 года Минюстом РФ типовой контракт на строительство или реконструкцию объектов, который, в первую очередь, будет использоваться при выполнении работ по госзаказу. По мнению специалиста, спорным в типовом контракте можно считать положение о том, что обязательства подрядчика считаются выполненными при получении заказчиком от органа госстройнадзора заключения о соответствии. Тем самым условия выполнения контракта ставятся в зависимость от действия или бездействия третьих лиц, что может негативно отразиться на документальном оформлении срока завершения работ.
Руководитель проекта «Адвокат строителя» также рассказал об особенностях судебной практики, связанной с нереальными сроками исполнения государственного контракта, просрочкой выполнения работ, а также ответил на многочисленные вопросы представителей строительных компаний. Всем участникам мероприятия он дал универсальный совет, связанный с защитой прав подрядчика: «Подрядная организация должна вести обязательную переписку с заказчиком. В ее рамках можно корректно обратить внимание на неисполнение каких-то обязательств со стороны заказчика, при которых подрядчик не может выполнить свою часть работ. Данная переписка, в том числе электронная и односторонняя, в случае спора будет обязательно рассматриваться судом».
Начальник отдела контроля СРО А «Подземдорстрой» Инна Лосева рассказала о проблемах, возникающих при контроле со стороны СРО договоров строительного подряда. Из-за актуальности темы было принято решение уделить ей отдельный семинар с привлечением практикующих юристов.
Союз строительных объединений и организаций, Российский союз строителей и Центр развития рынка недвижимости призывают игроков строительного комплекса участвовать в подготовке поправок в федеральное законодательство. Главное, что хотят изменить игроки строительного рынка, - запрет на продажу квартир с шестимесячной просрочкой.
ССОО готовится к традиционной осенней конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам мероприятия будет принята резолюция, куда войдут все предложения игроков стройотрасли по изменениям в 214-ФЗ. Документ будет направлен в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти РСС.
Больше всего игроков рынка недвижимости волнуют вступившие в силу 1 июля 2018 года поправки в 214-ФЗ, в рамках которых региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия. Признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера со всеми дольщиками проекта. В начале октября власти Санкт-Петербурга и Ленобласти опубликовали первые списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на шесть и более месяцев. Туда вошло 77 девелоперов.
Заместитель председатель Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский пояснил, что главная задача данной нормы – исключить появление новых обманутых дольщиков. Дело в том, что некоторые компании не останавливают продажи жилья, даже если на объекте очевидные проблемы и понятно, что вовремя он сдан не будет. Для примера он напомнил о ЖК «Вариант» компании «Ареал», которая остановила продажи только после двух судов с правительством города. «Необходим досудебный механизм, дающий право останавливать продажи в проблемных проектах. Нам нужен некий коллегиальный орган, который сможет запрещать привлекать средства дольщиков до суда. Это может работать так: если мы, со своей стороны, сможем доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиками, то этот коллегиальный орган сможет запретить компании привлекать средства физических лиц», – сообщил Евгений Барановский, отметив, что в прокуратуре Петербурга уже есть рабочая группа под руководством заместителя прокурора Виктора Мельника.
Представители строительного рынка считают меру почти драконовской и уверены, что она негативно повлияет, в первую очередь, на сроки реализации проектов. «По сути, продажи – единственный доход застройщиков, ведь ни один банк кредит на проблемный объект не даст, соответственно, просто непонятно, как завершать строительство», – отметил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. В связи с чем он призывает хотя бы увеличить срок просрочки с 6 до 9-12 месяцев, а лучше полностью отказаться от данной меры: «Было бы здорово, если бы решение о запрете на продажу жилья в проблемных объектах принимал суд, однако для этого механизм должен быть отлажен, но, как показывает история с ЖК «Вариант», у нас пока не все гладко».
Вице-президент «Союзпетростроя» Александр Фурман полагает, что необходимо обратиться к системе работы через эскроу-счета. «Не надо останавливать продажи из-за просрочки, но надо, чтобы средства от продаж поступали на эскроу-счета в банк, и тогда новые дольщики смогут спать спокойно. В свою очередь, банк сможет оценить стоимость нереализованных квартир и затрат на строительство объекта, и если разница между этими показателями будет уверенно положительной, то можно выдавать девелоперу кредит, – пояснил он, добавив, что перед выдачей кредита свое заключение должен подготовить и Комитет по строительству. – Таким образом, проект должен пройти финансовую и техническую экспертизу. И никаких новых обманутых дольщиков не будет».
Евгений Барановский согласился, что действующая норма не учитывает всех тонкостей строительного процесса: «Закон не оставляет нам никаких возможностей для диалога, и все трактуется однозначно - если по любому из договоров есть просрочка на шесть месяцев, то мы обязаны уведомить об этом Росреестр». При этом, отметил чиновник, есть компании, которые просто попали в сложную ситуацию, поэтому и не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками вовремя, однако объект не бросают и пытаются его завершить. «Таким застройщикам надо помогать, но каждый договор, каждая копейка, пришедшая на объект, должны будут строго проверяться», – считает чиновник.
Председатель Комитета РСС по взаимодействию застройщиков с органами государственной власти Олег Бритов пообещал, что все озвученные предложения о поправках в 214-ФЗ будут рассмотрены на осенней конференции, и направлены в федеральные органы власти. Он призвал всех представителей отрасли направлять свои предложения в РСС. «Мы можем и должны оказывать влияние на законодательные процессы, касающиеся стройки. Москва прислушивается к нашим предложениям. Нередко наши предложения поддерживает и губернатор Санкт-Петербурга. Если бы не наша с вами деятельность, то изменения в 214-ФЗ могли быть куда жестче», – уверен он.
Форматы развития прибрежных территорий Петербурга несколько отличаются от тех, что используются в приморских городах Северной Европы.
В Петербурге прошел международный урбанистический форум «Города у воды», в рамках фестиваля «Недели северных стран». Участники форума – представители органов власти, архитекторы, урбанисты и общественники – обсудили вопросы эффективного использования и развития городских прибрежных территорий.
Добавить намыва
По словам главы Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева, взаимосвязь Петербурга и воды существует с момента его основания. Акватория Невы и Финского залива дала толчок развитию города. Тем не менее, так исторически сложилось, что некоторые прибрежные зоны Северной столицы длительное время оставалась неразвитыми. Ситуация начала меняться только в последние годы. У воды началась массовая жилищная застройка, появились яркие элементы благоустройства.
Главный архитектор Петербурга сообщил, что стратегией развития прибрежных территорий предусматривается создание намывных участков. «Город испытывает потребность в расширении своих площадей. И очевидно, особый интерес возникает к намывным территориям. Генеральным планом Петербурга предусмотрена возможность намыва до 1000 га земель, что составляет около 4% от нынешней городской территории», – подчеркнул он.
Предполагается, отметил Владимир Григорьев, что намыв будет проводиться у Сестрорецка, Кронштадта, Васильевского и Крестовского островов, в рамках ранее утвержденных проектов. По Курортному району, признался чиновник, пока есть сложности. Частный инвестор проект так и не начал реализовывать – и город его планирует скорректировать. К группе застройщиков, ведущих активный намыв территорий у Васильевского острова, серьезных вопросов у Смольного нет. В результате реализации данного проекта на участке у «Морского фасада» появится до 800 тыс. кв. м жилья для 23 тыс. горожан. Кроме того, на намыве Васильевского острова предусматривается создание общедоступной городской набережной. Западное продолжение Крестовского острова за стадионом «Санкт-Петербург» также станет зоной общественного пространства. Данный проект несколько недель назад уже предварительно одобрили городские власти.
Отметим, что некоторые урбанисты достаточно критично относятся к масштабному намыву территорий. Они считают, что новые пространства с жилой застройкой удаляют сложившиеся кварталы от водной акватории. Сами намывы негативно отражаются на экологии Финского залива и могут «аукнуться» городу в будущем.
Дело за малым
На форуме «Города у воды» была затронута и тема благоустройства прибрежных городских рек и каналов. Владимир Григорьев рассказал, что на набережной реки Карповки у Ботанического сада в Петроградском районе, где сейчас зимуют маломерные суда, планируется создать зону отдыха. На Васильевском острове предполагается создать парк у реки Смоленки. Ожидается, что реализованы эти проекты будут в рамках программы «Твой бюджет», которая учитывает инициативы и мнения горожан по благоустройству.
Общественники предложили городским чиновникам совместно заняться благоустройством Охты. В настоящее время некоторые прибрежные участки у реки находятся в неудовлетворительном состоянии. К развитию прибрежной территории, считают эксперты, можно привлечь и бизнес, который возводит поблизости от реки жилые дома.
По словам начальника отдела благоустройства и дорожного хозяйства Красногвардейского района Кирилла Бобкова, в перспективе вдоль Охты планируется создать единую набережную. Правда, реализовать данный проект возможно будет только после завершения строительства Охтинского коллектора.
Европейский формат
Представители зарубежных архитектурных бюро, посетившие Форум, отметили, что в их странах несколько иной подход к развитию прибрежных городских территорий. Он сформировался в последние десть лет и предполагает сведение к минимуму возможности жилищной застройки и максимальное использование участков у воды для создания общественных пространств и зеленых зон.
Архитектор датской компании SLA Луиза Фиил Хансен, занимающаяся преобразованием округа Нёрребро в Копенгагене, рассказала, что в прибрежных городских зонах застройка перемещается в пригороды. В центре города, его густонаселенных районах, вода становится местом притяжения горожан, проведения праздников, ярмарок и фестивалей.
Схожие мысли и у архитектора шведской компании Kjellander & Sjoberg Ханса Виллехадера. Он рассказал, как преобразовался город Мальмё: «Мы провели существенную реконструкцию прибрежной части города. Создали большой яблоневый сад. Высадили другие деревья. Береговую линию обложили деревянным настилом. Теперь это излюбленное место отдыха горожан. Важно понимать, что прибрежные зоны формируют среду города, и какой она должна быть, во многом зависит от нас самих».
Мнение
Альбина Мотор, продюсер международного урбанистического форума «Города у воды»:
– В настоящий момент в Петербурге формируется новое и ответственное гражданское сообщество, где рождается понимание, что красота и комфортность жизни в городе зависят от каждого из нас. Безусловно, важнейшим фактором на пути перемен являются также профессиональная экспертиза и разработка конкретных идей и путей для их решений. В Петербурге уже есть крепкое профессиональное сообщество урбанистов, экологов, дизайнеров, художников, городских активистов, на сотрудничество с которыми мы можем опереться. Ценный опыт решений и преобразований городского пространства есть и у наших ближайших коллег по единому Балтийскому региону – и мы его внимательно изучаем.