Справедливая цена. «Ростелеком» продал здание бывшего Управления городского телефона
«Ростелеком» с четвертой попытки продал здание бывшего Управления городского телефона и телеграфа на Почтамтской улице. Сумма сделки составила 410 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) продал здание бывшего Управления городского телефона и телеграфа на Почтамтской улице, 15, лит. Б, недалеко от Исаакиевского собора. В здании, общая площадь которого составляет 7,9 тыс. кв. м, расположены офисы, многофункциональная площадка «Центр деловой культуры» и отель на 22 номера. Купила здание по стартовой цене (за 410 млн рублей) «Фирма Гран».
До последнего времени недвижимость принадлежала ПАО «Ростелеком». Объект пытались продать целый год. Прошлой осенью его выставляли на аукцион впервые - за 682 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Тогда продавец снизил цену сначала до 579 млн рублей, потом – до 477 млн рублей. Но результат был нулевой. Закрыть сделку удалось только с четвертого раза.
Эксперты называют итоговую цену справедливой. «Цена адекватная, особенно с учетом масштабных инвестиций в будущую реконструкцию объекта», – говорит директор департамента инвестиционных проектов Colliers International Анна Сигалова. По мнению коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, инвестиции в реконструкцию исторического здания могут достичь 150–200 млн рублей. «В случае нового строительства они были бы в два-три раза меньше», – говорит она.
«Цена, пожалуй, даже низкая. Но объект давно на рынке и является объектом культурного наследия, поэтому работать с ним в целях реконструкции и преобразования сложно. В здании есть атриум и непростые планировочные решения. Что, естественно, сказывается на коммерческих площадях. Думаю, что все эти факторы повлияли на невысокую стоимость», – добавляет управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По ее словам, объект однозначно рассматривают под гостиницу. «Но его большой минус – абсолютное отсутствие парковки. Из-за сложностей со статусом, планировочными решениями и необходимостью реконструкции – инвестиции окупятся не ранее чем через 10 лет», – считает Ольга Шарыгина.
Кстати
«Ростелеком» – одна из самых крупных в России телекоммуникационных компаний. В ее собственности более 9 млн кв. м недвижимости (20 тыс. объектов) оценочной стоимостью около 1 млрд долларов. Вопрос об оптимизации портфеля недвижимости руководство «Ростелекома» поднимало еще в 2008 году. Но до конкретики дело не дошло. Помешал экономический кризис. К идее привести в порядок недвижимость «Ростелеком» вернулся только в 2015 году. И начал со столичных активов. От реализации непрофильной недвижимости в столице «Ростелеком» к концу 2017 года получил более 20 млрд рублей. На Северо-Западе «Ростелеком» также оптимизирует портфель недвижимости. Участники рынка рассказали, что «Ростелеком» готовит к продаже пакет имущества, где около 100 объектов недвижимости в Петербурге и Ленобласти.
Кое-что «Ростелеком» уже продал. Во-первых, это участок корпорации площадью 0.4 га на Малодетскосельском пр., 40. Его купила под жилье компания «Еврострой». Сделку оценили в 150 млн рублей. Потом РАД продал шесть помещений «Ростелекома» общей площадью более 900 кв.м. на Почтамтской ул., 15, лит. А. Победителем аукциона стало ООО «Северо-Западный фонд недвижимости», которое заплатило за лот 40,6 млн рублей. А минувшим летом помещения «Ростелекома» площадью 6 тыс. кв.м. на Большой Морской ул., 28/13 (их оценивали в 500 млн рублей) купила компания «Приморское объединение» и будет делать там торговый центр. К продаже также готовится здание на Большой Морской ул., 22–26, принадлежащее «Ростелекому».
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» в составе одноименного жилого комплекса на Барочной улице. Покупателем выступил российский частный инвестор, имя которого не разглашается.
О том, что компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» на Барочной ул., 12/76 на конференции RE4Forum сообщил директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. По его словам, актив приобрел частный инвестор. Имя покупателя и детали сделки не разглашаются.
Бизнес-центр «Ориенталь» находится в составе жилого комплекса, который «ЮИТ Санкт-Петербург» построил на месте бывшего трамвайного парка им. Скороходова в 2012 году. Общая площадь 6-этажного бизнес-центра – 5 тыс. кв. м., из которых 4 тыс. кв. м. – арендопригодны. В здании есть конференц-зал на 100 мест и подземная парковка на 70 машин. Помещения офисного комплекса подготовили под чистовую отделку, но не заселили. Пять лет девелопер искал на актив покупателя. Участники рынка, опрошенные «Строительным Еженедельником», сказали, что изначально цена за актив была завышена. «Продавец хотел за здание 800 млн рублей. Но покупать его за такие деньги желающих не было. Теперь, видимо, подвинулся в цене. А людей с деньгами, готовых инвестировать в офисный сегмент, на рынке довольно много. Видимо, они получили предложение, которое их устроило», - говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге полагает, что объект мог стоить около 400 млн рублей. А по мнению гендиректора компании «Новый офис» Алексея Федорова, актив мог обойтись покупателю в 500-600 млн рублей. «Он явно приобретен для сдачи в аренду. Петроградский район - один из самых популярных среди офисных арендаторов», - говорит он.
«Объект продавался пустым. Это значит, что он может использоваться как для нужд собственного размещения, так и для инвестиционных целей», - говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.
По данным JLL, доля Петроградского района в общем предложении качественных офисов Петербурга составляет 13,5% - по объему офисных площадей район занимает 3-е место среди административных районов после Московского и Центрального. Совокупный объем качественных офисных площадей составляет 421 тыс. кв. м. арендопригодной площади. Из них 173 тыс. кв. м., или 41%, относятся к классу «А».
«Доля вакантных офисов в районе на конец года составляет 5,7%, что ниже среднегородских значений (7,4%). Вакантность на Петроградской стороне в целом всегда ниже среднего уровня по городу. В то же время арендные ставки в классе «А» здесь чуть ниже (на 4%), чем в среднем по городу. А в классе «В» - выше среднегородских значений. Спрос на офисы в Петроградском районе устойчивый и несколько сдерживается лишь отсутствием крупных блоков», - поясняет Сергей Владимиров.
В свою очередь, эксперты Colliers International в Петербурге добавили, что рынок офисов Петербурга находится в упадке. «По итогам года будет выведено 174 тыс. кв. м. бизнес-центров классов «А» и «В». Это самое низкое значение за последние 5 лет. В следующем году тенденция к снижению ввода бизнес-центров сохранится: на 2018 год без учета «Лахта центра» заявлено около 112 тыс. кв. м. нового предложения», - заключил Андрей Косарев.
Согласно китайскому календарю, наступающий 2018 год будет годом Собаки. В символике царства животных собака олицетворяет храбрость, энергию, защиту и покровительство. «Строительный Еженедельник» накануне празднования Нового года собрал самых известных собаководов рынка строительства и недвижимости.
