Жилье вместо автосервиса. На набережной Черной речки появится жилой комплекс бизнес-класса
Проект в партнерстве реализуют собственник земли «Первая мебельная фабрика» и девелоперская компания AAG.
На днях КГИОП одобрил архитектурную концепцию внешнего облика будущего комплекса на наб. Черной речки, 1. Участком земли площадью 0,65 га на пересечении с Выборгской набережной более 10 лет владеет глава «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков. Изначально территория была предназначена под строительство общественно-деловых объектов. Сейчас на этом месте расположен автосервис. Но собственник внес поправки в ПЗЗ так, чтобы там можно было строить жилье. Корректировкой документа занималась компания «А-Invest», входящая в холдинг AAG Александра Завьялова. Эта же компания, судя по всему, выступит соинвестором и застройщиком проекта. На участке будет построен жилой комплекс бизнес-класса со встроенными помещениями и паркингом. Общая площадь объекта – 18 тыс. кв.м. Стороны проект не комментируют.
По оценке директора департамента инвестиционных проектов Colliers International Анны Сигаловой, инвестиции в проект составят около 1,5 млрд рублей. Но управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что вложений потребуется больше – минимум 3 млрд рублей. «Бизнес-класс требует благоустройства территорий, а, значит, ограничивает объем жилых площадей и повышает их стоимость», - поясняет она.
При этом, стоимость квадратного метра в этом проекте, по ее прогнозу, будет около 300 тыс. рублей за 1 кв.м. «Участок окружен, в основном, деловой застройкой и тяготеет к району станции метро «Лесная». Локация не элитная. Но есть вид на воду», - говорит Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что проект на Черной речке столкнется с довольно высокой локальной конкуренцией. На соседнем участке (наб. Черной речки, 3) будет жилой комплекс «Группы ЛСР» площадью 45 тыс. кв.м, где будет 25 тыс. кв.м. жилья (450 квартир), встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 200 машин, а также детский сад на 70 мест. Разрешение на стройку получено в декабре 2017 года. Близкие к компании источники утверждают, что жилой комплекс, на который получено разрешение, – лишь часть нового проекта, задуманного девелопером на земле ранее принадлежавшей футбольному стадиону «Луч» завода «Компрессор».
C другой стороны набережной, Setl City недавно завершил строительство жилого комплекса Riverside. А по соседству на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, ГК «ЦДС» строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв.м. (свыше 4500 квартир).
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв.м. жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв.м. жилья (15,6 тыс. квартир).
По итогам 2017 года в районе было реализовано 482,3 тыс. кв.м. (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам 1 полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья.
"Средняя цена предложения по району в классе масс-маркет составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв.м. при 100% оплате, что сопоставимо среднему показателю цены по городу в классе. В классе бизнес показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 5% выше среднего городского уровня)", — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
На портале Avito появилось объявление о продаже здания отеля SO Sofitel на Вознесенском проспекте в Петербурге. Актив оценен в 4,9 млрд рублей. Эксперты считают, что цена завышена. А сама манера продажи через Интернет-ресурс наводит на мысль о прощупывании рынка.
Объявление о продаже отеля класса «пять звезд» в центре Петербурга появилось на портале Avito. Адрес здания в объявлении не указан, но, судя по фотографиям фасада и номеров, речь идет об отеле SO Sofitel на Вознесенском пр., 6
В этом 9-этажном здании площадью 10 тыс. кв. м располагается отель класса De Lux на 150 номеров. В нем есть свой бассейн и другая спортивная инфраструктура, а также два ресторана: на первом этаже «КоКоКо» Матильды Шнуровой, а на последнем – панорамный бар. В объявлении актив оценен в 4,9 млрд рублей.
Здание отеля – новодел, построенный в 2011 году на месте полностью снесенного исторического особняка. Инвестором проекта выступило ООО «Р.Е.Д.» (Real Estate Development Ltd). По данным СМИ, компания принадлежит офшору «Ларес холдинг лтд». Его конечные бенефициары неизвестны. Инвестиции в создание гостиницы оценивались в 90 млн долларов.
Для управления отелем сначала пригласили Starwood Hotels & Resorts (позже произошло его слияние с Marriott International), а сам отель работал под брендом W St. Petersburg. Но в начале 2018 года оператор поменялся. Сейчас отелем управляет Accor Hotels. А сам отель переименовали в SO Sofitel – первый этого бренда в России.
Эксперты говорят, что объявление о продажи статусного объекта на Avito, как минимум, странное. «Такие объекты не реализуют через бесплатные Интернет-ресурсы. Здесь что-то не так. Это или попытка пощупать рынок на предмет спроса на такие активы, или какой-то фэйк», - рассуждает один из крупных риелторов города. «Гостиничный рынок Петербурга после мундиаля на подъеме. Почему бы не попытать инвестиционное счастье? Но эта попытка сделкой вряд ли закончится. В премиум-сегменте так дела не делаются», - согласен с коллегой еще один эксперт рынка, пожелавший сохранить анонимность.
Действительно, в августе этого года, по данным руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяны Веллер, люксовые гостиницы Петербурга продемонстрировали рост всех основных показателей: загрузка увеличилась на 3% и достигла 79%, средний тариф вырос на 10%, до 16,5 тыс. рублей, что в совокупности дало повышение доходности на номер на 15%, до 13 тыс. рублей. «По всей видимости, эта динамика наблюдалась на фоне возвращения туристического спроса в город после того, как его покинули футбольные фанаты. В среднем, за летние месяцы тариф в люксовом сегменте превысил 30 тыс. рублей, увеличившись на 21% год к году. Однако, загрузка снизилась до 70% из-за падения спроса в июне-июле. Несмотря на это, сегмент зафиксировал рост доходности на номер на 7%, до 21,1 тыс. рублей», - отмечает Татьяна Веллер.
Всего, по данным IPG.Estate, в первом полугодии 2018 года номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,3 тысяч номеров. На рынок вышло 7 проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров (плюс 2,3% к тому, что было в начале года). Самыми яркими событиями полугодия стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и открытие «Гранд Отеля Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.
Кстати
В последнее время было и несколько громких анонсов новых проектов. В частности, владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия Петербурга. А международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23, и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Столичная компания Veren Group приобрела в Санкт-Петербурге на Парашютной улице участок под новый жилищный проект. Инвестиции оцениваются в 2,5 млрд рублей.
Московская компания Veren Group, основанная в 2016 году бывшим совладельцем Glorax Group Валентином Чернышом и экс-гендиректором Glorax Development Алексеем Балыкиным, купила на Парашютной улице в Петербурге 1,3 га под строительство жилья. Сумма сделки и продавец земли не раскрываются.
Там появится жилой комплекс комфорт-класса «Veren next Шуваловский» площадью около 28,5 тыс. кв. м и максимальной высотой 12 этажей. В проекте, разработанном архитектурной мастерской «Студия 44», также предусмотрен детсад, коммерческие «встройки» и подземный паркинг. Проект стартует в следующем году и завершится к концу 2021 года.
По оценке коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, цена участка составила около 0,6 млрд рублей. А общий объем вложений в проект, по ее мнению, будет в диапазоне 2,3-2,5 млрд рублей.
«Veren next Шуваловский» станет четвертым проектом компании Veren Group в Петербурге. В работе у нее уже ЖК бизнес-класса Veren Place на 7,5 тыс. кв.м. на 10-й Советской улице, 8, (он будет сдан в конце 2018 года), ЖК комфорт-класса «Veren Next Октябрьская» площадью почти 20 тыс. кв. м (его сдадут в середине 2020 года), а также малоэтажный ЖК «Veren Village Cтрельна» общей площадью 43,4 тыс. кв. м.
Эксперты считают, что с выбором локации для очередного проекта Veren Group не прогадала. «Район хороший – на территории сформированной застройки. Дома в таких местах пользуются высоким спросом. Но будет ли новый жилой комплекс соответствовать некоему уровню качества или речь пойдет только о маркетинговом позиционировании и удачной локации – будет зависеть от деталей проекта», - говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв. м жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже находится 645,1 тыс. кв. м (15,6 тыс. квартир). «По итогам 2017 года в районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам первого полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Средняя цена предложения по району в классе масс-маркет, по ее данным, составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв. м. при 100% оплате, что сопоставимо среднему показателю цены по городу в классе, говорит она.