Город выручает рынок
Выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье», без преувеличения, стал делом чести как федеральной власти, так и сильнейших российских регионов. Здоровые амбиции Санкт-Петербурга мотивируют его власти к изысканию новых способов наращивания строительства жилья как в коммерческом, так и в бюджетном секторах. За последние 3 года город привлек значительное число новых инвесторов на рынок жилья. Им поможет развернуться расширение площадей для жилищного строительства, чему способствуют как изменения, внесенные в Генплан, так и только что утвержденная Законодательным Собранием программа развития застроенных территорий. Еще большие возможности даст планируемая передача регионам неэффективно используемых федеральных земель. Однако для реализации инвестиционных проектов частным корпорациям требуется время, а вводить жилье нужно уже сегодня. В итоге город, не дожидаясь частных инвесторов, старается повысить предложение на рынке жилья за счет бюджетных средств.
Сделать недоступное доступным
Что такое «доступное жилье», объяснил в своем докладе на семинаре для профессионалов в сфере недвижимости, проходившем в рамках «Жилпроекта», зампред петербургского Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Доступное – значит приобретаемое по оптимальным рыночным ценам, определяемым сбалансированностью предложения и спроса на рынке жилья.
Между тем, эксперты по недвижимости признают, что на сегодняшний день говорить о сбалансированности спроса и предложения преждевременно. В начале 2008 г. на рынке наблюдалась такая нервозность, что некоторые аналитики предрекали рецидив лета 2006 г., когда резкий дефицит предложения взвинтил цены на квартиры в 2 раза.
К счастью, к началу апреля рынок несколько успокоился. Хотя в I квартале 2008 г. рост цен в различных сегментах рынка достиг 17-21%, в дальнейшем, по мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, он замедлится, и составит за год не более 40-50% – разумеется, если не произойдет ничего экстраординарного. Подобные оценки высказывают президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов.
Впрочем, по словам В.Семененко, о снижении цен на жилье в абсолютном выражении в условиях общей инфляции говорить не приходится: снизится только темп роста цен в связи с сокращением спекулятивной составляющей спроса.
Между тем, для обеспечения доступности жилья для относительно широких категорий населения необходимо существенно повысить предложение на рынке. Инвесторов привлекают выводом на рынок новой земли под застройку. В 2008 г. город выставит на аукционы порядка 986 га территорий для комплексного освоения. Кроме того, в соответствии с последними решениями федерального правительства о переводе земель, планируется освоение под жилищное строительство неиспользуемых территорий военных городков на площади около 4000 га.
Однако от начала освоения до ввода жилья в строй проходит обычно не менее двух лет, а резерв жилья требуется сегодня. Значительное же увеличение предложения жилья на рынке привело бы к ценовой конкуренции и, как следствие, могло бы понизить цены.
Ждать ли милости от инвесторов?
Особенно остро недостаток предложения ощущается при реализации городской программы расселения коммунальных квартир. Согласно расчетам П.Созинова, для продвижения этой программы предложение на рынке недвижимости, в особенности малометражной, должно возрасти как минимум вдвое. Кроме того, инвесторы должны быть обеспечены более твердыми гарантиями осуществления сделок.
Столкнувшись с проблемой привлечения инвесторов в коммуналки, городские власти, возможно, наиболее отчетливо осознали, что без участия городского бюджета процесс улучшения жилищных условий для этой категории горожан не сдвинется с места.
«Мы публикуем списки ваших квартир, пропагандируем их, но если они не заинтересуют инвесторов, то это не вина Горжилобмена. Вы же понимаете, что самые привлекательные для инвесторов коммунальные квартиры давно расселены. Поэтому государство и начинает оказывать вам помощь», - разъясняла в своем выступлении для потребителей на семинаре «Жилищный проект» замдиректора Горжилобмена Любовь Рубцова.
Именно проблема коммуналок побудила город в конце 2007 г. инициировать региональную программу жилищных сертификатов. Это фактически признал вице-губернатор Александр Вахмистров, прибывший на пресс-конференцию Ассоциации риэлторов, чтобы сообщить о запуске программы в этом месяце.
Неожиданность сезона
На фоне внедрения городских программ – в частности, программы развития застроенных территорий – эксперты отмечают благоприятную тенденцию роста предложения на вторичном рынке. Если летом 2006 г. (в период упоминавшегося периода «взлета цен») предложение на вторичном рынке не превышало 6 тысяч квартир, то сейчас оно достигло 11-12 тысяч и не снижается, несмотря на приближение летнего сезона.
В то же время неожиданностью для экспертов стал одновременный рост спроса в низкоценовом секторе вторичного рынка. Если динамика роста этого сегмента (существенно влияющая на ценообразование на рынке жилья в целом) колебалась по итогам I квартала 2008 г. на уровне 15-20%, то рост цен на комнаты в коммунальных квартирах, по данным С.Бобашева, составил 22%. Цена на комнату в среднем достигла 1,7 млн. рублей. Не менее стремительно, по словам заместителя руководителя проекта «Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анны Гармаш, росла и стоимость аренды комнат, составив в среднем 20 тысяч рублей в месяц.
Столь неожиданная смена предпочтений покупателей не может объясняться лишь программой расселения коммунальных квартир. Высказывалось предположение о том, что комнаты активно скупают мигранты. Однако, по словам А.Гармаш, признаков роста спроса на рынке аренды, который гораздо больше интересует мигрантов, не наблюдается. Спрос на аренду жилья остается на прежнем уровне. Особенно высокой (50%) популярностью пользуются однокомнатные квартиры.
По данным руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting Brokerage Сергея Федорова, рынок гостиничной недвижимости, начавший развиваться с большим опозданием, едва-едва начал демонстрировать линейный рост объемов – и только благодаря активной политике, проводимой городским комитетом по инвестициям. Но рассчитывать на спад цены временного пристанища не приходится: в начале 2008 г. спрос на гостиничные номера втрое превышал предложение, а в 2009 г., по мнению С.Федорова, он будет еще больше.
Ипотека не поможет
Более 50% строящегося жилья, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяны Хоботовой, приобретается с участием ипотеки. В то же время, после ипотечного кризиса в США, и наши банки сильно призадумались над увеличением объемов этого вида кредитования. При том, что по данным руководителя отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрея Янушонаса, доля просроченных кредитов не превышает 1%, банки повысили свои требования к заемщикам за счет введения первоначального взноса. По словам эксперта, в Петербурге рост объема ипотечных кредитов в I квартале 2008 г. (в то время как стоимость жилья выросла на 20%) составил всего лишь 17%.
Рост объемов ипотечного кредитования будет снижаться, считает С.Бобашев. Он уже снизился, подтверждает руководитель ипотечного центра банка Delta Credit Дмитрий Драгун. По его словам всего 19 банков «не в сильной степени отреагировали на кризис ликвидности и кризис американского рынка ипотечного кредитования и не снизили темпов выдачи ипотечных кредитов».
Глава Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров воздерживается от прогнозов. Он не может исключить новых неприятных неожиданностей в мировой финансовой системе, которые могут обострить кризис ликвидности. В.Назаров допускает, что банки-кредиторы уже к лету могут повысить процентную ставку с 12 до 16%. Единственное, что он может предсказать определенно, - это изменение состава игроков ипотечного рынка.
Рост ипотеки в 2007 г. считают одним из факторов роста цен на недвижимость в первом квартале нынешнего года. Намечающийся спад ипотечного кредитования, в свою очередь, вносит свой вклад в снижение спекулятивного ажиотажа и успокаивает рынок. Между тем, значительная доля граждан, рассчитывавших на улучшение жилищных условий за счет ипотеки, теперь больше надеются на новые программы субсидирования, разработанные городскими властями.
Миллиарды на тушение дефицита
Согласно данным, предоставленным Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 г. из городского бюджета будет выделено в общей сложности 6 млрд. рублей в качестве субсидий тем гражданам, которые смогут использовать для увеличения своей жилплощади ипотечные кредиты, собственные накопления и закладные на имеющееся жилье.
Одновременно в ближайшие два года планируется потратить 3 млрд. рублей по программе «Молодежи – доступное жилье». А на субсидии бюджетникам в 2006-2011 гг. решено направить около 8 млрд. рублей. На оплату жилищных сертификатов, номинал которых пропорционален недостающей до социальной нормы площади жилья, с апреля 2008 г. по 2011 г. будет выделено 9 млрд. рублей. В общей сложности объем бюджетных субсидий составит почти 26 млрд. рублей.
Политика субсидирования рассчитана на активизацию инвестиций населения в жилую недвижимость. Согласно расчетам Смольного, субсидии простимулируют 30 тысяч граждан, на которых они ориентированы, вложить в приобретение жилья еще около 47 млрд. рублей.
Если к этим цифрам добавить те 25 млрд. рублей, которые потребуются в 2008-2011 гг. для того, чтобы расселить 56,6 тысяч жителей коммуналок, получится, что горожане при более чем существенной поддержке властей за 4 ближайших года должны увеличить капитализацию рынка недвижимости едва ли не на 100 млрд. рублей.
Таким образом, город, привлекая также средства федерального бюджета, выводит на рынок недвижимости огромные средства. Озвученные чиновниками цифры финансирования жилищных программ до 2011 г. способны произвести на рынок как минимум политическое впечатление.
Реальность переходного периода
Уверенность властей в оживлении рынка основана на опыте последних 8 лет. Согласно данным А.Кайдалова, за этот период участие госпрограмм обеспечило улучшение жилищных условий каждой седьмой семьи. Прирост новой недвижимости, как недавно рассказал вице-губернатор А.Вахмистров, составил как раз одну седьмую. Учитывая, что субсидии коснулись меньшинства покупателей недвижимости, сопоставление эти двух цифр свидетельствуют о значительном сокращении перенаселенности жилой площади.
Однако, несмотря на диверсифицированные меры субсидирования, динамика продаж на рынке недвижимости тормозится недостаточной покупательной способностью населения. Рост доходов петербуржцев не поспевает за ростом цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По мнению некоторых аналитиков, обещанного к 2011 г. ежегодного ввода не менее 3 млн. кв.м., недостаточно. Уничтожение почвы для ажиотажного спроса они связывают с ситуацией, когда на рынок поступало бы по 1 кв. м новой площади на каждого жителя в год, то есть порядка 5 млн.кв. м в год в целом.
Город готов пойти дальше и увеличить свое участие в построенном за 10 лет жилье до одной пятой. Впрочем, по официальным данным, городской Комитет по строительству и так является крупнейшим застройщиком: по объемам жилья, введенного в 2007 г., его доля близка к одной пятой. Считать такую ситуацию рыночной трудно. Чтобы планомерное увеличение доли бюджетного строительства не стало критическим фактором ценообразования, требуются и другие меры, помимо субсидий. К моменту, когда объем бюджетного жилья достигнет 1 млн. кв. м в год, необходимо, чтобы частный капитал «дышал в затылок» городской администрации. Для этого нужна конкуренция между крупными застройщиками – «миллионщиками».
Два самых крупных проекта комплексного освоения от ООО «Главстрой – Петербург» - «Северная Долина» и «Конная Лахта» - рассчитаны на ежегодный ввод порядка 600 тысяч кв. м. жилья. Эта цифра превышает план городского Комитета по строительству жилья на 2008 г., составляющий 588 тысяч кв. м.
Впрочем, «Главстрой» только приступает к реализации своих проектов. Первыми из числа «миллионщиков», по расчетам города, должны были стать проекты «Балтроса» и «Балтийской жемчужины». Между тем, ввод I очереди «Балтийской жемчужины» осуществится с опозданием на полгода от первоначально заявленных сроков. Таким образом, в 2008 г. по объему вводимого жилья ни один из частных застройщиков опять не сумеет догнать Комитет по строительству.
Пока что ни один из крупных игроков в обозримом будущем не будет готов выставить на рынок «миллион квадратов» в год, констатирует С.Бобашев. По мнению аналитика, ставки «миллионщиков» смогут сыграть на понижение цен на рынке лишь через 2-3 года. А если еще точнее – в тот период, когда квартиры из районов комплексной застройки поступят на рынок «вторички». До тех пор решающую роль в стимулировании роста предложения на рынке жилья, очевидно, будет играть городской бюджет.
Наталья Черемных, Константин Черемных
14 марта в помещении Невской куртины Петропавловской крепости открылась выставка «Убывающие города», организованная Музеем истории Санкт- Петербурга и институтом «Про Арте» при поддержке Федерального культурного фонда Германии и Института имени Гете. Экспозиция, созданная немецкими и российскими художниками и специалистами по урбанистике, по существу впервые полностью посвящена феномену деградации крупных городских поселений и ее культурным и социальным последствиям. Редкое сочетание градостроительной и общественной мысли, впрочем, можно полностью оценить, лишь ознакомившись с научной стороной творчества автора идеи и главного куратора выставки – Берлинского архитектора Филиппа Освальта.
Искусство, документирующее проблему
Архитектор Филипп Освальт приехал из Германии в Санкт-Петербург на три дня. Как ни странно - принимая во внимание его профессию и опыт работы в мастерской Рема Колхааса, он оказался в нашем городе впервые, хотя много раз бывал в России. Как вы думаете, какой российский город он изучил лучше всех? Ни за что не догадаетесь - бывшую столицу советских текстильщиков Иваново.
Филипп Освальт преподает архитектуру в Кассельском университете, а в свободное время изучает убывающие города. Урбанистическое пространство, оказавшееся в фазе деградации, является предметом его пристального интереса. Он ходит по этим городам, ловит в объектив фотокамеры запущенные дома и их столь же запущенных обитателей, спрашивая у них о том, чем они жили раньше и как представляют свое будущее.
По самому названию выставки «Убывающие города» (Shrinking Cities) можно было представить себе автора эстетом старения и смерти, ведомым романтическим пристрастием к всяческому распаду. Странная конструкция с повисшими проводами в центре зала вроде бы подтверждала эту догадку. Но столбцы и диаграммы сухой статистики, занимающие всю стену у входа, давали понять, что автором руководят совершенно иные мотивы.
Два тома и объемистый атлас с титулом, совпадающим с названием выставки, дают представление о масштабе труда, осуществленного автором и его международной командой. По существу, выставка является только приложением к этому труду - ее элементом, обращенным к обществу. Ее назначение состоит в том, чтобы общества многих стран, которые экспозиция успела объехать, задумались не только о судьбе конкретного немецкого Лейпцига, американского Детройта, английского Манчестера, японского Хакодате и русского Иваново, но и о судьбах самой человеческой цивилизации.
Филипп Освальт, родившийся в западногерманском Франкфурте, представляет достаточно редкий тип современного немецкого интеллектуала – столетие назад, впрочем, этот тип был классическим. В действительности его интересует смысл, в городе и человеке – предназначение. В процессе деградации его увлекает не внешняя сторона, а причинная, бытийно-философская, и градостроительный пейзаж воспринимается им вместе с населяющими его людьми, изменяющимися вместе со своим местом обитания.
«Угрюмые взоры слезой не заблещут...»
По данным исследования Освальта, динамика развития городов вовсе не пропорциональна росту численности мирового населения. Более того, число убывающих городов мира с населением свыше 100 тысяч за последние полвека в 1,5 раза превысило количество городов, выросших до того же размера. Статистический факт действительно давно требует осмысления – для чего, впрочем, требуется преодолеть как минимум понятийные штампы, не говоря о факторах конъюнктуры: в самом деле, ни одно из правительств не любит отчитываться о язвах своего общества, предпочитая предъявлять и внешней, и внутренней аудитории парадную картинку успеха.
Так, американский Детройт в итоге аутсорсинга местной автомобильной промышленности стал одной из первых, но далеко не единственной язвой на теле государства, транслирующего в мир «американскую мечту». Сократившись по численности населения в 3 раза и выпав из списка городов-«миллионников», некогда славная столица заокеанского автопрома расслоилась как демографически, так и этнически: белое население переместилось в пригороды, центр превратился в социальный аналог Гарлема, с той разницей, что населенное пространство не сжато, а разрежено, и безработные бродяги не скитаются в поисках ночлега: пустых и при этом вполне прочных зданий – множество. Вместе с тем над городом витает аура деморализации, не рассеивающаяся с тех лет, когда мегаполис утратил свое предназначение.
Русское Иваново и немецкий Лейпциг тоже были славны своим предназначением в СССР и ГДР, соответственно, легкой и химической промышленностью. Итог по демографическим показателям оказался одинаково плачевным, хотя российский город был просто оставлен на произвол судьбы, а немецким городом в поте лица занимались высшие чиновники не только Германии, но и Евросоюза.
Общим местом оказались щедрые обещания расцвета в связи с развитием новых общественных отношений. И ивановским, и лейпцигским жителям сулили чудеса развития, будто бы автоматически следующие из приватизации. Разочарование не заставило себя ждать. Социальный выигрыш для граждан, торжественно гарантированный Фидуциарным ведомством, занимавшимся описью имущества бывший ГДР (Wirtschaftswunder – «хозяйственное чудо») оказался не более осязаемым, чем реальная рыночная стоимость пресловутого российского ваучера. О самом ведомстве, принесшем убыток в 6 млрд. евро, официальные лица предпочитают не вспоминать.
Ощущения граждан художник Андреас Зикман передал в форме традиционного лубка середины XIX в. - особого вида наивного искусства, зародившегося в среде шахтеров-инвалидов того времени. Жители Лейпцига потеряли не только социальные гарантии, но и смысл, которым жил город; вместо иссякших нитей искусственного волокна им, как силезским ткачам Гейне, оставалось шить проклятия новому миру, оказавшемуся не лучше старого.
Конфуз евросоциализма
Чиновники Евросоюза, впрочем, списали неблагополучный результат на локальную коррупцию, отказываясь верить, что невидимая рука рынка ни в какую не хочет рассеять над этим городом золотые монетки. Усилия по возрождению местной экономики – дело чести объединенной Германии – вылились в целую систему мероприятий, где львиная доля средств, как и у предшественников-марксистов, уходила «в свисток». Предполагалось в город, охваченный безработицей, слетятся доброжелательные инвесторы. В расчете на это «единственно научное» чудо за федеральный счет были снесены дома постройки 70-х гг. и построены комфортабельные коттеджи с полной инженерной инфраструктурой.
Два инвестора действительно осчастливили Лейпциг, купив остановившиеся химические предприятия. Только для основной массы горожан это ничего не решило, поскольку рабочих мест вместо былых тысяч были созданы десятки. Производство при этом выросло, благо щедрое бюджетное содействие позволило новым хозяевам практически даром провести модернизацию. Как рассказывает Филипп Освальт, создание одного рабочего места обошлось чуть ли не в миллион евро.
В построенных за тот же бюджетный счет коттеджи жить оказалось незачем - а значит, и некому. После того, как не дождавшиеся чуда квалифицированные рабочие покинули город, оказалось, что в регионе Лейпциг-Халле миллион новых жилых зданий остаются бесхозными. Теперь на том же высоком берлинском и брюссельском уровне рассматривается проект их сноса.
Не супом единым
Ивановская бабушка, трясущейся рукой вычерпывающая суп из благотворительной миски на фоне заснеженных дверей закрывшейся общественной столовой (инсталляция Сергея Браткова), возможно, более несчастлива, чем жительница Халле с явными признаками алкоголизма на лице, позирующая перед сносимой многоэтажки.
Экспозиция «вынужденных вещей Ивановской губернии» (как-то камень для поддерживания падающей двери и антенна из архаического обогревательного прибора), равно как и «руководство по выживанию», разумеется, включающее нехитрую технику самогоноварения (Александр Свердлов, Василий Самородов), и вид замершей фабрики в разрезе (Ольга Филатова), передают высшую степень безотрадности. Впрочем, спустя 3 года после того, как создавалась экспозиция, ивановский пейзаж несколько облагородился: по словам Филатовой, после десяти лет кризиса некогда знаменитая фабрика имени 8 марта переоборудована в развлекательный центр.
Сегодня Лейпциг и Иваново социально сопоставимы; и здесь и там находятся люди с фантазией и предпринимательской инициативой, разрежающие уныние упадка новым и возрожденным творчеством. Но эти ростки возрождения не меняют общей атмосферы убывания – являющегося, как подчеркивает Освальт, феноменом не только социальным, но и культурным. Зияющая пустота на месте предназначения никуда не исчезает, да и не может исчезнуть сама по себе.
Понятие «кризис идентификации», уже традиционно применяемый к описанию социально-демографических явлений в бывшем СССР и Восточной Европе, на самом деле имеет значительно более широкое применение. На самом деле – и наглядное доказательство этого факта ценнее всего в синтетическом научно-художественном труде «Убывающие города» - хорошо знакомое нам явление, бросающееся в глаза лишь в силу резкого сдвига в отношениях собственности и распределения, является всего лишь частным случаем общецивилизационной динамики. В смысле, призвании, миссии нуждается любой человек и любой устроенный по его подобию осмысленно возникший и функционально дифференцированный архитектурно-хозяйственный организм, именующийся городом.
Связать разорванные нити
Атлас убывающих городов мира, составленный Филиппом Освальтом и его партнерами из шести государств, не только педантично перечисляет все причины явления (на первом месте в развитых странах – разумеется, аутсорсинг производства и услуг), но и иллюстрирует его с помощью карт. Особенно впечатляет демографическая карта, где на контуры стран накладываются контуры убывания пропорционально падению численности.
Вопрос о том, «как кризис идентичности влияет на городское пространство», получил более чем убедительный ответ в композиции выставки. Более сложный вопрос о том, что делать с убывающими городами, ждет ответа как на национальном, так и на мировом уровне.
Государства, по мнению Филиппа Освальта, могли бы создать оптимальные условия для местных инициатив, стимулируя местный бизнес вместо расчета на снисхождение крупных корпораций, который по существу приводит как минимум к нерациональному расходованию бюджетных средств. В частности, практика Евросоюза, представляющая собой иррациональное сочетание идеологизированного либерализма с социалистическим распределением, не решит проблему возрастающего числа убывающих европейских городов при той же степени гиперцентрализации и зарегулированности.
Однако перемещение принятия решений на локальный уровень ничего не решит, пока на этом уровне инвестиционный голод сочетается со смысловой недостаточностью. Без государственного управления проблема убывающих городов решена не будет. Это управление, чтобы стать эффективным, должно выходить на местный общественный уровень, воспринимая идеи саморазвития и нового предназначения, возникающие на местах. Как рассказывает Филипп Освальт, это сегодня успешно осуществляется в Бразилии, где города второго порядка развиваются именно благодаря двум уровням диалога – между обществом и местной властью и между местной и центральной администрацией. Это происходит несравнимо более эффективно, чем в Европе – несмотря на несопоставимые показатели доходов на душу населения.
Бюрократия Евросоюза, как и местные власти постсоциалистических стран, скованы предубеждением против планирования, равно как и вообще против «политизации» идей развития - индустриального и градостроительного. Между тем «политизация», по мнению Освальта, необходима – не в форме «единственно верной идеи», а в виде поиска предназначения, как на уровне городов, так и на уровне наций. Хотя бы по той причине, что понятие международного разделения труда не устарело и продолжает «работать», но по-иному.
«Нужно вернуться к той дискуссии о новых моделях финансирования, налогообложения, коммунальной политики, новых институтов, с которая в свое время заложила основы большого модернизма, - считает Филипп Освальт. - Для этого необходимо соединение ныне отчужденных друг от друга уровней принятия решений – от общин до высших управляющих центров».
Понятно, что на практике подобные задачи никак не могут ограничиться уровнем архитектурной общественности. Сотрудники посольства Германии, посетившие выставку, интересовались не только экспозицией, но и идеями коллектива, включающего российских архитекторов – один из них, москвич Сергей Ситар, был автором архитектурного раздела «Стратегии развития Норильска до
Санкт-Петербургу повезло больше, чем Иваново и другим – особенно монопрофильным – российским городам. Это не значит, что все его проблемы решены. По существу, город только приступает к идентификации своего предназначения. В некоторых его районах оптимальные функции уже переосмыслены, другим это еще предстоит, и лишь когда этот процесс завершится, мы сможем честно отчитаться, что располагаем не только хорошим бюджетом, но и многосторонеей и развернутой в будущее стратегией развития.
Хорошо, что наши районные «иванова» сегодня имеют шанс изменить свой облик, а их жители – свое применение в работающем хозяйственном организме. Хорошо, что расчищаются каналы прямой связи между обществом и властью. Хорошо, что идея начала 1990-х гг. о превращении индустриального мегаполиса в исключительно туристический центр была отвергнута. Что могло бы получиться, можно узнать из того раздела атласа Филиппа Освальта, где рассказывается о самом убывающем (утрата 64% численности населения, замещения половины местных жителей иммигрантами) городе Италии. Этот несчастный, физически запущенный и инвестиционно несостоятельный город, некогда бывший центром могущественной морской империи, называется Венеция.
Константин Черемных
Количество рано или поздно переходит в качество. Новое строительство жилых зданий высокого потребительского класса меняет не только облик, но и представления о том, какое жилье следует относить к элитной категории. Тенденции последнего года показывают, что привычные границы городских территорий с давно сложившейся репутацией наиболее престижных начинают расширяться, а спрос на элитную недвижимость в Петербурге не только растет, но и дифференцируется в зависимости от приоритетов покупателей. Эксперты петербургского рынка элитной недвижимости считают, что застройщики, повышая качественные характеристики объектов, могут и должны формировать культуру потребителя.
Люкс или эксклюзив?
Что такое счастье - каждый понимает по-своему. У состоятельного покупателя критерии подбора жилой недвижимости настолько существенно разнятся, что эксперты элитного рынка до сих пор не могут придти к единому мнению о том, что такое элитность жилья, и какие критерии определяют это понятие в первую очередь.
В самых широких рамках определение элитности исходит из ценовых категорий. Олег Пашин, заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость», относит к элитной недвижимости 10% всего введенного в
Это широкое определение соответствует позиционированию на рынке большинства объектов недвижимости высших ценовых категорий, размещенных практически в любом городском районе. Так, СК «Импульс» позиционирует 25-этажный дом на Бухарестской ул. как элитное жилье, приводя такие аргументы, как наличие емкого паркинга, обзор городской панорамы с верхних этажей, а также относительная близость к живописным пригородам.
Самое строгое определение, которого придерживается глава аналитической службы ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, относит к элитным сугубо индивидуальные, «штучные» объекты, владелец которых практически не зависит от окружения, а эстетические и конструктивные характеристики не имеют аналогов на ближайшей территории. Согласно этому определению, элитность равнозначна эксклюзивности. Естественно, что столь узкое определение применимо исключительно к отдельным кварталам и в особенности отдельно стоящим объектам «парадного» центра Санкт-Петербурга и некоторых пригородов (Царское Село, Петергоф). По мнению Бобашева, понятие «средних цен» на элитную недвижимость настолько же бессмысленно, как понятие «средней цены яйца Фаберже»: штучные величины, как и любые шедевры, усреднению не поддаются. С поправкой на непрямую зависимость цены от площади речь идет о диапазоне от 15 до 30 тысяч у. е. за
Впрочем, большинство экспертов все же соглашаются в одном: если в конце 1990-х гг. покупатели квартир высшей ценовой категории относили к элитной недвижимости в основном предложения на вторичном рынке в центре города, то в настоящее время 80% «элиты» - в широких или узких смысловых границах – это «новострой». Здесь самый пристрастный вкус удовлетворится не только качеством стройматериалов, прочностью перекрытий и самой совершенной планировкой, но и простором самого жилища и придомовой территории - что недоступно даже в лучших особняках XIX в.
Современные возможности архитектурных и строительных технологий позволяют создать новый эксклюзивный объект с полным диапазоном востребованных качеств - от полного отсутствия смежных стен до наилучших видовых характеристик. Как несложно догадаться, подобные объекты (пентхаусы в новых комплексах преимущественно в Петроградском районе, в частности, в «Доме у моря» СК «Возрождение Санкт-Петербурга») также являются штучными, и сегодня их список почти исчерпан.
Невидимые магниты
Интересно, что компании, работающие на петербургском рынке, вкладывают в понятие «элитное жилье» не совсем то же самое, что москвичи. В силу принципиально разной градостроительной политики в советский период, понятие «исторический центр» в Санкт-Петербурге имеет более строгие характеристики, что предполагает и более пристрастные требования покупателей, и различие в иерархии критериев элитности. Впрочем, и в рамках петербургского центра отчетливо различаются территории с весьма различной репутацией, что существенно для того, кто инвестирует в реконструируемое или новое жилье: далеко не везде можно добиться максимальной отдачи.
Из 10 критериев элитного жилья, которые приводит руководитель направления элитной недвижимости АН «Бекар» Владимир Федоров - место, вид, наличие паркинга, внутренняя планировка, придомовая территория, системы безопасности, инженерия и дизайн, архитектура и история строения, социальная среда и, наконец, эксклюзивные особенности (в кругу риэлтеров обозначаемые термином «фишка») - самыми прихотливыми и сложными являются первые два.
Подобно московской «золотой миле», в Петербурге имеется общепризнанная территория высочайшего престижа проживания – «золотой треугольник», образованный Невой, Фонтанкой и Невским пр. Единичные реализованные здесь объекты реконструкции и нового строительства, несмотря на предельно высокие на соответствующий период цены, «разлетелись» практически мгновенно. Самые пристрастные эксперты не распространяют пределы «треугольника» за пределы Фонтанки. Тем не менее, цены продаж
По сравнению с Москвой Санкт-Петербург значительно более ригиден (консервативен) в представлениях о престижности места. Эти представления не всегда логически объяснимы. Как известно, Таврический парк ограничен двумя улицами, идущими к Неве - Таврической и Потемкинской. Однако только Таврическая считается суперпрестижной – что и сказалось на спросе на квартиры на Тверской, отстоящей от «идеала» на
Некоторые другие «зоны со сложившимся элитным статусом», по определению аналитиков «Петербургской недвижимости», также имеют бэкграунд, уходящий во времена, когда рынка недвижимости не было и не предполагалось. Среди южных районов города необъяснимой аурой с 70-х годов обладает Московский район – причем далеко не только в своем сталинском фрагменте, прилежащем к Парку Победы. Куда более узкий островок престижности в Приморском районе ограничивался всего четырьмя небольшими кварталами вблизи станции метро «Черная Речка» - причем задолго до того, как подземная трасса достигла этой территории. Петроградский район в целом стал числиться в элите лишь в последнее десятилетие: здесь котировались лишь район Зоопарка, Троицкой пл., первые и 50-е дома на Каменноостровском, и конечно, Острова - Крестовский и Каменный.
После расселения «бараков» 30-х гг. вновь застроенная территория Крестовского острова непрерывно расширяется, и в прессе уже неоднократно звучала тревога о том, что плотность застройки тянет вниз элитные характеристики. Тем не менее, вслед за первопроходцами - ЗАО «Строймонтаж» и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - на острове-«магните» появляются все новые амбициозные проекты.
Так, ГК «АТ-Альянс» приступила к застройке комплекса «Морской-28». Застройщик уверенно позиционирует свой проект в элитном сегменте, благо высокооплачиваемый спрос на жилье на острове не снижается даже вопреки планам строительства нового супер-стадиона - где, к ужасу обитателей нового жилья, городские власти пообещали устроить «пивопровод» для зрителей. Не исключено, что помимо неистребимой и труднообъяснимой традиционной ауры, на спрос влияет предпоследний критерий «золотой десятки Федорова» - однородная социальная среда, каковой не сможет похвалиться ни один из прочих центральных районов.
Тот же невидимый магнит однажды и навсегда сформировавшегося критерия престижности тянет состоятельного клиента в Комарово. В
Загадка Комарово логически неразрешима, как каприз моды. Ни морское, ни озерное дно здесь не отличается чистотой, а некогда обширный лесной массив значительно сократился. Не отличается качеством и местная дорожная инфраструктура, и видовые свойства: от финских строений почти ничего не осталось, а послевоенная квадратная планировка кварталов, на первый взгляд, уныла. Москвичу трудно постигнуть эту прелесть. Между тем, по данным главы отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Полины Яковлевой, цены на приморских участках Комарова сопоставимы с некоторыми участками московской Рублевки.
По свидетельству Яковлевой, москвичи неохотно приобретают элитную недвижимость в Петербурге именно потому, что не понимают логики местного ценообразования. То же свойство московского покупателя, пугающего местных продавцов своей бесцеремонностью, отмечает глава ООО «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Между тем, иностранцы легче усваивают логически непостижимую ауру престижных пригородов. Европейцы более терпимы к неполноте «джентльменского набора» в историческом центре. В то же время Крестовский остров их, как правило, не привлекает даже при самом широком диапазоне эксклюзивных услуг.
За уши к прекрасному
Вид из окна для покупателя недвижимости в Петербурге настолько же значим, как средовые характеристики для москвича. В одном и том же элитном доме цены на жилье могут отличаться в несколько раз в зависимости от видовых характеристик. По этой причине директор по маркетингу и продажам СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев принципиально не делит элитный сегмент питерской недвижимости на верхнюю и нижнюю категории. Сергей Бобашев напоминает о том, что многие застройщики в погоне за финансовым результатом вносят изменения в готовый проект, надстраивая этажи или создавая пристройки, что лишает уже построенные квартиры сразу нескольких признаков элитности.
Эксперты отмечают, что на первичном рынке в элитном сегменте заметно растет спрос на квартиры с завершенным интерьером. В свою очередь, застройщики, следуя растущим стандартам качества, стремятся максимально расширить диапазон услуг, входящих в «джентльменский набор» элитного покупателя. Так, по мнению Александра Гиновкера, подземный паркинг должен сегодня расцениваться как атрибут «нормальной», а не только элитной городской недвижимости. Владимир Федоров считает, что потолок ниже
Судя по росту спроса на новую и реконструированную недвижимость, сегодняшний элитный покупатель действительно ценит упомянутые атрибуты, наравне с современными системами безопасности. Стремление к расширению набора дополнительных услуг, однако, зачастую сталкивается с непониманием со стороны клиентов.
Как свидетельствует глава отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман, некоторые покупатели отказываются от услуг «интеллектуального дома» просто потому, что не умеют ими пользоваться. Обитатели одного из самых престижных новых комплексов на Петроградской стороне «хором» отказываются от оплаты фитнес-центра и бассейна. Эти услуги фактически работают в убыток, поскольку дом заселен лишь на треть. Это касается и других проектов, где на двузначное число жильцов приходится широкий набор услуг. Их прибыльность можно обеспечить за счет привлечения сторонних клиентов, но тогда возникает проблема разделения потоков «своих» и «чужих» - что в реконструированных зданиях центра не всегда возможно.
Внутренняя среда элитного дома и в случае безупречной социальной однородности его обитателей складывается не сразу. По мнению Фельдмана, застройщикам не следует забывать о том, что клиенты к моменту приобретения квартир в их домах уже являются посетителями закрытых клубов и пользуются услугами личных тренеров и, таким образом, фитнес по их новому месту обитания может оказаться невостребованным.
Это наблюдение говорит о том, что «клубный дом» не складывается автоматически из суммы «клубных квартир». Клиенты нуждаются в общении, и наличие отдельного входа с отсутствием смежных стен хоть теоретически и является идеалом качества, не всегда согласуется с темпераментом: Петербург все-таки не Лондон.
По наблюдениям Ильи Андреева, в элитном сегменте сегодня растут требования покупателей к «входной группе», а также к эстетике залов и гостиных комнат. Элитная квартира все чаще становится предметом персонального престижа.
Впрочем, как подчеркивает Сергей Бобашев, продавцу следует понимать, с какой целью клиент приобретает квартиру – для проживания в ней или в основном в качестве вложения средств. В первом случае такой элемент, как внутренняя парковка, более значим. При отсутствии предложения, соответствующего всем требованиям для постоянного проживания, состоятельный покупатель может предпочесть квартиру в бизнес-классе, а не в «элите» – была бы возможность припарковать машину, а также без проблем выехать из микрорайона.
В настоящее время в «золотом треугольнике» самый высокий спрос – на однокомнатные квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, подчеркивает Сергей Бобашов. По данным аналитика «Новостей недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, покупателями в основном являются иностранцы.
В свою очередь, как считает Леонид Рысев, многие петербуржцы с высокими доходами предпочитают проживать в квартирах, далеких от элитного класса. Глава ООО «Элитные квартиры» считает, что эту категорию следует активно убеждать в том, что они «достойны лучшей жизни».
Впрочем, по мнению Владимира Федорова, «будет развиваться девелопер – будет развиваться и клиент». Застройщик все больше задумывается не только об извлечении максимальной прибыли, но и о том, чтобы обогатить панораму города новым элементом, совершенным и с архитектурной, и с бытовой точки зрения. В свою очередь, с развитием представлений о стиле жизни изменится и отношение покупателей к тем атрибутам элитного жилья, которые они сегодня часто считают «необязательными».
Все течет, все изменяется
Уверенность в росте культуры приобретателей элитной недвижимости эксперты черпают из позитивных тенденций платежеспособного спроса, равно как и из меняющегося диапазона предъявляемых клиентами требований.
Сегодня эксперты в области элитного жилья оценивают перспективы петербургского элитного рынка весьма оптимистично. По данным Александра Гиновкера, число сделок с недвижимостью по цене свыше 15 тысяч у. е. за
Последний год опроверг ранее установившееся представление о том, что спрос на недвижимость высших ценовых категорий существенно не зависит от общих факторов конъюнктуры. Рост цен в элитном сегменте в Санкт-Петербурге за
Оживление спроса на первичном и вторичном элитном рынке объясняют целым рядом причин. Во-первых, растет престиж самого города как на российском, так и на международном уровне. Во-вторых, следуя географии спроса, петербургские риэлтерские фирмы активно приближают свои услуги к наиболее платежеспособным покупателям: так, «Недвижимость Петербурга» открыла офис в Сургуте, где состоятельные жители больше заинтересованы Петербургом, чем москвичи. В-третьих, как напоминает Леонид Рысев, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг свободные средства клиентов перетекают в недвижимость.
Наконец, играет роль и появление на рынке новых объектов в кварталах, приближенных к наиболее престижным. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» вслед за «Парадным кварталом» приступает к строительству еще двух комплексов близ Смольного. Появление «Смольного квартала» на берегу продолжит формирование нового облика центральных набережных выше «золотого треугольника», амбициозно начатое RBI и «Строймонтажем», и неповторимо преобразившее некогда запыленные и запущенные прибрежные территории. То же на глазах происходит с Петровским островом, на который медленно, но верно распространяется элитная аура Крестовского и Каменного.
Вывод промышленных объектов из исторического центра поднимает спрос на недвижимость вблизи «золотого треугольника». В ожидании перевода мощностей Адмиралтейских верфей с Ново-Адмиралтейского острова инвесторы активно скупают недвижимость на близлежащих ул. Галерной и Писарева. На Лиговском, Казанской, Марата, на Мытнинской и Лазаревской набережных ликвидация последних промышленных объектов, как предполагается, улучшит репутацию этих территорий и наконец приведет к «децентрализации» традиционных зон высокого престижа.
По мнению Сергея Бобашева, развитие квартальной застройки в ближайшие годы может существенно повысить предложение недвижимости высокого класса, которое сегодня далеко от насыщения. Возможно, таким путем элитные кварталы, которых пока в городе фактически нет, могут появиться быстрее, чем в ходе реконструкции исторического центра, где сплошные методы реновации неосуществимы по целому ряду причин. Более того, на этих новых территориях можно будет избежать ошибок межевания, которые в центре создают неразрешимые споры между владельцами. Места, изменившиеся до неузнаваемости, станут новым полем для архитектурного дерзания, соединенного с коммерческим интересом.
Перемещение производств в предназначенные для них промзоны – естественный элемент рационального градостроительного планирования – повышает интерес и к недвижимости некоторых пригородов. Как считает Александр Гиновкер, развитие проекта «Сестра Ривер Девелопмент» на месте инструментального завода им. Воскова подстегнет интерес элитного покупателя к Сестрорецку, где пока самой привлекательной территорией остается берег озера Разлив.
Еще одной элитной зоной будущего является, по мнению гендиректора «Невского простора», самый отдаленный уголок Курортного района – поселок Молодежное. Здесь сигналом к повышению престижа стало закрытие нескольких запущенных баз отдыха. Едва на их месте началось строительство элитных малоэтажных комплексов, стоимость сотки земли на побережье выросла до 30 тысяч у. е.
Действительно, тихий и чистый берег отдаленного побережья, где синева и прозрачность морской воды напоминает Средиземное море, в силу объективных и субъективных причин не был доселе замечен элитным покупателем. Но все течет, все изменяется - и не исключено, что через десяток лет география элитных зон Петербурга совместными усилиями властей и первопроходцев-застройщиков наконец преодолеет жесткие рамки, восходящие к стереотипам 40-летней давности.