Город выручает рынок
Выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье», без преувеличения, стал делом чести как федеральной власти, так и сильнейших российских регионов. Здоровые амбиции Санкт-Петербурга мотивируют его власти к изысканию новых способов наращивания строительства жилья как в коммерческом, так и в бюджетном секторах. За последние 3 года город привлек значительное число новых инвесторов на рынок жилья. Им поможет развернуться расширение площадей для жилищного строительства, чему способствуют как изменения, внесенные в Генплан, так и только что утвержденная Законодательным Собранием программа развития застроенных территорий. Еще большие возможности даст планируемая передача регионам неэффективно используемых федеральных земель. Однако для реализации инвестиционных проектов частным корпорациям требуется время, а вводить жилье нужно уже сегодня. В итоге город, не дожидаясь частных инвесторов, старается повысить предложение на рынке жилья за счет бюджетных средств.
Сделать недоступное доступным
Что такое «доступное жилье», объяснил в своем докладе на семинаре для профессионалов в сфере недвижимости, проходившем в рамках «Жилпроекта», зампред петербургского Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Доступное – значит приобретаемое по оптимальным рыночным ценам, определяемым сбалансированностью предложения и спроса на рынке жилья.
Между тем, эксперты по недвижимости признают, что на сегодняшний день говорить о сбалансированности спроса и предложения преждевременно. В начале 2008 г. на рынке наблюдалась такая нервозность, что некоторые аналитики предрекали рецидив лета 2006 г., когда резкий дефицит предложения взвинтил цены на квартиры в 2 раза.
К счастью, к началу апреля рынок несколько успокоился. Хотя в I квартале 2008 г. рост цен в различных сегментах рынка достиг 17-21%, в дальнейшем, по мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, он замедлится, и составит за год не более 40-50% – разумеется, если не произойдет ничего экстраординарного. Подобные оценки высказывают президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов.
Впрочем, по словам В.Семененко, о снижении цен на жилье в абсолютном выражении в условиях общей инфляции говорить не приходится: снизится только темп роста цен в связи с сокращением спекулятивной составляющей спроса.
Между тем, для обеспечения доступности жилья для относительно широких категорий населения необходимо существенно повысить предложение на рынке. Инвесторов привлекают выводом на рынок новой земли под застройку. В 2008 г. город выставит на аукционы порядка 986 га территорий для комплексного освоения. Кроме того, в соответствии с последними решениями федерального правительства о переводе земель, планируется освоение под жилищное строительство неиспользуемых территорий военных городков на площади около 4000 га.
Однако от начала освоения до ввода жилья в строй проходит обычно не менее двух лет, а резерв жилья требуется сегодня. Значительное же увеличение предложения жилья на рынке привело бы к ценовой конкуренции и, как следствие, могло бы понизить цены.
Ждать ли милости от инвесторов?
Особенно остро недостаток предложения ощущается при реализации городской программы расселения коммунальных квартир. Согласно расчетам П.Созинова, для продвижения этой программы предложение на рынке недвижимости, в особенности малометражной, должно возрасти как минимум вдвое. Кроме того, инвесторы должны быть обеспечены более твердыми гарантиями осуществления сделок.
Столкнувшись с проблемой привлечения инвесторов в коммуналки, городские власти, возможно, наиболее отчетливо осознали, что без участия городского бюджета процесс улучшения жилищных условий для этой категории горожан не сдвинется с места.
«Мы публикуем списки ваших квартир, пропагандируем их, но если они не заинтересуют инвесторов, то это не вина Горжилобмена. Вы же понимаете, что самые привлекательные для инвесторов коммунальные квартиры давно расселены. Поэтому государство и начинает оказывать вам помощь», - разъясняла в своем выступлении для потребителей на семинаре «Жилищный проект» замдиректора Горжилобмена Любовь Рубцова.
Именно проблема коммуналок побудила город в конце 2007 г. инициировать региональную программу жилищных сертификатов. Это фактически признал вице-губернатор Александр Вахмистров, прибывший на пресс-конференцию Ассоциации риэлторов, чтобы сообщить о запуске программы в этом месяце.
Неожиданность сезона
На фоне внедрения городских программ – в частности, программы развития застроенных территорий – эксперты отмечают благоприятную тенденцию роста предложения на вторичном рынке. Если летом 2006 г. (в период упоминавшегося периода «взлета цен») предложение на вторичном рынке не превышало 6 тысяч квартир, то сейчас оно достигло 11-12 тысяч и не снижается, несмотря на приближение летнего сезона.
В то же время неожиданностью для экспертов стал одновременный рост спроса в низкоценовом секторе вторичного рынка. Если динамика роста этого сегмента (существенно влияющая на ценообразование на рынке жилья в целом) колебалась по итогам I квартала 2008 г. на уровне 15-20%, то рост цен на комнаты в коммунальных квартирах, по данным С.Бобашева, составил 22%. Цена на комнату в среднем достигла 1,7 млн. рублей. Не менее стремительно, по словам заместителя руководителя проекта «Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анны Гармаш, росла и стоимость аренды комнат, составив в среднем 20 тысяч рублей в месяц.
Столь неожиданная смена предпочтений покупателей не может объясняться лишь программой расселения коммунальных квартир. Высказывалось предположение о том, что комнаты активно скупают мигранты. Однако, по словам А.Гармаш, признаков роста спроса на рынке аренды, который гораздо больше интересует мигрантов, не наблюдается. Спрос на аренду жилья остается на прежнем уровне. Особенно высокой (50%) популярностью пользуются однокомнатные квартиры.
По данным руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting Brokerage Сергея Федорова, рынок гостиничной недвижимости, начавший развиваться с большим опозданием, едва-едва начал демонстрировать линейный рост объемов – и только благодаря активной политике, проводимой городским комитетом по инвестициям. Но рассчитывать на спад цены временного пристанища не приходится: в начале 2008 г. спрос на гостиничные номера втрое превышал предложение, а в 2009 г., по мнению С.Федорова, он будет еще больше.
Ипотека не поможет
Более 50% строящегося жилья, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяны Хоботовой, приобретается с участием ипотеки. В то же время, после ипотечного кризиса в США, и наши банки сильно призадумались над увеличением объемов этого вида кредитования. При том, что по данным руководителя отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрея Янушонаса, доля просроченных кредитов не превышает 1%, банки повысили свои требования к заемщикам за счет введения первоначального взноса. По словам эксперта, в Петербурге рост объема ипотечных кредитов в I квартале 2008 г. (в то время как стоимость жилья выросла на 20%) составил всего лишь 17%.
Рост объемов ипотечного кредитования будет снижаться, считает С.Бобашев. Он уже снизился, подтверждает руководитель ипотечного центра банка Delta Credit Дмитрий Драгун. По его словам всего 19 банков «не в сильной степени отреагировали на кризис ликвидности и кризис американского рынка ипотечного кредитования и не снизили темпов выдачи ипотечных кредитов».
Глава Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров воздерживается от прогнозов. Он не может исключить новых неприятных неожиданностей в мировой финансовой системе, которые могут обострить кризис ликвидности. В.Назаров допускает, что банки-кредиторы уже к лету могут повысить процентную ставку с 12 до 16%. Единственное, что он может предсказать определенно, - это изменение состава игроков ипотечного рынка.
Рост ипотеки в 2007 г. считают одним из факторов роста цен на недвижимость в первом квартале нынешнего года. Намечающийся спад ипотечного кредитования, в свою очередь, вносит свой вклад в снижение спекулятивного ажиотажа и успокаивает рынок. Между тем, значительная доля граждан, рассчитывавших на улучшение жилищных условий за счет ипотеки, теперь больше надеются на новые программы субсидирования, разработанные городскими властями.
Миллиарды на тушение дефицита
Согласно данным, предоставленным Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 г. из городского бюджета будет выделено в общей сложности 6 млрд. рублей в качестве субсидий тем гражданам, которые смогут использовать для увеличения своей жилплощади ипотечные кредиты, собственные накопления и закладные на имеющееся жилье.
Одновременно в ближайшие два года планируется потратить 3 млрд. рублей по программе «Молодежи – доступное жилье». А на субсидии бюджетникам в 2006-2011 гг. решено направить около 8 млрд. рублей. На оплату жилищных сертификатов, номинал которых пропорционален недостающей до социальной нормы площади жилья, с апреля 2008 г. по 2011 г. будет выделено 9 млрд. рублей. В общей сложности объем бюджетных субсидий составит почти 26 млрд. рублей.
Политика субсидирования рассчитана на активизацию инвестиций населения в жилую недвижимость. Согласно расчетам Смольного, субсидии простимулируют 30 тысяч граждан, на которых они ориентированы, вложить в приобретение жилья еще около 47 млрд. рублей.
Если к этим цифрам добавить те 25 млрд. рублей, которые потребуются в 2008-2011 гг. для того, чтобы расселить 56,6 тысяч жителей коммуналок, получится, что горожане при более чем существенной поддержке властей за 4 ближайших года должны увеличить капитализацию рынка недвижимости едва ли не на 100 млрд. рублей.
Таким образом, город, привлекая также средства федерального бюджета, выводит на рынок недвижимости огромные средства. Озвученные чиновниками цифры финансирования жилищных программ до 2011 г. способны произвести на рынок как минимум политическое впечатление.
Реальность переходного периода
Уверенность властей в оживлении рынка основана на опыте последних 8 лет. Согласно данным А.Кайдалова, за этот период участие госпрограмм обеспечило улучшение жилищных условий каждой седьмой семьи. Прирост новой недвижимости, как недавно рассказал вице-губернатор А.Вахмистров, составил как раз одну седьмую. Учитывая, что субсидии коснулись меньшинства покупателей недвижимости, сопоставление эти двух цифр свидетельствуют о значительном сокращении перенаселенности жилой площади.
Однако, несмотря на диверсифицированные меры субсидирования, динамика продаж на рынке недвижимости тормозится недостаточной покупательной способностью населения. Рост доходов петербуржцев не поспевает за ростом цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По мнению некоторых аналитиков, обещанного к 2011 г. ежегодного ввода не менее 3 млн. кв.м., недостаточно. Уничтожение почвы для ажиотажного спроса они связывают с ситуацией, когда на рынок поступало бы по 1 кв. м новой площади на каждого жителя в год, то есть порядка 5 млн.кв. м в год в целом.
Город готов пойти дальше и увеличить свое участие в построенном за 10 лет жилье до одной пятой. Впрочем, по официальным данным, городской Комитет по строительству и так является крупнейшим застройщиком: по объемам жилья, введенного в 2007 г., его доля близка к одной пятой. Считать такую ситуацию рыночной трудно. Чтобы планомерное увеличение доли бюджетного строительства не стало критическим фактором ценообразования, требуются и другие меры, помимо субсидий. К моменту, когда объем бюджетного жилья достигнет 1 млн. кв. м в год, необходимо, чтобы частный капитал «дышал в затылок» городской администрации. Для этого нужна конкуренция между крупными застройщиками – «миллионщиками».
Два самых крупных проекта комплексного освоения от ООО «Главстрой – Петербург» - «Северная Долина» и «Конная Лахта» - рассчитаны на ежегодный ввод порядка 600 тысяч кв. м. жилья. Эта цифра превышает план городского Комитета по строительству жилья на 2008 г., составляющий 588 тысяч кв. м.
Впрочем, «Главстрой» только приступает к реализации своих проектов. Первыми из числа «миллионщиков», по расчетам города, должны были стать проекты «Балтроса» и «Балтийской жемчужины». Между тем, ввод I очереди «Балтийской жемчужины» осуществится с опозданием на полгода от первоначально заявленных сроков. Таким образом, в 2008 г. по объему вводимого жилья ни один из частных застройщиков опять не сумеет догнать Комитет по строительству.
Пока что ни один из крупных игроков в обозримом будущем не будет готов выставить на рынок «миллион квадратов» в год, констатирует С.Бобашев. По мнению аналитика, ставки «миллионщиков» смогут сыграть на понижение цен на рынке лишь через 2-3 года. А если еще точнее – в тот период, когда квартиры из районов комплексной застройки поступят на рынок «вторички». До тех пор решающую роль в стимулировании роста предложения на рынке жилья, очевидно, будет играть городской бюджет.
Наталья Черемных, Константин Черемных
Большинство конфликтов вокруг строительства в районах сложившейся застройки возникают из-за нехватки информации у населения. Практика показывает, что жители остаются довольными изменениями после завершения стройки. Но поиск компромиссов порой стоит компаниям больших временных затрат и, как следствие, финансовых потерь. Предотвратить это поможет адресное информирование жителей до начала реализации проекта.
Создать единый стандарт информирования населения о новом строительстве решили строители Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в мае этого года. Идею одобрил и поддержал вице-губернатор Александр Вахмистров. В среду вице-губернатор при осмотре одного из объектов, где было наибольшее число жалоб со стороны населения и где застройщики запустили проект по информированию жителей соседних домов, подчеркнул значимость внедрения проекта. На площадке уже возведенного дома в Красногвардейском районе, Ржевка-Пороховые, на участке корпуса 32-34 квартал 6 (пересечение проспекта Наставников с Хасанской улицей) Александр Вахмистров сообщил, что это была одна из «горячих» точек, и люди из близлежащего дома были так озадачены развернувшейся стройкой компании ЗАО «Северный город», что решились на митинги протеста:
«Три года назад я приезжал сюда, чтобы встретиться с жителями, – сказал Александр Вахмистров. – Шли митинги, где люди говорили о том, что застройщики ликвидируют последний зеленый участок, но мы рассмотрели проект застройки еще раз, понизили этажность и сейчас здесь прекрасная благоустроенная площадка». Александр Вахмистров заявил, что ничего удивительного в протестах жителей нет: «по-человечески понятно каждого, кто вынужден жить рядом со стройкой, и в то же время пребывает в полном неведении относительно возводимого объекта. Просто людям нужно помогать разобраться в том, что происходит на стройплощадке, и объяснить, что действия застройщиков не противоречат законодательству».
В этом смысле хорошим примером стала ситуация вокруг проекта компании «Северный город» на Ржевке-Пороховые. В 2003 году инвестор получил согласие городских властей на строительство дома общей площадью 2585 кв. метров. Жители дома напротив проявили беспокойство в связи со строительством, аргументировав свое недовольство тем, что работы на участке могут повредить несущие конструкции их дома.
Для выяснения вопроса о возможном влиянии нового строительства на соседние дома и снятия беспокойства жителей компания «Северный город» провела технический мониторинг и сделала оценку строительства будущего дома на существующий дом, заказав это исследование у компании, названной жильцами, НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». Оценка влияния показала, что поскольку в качестве фундаментов здания будет использоваться монолитная железобетонная плита, как самый щадящий способ возведения фундамента, то окружающие здания не попадают в зону влияния осадок подлежащего строительству здания.
Между тем доведение информации о результатах исследования до жителей не сняло напряжения – они продолжали направлять жалобы в различные комитеты правительства и в различные СМИ, не упоминая факт оценки влияния строительства и страхование производимых работ. В итоге результатом поиска компромисса между строителями и жителями стало удлинение сроков реализации проекта на 11 месяцев. Этого можно было бы избежать, если бы застройщик заранее разъяснил свою позицию в отношении благоустройства площадки и доказал безопасность строительства. Александр Вахмистров отметил, что люди говорили о невозможности строительства из-за подземной речки и уничтожения зеленого уголка, но расчеты показали, что поводов для беспокойства нет.
«Сейчас во дворе прекрасная озелененная площадка, – говорит директор по строительству ЗАО «Северный город» Виктор Коршенбаум. – А до этого была свалка, с которой мы вывезли 400 кубометров битового железобетона». Александр Вахмистров, в свою очередь, заверил общественность, что строительство этого дома не является уплотнительной застройкой, поскольку данное пятно еще в советское время было отведено под строительство жилья. «Мы будем развивать близлежащую территорию, здесь не должно остаться пустырей и бесхозной земли, – сказал вице-губернатор, – скоро исчезнет неприглядный Хасанский рынок, в ближайшее время будут объявлены торги на строительство большого торгового комплекса».
Сейчас конфликт между жителями соседнего дома и ЗАО «Северный город» исчерпан, более того, дворовая территория содержится в полном порядке.
По словам генерального директора Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, теперь каждый житель домов, соседствующих с будущей стройплощадкой, будет получать информационное письмо, в котором отражены все параметры готовящегося к реализации проекта с прикрепленным к нему талоном с координатами отправителя (застройщика) для изложения своих пожеланий, предложений или нареканий. По идее разработчиков, талоны можно либо отправлять по почте, либо опускать в специальные ящики с логотипом Ассоциации, которые будут установлены на месте строительства.
Информационные сообщения должны рассылаться гражданам после выхода постановления городского правительства о проектировании и строительстве, но до установки строительного забора. Таким образом, застройщики создадут условия, при которых общественность еще до начала каких-либо работ на выделенном под застройку участке будет максимально осведомлена не только о готовящейся стройке, но и о том, каким они увидят свой микрорайон после завершения строительных работ. В письме будут отражены сроки реализации проекта, параметры будущего здания, дан перечень полученных разрешений, описаны строительные технологии, которые планируется применить на данном объекте, перечислены работы по благоустройству прилегающей территории. Ознакомившись с проектом, каждый сможет задать вопрос или высказать пожелание застройщику, на которое он, может быть, отреагирует.
«Граждане могут изменить проект будущей застройки даже после выхода разрешительного постановления правительства Санкт-Петербурга, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Более того, позиция жителей очень важна для борьбы с уплотнительной застройкой в городе, мы уделяли и будем уделять большое внимание системному подходу в сотрудничестве жителей со строителями».
25 июня на заседании совета Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» будет принято решение сформировать перечень объектов, строительство которых планируется в ближайшее время. Все члены Ассоциации, по словам Белоусова, проведут адресную рассылку гражданам с уведомительными письмами, а на заборах, ограничивающих стройку новых объектов в районах сложившейся застройки, размещать специальные ящики для обращений граждан. Первые ящики уже установлены на строящихся объектах, но в них пока нет писем. Алексей Белоусов уверяет, что «ни одно письмо не будет потеряно», послания жильцов будут изыматься с регулярной периодичностью, обобщаться и отправляться застройщику. Каждый строитель – обладатель ящика – обязан принять к сведению возражения и предложения общественности. Единый стандарт информирования, по мнению строителей и властей города, сможет оказать колоссальную поддержку в строительстве объектов в Петербурге и позволит снизить негатив со стороны горожан к вполне законным и нужным для города проектам.
Оксана Прохорова
На территории нового стадиона для футбольного клуба «Зенит» уже начались строительные работы. В настоящее время на будущей футбольной площадке строители изготавливают буронабивные сваи. Именно со свайных полей начинается реализация глобального проекта в бетоне и металле.
Очередной этап строительства нового стадиона для клуба «Зенит» стартовал на прошлой неделе. Этот этап – изготовление и испытание пробных буронабивных свай – должен быть завершен в конце текущего месяца. По результатам этих работ специалисты компании «АВАНТ», выполняющей функции генерального подрядчика, продолжат изготовление буронабивных свай, необходимых для возведения новой футбольной арены. Как отмечает генеральный директор ООО «АВАНТ» Григорий Фельдман, в целом для возведения стадиона потребуется более 9 тысяч свай. Технология бурения скважин и набивки свай бетоном, по словам специалистов, в отличие от иных известных устройств фундамента, позволит обеспечить наиболее надежную основу столь масштабного сооружения. Расчетная нагрузка каждой сваи диаметром 520 мм – 180 тонн. Соответствуют ли этому показателю сваи, выполняемые сегодня на территории будущего стадиона, строители смогут узнать не ранее чем через 28 дней. Именно такой срок необходим для испытаний.
Как говорит Григорий Фельдман, расчеты генеральных проектировщиков принципиально неправильными быть не могут, поскольку математическая модель строящегося стадиона уже создана и испытана, поэтому внезапных сюрпризов не предвидится. «Мы знаем, какими особенностями обладает грунтовая почва осваиваемой территории, примерный диапазон глубины погружения свай, как они будут держаться, какая должна быть марка бетона, какой должна быть свая в целом, – отмечает Григорий Фельдман. – Теоретически мы уже пришли к определенным выводам, теперь все это нужно подтвердить результатами испытаний».
Следующий этап работ после проведения испытаний свай – организация свайных полей и устройство монолитных ростверков, с чего и начнет расти вверх огромное сооружение. Монолитные ростверки будут устанавливаться одновременно с дальнейшим изготовлением буронабивных свай. Масштабы, короткие сроки (стадион должен быть построен до 30 ноября 2008 года), заявленный класс «элит» будущей спортивной арены буквально обязывают строителей выполнять работы круглосуточно. «Это тот самый случай, когда мы можем говорить о переходе количества в качество, – отмечает Григорий Фельдман. – Масштабный технологический процесс связан с высокой скоростью его реализации. Мы строим уникальный объект. Перед нами стоит масса задач, которые до сегодняшнего дня, при строительстве спортивных сооружений, не решались нигде в России, возможно, даже в мире».
Одной из главных отличительных особенностей будущего футбольного стадиона на Крестовском острове станет поле, выдвигающееся за пределы арены. По словам Григория Фельдмана, площадь, на которую будет выдвигаться поле, станет многофункциональной. На период проведения матчей, когда поле будет находиться внутри стадиона, почти 10 тысяч кв. метров ровной бетонной поверхности (такова площадь выдвижной конструкции) может быть использована как парковка для автотранспорта, в том числе для специальных машин телевидения, экстренных служб и т.д. Она рассчитана на любые автомобили, поскольку должна и будет выдерживать 11-тонную конструкцию поля.
Отсутствие специальной площади для автомобильной парковки, по мнению Кисе Курокавы, позволит сохранить структуру уникального ландшафта Крестовского острова и открыть прекрасную возможность принимать транспортные суда, которые следуют из Европы. Они смогут швартоваться прямо у стадиона. Однако пока причал планируется построить как грузовой, исключительно для обеспечения рабочего процесса строительства, и данное сооружение будет временным. Как говорит Григорий Фельдман, причал будет готов к началу сентября этого года.
На территории стадиона сохранят павильоны и лестницы, построенные по проекту ленинградского архитектора Александра Никольского. Кисе Курокава включил эти архитектурные элементы в свой проект. В дальнейшем они будут реконструированы. Благодаря частично сохраненному холму и сооружениям, построенным по замыслу Александра Никольского, новый стадион будет представлять неповторимую архитектуру, отражающую единение двух культур.
Сегодня, по словам Григория Фельдмана, специалисты выдерживают безумный график строительных работ. За два года спроектировать и построить объект, уникальный с точки зрения и архитектуры, и масштабов, и технологий, с учетом того, что к моменту заключения государственного контракта не было никакой разработанной документации, и даже старый стадион не был разобран до конца, реально только в таких жестких условиях. В настоящее время основная задача строителей – оперативно изготавливать сваи, основание будущей 62-тысячной футбольной арены.
Марина Голокова