Экспертиза под вопросом. Предлагается наделить госстройнадзор правом оспаривать положительное заключение экспертизы
Федеральные власти хотят наделить органы местного самоуправления и регионального госстройнадзора правом оспаривать положительное заключение строительной экспертизы через суд. Участники рынка говорят, что эта инициатива приведет к росту коррупции в отрасли и усилению давления на негосударственных экспертов.
Правительство РФ подготовило новые поправки в Градкодекс. На сей раз они касаются права местных властей оспаривать положительные результаты строительной экспертизы. До последнего времени в суд по этому вопросу ходили только заказчики проектов и застройщики. И оспаривали там отрицательные итоги экспертизы и инженерных изысканий. А теперь правом оспорить положительную экспертизу хотят наделить органы госвласти и местного самоуправления, которые уполномочены выдавать компаниям разрешения на строительство, а также чиновников регионального Госстройнадзора.
По мнению инициаторов поправок, они позволят повысить качество подготовки экспертных заключений и ответственность экспертов за соответствие выданных ими заключений требованиям законодательства.
Но участники рынка в этом сильно сомневаются. «Мое отношение к этой инициативе отрицательное. Она фактически разрушает имеющуюся в Градостроительном кодексе систему, где экспертизе проектной документации придан статус саморегулирования. А система саморегулирования имеет другой механизм защиты – это лишение членства в СРО и использование компенсационного фонда при наличии ошибок», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С коллегой согласен управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин: «На мой взгляд, к повышению качества подготовки проектов и качества проектных работ эта инициатива точно не приведет». Ее итогом, по мнению Дмитрия Желнина, будут затягивание процесса строительства, создание дополнительной административной процедуры и самое главное – появление очередной коррупционной лазейки.
Дмитрий Желнин напомнил, что в действующем законе определен перечень лиц, которые несут материальную ответственность за вред, причиненный некачественно спроектированным и плохо построенным объектом. «Органов власти в этом перечне нет. Как же они будут принимать решение об обжаловании экспертизы в суде, если они никакой ответственности за проект не несут? А несут ее как раз государственная и негосударственная экспертиза. И отвечают всем своим имуществом за проекты, которые через них прошли и получили положительные заключения», – говорит Дмитрий Желнин.
Также он обратил внимание на то, что в поправках не говорится, чьи заключения будут обжаловаться. «Там об этом ничего не сказано. Но мы-то понимаем, что под удар попадут в первую очередь негосударственные эксперты. Поскольку органы, выдающие разрешения на строительство, и госэксперты, как правило, имеют одинаковое подчинение, сидят вместе – и вряд ли можно предположить, что левая рука будет оспаривать то, что делает правая. Так что данный законопроект – очередная попытка ограничить негосударственную экспертизу», – заключил Дмитрий Желнин.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Если правила будут едины и для государственной, и для негосударственной экспертизы – то ради Бога. Но в госорганах, которые получат право оспаривать положительное заключение экспертов, должны быть люди, имеющие соответствующую квалификацию. В нашей профессии каждый эксперт проходит аттестацию на право подписи. Но будут ли такие же серьезные специалисты в органах, получивших дополнительные полномочия? Рано или поздно возникнет ли вопрос – а судьи кто? Просто люди, наделенные властью? Или все-таки уважаемые специалисты?
В Госдуму РФ внесен пакет законопроектов о самозанятых. В сфере недвижимости он коснется прежде всего тех, кто сдает жилье в аренду. Им предлагают заплатить государству налог в 4% от выручки. В противном случае грозят штрафами, которые вырастут в 5 раз.
Самозанятые – это граждане, которые работают сами по себе, без начальников и без наемного персонала, а также без оформления ИП. Для них законодатель предлагает ввести базовую налоговую ставку в размере 4%. А если человек работает с юрлицами – 6%. Это при условии, что доход самозанятого составляет 2,4 млн рублей в год. Если больше – гражданину все-таки придется регистрировать ИП.
Тем, кто не оформит свой статус, грозят штрафом в размере 20% от выручки (а при повторном нарушении – до 100% выручки) за налоговый период. Параллельно обещают через соответствующие поправки в КоАП РФ в 5 раз повысить штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность – с 2 тыс. до 10 тыс. рублей.
Предполагается, что 62,5% средств, полученных по этой налоговой статье, поступят в казну регионов. Новая схема будет опробована до 2028 года в Москве, Московской и Калужской областях и в Татарстане. Дальше – по всей России.
В сфере недвижимости под действие изменений в законодательстве в первую очередь попадут те, кто сдает жилье в аренду. Сейчас они обязаны либо платить 13% налога на доходы, либо регистрировать ИП (6% плюс взносы), либо покупать патент.
Очевидно, что новые правила лояльней старых. «Теперь «самозанятым» инвесторам в жилую недвижимость самим выгодно «выйти из тени». Большая доля спекулятивного рынка тяготеет к увеличению портфеля арендного жилья: инвесторы отслеживают выходящие на рынок жилые комплексы и покупают недорогие квартиры на этапе строительства для последующей сдачи в долгосрочную аренду. При невысоком официальном доходе такой инвестор не сможет рассчитывать на ипотечное кредитование для приобретения новой инвестиционной квартиры, тем более – на несколько жилищных займов. А вот если он решится на налоговые выплаты в объеме 4% и «выйдет из тени», ситуация изменится – и горизонт его возможностей для формирования пула доходного жилья вырастет», – говорит директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Налог в 4% – невысок, однако не исключено, что суммы и сроки будут занижаться. «Белая» аренда может быть неудобна не только арендодателю, в некоторых случаях и арендатор не хочет раскрывать этот факт. С появлением апартаментов рынок каждый год становится все прозрачнее, но сегмент частной аренды вряд ли захочет быть выведенным на свет», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Сколько квартир сегодня сдается в аренду в Петербурге, не скажет никто. По официальным данным, их 120–140 тыс. Но эксперты уверены, что эти цифры сильно занижены. «В официальную статистику попадают сделки по аренде жилья, проходящие с участием агентов. Но есть квартиры, которые сдаются без риэлторов. И есть люди, которые снимают жилье годами. Они тоже в сводках не учитываются», – говорит руководитель портала SPbREview.ru Сергей Бобашев.
По его данным, в городе на самом деле заняты арендаторами или сдаются около 250–300 тыс. квартир: «И их число медленно, но постоянно растет».
В деньгах емкость рынка аренды жилья в городе эксперты оценивают в 350 млрд рублей в год. В 2017 году сегмент пополнили не менее 6 тыс. квартир в новых домах, увеличив предложение на 5%. Между тем число арендаторов из-за оттока мигрантов уменьшилось на 7%.
По PROEstate всегда можно четко проследить, какие тренды определяют развитие рынка, какие проблемы беспокоят его игроков больше всего. Этот год не стал исключением – бизнес ищет ответы на вопрос «Как жить дальше?» и пути для объединения. Примечательно, что в этом году зонам для переговоров и общения по интересам на площадке Форума были отведены весьма значительные площади. PROEstate и в этом аспекте отражает тренд времени – потребность в коллективном офисе, коворкинге.
С 19 по 21 сентября 2018 года в Москве проходил XII Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. В рамках его деловой программы состоялось более 50 мероприятий, вручено пять профессиональных премий. Участники форума отметили высокую насыщенность (хотя и некоторую хаотичность) деловой программы. Разнообразные мастер-классы и презентации, как считают некоторые опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты, даже несколько превалировали над дискуссионной частью деловой программы.
Вместе с тем сильной стороной программы форума были «технологические» сессии – такие как практическая конференция «BIM Tech in Real Estate», где подробно обсуждались различные направления применения BIM – в моделировании городской среды, управлении строительными проектами, эксплуатации объектов.
Немало мероприятий было посвящено новым форматам недвижимости. Для максимально продуктивного общения был создан тематический кластер, в котором представители ведущих коворкингов экспонировали свои стенды и отвечали на вопросы посетителей. В третий день Форума состоялся проперти-тур по пяти коворкинг-площадкам Москвы.
Большой интерес аудитории вызвала группа мероприятий, тематику которой можно условно объединить вопросом «Как жить дальше?». И вопросы пленарного заседания «Российский девелопмент на этапе глобальных перемен», и основные дискуссионные моменты мероприятий по сегментам рынка были во многом схожи – как отразятся на маркетинге, продукте и продажах изменения в законодательстве. Очень емко обрисовал происходящее на рынке директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в рамках панельной дискуссии «Девелопмент в регионах»: «Наступил госкапитализм, банки уже не стесняются и все себе забирают, уже делят добычу, это тренд, который нужно признать. Это плохо для рынка. В этих условиях всем застройщикам придется работать, но в целом, глобально, я полагаю, все будет хорошо, потому что спрос на жилье хороший. Проблемы у застройщиков начинаются только из-за недостатка спроса, а не из-за чего-то еще».
Главным иностранным партнером Форума стала Турция. В этом году делегацию возглавил министр окружающей среды и урбанизации Турецкой Республики г-н Мурат Курум. И хотя присутствие турецкой делегации на Форуме громких соглашений не принесло, Мурат Курум и министр строительства РФ Владимир Якушев провели на Форуме рабочую встречу (в ходе которой турецкая сторона выразила готовность увеличить объем строительных подрядных работ в России), а также обсуждали вопрос создания совместной рабочей группы по строительству и урбанизации в рамках Российско-Турецкой межправительственной комиссии.
Справка
Организаторы форума PROEstate-2018 – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительство Москвы, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», НО «Ассоциация инвесторов Москвы», Academy of Real Estate, PROEstate Events. Партнерами форума в этом году выступили: семейство компаний Kaskad Family, AECOM, группа компаний «Интеко», ODIN, PRO.RENT, MarketCall, группа компаний «Маркетинг-Консультант», строительная компания «Легион», BnMAP.pro и др. Газета «Строительный Еженедельник» выступила деловым партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу.
Опрос
Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председатель совета директоров «Корин холдинга»:
– PROEstate давно стал одним из самых значимых мероприятий для российского рынка недвижимости. Это место встречи его главных игроков, площадка для формального и неформального общения. Это особенно важно именно сейчас, когда рынок переживает переломный момент, серьезные изменения в законодательной базе, реорганизацию работы всей сферы девелопмента, смену ключевых управляющих позиций во властных структурах.
Вера Бурцева, генеральный директор ГК «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– PROEstate очень серьезно подходит к формированию деловой программы. Сегодня это одно из лучших мероприятий, его организаторам удается привлечь экспертов, лидеров рынка, которые готовы открыто делиться технологиями. Особенно хочу отметить конференцию по BIM, которая собрала действительно экспертов-практиков. Кроме того, знаковым для меня событием Форума стало присуждение компании «Эталон» сертификата по профессиональному российскому стандарту энергоэффективности и экологичности объектов недвижимости GREEN ZOOM. Уже второй объект «Эталона» получает сертификат по столь высокому стандарту.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Мои впечатления от Форума в этом году более позитивные, чем, скажем год-два назад. Деловую программу в этом году отличала очень высокая насыщенность, параллельно проходили 5–7 мероприятий, на любой экспертный вкус и цвет. Выставка давно перестала быть «якорем» Форума, является только его дополнением. И это абсолютно оправданно, организаторы PROEstate делают ставку на деловую программу, сегодня самая большая ценность таких мероприятий – дискуссия и обмен мнениями.
В этом году в рамках форума впервые в новом формате состоялась премия PROESTATE & CRE Federal Awards. И та, и другая были объективно слабыми в прошлом году, собрали мало участников. Объединившись в одно мероприятие, PROESTATE & CRE Federal Awards, премия вернула статус престижной и единственной в своем роде в России.
Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального развития «Урбаника»:
– Мне хотелось бы больше экспертных дискуссий, которыми PROEstate всегда был силен. Ведь форум – это не только место для коммерческих презентаций отдельных проектов или экспертов, но и площадка для обсуждения проблем и актуальных трендов. В этом году чувствуется некоторый перекос в сторону презентационных мероприятий, но это, на мой взгляд, не столько недоработка организаторов форума, сколько отражение непростой экономической ситуации, сложившейся на рынке. PROEstate, безусловно, нужно продолжать развивать сотрудничество с органами власти, прежде всего – Минстроем РФ. Именно Минстрой сегодня является инициатором и проводником реформирования отрасли по целому ряду важнейших направлений. Возможность обсудить с экспертами первого ряда актуальные вопросы, дискутировать с ними на одной площадке – одно из главных преимуществ деловых мероприятий сегодняшнего дня.