Прийти к пониманию. Принятые поправки в Градкодекс, касающиеся негосэкспертизы, несмотря на пояснения Минстроя, пока по-разному толкуются игроками рынка и органами власти
Принятые поправки в Градостроительный кодекс, касающиеся деятельности института негосударственной экспертизы, несмотря на пояснения Минстроя, пока по-разному толкуются игроками рынка и органами власти на местах.
На площадке Союза строительных объединений и организаций состоялся круглый стол «Изменения в Градостроительном кодексе РФ в части экспертизы проектной документации (340-ФЗ, 342-ФЗ)». Его участники обсудили принятые в начале этого августа законодательные нововведения, касающиеся проведения экспертизы объектов, расположенных в ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования территорий). Они напрямую касаются деятельности организаций, занимающихся негосударственной экспертизой.
Руководитель представительства Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) в СЗФО, президент ГК «ННЭ» Александр Орт напомнил, что, согласно принятым поправкам в Градостроительный кодекс, экспертизу строительных проектов, если проектируемый объект находится в ЗОУИТ, должны проводить органы государственной экспертизы при соблюдении большого количества условий, требований и правил, в том числе внесения ЗОУИТ в кадастр. Земельным кодексом определено 28 таких зон, однако их границы пока не установлены и оценка влияния объектов на территорию и территории на объект не проведена. «Экспертное сообщество попыталось прояснить ситуацию в Минстрое. Был получен ответ от первого заместителя министра Леонида Ставицкого, из которого следует, что пока не будет создан уполномоченный орган, который будет заниматься определением границ данных зон, работа института негосударственной экспертизы будет осуществляться в прежнем режиме. Заказчик вправе по своему выбору направлять проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную или негосударственную экспертизу», – отметил г-н Орт.
Это основной посыл, который сегодня идет из Минстроя, добавляет Александр Орт, но органами власти на местах он пока не услышан. Чиновники следуют прямой трактовке закона, не обращая внимания на имеющиеся в нем уточнения и условия. В частности, в Свердловской области Министерство строительства и развития инфраструктуры уже отказало в выдаче девелоперу разрешения на строительство, так как проект объекта проходил именно негосударственную экспертизу. Схожая ситуация начинает складываться в Петербурге и Ленобласти. Некоторые чиновники, используя свой административный ресурс, стали в «добровольно-принудительном порядке» активно рекомендовать заказчикам проходить государственную экспертизу.
Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер уточнила, что нельзя рассматривать изменения Градостроительного кодекса отдельно от Земельного, Водного и других нормативных документов, в которые одновременно были внесены изменения в части ЗОУИТ. Она считает, что определение зон и их границ – достаточно длительный процесс. В частности, потребуется дать исчерпывающий перечень зданий и сооружений, которые могут быть расположены в той или иной зоне, а также возможный перечень объектов, размещение которых будет являться предметом исключительно государственной экспертизы.
Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов отметил, что ситуация вокруг 340-ФЗ, 342-ФЗ очень схожа с той, которая сложилась вокруг 214-ФЗ, и значительно повлияла на деятельность компаний, занимающихся долевым строительством. При поддержке Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», сообщил он, удалось инициировать свои поправки в 214-ФЗ и сделать происходящие изменения в сфере долевого строительства менее болезненными. Олег Бритов предложил представителям негосударственной экспертизы войти в Комитет по взаимодействую застройщиков и органов государственной власти, созданный при Российском союзе строителей. Через данную площадку, возможно, удастся решить проблему двойных законодательных трактовок.
Член Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что в настоящее время позиция органов власти на местах по отношению к строительному бизнесу консервативна. По его мнению, если чиновники отказывают в согласовании проекта только из-за того, что он прошел негосударственную экспертизу, то застройщикам следует с ними судиться. «Других способов исправить ситуацию пока нет. Вынесенный судебный вердикт может стать прецедентом и принципиальным моментом для решения аналогичных вопросов в последующем», – подчеркнул он.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Экспертиза всех проектируемых объектов проводится по единым правилам проведения экспертизы, а предмет экспертизы установлен Градкодексом РФ и не связан с особенностями той или иной зоны. Специалисты проходят аттестацию в Минстрое по единым стандартам.
Но в упомянутом законе очередной раз, вопреки логике и здравому смыслу, заложена возможность возврата к монополии государственной экспертизы путем открытой ликвидации института негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Защита территорий от несанкционированного строительства не имеет ничего общего с желанием чиновников монополизировать процедуру экспертизы с одной только целью –
использовать институт экспертизы для усиления административного давления на бизнес с помощью подвластных их интересам органов государственной экспертизы. А та площадка в виде Координационного совета при Службе госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, которая создавалась для решения спорных вопросов и выработки единого подхода, по непонятным для сообщества причинам на сегодняшний день не работает.
Коммерческая и архитектурно-художественная концепция торговых площадей Московского вокзала в Санкт-Петербурге претерпит изменения. Эксперты считают, что решение назрело; более того, другим вокзалам города тоже на помешает задуматься о чем-то подобном.
В результате реконцепции, разработанной компанией GVA Sawyer, планируется увеличение зоны торговых площадей Московского вокзала и повышение эффективности объекта как арендного бизнеса. Проект затрагивает только торговую часть здания (на сегодняшний день ее общая площадь составляет чуть менее 7 тыс. кв. м).
«Мы подготовили рекомендации по планировочным решениям и компонентному составу арендаторов, которые были разработаны на основе сопоставимого мирового опыта развития современной торговли и сферы обслуживания на объектах транспортной инфраструктуры, отличающихся помимо прочего необходимостью адаптации исторического здания. Основной акцент на профили продуктового ряда и общепита был сохранен, однако были рекомендованы изменения в форматах и типах операторов», - говорит директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская.
Эксперты в целом позитивно оценивают идею. «Вопрос реконцепции назрел давно, это существенно расширит круг потенциальных арендаторов Московского вокзала», - говорит руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International в Петербурге Владимир Каличава. «Уровень развития торговой и сервисной составляющей главного вокзала города в 2017 году выглядел откровенно устаревшим как по составу операторов, так и по форматам. В настоящее время произошел ряд перемен: появилось несколько сетевых операторов общественного питания, снесены в преддверии Чемпионата мира ларьки во дворе вокзала и т.д.», - добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Между тем, в компании GVA Sawyer не назвали ни состава предполагаемых в ходе реконцепции работ, ни даже заказчика проекта. В пресс-службе Октябрьской железной дороги также затруднились оперативно ответить на вопросы «Строительного Еженедельника». «Несмотря на архитектурные ограничения, здесь, безусловно, есть потенциал для развития. При грамотно разработанной концепции и продуманном брокеридже можно достичь качественного обновления Московского вокзала, в результате которого он станет более современным, комфортным пространством как для пассажиров, так и арендаторов», - считает заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Ирина Царькова.
«На мой взгляд, увеличение арендопригодной площади планируется за счет добавления второго этажа наподобие Ленинградского вокзала в Москве. Что касается серьезных архитектурных изменений, то здесь не все 100% конструктивных решений являются объектом наследия, поэтому Московский вокзал все же претерпит ряд изменений. Главным интересантом проведения концепции стала компания «РЖД», но как известно эти изменения обсуждаются уже не в первый раз», - отмечает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Работы по реконцепции уже ведутся, но сроки их завершения пока не называются. Не разглашается также сумма вложений в реализацию проекта. По оценке Ольги Шарыгиной, с учетом текущих торговых площадей и их возможного увеличения, объем инвестиций может составить от 350 млн рублей.
Кроме того, эксперты отмечают, что о тех же мерах имеет смысл задуматься и в отношении других вокзалов. «Реконцепция необходима также и на других вокзалах Петербурга, но в меньшей степени, которую можно оценить пропорционально их пассажиропотоку», - считает Владимир Каличава. «Ключевым вокзалам Петербурга – Ладожскому, Витебскому, Финляндскому также не помешает реконцепция торговых площадей. Для эффективных изменений нужно создать модель, в которой будут учтены человеческие потоки, их движение и структура запросов. В этом случае разумно будет подбирать арендаторов не по уровню ставок, а по функционалу который необходим каждому из потоков, в зависимости от его характеристик», - отмечает Ольга Шарыгина.
А Игорь Кокорев полагает, что реконцепции только торговой недвижимости – недостаточно. «Основные задачи применительно к каждому вокзалу - это обеспечение и удобства функционирования, и единого стиля для общественных зон, зон торговли и услуг, кассовых зон, а также зон ожидания. Поэтому работа по реконцепции только торговой недвижимости – это половинчатое решение. В идеале реконцепция должна применяться к вокзальному комплексу в целом. Но такая работа требует заметно больших инвестиций и масштабных работ, что для любого объекта непросто, поскольку работа самого вокзала в это время не должна прерываться», - подчеркивает он.
Кстати
АО «Российские железные дороги» специально к проведению матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года осуществило реконструкцию всех пяти городских железнодорожных вокзалов – Московского, Витебского, Балтийского, Финляндского и Ладожского. Проведены работы на фасадах, кровле, внутренних интерьерах. Модернизирована система голосового и визуального информирования пассажиров. Создана доступная среда для маломобильных групп населения. Инвестиции составили 2,8 млрд рублей.
Здание Сызранских бань в Петербурге выставлено на торги. Актив оценен в 104 млн рублей. Объект лучше всего подходит под размещение небольшого офиса. Хотя сохранение исторической функции – водно-оздоровительного комплекса – тоже не исключено. Несколько инвесторов в городе сейчас ищут здания под такие проекты.
Сызранские бани на Сызранской ул., 16, недалеко от станции метро «Электросила» в Петербурге, пустят с молотка 20 августа текущего года. Этот банный комплекс был построен в 30-х годах XX века и является выявленным объектом культурного наследия. Последние годы здание находится в плохом состоянии и по прямому назначению не используется. Его помещения арендуют коммерческие структуры. Комплекс продается за долги бывшего собственника - компании «Санкорд», которая в 2011 году обанкротилась. Решение о торгах принял конкурсный управляющий.
С молотка пустят сам комплекс зданий площадью 1,77 тыс. кв.м. и земельный участок под ними площадью 0,18 га. Стартовая цена – 104 млн рублей. По словам управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar Ольги Шарыгиной, стартовая цена соответствует рыночной и может лишь немного вырасти в ходе аукциона. С коллегой не согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По его словам, заявленная цена находится на верхнем пороге рыночной стоимости. «Вряд ли можно ожидать серьезного повышения в ходе торгов. Более того, я ничуть не удивлюсь, если первые торги не состоятся, и для продажи здания потребуется снижение цены», - говорит он.
Он пояснил, что маленький размер здания и его охранный статус делают его малоинтересным для крупных девелоперов. «Скорее можно ожидать, что актив приобретет какой-нибудь частник. Наиболее очевидна в этом месте офисная функция. Можно представить переделку здания в мини-гостиницу или медицинский центр. Не исключено и сохранение исторической функции - водно-оздоровительные комплексы сейчас переживают второе рождение, подходящие здания ищут сразу несколько инвесторов», - говорит Алексей Федоров.
Косметический ремонт при сохранении старой функции здания Ольга Шарыгина оценила в 30 млн. рублей, но если объект будут реконструировать под бизнес-центр класса «В» или даже «В+», понадобится около 90 млн рублей, считает она.
По словам директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игоря Темнышева, Московский район остается самой популярной локацией для бизнеса по ряду причин. «Здесь сохранилась историческая застройка, Московский проспект является основной транспортной магистралью города, соединяющей центр Петербурга с аэропортом Пулково», - перечисляет он. Предложение офисов в Московском районе самое большое в городе - более 500 тыс. кв.м. существующих площадей высокого класса, что по данным на конец 1 квартала 2018 года составляет 20% всего объема предложения офисов в городе. По спросу на офисы район также входит в тройку лидеров - делит первенство с Центральным и Петроградским по сделкам аренды площадью более 1 тыс. кв.м.
«Вакансия в Московском районе в классе «B» составляет 4%. Основные «резиденты» высококлассных офисов здесь – структуры «Газпрома» и IT-сектор. Средние ставки аренды в локации составляют от 1400 рублей за 1 м2 в месяц (без НДС)», - говорит Игорь Темнышев.
«Возможности для аренды офисных помещений в локации «Московский проспект» не исчерпаны, однако по итогам 1 квартала 2018 доля района в общем объеме сделок не превысила 2%», - заключила руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.