Прийти к пониманию. Принятые поправки в Градкодекс, касающиеся негосэкспертизы, несмотря на пояснения Минстроя, пока по-разному толкуются игроками рынка и органами власти


22.10.2018 12:27

Принятые поправки в Градостроительный кодекс, касающиеся деятельности института негосударственной экспертизы, несмотря на пояснения Минстроя, пока по-разному толкуются игроками рынка и органами власти на местах.


На площадке Союза строительных объединений и организаций состоялся круглый стол «Изменения в Градостроительном кодексе РФ в части экспертизы проектной документации (340-ФЗ, 342-ФЗ)». Его участники обсудили принятые в начале этого августа законодательные нововведения, касающиеся проведения экспертизы объектов, расположенных в ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования территорий). Они напрямую касаются деятельности организаций, занимающихся негосударственной экспертизой.

Руководитель представительства Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) в СЗФО, президент ГК «ННЭ» Александр Орт напомнил, что, согласно принятым поправкам в Градостроительный кодекс, экспертизу строительных проектов, если проектируемый объект находится в ЗОУИТ, должны проводить органы государственной экспертизы при соблюдении большого количества условий, требований и правил, в том числе внесения ЗОУИТ в кадастр. Земельным кодексом определено 28 таких зон, однако их границы пока не установлены и оценка влияния объектов на территорию и территории на объект не проведена. «Экспертное сообщество попыталось прояснить ситуацию в Минстрое. Был получен ответ от первого заместителя министра Леонида Ставицкого, из которого следует, что пока не будет создан уполномоченный орган, который будет заниматься определением границ данных зон, работа института негосударственной экспертизы будет осуществляться в прежнем режиме. Заказчик вправе по своему выбору направлять проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную или негосударственную экспертизу», – отметил г-н Орт.

Это основной посыл, который сегодня идет из Минстроя, добавляет Александр Орт, но органами власти на местах он пока не услышан. Чиновники следуют прямой трактовке закона, не обращая внимания на имеющиеся в нем уточнения и условия. В частности, в Свердловской области Министерство строительства и развития инфраструктуры уже отказало в выдаче девелоперу разрешения на строительство, так как проект объекта проходил именно негосударственную экспертизу. Схожая ситуация начинает складываться в Петербурге и Ленобласти. Некоторые чиновники, используя свой административный ресурс, стали в «добровольно-принудительном порядке» активно рекомендовать заказчикам проходить государственную экспертизу.

Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер уточнила, что нельзя рассматривать изменения Градостроительного кодекса отдельно от Земельного, Водного и других нормативных документов, в которые одновременно были внесены изменения в части ЗОУИТ. Она считает, что определение зон и их границ – достаточно длительный процесс. В частности, потребуется дать исчерпывающий перечень зданий и сооружений, которые могут быть расположены в той или иной зоне, а также возможный перечень объектов, размещение которых будет являться предметом исключительно государственной экспертизы.

Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов отметил, что ситуация вокруг 340-ФЗ, 342-ФЗ очень схожа с той, которая сложилась вокруг 214-ФЗ, и значительно повлияла на деятельность компаний, занимающихся долевым строительством. При поддержке Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», сообщил он, удалось инициировать свои поправки в 214-ФЗ и сделать происходящие изменения в сфере долевого строительства менее болезненными. Олег Бритов предложил представителям негосударственной экспертизы войти в Комитет по взаимодействую застройщиков и органов государственной власти, созданный при Российском союзе строителей. Через данную площадку, возможно, удастся решить проблему двойных законодательных трактовок.

Член Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что в настоящее время позиция органов власти на местах по отношению к строительному бизнесу консервативна. По его мнению, если чиновники отказывают в согласовании проекта только из-за того, что он прошел негосударственную экспертизу, то застройщикам следует с ними судиться. «Других способов исправить ситуацию пока нет. Вынесенный судебный вердикт может стать прецедентом и принципиальным моментом для решения аналогичных вопросов в последующем», – подчеркнул он.

Мнение

Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:

– Экспертиза всех проектируемых объектов проводится по единым правилам проведения экспертизы, а предмет экспертизы установлен Градкодексом РФ и не связан с особенностями той или иной зоны. Специалисты проходят аттестацию в Минстрое по единым стандартам.

Но в упомянутом законе очередной раз, вопреки логике и здравому смыслу, заложена возможность возврата к монополии государственной экспертизы путем открытой ликвидации института негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Защита территорий от несанкционированного строительства не имеет ничего общего с желанием чиновников монополизировать процедуру экспертизы с одной только целью –
использовать институт экспертизы для усиления административного давления на бизнес с помощью подвластных их интересам органов государственной экспертизы. А та площадка в виде Координационного совета при Службе госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, которая создавалась для решения спорных вопросов и выработки единого подхода, по непонятным для сообщества причинам на сегодняшний день не работает.


РУБРИКА: События
АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



19.10.2018 16:00

Смольный через суд расторг договор аренды вокзального комплекса на площади Морской славы в Петербурге с АО «Морской вокзал». Компанию выселяют из здания, которое она занимала почти 20 лет по договору долгосрочной аренды.


АО «Морской вокзал» будет вынуждено покинуть здание на пл. Морской Славы на Васильевском острове, которое занимает с 1998 года. Договор был заключен на 49 лет и включал в себя аренду здания межрейсовой базы площадью 27 тыс. кв. м, трех причалов и пирса.

На днях Апелляционный суд оставил без изменений решение Арбитража по иску Комитета имущественных отношений Петербурга к АО «Морской вокзал» из-за накопившихся долгов по аренде. Общая их сумма составляет 16 млн рублей (плюс пени в размере 1,1 млн рублей). Долги накопились с ноября 2016 года по февраль 2017 года. Город планирует взыскать долги и настаивает на расторжении договора с АО, а также выселении арендатора с занимаемого участка площадью 6,7 га.

Партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов говорит, что в этом деле много вопросов: «Во-первых, АО «Морской вокзал» сам подал на свое банкротство и в отношении компании введено наблюдение. Во-вторых, Смольный одним иском к компании не ограничился - следом АО получило иск еще на 44 млн рублей с требованием о выселении. В-третьих, АО само требует признать недействительным договор аренды с городом и пересмотреть арендную плату. Исходя из этого, даже если город просудится удачно, вряд ли получит деньги. А если АО выиграет спор о пересмотре размера арендной платы (что вряд ли), долга по аренде вообще не будет. Пока же есть длительная просрочка платежей, существенные суммы задолженности и высокая вероятность выселения должника».

В случае победы Смольный планирует передать здание «Морского вокзала» предприятию «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад», которое полностью принадлежит городу.

«Морской фасад» – самый крупный порт для круизных лайнеров в Петербурге и также находится на Васильевском острове, в районе Невской губы. Он начал работать в 2011 году. В этом проекте участвовал Смольный и ГК First Quantum Partners Виталия Южилина, так что чиновники заинтересованы в первую очередь в развитии этого проекта.

Объекты комплекса Морского вокзала после передачи их «Морскому фасаду» планируют реконструировать. Проблема давно назрела. Реконструкция здания планируется с 2004 года. Также акционеры и чиновники не раз возвращались к вопросу строительства второй очереди вокзала, которое оценивалось в 100 млн долларов. Но дальше переговоров и проектирования дело не двинулось.

«Проект реконструкции Морского вокзала может быть интересен девелоперам. В идеале, в этом районе можно создать многофункциональный комплекс, включающий деловую, гостиничную и даже жилищную функцию. Потенциал участка велик. А после развития и реновации территории «Ленэкспо» вырастет еще больше», – говорит коммерческий ди⁠ректор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.

«Стоимость реконструкции только здания вокзала можно оценить в 2–2,5 млрд рублей. Но вложения, если учесть место, быстро окупятся. А если инвестору позволят застроить и прилегающие к вокзалу земли и провести перепланировку зданий, сделав их более эффективными. Проект может оказаться очень привлекательным», – заключил директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. 


АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



18.10.2018 18:05

Точная дата заселения небоскреба еще не названа. Эксперты говорят, что на доводку уйдет около года. За 6 лет строительства высотка значительно изменила расстановку сил на офисном рынке Петербурга.


Служба госстройнадзора и экспертизы выдала АО «МФК «Лахта Центр» разрешение на ввод в эксплуатацию небоскреба в Лахте. «Примерно год после этого будут идти работы по отделке и благоустройству, и только после их завершения будет определена дата открытия», - говорится на сайте проекта. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети.

Участок в Приморском районе Петербурга "Газпром" осваивает с 2011 года. Общая площадь небоскреба около 400 тыс. кв.м., из которых 180 тыс. кв.м. приходится на башню - доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы. В ней 86 надземных и три подземных этажа. Порядка трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Общие инвестиции в "Лахта Центр", по экспертным оценкам, достигнут $1,5 млрд. Около 40% комплекса уйдет под офисные помещения для структур самого "Газпрома", который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург.

Этот переезд был локомотивом офисного рынка Петербурга последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв.м. высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объём чистого поглощения. Рынок замер в ожидании: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы  - не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.

 «После сдачи в 2018 году «Лахта Центра" рынок ждет очередная пертурбация. Сейчас оценить ее масштабы невозможно. Но очевидно, что всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Многие из них останутся на занятых площадях на долгие годы», - говорит ди⁠ректор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.

Повлиял небоскреб и окружающую территорию. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами.  Жилье в этом районе тоже активно строится, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. В Приморском районе, где находится небоскреб,  по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв.м. жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв.м. жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих продаж первичного жилья в городе.

Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья Петербурга, который ощутил на себе влияние «фактора «Газпрома». По данным генди⁠ректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей в 2017 году удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка элитного жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через год-другой", — уверен Леонид Рысев.

«Лахта-центр» – не просто небоскреб, но крупнейший деловой центр страны, который стал точкой притяжения высокопрофессиональных специалистов, а в перспективе способен трансформировать прилегающие территории Приморского и Курортного районов - за счёт создания значительного спроса на качественные офисы, жильё разных форматов и объекты инфраструктуры", - говорит генеральный ди⁠ректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

 


РУБРИКА: Городские проекты
АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru