Стройка по-новому: оптимизм и опасения. Итоги Петербургского Всероссийского жилищного конгресса
На Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе, прошедшем недавно в рамках Гражданского Жилищного Форума, обсуждались самые злободневные и актуальные вопросы развития строительной отрасли. Не могли эксперты обойти вниманием и такие насущные темы, как реализация национального проекта в этой сфере и переход от долевого механизма финансирования возведения жилья к проектному кредитованию.
Этим вопросам в значительной степени были посвящены пленарное заседание «Стратегия развития рынка недвижимости в новых экономических условиях» и конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок». Так или иначе, эта тематика затрагивалась и на многих других мероприятиях конгресса, которых состоялось около 400.
Всегда готовы!
Наибольший оптимизм в отношении перевода жилищного строительства на новые рельсы и достижения поставленного «майским указом» Президента России Владимира Путина ориентира по годовому вводу к 2024 году 120 млн кв. м жилья продемонстрировали чиновники.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин подчеркнул, что представляемый им регион является одним из немногих субъектов РФ, в котором была выполнена ставившаяся ранее задача строить по 1 кв. м на человека. Напомним, в области по итогам прошлого года ввели в эксплуатацию 2,64 млн кв. м – 1,47 кв. м на каждого жителя (второе место за Подмосковьем – около 1 кв. м).
Михаил Москвин сообщил, что за январь–сентябрь этого года сдано почти 2,09 млн кв. м, что на 5% больше, чем годом ранее, и составляет 92% от планового годового показателя. «И у нас еще очень большой задел на будущее – работы идут на 669 стройплощадках. В рамках этих проектов всего будет возведено примерно 10,5 млн кв. м жилья», – добавил он. Чиновник признал, что эти успехи были достигнуты в рамках долевой системы финансирования строительства жилья. «Подчеркну, однако, что часть застройщиков уже начинает переходить на проектное финансирование», – отметил он.
По словам главы Комитета Смольного по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева, в Санкт-Петербурге в настоящее время действуют разрешения на строительство более 20 млн кв. м жилья. «Значительная часть разрешений получена застройщиками до 1 июля 2018 года, в преддверии вступления в силу изменений в 214-ФЗ. Таким образом, можно констатировать высокий профессионализм петербургских девелоперов, которые обеспечили себе задел работы на период перехода к новой системе финансирования», – отметил он.
По мнению Владимира Григорьева, Петербург в целом готов внести свой вклад в выполнение задачи ввода 120 млн кв. м жилья в год, поставленной Президентом. «Для этого надо увеличить объем сдачи примерно до 4 млн кв. м (на 2018 год – плановый показатель – 3,2 млн). Это вполне реализуемая задача», – считает он. При этом, как отметил чиновник, нельзя забывать, что нацпроект в жилищной сфере предполагает не только количественное увеличение объемов ввода, но и повышение качества жизни. «Недопустимо жертвовать комфортностью городской среды ради формального увеличения сдачи квадратных метров», – подчеркнул Владимир Григорьев, добавив, что, в частности, необходимо решать задачи развития транспортной и социальной инфраструктуры.
Эту позицию разделяет замглавы Комитета Смольного по строительству Евгений Барановский. «Рост объемов ввода жилья, который требуется от нас в рамках реализации национального проекта, требует столь же быстрого развития социальной инфраструктуры. Для решения стоящих перед отраслью задач необходимы здоровый, живой диалог и сотрудничество между властью и бизнесом. И мы рады, что петербургские компании понимают это и берут на себя часть затрат на эти цели», – отметил он.
По данным чиновника, с 2012 года с городскими застройщиками заключены 167 договоров по строительству объектов социальной инфраструктуры на общую сумму порядка 120 млрд рублей. «Только в 2018 году будут введены в эксплуатацию 23 соцобъекта, построенных за счет средств застройщиков, на общую сумму около 10 млрд рублей», – сообщил Евгений Барановский.
Он добавил также, что петербургские девелоперы активно приступили к переходу на работу по новой схеме: «Более 200 застройщиков (примерно 95% от всех, кто реализует проекты в Петербурге) уже открыли специальные счета для строительства своих объектов, как это требуют последние вступившие в силу поправки в Закон № 214-ФЗ».
Сложности в пути
Однако некоторые эксперты смотрят на ситуацию с гораздо меньшим оптимизмом. Наиболее остро выступил председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаил Викторов. «Сейчас принято говорить о «некоторых шероховатостях» при реализации реформ. На мой взгляд, это слишком мягко сказано. На самом деле перед строительной отраслью стоят огромные проблемы», – заявил он.
По словам специалиста, согласно проведенным исследованиям, средняя рентабельность работы в строительной отрасли в настоящее время составляет всего 1,8%. «Отсюда – массовые банкротства. Но прогноз – еще хуже. При сохранении тех тенденций, которые господствуют сейчас, через пять лет рентабельность упадет до минус 8%. Число банкротств вырастет, а с ним – и количество пострадавших дольщиков», – считает он.
«Мы говорим о планах к 2024 году вводить 120 млн кв. м. Между тем, с уровня 2014 года, когда объем сдачи приблизился к 85 млн кв. м, мы упали почти на 10%: в 2017-м было сдано лишь 78,5 млн, а в этом году, видимо, будет еще меньше. По некоторым прогнозам, вместо роста в ближайшей перспективе нам грозит снижение объемов ввода до 50–60 млн кв. м в год. Цены на жилье при этом поднимутся минимум на 20–30%, что серьезно подорвет платежеспособный спрос», – обрисовал мрачную картину будущего Михаил Викторов.
В целом он считает решение о ликвидации долевой схемы финансирования скоропалительным и ошибочным. По оценке эксперта, подавляющее большинство обманутых дольщиков пострадало не в результате низкого качества Закона № 214-ФЗ, а именно при попытках так или иначе его обойти. «Таким образом, проблемы, существующие в рамках долевой схемы, чрезвычайно и неоправданно раздуты», – резюмировал он.
Кроме того, Михаил Викторов высказал сомнение в целесообразности перевода финансовой ответственности в банковскую сферу. «Приведу две простых цифры. Достройка всех имеющихся в стране на сегодняшний день долгостроев (без детального разбора ситуации по каждому из них) оценивается в 131 млрд рублей. Между тем, только в 2017 году на спасение всего трех крупных банков Центробанк РФ выделил 2,6 трлн рублей. Как бы нам не получить в результате задуманных реформ вместо обманутых дольщиков пострадавших вкладчиков, причем в куда больших масштабах», – говорит эксперт.
Вице-президент Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ Антон Мороз в целом не разделяет алармических настроений коллеги, однако признает, что ситуация в отрасли очень непростая. «Петербург и Ленобласть (так же, как и большая часть городов-миллионников) занимают лидирующие позиции в сфере жилищного строительства, в них дела обстоят сравнительно благополучно, и они больше других готовы к реформам в отрасли. Но если взглянуть на ситуацию во многих других субъектах РФ, выяснится, что положение там значительно менее благоприятное. Поэтому именно им надо уделить повышенное внимание», – отметил он. Эта позиция нашла горячую поддержку у ряда участников конгресса, прибывших из регионов.
Принять меры
Все участники форума отмечали, что строительная отрасль нуждается в совершенствовании законодательства и стимулирующих мерах со стороны государства.
«Текущая редакция Закона № 214-ФЗ, безусловно, надежно защитила дольщика. Но приходится признать, что теперь недостаточно обеспечены интересы застройщиков», – отметил депутат Государственной Думы РФ Сергей Вострецов. Он сообщил, что сейчас законодатели рассматривают корректировки, призванные помочь девелоперам. «В частности, оценивается возможность предоставить застройщикам право поэтапно раскрывать средства с эскроу-счетов, по мере выполнения тех или иных стадий строительных работ», – сообщил депутат.
Владимир Григорьев задался вопросом, который беспокоит многих застройщиков. «Главная задача сейчас – не просто довести объем ввода жилья в городе до 4 млн кв. м, но создать условия, чтобы обеспечить покупательский спрос. Ведь девелоперы строят не столько жилья, сколько способны возвести, а столько, сколько люди готовы купить. Для максимизации ввода при обеспечении должного качества и сдерживании цен необходимо использование типовых, повторяющихся проектов, особенно при создании социальной инфраструктуры», – считает он.
Михаил Москвин отметил, что в законодательство Ленобласти планируется внести ряд изменений, которые будут способствовать развитию жилищного строительства: «Мы намерены оказывать помощь девелоперам в сфере снижения затрат. Это и вопросы подключения к сетям, и выкуп социальных объектов, и ряд других мер. Главная их цель – помочь застройщикам сохранить высокие объемы ввода».
Антон Мороз подчеркнул, со своей стороны, что необходимо не только стимулировать спрос на жилье, но и формировать меры государственной поддержки самой строительной отрасли. Председатель Наблюдательного совета Гражданского Жилищного Форума Александр Вахмистров выразил мнение, что для реализации нацпроекта в сфере жилищного строительства Правительством РФ будут приняты специальные программы. «Уже сейчас в регионах идет проработка «дорожных карт», в которых будут учитываться меры, необходимые, чтобы поддержать отрасль», – сообщил он.
Справка
Организатором Гражданского Жилищного Форума традиционно выступил «Бюллетень недвижимости», при поддержке органов власти и подведомственных им учреждений, международных, всероссийских и региональных профессиональных объединений, саморегулируемых и общественных организаций. Генеральным партнером стала корпорация «Адвекс. Недвижимость», стратегическим партнером – Группа ЦДС, генеральным спонсором – банк ВТБ, стратегическими медиапартнерами – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Смотрите на новостном портале «АСН-инфо» фотоотчет с мероприятия.
Ленинградская областная электросетевая компания (ЛОЭСК) завершила строительство подстанции «Криогаз» на 110/10 кВ для нужд одноименного завода и жителей города Высоцк. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко одним кликом компьютерной мыши запустил объект.
Подстанция «Криогаз» была построена в предельно сжатые сроки (всего за год), однако стала самым современным электросетевым объектом не только в России, но и в Европе. Уникальность проекта – в полной автономности. Благодаря системе телемеханики специалисты высоковольтной службы северного филиала ЛОЭСК будут управлять объектом из Выборга. Для обеспечения безопасности на подстанции установлены охранная сигнализация, система пожаротушения, а также 24 камеры видеонаблюдения, которые будут транслировать происходящее на подстанции со всех точек в режиме реального времени. «Обычно для поддержания работы подстанции требуется четыре-пять человек, здесь же постоянное присутствие персонала не требуется в принципе. В случае нештатной ситуации сюда прибудет оперативно-выездная бригада», – сообщил генеральный директор ЛОЭСК Дмитрий Симонов.
На всех линиях, ведущих к потребителям, установлены вакуумные выключатели, отвечающие всем современным энергетическим стандартам. «С особой гордостью хочу подчеркнуть, что при реализации проекта использовалась только российская продукция, так что мы полностью поддерживаем политику импортозамещения», – сообщил главный инженер Северного филиала ЛОЭСК Михаил Конюхов.
Подстанция строилась в первую очередь для потребностей терминала по производству и перегрузке сжиженного природного газа завода «Криогаз», однако электросетевой объект запитает и часть города Высоцк. Сейчас там работает технологически устаревшая подстанция. Выделенная мощность нового объекта ЛОЭСК составляет 25 МВА. Подстанция имеет вторую категорию надежности, а значит, в случае нештатной ситуации будет работать по резервной схеме.
«Отрадно, что в Ленобласти строятся не просто электросетевые объекты, а лучшие объекты, причем лучшие не только в нашей стране, но и в Европе. Также отрадно, что у нас реализуются проекты, которые решают не только проблемы бизнеса, но и делают жизнь жителей Ленинградской области лучше, ведь подстанция повысит надежность электроснабжения социальных и жилых объектов Высоцка», – сказал Александр Дрозденко.
Дмитрий Симонов добавил, что проект был реализован без участия бюджетных средств, строительство подстанции оплатило руководство завода «Криогаз». «Этот проект не ограничивается строительством подстанции, для ее работы мы провели капитальный ремонт инженерных сетей, в том числе на территории Высоцка. Если подсчитать все эти расходы, то инвестиции в проект составили около миллиарда рублей», – пояснил он.
Отметим, это не единственный проект ЛОЭСК, способствующий повышению надежности электроснабжения Высоцка. К 2020 году компания планирует построить линию электропередач на 110 кВ между подстанциями «Криогаз» и «Попово-Тяговая» для нужд завода «Криогаз» и города.
Предсказание будущего – дело неблагодарное (уж больно редко прогнозы сбываются), но очень увлекательное. Не чужды интереса к грядущему оказались и представители экспертного сообщества рынка недвижимости.
Изменения «от человека»
Основой грядущих (а отчасти уже и начавшихся) перемен в сфере недвижимости станут глобальные тектонические изменения общества, общественного сознания, считает управляющий директор AM Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «С каждым новым поколением, которые, условно, сменяют друг друга раз в 20–25 лет, происходит сдвиг в образе мышления и предпочтениях людей. И если «границы» между «соседними» поколениями размыты и перемены не слишком видны и требуют доказательств, то при сравнении представителей разных поколений на дистанции, скажем, 60–70 лет, разница между ними очевидна», – считает она.
Опираясь на работы западных социологов, Ольга Шарыгина указывает на появление с середины ХХ века четырех поколений: «бэби-бумеры» и «буквенные» поколения X, Y, Z (последние именуются также миллениалами). По ее мнению, происходящие в человеческом обществе перемены важны и интересны не из-за «неформальности» внешнего вида «новопоколенцев», а из-за нового образа мышления – и в частности, отношения к собственности.
«Общество потребления вещей постепенно уходит в прошлое. Ему на смену идет (и в значительной степени уже пришло) общество потребления эмоций. Растет креативный класс. Для миллениалов важно не владение чем-то, а увеличение возможностей для коммуникаций, путешествий, впечатлений, творчества», – полагает Ольга Шарыгина.
С ней согласен президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов. «Главный подход нового поколения: не владеть, а пользоваться, – считает он. – Кроме того, надо подчеркнуть, что, согласно исследованиям социологов, принадлежность к тому или иному поколению – вопрос не столько возраста, сколько мировосприятия, «состояния души». Выяснилось, например, что я вполне могу относить себя к миллениалам». При этом, по мнению эксперта, жизненные предпочтения «новопоколенцев» радикально меняют специфику объектов недвижимости, которая им интересна, и уже сейчас вызывают к появлению новые, нестандартные форматы.
Меньше «одиночества»
Управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина поведала грустную историю о том, что «несмотря на все имеющиеся гаджеты и прочие средства коммуникации, современный человек очень одинок». «У него тысячи «друзей» в соцсетях и контактов в мессенджерах, но ему сплошь и рядом не с кем пообщаться тет-а-тет», – полагает она.
Этот фактор вызывает к жизни и делает востребованными такие объекты недвижимости, которые предоставят людям больше возможностей для личного общения. Это могут быть и коливинги, и апартаменты и отели новых форматов. «В таких объектах (и на Западе они появляются уже сейчас и бьют все рекорды по популярности) очень небольшие комнаты или номера, но при этом довольно много площадей отданы под «общественные пространства». Это и кинотеатры, и библиотеки, и игровые комнаты, и просто помещения, где можно будет пообщаться с соседями», – говорит Мария Онучина.
Александр Шарапов разделяет это мнение и отмечает, что уже сейчас четко наметился тренд на уменьшение площади номеров в отелях, особенно невысоких классов, при параллельном росте различных общественных пространств и дополнительных сервисов. «Это не значит, конечно, что многозвездные шикарные гостиницы с огромными номерами исчезнут. Часть потребителей в любом случае будет ориентироваться на них. Но уже появилось (и продолжит расти) множество недорогих отелей нового формата, рассчитанных под значительно более скромные потребности миллениалов по площадям и возросший интерес к живому общению», – считает эксперт.
По оценке специалистов NAI Becar, в будущем, на горизонте 20–25 лет, можно ожидать роста числа апарт-отелей на Ближнем Востоке, в Азии и в Африке, а также увеличения количества отелей (в том числе «модерновых» форматов), открываемых международными операторами с известными брендами. Среди новых форматов можно выделить отели-трансформеры, отели дополненной реальности, pop-up или временные отели (быстровозводимые при необходимости модули, которые столь же быстро можно собрать после оказания услуги), эко-отели, уединенные отели за пределами городов, призванные обеспечить желающим полное одиночество.
К более смелым футурологическим прогнозам относятся перспективы появления роботов-дворецких, 3D-принтеров и 3D-шоппинга в номерах, персональных снов и цифровых тренеров, а также оказание услуг на основе данных ДНК.
Больше «социальности»
Директор бизнес-инкубатора «Ингрия» Полина Лукьянова также согласна с тенденцией «обобществления пространств» в нынешней недвижимости, но не считает, что современный человек так уж одинок. «Наоборот, с появлением современных систем коммуникации возможности для общения радикально выросли. Просто контакты приобрели другие формы. Человек получил возможность сам выбирать круг общения, определять, кто и почему ему интересен», – говорит она.
По словам эксперта, это уже сейчас можно наблюдать в развитии формата коворкингов и современных офисов. «С одной стороны, можно четко констатировать тренд «Меньше отдельных кабинетов – больше пространств с социальной функцией» – от кухонных уголков до игровых помещений и комнат для личного релакса. С другой – коворкинги приобретают все более выраженную отраслевую направленность. Люди предпочитают работать в одном месте с теми, кто близок им по интересам и сфере приложения сил, это расширяет возможности для того же общения, сотрудничества и взаимодействия», – подчеркивает Полина Лукьянова.
По оценке аналитиков, коворкинги из области футурологии во многих странах мира давно перешли в сферу реальной данности. Первый на планете коворкинг появился в 2005 году. В 2011 году их было всего около 1 тыс. Затем пошел лавинообразный рост: в 2014 году коворкингов насчитывалось уже примерно 6 тыс., в 2017-м – 14 тыс. По итогам этого года эксперты ждут роста до 19 тыс. объектов, работать в которых будет около 2 млн человек.
Александр Шарапов отмечает, что этот тренд, конечно, не означает, что традиционные офисные центры полностью уйдут в прошлое. «Тем не менее, формат станет более гибким, трансформируется. Кроме того, можно ожидать появления брендовых сетей коворкингов и определенного расслоения этого формата по классам, в зависимости от комфортности, локации, качества предоставляемых услуг. Тогда удавшиеся стартапы из коворкингов будут перемещаться уже не в бизнес-центры, а в другие коворкинги, но уже более высокого класса», – считает он.
На ближайшую четверть века специалисты NAI Becar прогнозируют рост числа коворкингов в среднем на 16% в год, увеличение средней площади коворкинга и количества мест в них, распространение нишевых проектов этого формата, сотрудничество с корпорациями; появление коворкинг-пространств в ресторанах и неофисных объектах, развитие сервисных офисов.