Стройка по-новому: оптимизм и опасения. Итоги Петербургского Всероссийского жилищного конгресса
На Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе, прошедшем недавно в рамках Гражданского Жилищного Форума, обсуждались самые злободневные и актуальные вопросы развития строительной отрасли. Не могли эксперты обойти вниманием и такие насущные темы, как реализация национального проекта в этой сфере и переход от долевого механизма финансирования возведения жилья к проектному кредитованию.
Этим вопросам в значительной степени были посвящены пленарное заседание «Стратегия развития рынка недвижимости в новых экономических условиях» и конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок». Так или иначе, эта тематика затрагивалась и на многих других мероприятиях конгресса, которых состоялось около 400.
Всегда готовы!
Наибольший оптимизм в отношении перевода жилищного строительства на новые рельсы и достижения поставленного «майским указом» Президента России Владимира Путина ориентира по годовому вводу к 2024 году 120 млн кв. м жилья продемонстрировали чиновники.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин подчеркнул, что представляемый им регион является одним из немногих субъектов РФ, в котором была выполнена ставившаяся ранее задача строить по 1 кв. м на человека. Напомним, в области по итогам прошлого года ввели в эксплуатацию 2,64 млн кв. м – 1,47 кв. м на каждого жителя (второе место за Подмосковьем – около 1 кв. м).
Михаил Москвин сообщил, что за январь–сентябрь этого года сдано почти 2,09 млн кв. м, что на 5% больше, чем годом ранее, и составляет 92% от планового годового показателя. «И у нас еще очень большой задел на будущее – работы идут на 669 стройплощадках. В рамках этих проектов всего будет возведено примерно 10,5 млн кв. м жилья», – добавил он. Чиновник признал, что эти успехи были достигнуты в рамках долевой системы финансирования строительства жилья. «Подчеркну, однако, что часть застройщиков уже начинает переходить на проектное финансирование», – отметил он.
По словам главы Комитета Смольного по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева, в Санкт-Петербурге в настоящее время действуют разрешения на строительство более 20 млн кв. м жилья. «Значительная часть разрешений получена застройщиками до 1 июля 2018 года, в преддверии вступления в силу изменений в 214-ФЗ. Таким образом, можно констатировать высокий профессионализм петербургских девелоперов, которые обеспечили себе задел работы на период перехода к новой системе финансирования», – отметил он.
По мнению Владимира Григорьева, Петербург в целом готов внести свой вклад в выполнение задачи ввода 120 млн кв. м жилья в год, поставленной Президентом. «Для этого надо увеличить объем сдачи примерно до 4 млн кв. м (на 2018 год – плановый показатель – 3,2 млн). Это вполне реализуемая задача», – считает он. При этом, как отметил чиновник, нельзя забывать, что нацпроект в жилищной сфере предполагает не только количественное увеличение объемов ввода, но и повышение качества жизни. «Недопустимо жертвовать комфортностью городской среды ради формального увеличения сдачи квадратных метров», – подчеркнул Владимир Григорьев, добавив, что, в частности, необходимо решать задачи развития транспортной и социальной инфраструктуры.
Эту позицию разделяет замглавы Комитета Смольного по строительству Евгений Барановский. «Рост объемов ввода жилья, который требуется от нас в рамках реализации национального проекта, требует столь же быстрого развития социальной инфраструктуры. Для решения стоящих перед отраслью задач необходимы здоровый, живой диалог и сотрудничество между властью и бизнесом. И мы рады, что петербургские компании понимают это и берут на себя часть затрат на эти цели», – отметил он.
По данным чиновника, с 2012 года с городскими застройщиками заключены 167 договоров по строительству объектов социальной инфраструктуры на общую сумму порядка 120 млрд рублей. «Только в 2018 году будут введены в эксплуатацию 23 соцобъекта, построенных за счет средств застройщиков, на общую сумму около 10 млрд рублей», – сообщил Евгений Барановский.
Он добавил также, что петербургские девелоперы активно приступили к переходу на работу по новой схеме: «Более 200 застройщиков (примерно 95% от всех, кто реализует проекты в Петербурге) уже открыли специальные счета для строительства своих объектов, как это требуют последние вступившие в силу поправки в Закон № 214-ФЗ».
Сложности в пути
Однако некоторые эксперты смотрят на ситуацию с гораздо меньшим оптимизмом. Наиболее остро выступил председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаил Викторов. «Сейчас принято говорить о «некоторых шероховатостях» при реализации реформ. На мой взгляд, это слишком мягко сказано. На самом деле перед строительной отраслью стоят огромные проблемы», – заявил он.
По словам специалиста, согласно проведенным исследованиям, средняя рентабельность работы в строительной отрасли в настоящее время составляет всего 1,8%. «Отсюда – массовые банкротства. Но прогноз – еще хуже. При сохранении тех тенденций, которые господствуют сейчас, через пять лет рентабельность упадет до минус 8%. Число банкротств вырастет, а с ним – и количество пострадавших дольщиков», – считает он.
«Мы говорим о планах к 2024 году вводить 120 млн кв. м. Между тем, с уровня 2014 года, когда объем сдачи приблизился к 85 млн кв. м, мы упали почти на 10%: в 2017-м было сдано лишь 78,5 млн, а в этом году, видимо, будет еще меньше. По некоторым прогнозам, вместо роста в ближайшей перспективе нам грозит снижение объемов ввода до 50–60 млн кв. м в год. Цены на жилье при этом поднимутся минимум на 20–30%, что серьезно подорвет платежеспособный спрос», – обрисовал мрачную картину будущего Михаил Викторов.
В целом он считает решение о ликвидации долевой схемы финансирования скоропалительным и ошибочным. По оценке эксперта, подавляющее большинство обманутых дольщиков пострадало не в результате низкого качества Закона № 214-ФЗ, а именно при попытках так или иначе его обойти. «Таким образом, проблемы, существующие в рамках долевой схемы, чрезвычайно и неоправданно раздуты», – резюмировал он.
Кроме того, Михаил Викторов высказал сомнение в целесообразности перевода финансовой ответственности в банковскую сферу. «Приведу две простых цифры. Достройка всех имеющихся в стране на сегодняшний день долгостроев (без детального разбора ситуации по каждому из них) оценивается в 131 млрд рублей. Между тем, только в 2017 году на спасение всего трех крупных банков Центробанк РФ выделил 2,6 трлн рублей. Как бы нам не получить в результате задуманных реформ вместо обманутых дольщиков пострадавших вкладчиков, причем в куда больших масштабах», – говорит эксперт.
Вице-президент Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ Антон Мороз в целом не разделяет алармических настроений коллеги, однако признает, что ситуация в отрасли очень непростая. «Петербург и Ленобласть (так же, как и большая часть городов-миллионников) занимают лидирующие позиции в сфере жилищного строительства, в них дела обстоят сравнительно благополучно, и они больше других готовы к реформам в отрасли. Но если взглянуть на ситуацию во многих других субъектах РФ, выяснится, что положение там значительно менее благоприятное. Поэтому именно им надо уделить повышенное внимание», – отметил он. Эта позиция нашла горячую поддержку у ряда участников конгресса, прибывших из регионов.
Принять меры
Все участники форума отмечали, что строительная отрасль нуждается в совершенствовании законодательства и стимулирующих мерах со стороны государства.
«Текущая редакция Закона № 214-ФЗ, безусловно, надежно защитила дольщика. Но приходится признать, что теперь недостаточно обеспечены интересы застройщиков», – отметил депутат Государственной Думы РФ Сергей Вострецов. Он сообщил, что сейчас законодатели рассматривают корректировки, призванные помочь девелоперам. «В частности, оценивается возможность предоставить застройщикам право поэтапно раскрывать средства с эскроу-счетов, по мере выполнения тех или иных стадий строительных работ», – сообщил депутат.
Владимир Григорьев задался вопросом, который беспокоит многих застройщиков. «Главная задача сейчас – не просто довести объем ввода жилья в городе до 4 млн кв. м, но создать условия, чтобы обеспечить покупательский спрос. Ведь девелоперы строят не столько жилья, сколько способны возвести, а столько, сколько люди готовы купить. Для максимизации ввода при обеспечении должного качества и сдерживании цен необходимо использование типовых, повторяющихся проектов, особенно при создании социальной инфраструктуры», – считает он.
Михаил Москвин отметил, что в законодательство Ленобласти планируется внести ряд изменений, которые будут способствовать развитию жилищного строительства: «Мы намерены оказывать помощь девелоперам в сфере снижения затрат. Это и вопросы подключения к сетям, и выкуп социальных объектов, и ряд других мер. Главная их цель – помочь застройщикам сохранить высокие объемы ввода».
Антон Мороз подчеркнул, со своей стороны, что необходимо не только стимулировать спрос на жилье, но и формировать меры государственной поддержки самой строительной отрасли. Председатель Наблюдательного совета Гражданского Жилищного Форума Александр Вахмистров выразил мнение, что для реализации нацпроекта в сфере жилищного строительства Правительством РФ будут приняты специальные программы. «Уже сейчас в регионах идет проработка «дорожных карт», в которых будут учитываться меры, необходимые, чтобы поддержать отрасль», – сообщил он.
Справка
Организатором Гражданского Жилищного Форума традиционно выступил «Бюллетень недвижимости», при поддержке органов власти и подведомственных им учреждений, международных, всероссийских и региональных профессиональных объединений, саморегулируемых и общественных организаций. Генеральным партнером стала корпорация «Адвекс. Недвижимость», стратегическим партнером – Группа ЦДС, генеральным спонсором – банк ВТБ, стратегическими медиапартнерами – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Смотрите на новостном портале «АСН-инфо» фотоотчет с мероприятия.
В СЗФО активизировалось уголовное преследование руководителей строительных компаний, из-за недобросовестности которых пострадали дольщики. На период расследования дел застройщиков все чаще заключают под стражу.
В ЖК «Ленинградская перспектива» должно быть около 2,5 тыс. квартир
В последние несколько месяцев на Северо-Западе, да и в целом по России, правоохранительные органы стали чаще возбуждать уголовные дела в отношении руководителей компаний-застройщиков, виновных в появлении обманутых дольщиков, а также активнее преследовать их по уже открытым делам. В большинстве случаев бизнесменам инкриминируется хищение средств граждан и мошенничество в крупных размерах. «Строительный Еженедельник» решил напомнить о событиях последних недель, связанных с недобросовестными застройщиками, которым грозят реальные уголовные сроки.
Из дома на нары
В середине июля по решению Выборгского районного суда Санкт-Петербурга под домашний арест был направлен генеральный директор компании «Питер-Констракшн» Тимофей Поздняков. Главу строительной компании подозревают в двойных продажах квартир в ЖК «Охта-Модерн». Само уголовное дело в отношении неопределенных лиц было возбуждено еще в 2014 году.
ЖК «Охта-Модерн» – один из старейших долгостроев Северной столицы. Его строительство в Красногвардейском районе началось еще в 2003 году, до появления Закона № 214-ФЗ. За 15 лет сменилось несколько застройщиков объекта, последним из которых стал «Питер-Констракшн».
Несколько дней назад дольщики ЖК «Охта-Модерн» направили в суд ходатайство с требованием ужесточить меру пресечения для Тимофея Позднякова и отправить его в СИЗО. В своем обращении они отметили, что реакция общественности – сейчас основное: «Если город и горожане будут закрывать глаза на происходящее, то все останется как есть. Сама мера пресечения для Позднякова – кажется издевкой над дольщиками. Он находится под домашним арестом, тогда как у более чем 400 человек нет крыши над головой. К нам даже такой меры нельзя применить, потому что у нас нет дома. 10% дольщиков уже умерли, дожидаясь достройки».
ЖК «Охта-Модерн» – один из старейших долгостроев Петербурга
Отметим, что в марте 2017 года был арестован совладелец «Питер-Констракшн» Евгений Кривцов, также причастный, по версии следствия, к многочисленным двойным продажам в долгострое. В декабре прошлого года в компании была введена процедура наблюдения. В мае этого года суд принял решение о банкротстве застройщика.
Уголовная перспектива
Еще одно значимое событие последних недель – арест крупного бизнесмена, генерального директора компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрия Астафьева. Произошел он 9 августа, когда все петербургские строители отмечали в Ледовом дворце свой профессиональный праздник. Сейчас Дмитрий Астафьев находится в СИЗО. Адвокаты просят перевести его под домашний арест из-за проблем со здоровьем.
Главное следственное управление ГУ МВД по Петербургу предъявило Дмитрию Астафьеву обвинение в мошенничестве в особо крупном размере, по ч. 4 ст. 159 УК РФ. По версии следствия, «глава компании совместно с неустановленными лицами под предлогом строительства многоквартирных жилых домов во Всеволожском районе Ленинградской области присвоил денежные средства граждан, которые заключили с ним договоры об участии в долевом строительстве, не выполнил обязательства, возложенные на него договором». Предполагается, что общая сумма ущерба превысила 482,3 млн рублей.
Мошенничество правоохранительные органы выявили при строительстве ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино. Сроки сдачи этого крупного объекта переносятся уже два года. В Прокуратуре Ленобласти на прошлой неделе открыли «горячую линию» для дольщиков комплекса. Правоохранительные органы обещают по каждому обращению провести проверку.
С помощью Интерпола
В начале августа в Германии по подозрению в мошенничестве со средствами дольщиков был задержан генеральный директор новгородской строительной компании «Экспресс» Валерий Марковкин. Бизнесмен с весны этого года находился в международном розыске. Найти его помог Интерпол.
По версии следствия, на протяжении 2015–2017 годов Валерий Марковкин привлекал денежные средства граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного дома по улице Шимской в Великом Новгороде. Получив от дольщиков более 60 млн рублей, он распорядился ими по своему усмотрению, так и не закончив строительство объекта. В прошлом году Валерий Марковкин уехал из страны. В настоящий момент решается вопрос об его экстрадиции в Россию.
В Комиссии по содействию защите прав дольщиков Новгорода надеются, что проблему удастся решить до конца будущего года с помощью изменений в региональное законодательство. Они предусматривают субсидирование завершения строительства долгостроя за счет областного бюджета и предоставления льгот новому застройщику дома на улице Шимской.
Стоит отметить, что другая компания Валерия Марковкина – «Модернизация» – в 2013–2014 годах выполняла ремонт дорог в Тихвинском районе Ленобласти. Работы были проведены некачественно. Администрация района направляла судебные претензии к подрядчику, но они им были проигнорированы. В настоящее время «Модернизация» проходит банкротное производство.
«Стройиндустрию» отправят на торги
У Вологды свои «герои». Следственный комитет РФ по Вологодской области в начале августа сообщил, что собрал все материалы по двум уголовным делам в 175 томах в отношении директора компании «Стройиндустрия» Вячеслава Гудкова. Правоохранительные органы считают: предприниматель злоупотреблял полномочиями при осуществлении долевого строительства и не выплачивал заработную плату своим сотрудникам.
В рамках проведенного расследования потерпевшими признано 438 дольщиков и 602 работника компании. По подсчетам следователей, причиненный действиями обвиняемого ущерб оценивается в 594 млн рублей по дольщикам и 105,4 млн по невыплате заработной платы. Кроме того, в результате злоупотребления полномочиями бизнесменом не выплачены налоги и сборы с организации на сумму 131,9 млн рублей.
В настоящее время у «Стройиндустрии» в Вологде три недостроя. Один из них был заморожен на этапе фундамента и по решению местных властей будет выставлен на аукцион. Также с молотка уйдут строительные материалы, спецтехника, парк обычных автомобилей и даже речные суда компании. Как подчеркивают в Правительстве Вологодской области, вырученные от продажи на торгах незаложенного имущества девелопера денежные средства, в соответствии с законодательными нормами, будут в первую очередь направлены на погашение задолженности по зарплате и налогам и только потом – на достройку двух незавершенных объектов.
Продадут и залоговое имущество – одно из зданий организации и производственные помещения. 80% от вырученных на торгах средств достанутся банкам-залогодержателям.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, на 1 августа 2018 года объем строительства жилья, относящего к проблемным объектам, превысил 13 млн кв. м. Из них около 9 млн кв. м имеет явные признаки заморозки и приостановки. Причем за последний год таких проблемных объектов стало на 40% больше. По приблизительным оценкам, к обманутым дольщикам в России относятся более 180 тыс. семей.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Дольщики «Охта Модерн» прокомментировали арест гендиректора ООО «Питер Констракшн»
Петербургского застройщика подозревают в хищении 482 млн рублей
Сомнительные перспективы
Власти Калининградской области намерены максимально быстро решить проблемы своих обманутых дольщиков. Правительство самого западного российского региона договорилось с Министерством обороны РФ о передаче земельного участка площадью 10,5 га на Арсенальной улице в собственность Калининграда, а далее в областную инвестиционную собственность под инвестпроект компенсационной застройки.
Обманутые дольщики Калининграда неоднократно проводили акции протеста
Предполагается, что надел на бесплатной основе будет передан девелоперу, который возьмет на себя обязательства по обеспечению жильем обманутых дольщиков города. Не занятые ими площади в комплексе застройщик сможет реализовать в собственных интересах.
Проблемная «четверка»
Инициатором такого механизма помощи обманутым дольщикам стал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. После совещания, прошедшего в середине июля с представителями Министерства обороны РФ, он написал в своем «Инстаграме»: «Есть у нас теперь участок для решения проблем большинства дольщиков нашей области. Как только будет документ – поделимся с вами. Это уже почти финал нашей с вами эпопеи. Все будет хорошо», – подчеркнул глава региона.
Как сообщает пресс-служба области, благодаря этому инвестиционному проекту участники долевого строительства, которые долгие годы ожидают квартиры в незаконченных (а в некоторых случаях даже не начатых) домах, наконец получат жилье. Также воспользоваться данной мерой поддержки смогут и граждане, пострадавшие от двойных продаж.
На данный момент в «дорожную карту» решения проблемы обманутых дольщиков по Калининградской области включено 18 объектов. В их строительство вложили средства 1588 дольщиков. Правда, предполагается, что в дома на Артиллерийской улице попадут не все.
Активист Объединения обманутых дольщиков Калининградской области Анжела Аветисьянц сообщила, что целевая передача земельного участка на Артиллерийской улице поможет дольщикам четырех самых сложных объектов города. Первый из них – это комплекс от компании «Ганза-Сервис». Его строительство началось еще десять лет назад и было заморожено практически на уровне фундамента. Второй проблемный объект – от компании «Альфастрой». Дом начал возводиться при содействии Минобороны РФ и на его участке, но достроен не был. Чтобы завершить долгострой, надел должен быть передан городу, но военные пока не заинтересованы в этом. Третий проблемный объект – это комплекс на улице Гагарина, строить который начала и забросила компания «Вивагс». Четвертый – недостроенный дом девелопера «Регион-Сервис».
Долгострою компании «Ганза-Сервис» уже десять лет
«Участок земли на Артиллерийской улице пока еще не передан муниципалитету, не найден инвестор, и стройка не началась, но позитивно уже то, что определен механизм помощи обманутым дольщикам города. Инициатива губернатора Антона Алиханова вселяет надежду, что сложившаяся ситуация благополучно изменится», – считает Анжела Аветисьянц.
По ее мнению, оставшиеся 14 проблемных объектов можно было бы достроить при передаче муниципалитету земельного участка на ул. Александра Невского, 186. В настоящее время он находится в управлении ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Организация отказала губернатору Антону Алиханову в передаче данного участка и выводит его на аукцион. Как говорит Анжела Аветисьянц, тем самым в регионе поставлен «крест» на выполнении поручения Президента РФ по оперативной достройке всех проблемных объектов.
Отметим, что, согласно утвержденной «дорожной карте», все проблемы дольщиков Калининградской области должны быть решены до 2021 года. Как сообщает пресс-служба правительства региона, в апреле этого года был достроен жилой дом в Зеленоградске, который начинала возводить компания «Мегастройинвест». 65 дольщиков объекта объединились в ЖСК и общими усилиями достроили дом. Ожидается, что во втором полугодии квартиры в Калининграде получат около 100 дольщиков «Октан-Сервиса».
Мошеннические «Берлинки»
Еще одно событие, связанное с обманутыми дольщиками Калининградской области, произошло 26 июля. Прокуратура региона возбудила уголовное дело по факту мошенничества руководителя СК «Объединенные системы» Сергея Стрижеусова.
Эта компания с 2014 года занималась возведением жилых комплексов «Берлинки» и «Берлинки 2» в городе Гурьевске, расположенном неподалеку от Калининграда. Первый объект был частично построен, но не завершен. Активное строительство второго даже не начиналось. Сергей Стрижеусов ранее жаловался на финансовые проблемы и весной этого года начал банкротство своей компании.
Как отмечают в Прокуратуре Калининградской области, бизнесмену вменяется нарушение обязательств перед 37 дольщиками, от которых были привлечены средства в размере 32 млн рублей. «До настоящего времени обязательства перед дольщиками не исполнены, жилые дома не построены и в эксплуатацию не введены. По результатам проведения проверки сотрудниками полиции неоднократно принимались незаконные решения об отказе в возбуждении дела. Только после вмешательства прокуратуры области по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Санкция статьи предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет», – подчеркивают в ведомстве.