Британская распродажа. GHP Group продает два офисных комплекса в Петербурге
За бизнес-центры Trinity и Electro, которые заняты структурами «Газпрома», продавец, по мнению экспертов, сможет выручить до 15 млрд рублей. Многие иностранцы сейчас покидают Россию. Причина – боязнь санкций и замедление российской экономики.
Истекает инвестиционный срок проектов в России британской GHP Group (до 2012 года — Fleming Family & Partners). В связи с этим компания сворачивает бизнес и уже выставила на продажу российские активы. В их числе - два петербургских бизнес-центра. Это БЦ Trinity площадью 37 тыс. кв.м., построенный на части территории бывшего завода «Вулкан», на наб. Адмирала Лазарева, 22 (остальная территория отдана под реализацию проекта элитного ЖК OneTrinityPlace площадью 31 тыс. кв.м., который находится в завершающей стадии). А также БЦ Electro площадью 22,5 тыс. кв.м. на Московском проспекте, 156.
Эксклюзивным продавцом активов выступает компания JLL.
Участки под эти проекты - 2,2 га набережной и 0,3 на проспекте - фонд приобрел в 2006 и 2009 годах. Долгое время проекты там были заморожены. Строительство офисов началось в 2013 году (по экспертным оценкам, обошлось инвестору в $120-150 млн), а уже в 2015 году бизнес-центры арендовали структуры «Газпрома». По оценке Анны Сигаловой, директора департамента инвестиционных услуг Colliers International, сейчас стоимость офисного портфеля GHP Group может составить 14 – 15 млрд рублей.
Новость о планах крупного иностранного инвестора покинуть Россию экспертов не удивила. Все видят, что активность иностранцев на фоне санкций и экономического кризиса сильно сократилась. Совсем недавно последний российский актив – универмаг в Петербурге - продал финский концерн «Стокманн» (правда, купил его не российский инвестор, а чешский фонд PPF Real Estate Russia). В прошлом году российский рынок покинула австрийская Immofinanz. Она продала пять торговых центров в столице и земельный банк российской Fort Group, заявив, что основной причиной такого решения стал экономический кризис, а также усиление геополитической напряженности на фоне санкций. А недавно из России ушла немецкая компания ECE, которая управляла несколькими торговыми в Москве и связанные с ней онлайн-магазины Quelle и Otto.
Тема снижения активности инвесторов насколько остра, что ей даже посвятили отдельную дискуссию на недавно прошедшем форуме PROEstate. «Западные компании уходят из России. Такова реальность. Санкции, инвестируя в недвижимость, трудно обойти. А они играют большую роль. Все их боятся», — делится наблюдениями директор JLL по России и СНГ Том Девоншир-Гриффин. «У инвесторов есть аппетит, но им нужна стабильность. А когда живешь в страхе и стрессе не хочешь рисковать. Неопределенность больше всего напрягает рынок недвижимости», — заключил партнер Colliers International Станислав Бибик.
Редевелопмент промышленных территорий невозможен без участия государства. И именно по инициативе местных властей начинается большая часть девелоперских проектов на месте промышленных зон.
Государство остается основным инициатором проектов редевелопмента промышленных территорий. По оценкам компании «Размах», только пятая часть проектов преобразования промышленных зон в России была инициирована бизнесом. Эксперты полагают, что привлечение частной инициативы в данный сектор – ключевой аспект развития «Серого пояса».
«В большинстве случаев проекты редевелопмента территорий обладают высокой рентабельностью, – считает советник генерального директор ФГИК «Размах» Алексей Фунтов. – В среднем затраты на освобождение от старой застройки с рекультивацией земельного участка на глубине до 0,5 м и площадью до 1 га промышленной территории составляют 15-20 млн рублей».
«Если посчитать на примере жилой недвижимости, то на одном гектаре можно разместить до 20 тыс. кв. м. Таким образом, простая арифметика скажет нам, что удорожание 1 кв. м. строящегося жилья составит всего 750 рублей. С учетом того, что коммерческая стоимость таких участков, как правило, составляет порядка 8 000 рублей на 1 кв. м улучшений, итоговая цена, которую платит инвестор, с учетом освобождения территории, не превысит 9-10 тыс. рублей на 1 кв. м создаваемой площади» – заключает эксперт.
Однако с такой математикой не совсем согласны другие участники рынка недвижимости. Оценки экспертов «Размах» не вполне соответствуют питерским реалиям. В Петербурге на тех промышленных территориях, которые могут быть подвергнуты редевелопменту, как правило, расположены памятники промышленной архитектуры.
«Они являются тяжелым обременением для редевелопмента существующей застройки, потому что приспособить их под современное использование бывает весьма затруднительно», – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, реставрация объекта – тоже дорогое удовольствие. «Но самое главное, что рекультивация начинается только после того, как состоялся вывод существующего производства на новую площадку, которую нужно еще построить. Такие вещи практически нереальны без участия государства, если речь идет о промышленных предприятиях оборонного комплекса», – уточняет эксперт.
Проще обстоит дело с площадками, на которых ранее располагались предприятия, выпускающие товары широкого потребления или продукты питания. Подтверждением этому могут служить реализованные проекты на «Первой мебельной фабрике», заводах «Электрик», «Вулкан», музыкальных инструментов и пр. «Я думаю, что пролитое молоко даже не пришлось выкапывать на метр. Но таких участков раз-два и обчелся. Если речь идет о территориях с высоким уровнем химического загрязнения, например, таких как ГИПХ, то рекультивации почвы на глубине метра будет недостаточно. Не говоря уже об остальных ограничениях», – констатирует госпожа Денисова.
В Петербурге территории бывших и действующих промпредприятий занимают несколько тысяч гектаров. По мнению директора по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонида Кузнецова, девелоперам сегодня будут интересны площадки, требующие на первоначальном этапе минимальных вложений и позволяющие максимально быстро запустить проект в реализацию. При этом большое значение имеет наличие в непосредственной близости от будущего объекта развитой социальной и коммерческой инфраструктуры, отсутствие серьезных ограничений по высотности и т.д. «Серьезный фактор, который может снизить привлекательность участка, – наличие пожарных и санитарно-защитных зон, если в непосредственной близости есть другие промышленные предприятия», – напоминает Леонид Кузнецов.
Кстати
В конце сентября правительство Петербурга подвело итоги проектов по редевелопменту «Серого пояса» в границах от реки Екатерингофки на западе и до реки Невы на востоке и от Обводного канала на севере до жилых кварталов на юге. При разработке концепций архитекторам было предложено соблюсти заданные властями пропорции развития территорий: треть – рекреационные зоны, еще треть – производственные и коммерческие, остальное – жилая застройка и объекты социальной инфраструктуры. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев заметил, что проведенный конкурс – это только начало масштабной работы. В дальнейшем на его основе могут быть выработаны механизмы развития промышленных зон в целом.
В Петербурге подвели итоги конкурса проектов преобразования «Серого пояса». Накануне в рамках II Международного форума пространственного развития архитекторы, чиновники и урбанисты оценили проекты и обсудили возможные сценарии развития для промышленных территорий.
26-27 сентября на площадках форума пространственного развития состоялась выставка конкурсных проектов «Серый пояс. Преображение». Архитектурные мастерские из Петербурга, Москвы, Финляндии, Голландии, Норвегии и Германии предложили решения для трех «пилотных» территорий: Екатерингофки, Волковки и Французского ковша.
По словам главного архитектора Петербурга, председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Владимира Григорьева, в условиях конкурса была задана пропорция 30:30:40, где 30% – «невредные» производства и коммерческие помещения, 30% – рекреационные зоны и общественные пространства и только 40% – жилье.
«С самого начала у нас была идея, чтобы все коллективы дали общее градостроительное видение обширной территории между будущей широтной магистралью и Обводным каналом», – рассказал господин Григорьев.
Музей или технопарк?
В концепциях нашлось место и технопаркам («Студия 44»), зеленым зонам с велодорожками, рекреационно-туристическому маршруту («Яуза-проект»), объектам малого девелопмента (MLA+), зоопарку и «музейному ожерелью» вдоль Обводного канала («Евгений Герасимов и партнеры»), новому мосту на Галерный остров в створе Кожевенной линии («Земцов, Кондиайн и партнеры»), а также линиям ЛРТ, ТПУ, интегративным бульварам, «коммунальным огородам», туристическому центру в здании Невской мельницы и мини-отелям в бывших элеваторах.
В ходе дискуссии «Экстремальный серый: безликость или особый статус» эксперты, отталкиваясь от представленных проектов, обсудили возможности развития серой зоны и потенциальные конфликты в процессе ее преобразования.
По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, основная проблема редевелопмента – в работе с собственниками. И задача городской администрации – выступать модератором в этой ситуации.
Подтверждая его слова, руководитель архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн поделился неформальной статистикой: «Мы провели выборочный соцопрос по 20-30 адресам в «Сером поясе» и поняли, что девелоперы часто хотят жилые образования, которые явно не вписываются в нормативы, а собственники заводов хотят оставить часть производств, продав 2/3, которые никак не вычленяются».
В целом эксперты сошлись во мнении, что тотальный снос старых производственных площадок неприемлем. Несмотря на то, что за таким решением признается ряд плюсов (например, создание обширных зеленых зон на месте бывших заводов), такой подход может ударить по малому и среднему бизнесу.
«В «Сером поясе» мало где осталось производство в изначальном объеме, оно ужалось, а остывшие площади сдаются в аренду малому и среднему бизнесу, и они очень востребованы», – аргументировал Николай Пашков. По его словам, спрос со стороны небольшого бизнеса концентрируется в «Сером поясе» из-за дешевых ставок, а любое новое строительство будет на порядок дороже.
В том, что промышленный пояс Петербурга не серый, а цветной, уверен архитектор и городской планировщик, партнер голландской компании MLA+ Маркус Аппенцеллер. «Это уникальные комбинации зеленых зон, промышленных и жилых, и необходимо использовать эту уникальность», – считает он.
Бюро MLA+ также выступило с идеями не сноса, а трансформации промышленных территорий. «Время покажет, сколько времени она займет, может быть, 100 лет. Мы адаптируем планы, и уже потом поймем, каким в итоге будет процентное соотношение зон», – высказался голландский архитектор.
На перспективу
Как «конкурс перспективных идей» охарактеризовал представленные на выставке проекты и Николай Пашков. «Нужно оценивать, насколько они интересны и необходимы городу и уже под них разрабатывать механизмы воплощения, переделывать генплан», – поделился мнением гендиректор Knight Frank St Petersburg. С ним солидарен и архитектурный критик, главный редактор журнала «Проект Балтия» Владимир Фролов. По его мнению, этот конкурс «не про архитектуру, а про стратегию». «Серый пояс» выступает в качестве прослойки между историческим центром Петербурга и его «ленинградской» частью. И наиболее перспективный путь развития территорий между центром – по модели центра.
По словам директора Научно-исследовательского проектного центра Генерального плана Петербурга Юрия Бакея, проекты конкурсантов во многом уже соответствуют решениям действующего генплана. «Есть зоны, которые позволяют вести универсальную деятельность, строительство и жилья, и деловых объектов, осталось уточнить ПЗЗ и региональные регламенты относительно этих территорий», – уверен господин Бакей.
Общий вывод дискуссии – проекты преобразования «Серого пояса» – не прямое руководство к действию, а скорее копилка удачных идей. Воплощение выбранных решений займет десятилетия, поэтому общая концепция преобразования должна быть гибкой. И обязательной частью этого процесса должно стать широкое общественное обсуждение.
Справка
Победители конкурса по трем пилотным территориям: Французский Ковш – Консорциум трех мастерских «Евгений Герасимов и партнеры» Санкт-Петербург, Россия; Сергей Чобан SPeeCH, Москва, Россия; nps tchoban voss, Берлин; Екатерингоф – архитектурное бюро Рождественка, Москва, Россия; Волковская – MLA +, Голландия.