«Невский центр» станет чешским. Торговый центр покупает холдинг PPF Real Estate.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).
Современные тренды во всех сферах жизни требуют больше цифровизации, больше интерактивности, больше возможности действия. И оператор развития территории бывшего завода «Красный треугольник», АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», вырабатывая музейные перспективы проекта, не хочет отстать от актуальных тенденций.
Напомним, концепцию развития зоны «Красного треугольника» подготовила архитектурная мастерская Евгения Герасимова. В соответствии с ней, на бывшей территории завода предлагается органично совместить объекты различного функционала – от жилья и бизнес-центров до образовательных учреждений и музейно-выставочных проектов. Планируется сохранить основную транспортную артерию, проходящую через всю территорию. В центре квартала будет образован большой парк, а также общественные пространства. Также предполагается снос зданий, не представляющих исторической ценности.
Заметную роль в концепции играет размещение объектов креативной индустрии, в частности, различных музейных проектов. «В настоящее время мы проводим большую работу по сбору информации о том, кому потенциально интересно участие в музейном проекте в составе создаваемого комплекса «Красного треугольника». При этом мы с удивлением узнали, что наше классическое, сформировавшееся еще в школьные годы, представление о музеях сейчас совершенно устарело», – сообщил генеральный директор Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев.
Новые форматы
Он отметил, что современный музейный проект не просто демонстрирует некий набор экспонатов, а очень сильно тяготеет к образовательной, творческой функции, предполагает интерактивность, соучастие посетителей в выставочном действе. «Именно такой подход мы хотели бы реализовать в рамках проекта «Красный треугольник», – говорит Денис Мартюшев. – Классических музеев в городе много, конкурировать, например, с Эрмитажем в этой сфере – дело бесперспективное. Поэтому мы ищем новые форматы, способные привлечь посетителей».
Доцент Института дизайна и урбанистики ИТМО Александра Ненько рассказала о проведенных исследованиях в сфере потенциального интереса к размещению творческих проектов на территории «Красного треугольника». Согласно полученным данным, наивысший интерес наблюдается со стороны представителей сфер ремесла, дизайна, культуры, спорта.
«При этом надо подчеркнуть, что это не только теоретические выкладки. Фиксируется рост числа резидентов проекта, относящихся к креативному кластеру», – отмечает она.
По мнению Александры Ненько, в перспективе для формирования полноценного креативного кластера необходимо появление на территории проекта общественных пространств, конференц-зон, предприятий общественного питания и даже своего отеля. Кроме того, в составе реновируемого пространства целесообразно реализовать крупный музейный проект. Им мог бы стать, например, Музей индустриализации.
По словам эксперта, подобного музея в России не существует, а размещение его в Петербурге – оптимально, поскольку город был в авангарде всех этапов индустриализации страны. Этапы этого процесса можно было бы продемонстрировать как с привлечением «классических» экспонатов – различных артефактов и свидетельств материальной культуры индустриализации, так и с помощью современных интерактивных музейных технологий.
Александра Ненько отметила, что, хотя исторические строения на территории «Красного треугольника» очень важны как «атмосферная составляющая», для Музея индустриализации целесообразно было бы построить новое здание («например, в форме треугольника»), поскольку приспособление старых к современным формам музейной индустрии – дело очень сложное и дорогостоящее.
С этим не согласилась PR-директор «Студии 44» Людмила Лихачёва. В качестве очень интересных примеров приспособления исторических зданий под современное музейное пространство она привела два проекта: один уже реализованный (Музей железных дорог России за Балтийским вокзалом), а другой – только разрабатываемый (реконструкция Музея Москвы). «Я ни в коем случае не принципиальный противник строительства новых зданий под музеи, но современные технологии прекрасно позволяют адаптировать исторические объекты», – заключила эксперт.
Музеи на выбор
Елена Чекалина, коммерческий директор Центра Михаила Шемякина, рассказала о проекте «трех треугольников», возможном на рассматриваемой площадке: «Первый треугольник – наука, образование, искусство. Второй – архитектура, музей, театр. Третий – мировое сотрудничество, новый формат биеннале. Три глобальные задачи, смысловая доминанта ярко начинает звучать в этом "Красном треугольнике"».
Кроме того, Ассоциация мотоциклистов предлагает создать музей мототехники, а команда «Невский баталист» – развернуть экспозицию о Великой Отечественной войне на 2,5 тыс. кв. м. Не исключено, что в процессе преобразования «Красного треугольника» будут реализованы все эти проекты. Как бы то ни было, представители креативной индустрии рассматривают локацию как перспективное арт-пространство.
На прошлой неделе в Санкт-Петербурге состоялся IV Международный форум пространственного развития – «Гармония многогранности». В этом году он посвящен теме «iГорода: новые смыслы – новые правила».
Организаторами форума традиционно выступают Правительство Санкт-Петербурга и Университет ИТМО. Газета «Строительный Еженедельник» стала официальным информационным партнером мероприятия.
Его цель – перейти от безличного обсуждения пространств, зданий, технологий и программ развития к сути современного города, основанного на принципах участия граждан, экономики знаний, стабильного развития и устойчивой эстетики, на применении интеллектуальных цифровых инструментов и технологий для стратегического планирования.
Форум собрал более 80 российских и зарубежных экспертов из разных регионов страны, Европы, Азии и Америки. В их числе – представители государственной власти, бизнес-сообщества, культуры, сферы науки и инноваций, общественных организаций и др. Участники форума постарались проанализировать современные тренды, выявить перспективы развития городов в новую эпоху всеобщей цифровизации – в экономической, политической, социокультурной и пространственно-архитектурной сферах.
Как подчеркнул вице-губернатор Петербурга Сергей Мовчан, конечная цель инноваций, заключающихся в формировании «умной экономики», «умного управления», «умной энергетики», – улучшение условий жизни каждого человека. «Цифровые технологии проникают сегодня во все без исключения сферы жизни. Без них невозможно обеспечение комфорта в современном его понимании. И надо понимать, что «умные технологии» нужны не сами по себе, они должны служить людям», – заявил он.
Вице-губернатор отметил, что Петербург многое делает для развития инновационных технологий. «В Северной столице действует программа «Умный город», реализуются системные мероприятия в сфере повышения энергоэффективности, поддерживаются разработчики инновационных технологий. В сентябре 2017 года петербургский «Инноград науки и технологий» был включен в Перечень кластеров – участников приоритетного проекта Минэкономразвития РФ. И совсем не случайно по итогам 2017 года наш город стал лидером рейтинга, составляемого Ассоциацией инновационных регионов России, обогнав даже столицу. Кстати, с прошлого года этот рейтинг был дополнен новым критерием «Инновационная активность региональных властей», ставшим ключевым для признания кластером-лидером», – напомнил он.
По словам чиновника, Форум пространственного развития зарекомендовал себя как площадка, формирующая повестку дня в сфере обсуждения новейших технологий и их внедрения в жизнь. Сергей Мовчан призвал экспертов не бояться ставить самые острые вопросы и пообещал, что город готов прислушиваться и учитывать новые идеи при реализации уже конкретных программ развития в архитектурно-градостроительной, пространственно-планировочной и иных сферах.
Мнение вице-губернатора разделяет профессор практики Московской школы «Сколково», член экспертного совета Агентства стратегических инициатив Павел Лукша. «Будущее отличает «человекоцентричность» пространства при максимальном технологическом обеспечении комфортности», – подчеркнул он.
«Не надо говорить о будущем. Будущее уже наступило, и мы в нем живем. Примерно пять лет назад началось радикальное видоизменение городов, их встраивание в новый мир», – считает профессор компьютерных наук Городского университета Нью-Йорка Лев Манович. «В Лондоне происходят те же перемены, что и в Петербурге, и во всех мегаполисах мира, и они так же обсуждаются экспертным сообществом. Глобализация затронула всех, нас волнуют общие проблемы, вызовы и пути их решения», – отметил экс-президент Королевского института британских архитекторов Сунанд Прасад.
Декан философско-социологического факультета Института общественных наук РАНХиГС Виктор Вахштайн высказал мнение, что современные научные кластеры не должны выселяться из мегаполисов. Напротив, именно развитие в живой городской среде с ее потенциалом во всех сферах дает им дополнительные возможности для развития.
По этому пути идет Университет ИТМО. «Петербург развивается по полицентричной модели, и кампусы – лучшие якоря и центры притяжения для органичного развития территорий. «ИТМО Хайпарк» строится в городе-спутнике Южный, который сам по себе будет образцом органичного развития территорий, а рядом расположены известные научные, интеллектуальные и туристические центры – Гатчина и Пушкин. При этом развитие транспортной инфраструктуры Петербурга позволяет говорить об устойчивой связи «ИТМО Хайпарка» с уже работающим кампусом в центре Петербурга», – отметил ректор Университета ИТМО Владимир Васильев.