«Невский центр» станет чешским. Торговый центр покупает холдинг PPF Real Estate.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).
Фонд имущества Петербурга будет в октябре текущего года продавать аварийное здание на Гороховой улице. Его можно привести в порядок и использовать под административные цели.
Торги Фонда имущества по продаже здания на Гороховой, 49А, назначены на 24 октября. Это аварийный двухэтажный особняк площадью 2,7 тыс. кв. м. Его построили в 1860 году, а последний раз ремонтировали в 1965 году. Продают его вместе с участком площадью 0,34 га. Объект находится в зоне общественно-деловой застройки и после реконструкции может быть использован под административные цели. Начальная цена лота – 98 млн рублей.
Эксперты говорят, что цена адекватная и может даже вырасти, но в оценке ее изменения расходятся. «В зависимости от оптимизма участников торгов можно ожидать повышения цены в полтора-два раза. А с учетом «ликвидного» размера объекта – даже и больше», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Фёдоров. По его мнению, самое очевидное назначение здания – под гостиницу класса «три звезды», апарт-отель или торгово-офисный центр. Кроме того, в этой локации успешно функционируют несколько креативных пространств, говорит он. «В зависимости от состояния здания и выбранного назначения инвестиции в ремонт можно оценить в 50–100 млн рублей, а окупаемость проекта составит 5–8 лет», – говорит Алексей Фёдоров.
С коллегой не согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Она говорит, что цена за аварийное здание, которую назначил город, и так адекватна, исходя из стоимости земли в центре и редкости таких лотов. Но она может снизиться, вплоть до 15%, из-за необходимости больших вложений в ремонт. «Если здание в итоге будут использовать под административные цели, окупаемость рассчитать невозможно, так как оно станет частью бизнеса и будет на балансе организации. А если там сделают мини-отель, окупить его, к сожалению, можно будет за 15–20 лет. Причем слово «аварийный» по отношению к историческим зданиям может означать колоссальные проблемы не только с интерьером и фасадом, но и с инженерными системами», – предупреждает она.
В оценке потенциала района специалисты тоже не были единодушны. «Тут, безусловно, больше плюсов, чем минусов: пешеходная доступность метро, исторический центр Петербурга, проходной двор. Единственный, но существенный минус – абсолютное отсутствие парковочных мест», – говорит Ольга Шарыгина.
«Да, это центр города. Но деловой имидж этого района не самый высокий», – не согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания на Каменном острове. Их совокупная стартовая цена – 250 млн рублей. Эксперты считают, что спрос на активы будет, поскольку район популярный, а места на острове под новую застройку не осталось.
Росимущество готовит к продаже федеральную недвижимость на Каменном острове в Петербурге. РАД уже в октябре текущего года будет продавать здесь два лота.
Первый – это имущественный комплекс на набережной Малой Невки, 13, лит. А, включающий в себя участок площадью 0,16 га, старую гостиницу площадью 587 кв. м и подстанцию площадью 395,6 кв. м. Памятниками здания не являются. Но находятся в пределах парка «Тихий отдых» – объекта культурного наследия. Поэтому сносить их нельзя – возможна лишь реконструкция в существующих исторических габаритах. В РАД считают, что там можно сделать мини-отель или апартаменты с общественным пространством. Актив оценен к торгам в 214 млн рублей.
Второй лот – это гараж площадью 152,2 кв. м и участок под ним площадью 212 кв. м на набережной Малой Невки, 13, лит. А. За него Росимущество надеется выручить 36 млн рублей. Ограничения по застройке аналогичные.
Эксперты уверены, что лоты вызовут интерес инвесторов и, возможно, даже вырастут в цене, поскольку на Каменном острове очень редко что-то продается и совсем ничего не строится.
«Каменный остров весьма привлекателен в глазах потребителей. Объекты, которые там продаются, стоят очень дорого из-за места и статуса. И сделки совершаются редко. Тем более, что найти на острове недвижимость, которая на 100% соответствует современным требованиям, довольно сложно. Все понимают, что потенциал места ограничен – там нет свободной земли, а значит, не будет и новых проектов. Так что лоты Росимущества привлекут внимание и пополнят витрину, где движения почти нет», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Оптимально использование зданий, на мой взгляд, под элитные апартаменты. Инвестиции в реконструкцию могут составить до 1 млрд рублей. И, учитывая высокий спрос при низкой конкуренции, окупятся быстро», – полагает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Кстати
Эксперты «Петербургской Недвижимости» подтверждают, что на Каменном острове сейчас ничего нового не строят и не продают. Хотя в Петроградском районе, где расположен остров, сейчас возводится 26 жилых комплексов совокупной жилой площадью 585 тыс. кв. м (это 5% в общем объеме рынка по агломерации – 7-е место). Из них в продаже представлено 187,9 тыс. кв. м. По состоянию на 1 августа текущего года средняя цена предложения в классе «бизнес» в этом районе составила 166 тыс. рублей за 1 кв. м, а в классе «элита» – 340,2 тыс. рублей (это даже несколько выше, чем в Центральном районе, где жилье стоит в среднем 330 тыс. рублей за «квадрат»).
«Петроградский и Центральный районы относятся к историческим, имеют сложившуюся инфраструктуру, статус. По объему сделок они практически сопоставимы – за первое полугодие 2018 года здесь заключено 900 и 700 сделок соответственно. Но за счет активного освоения Петровского острова Петроградский район обладает бґольшим проектным потенциалом, чем Центральный. А Каменный остров в этом развитии стоит особняком. И любой лот, который там появляется, привлекает внимание», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.