Законодательный паралич

Строители Петербурга бьют тревогу. Комитет Смольного по строительству отказывается выдавать им заключения о соответствии (ЗОС) по новым стройкам, на которые до 1 июля 2018 года были получены разрешения на строительство.

---

Многие девелоперы Петербурга, у которых есть текущие стройки в городе, в последние дни столк­нулись с отказами Комитета по строительству в выдаче ЗОС на их новые проекты, несмотря на то, что разрешения по ним были получены до 1 июля текущего года. Среди тех, кто уже получил отказы, оказались лидеры строительного рынка – Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Группа ЛСР».

Чиновники объясняют происходящее тем, что выдача ЗОС нарушает принцип изменившегося законодательства: «Один объект – один застройщик». Такая трактовка закона идет вразрез с позицией федеральных властей. Напомним, что еще в середине августа руководители Минстроя объяснили строителям, что на объекты, запущенные по старым правилам, эти ограничения не распространяются. Но у властей Петербурга свое мнение.

Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков на очередном заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», состоявшемся 30 августа текущего года, подтвердил, что за июль–август от застройщиков в комитет поступила 51 проектная декларация, по 15 из них выданы положительные заключения, по 13 – отказано, остальные находятся в работе. А всего с начала года отказы получил каждый третий проект: это 85 деклараций из 243, поступивших в комитет за этот период.

«Все ожидали, что новые требования при выдаче ЗОС не коснутся объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля, однако текущая трактовка закона не позволяет однозначно делать такой вывод,  и мы считаем, что он обязывает нас рассматривать проектную декларацию на предмет соответствия текущим нормам. Мы как контролирующий орган понимаем последствия принятия пограничных решений. Сегодня никто не может оценить, что произойдет в случае, если решение о выдаче ЗОС будет кем-то оспорено. Мои коллеги рассмотрели закон со всех сторон, чтобы поддержать строительный рынок и обоснованно, хотя бы в пропорции 50 на 50, выдавать положительные заключения. Я сейчас набрался мужества и сказал вам всё как есть. Вижу два пути выхода из этой ситуации. Первый – тот, на который мы встали. Он состоит в том, что мы вместе со строителями принимаем консолидированную позицию и пытаемся внести изменение в ФЗ-214. Второй (его можно запустить параллельно с первым) – идти в суд и там выяснить, насколько позиция Минстроя соответствует федеральному закону. И я отправил очередной запрос в Минстрой», – заявил Леонид Кулаков.

У строителей своя позиция – с мнением Комитета по строительству она не совпадает. «Мы зашли за ЗОС после 1 июля. И получили отказ. Мы работаем в новом правовом поле. И разъяснения комитета нам непонятны. Мы не специализированный застройщик, не работаем по эскроу-счетам (кстати, тем, кто по ним работает, ЗОС выдают мгновенно). Никаких замечаний к нам нет», – заявил на заседании Геннадий Щербина из ГК «Эталон».

«Поскольку без получения ЗОС невозможно привлечение денежных средств дольщиков, то отказ в его выдаче надо либо обжаловать в суде (а это, объективно, не менее 8 месяцев), либо искать поддержку в Москве на предмет официальных разъяснений. С учетом того, что имею­щиеся разъяснения Минстроя на уровне Петербурга не стали принимать к действию, видимо, судебные перспективы самые реалистичные. Представляется, что в данном случае толкование закона сделано излишне формально, что приводит к ошибкам в правоприменении», – заключил партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Торг на Гороховой уместен

Фонд имущества Петербурга будет в октябре текущего года продавать аварийное здание на Гороховой улице. Его можно привести в порядок и использовать под административные цели.

---

Торги Фонда имущества по продаже здания на Гороховой, 49А, назначены на 24 октября. Это аварийный двухэтажный особняк площадью 2,7 тыс. кв. м. Его построили в 1860 году, а последний раз ремонтировали в 1965 году. Продают его вместе с участком площадью 0,34 га. Объект находится в зоне общественно-деловой застройки и после реконструкции может быть использован под административные цели. Начальная цена лота – 98 млн рублей.

Эксперты говорят, что цена адекватная и может даже вырасти, но в оценке ее изменения расходятся. «В зависимости от оптимизма участников торгов можно ожидать повышения цены в полтора-два раза. А с учетом «ликвидного» размера объекта – даже и больше», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Фёдоров. По его мнению, самое очевидное назначение здания – под гостиницу класса «три звезды», апарт-отель или торгово-офисный центр. Кроме того, в этой локации успешно функционируют несколько креативных пространств, говорит он. «В зависимости от состояния здания и выбранного назначения инвестиции в ремонт можно оценить в 50–100 млн рублей, а окупаемость проекта составит 5–8 лет», – говорит Алексей Фёдоров.

С коллегой не согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Она говорит, что цена за аварийное здание, которую назначил город, и так адекватна, исходя из стоимости земли в центре и редкости таких лотов. Но она может снизиться, вплоть до 15%, из-за необходимости больших вложений в ремонт. «Если здание в итоге будут использовать под административные цели, окупаемость рассчитать невозможно, так как оно станет частью бизнеса и будет на балансе организации. А если там сделают мини-отель, окупить его, к сожалению, можно будет за 15–20 лет. Причем слово «аварийный» по отношению к историческим зданиям может означать колоссальные проблемы не только с интерьером и фасадом, но и с инженерными системами», – предупреждает она.

В оценке потенциала района специалисты тоже не были единодушны. «Тут, безусловно, больше плюсов, чем минусов: пешеходная доступность метро, исторический центр Петербурга, проходной двор. Единственный, но существенный минус – абсолютное отсутствие парковочных мест», – говорит Ольга Шарыгина.

«Да, это центр города. Но деловой имидж этого района не самый высокий», – не согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.