Поправки в просрочку. Застройщики намерены отстоять право на продажу квартир в любой ситуации
Союз строительных объединений и организаций, Российский союз строителей и Центр развития рынка недвижимости призывают игроков строительного комплекса участвовать в подготовке поправок в федеральное законодательство. Главное, что хотят изменить игроки строительного рынка, - запрет на продажу квартир с шестимесячной просрочкой.
ССОО готовится к традиционной осенней конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам мероприятия будет принята резолюция, куда войдут все предложения игроков стройотрасли по изменениям в 214-ФЗ. Документ будет направлен в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти РСС.
Больше всего игроков рынка недвижимости волнуют вступившие в силу 1 июля 2018 года поправки в 214-ФЗ, в рамках которых региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия. Признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера со всеми дольщиками проекта. В начале октября власти Санкт-Петербурга и Ленобласти опубликовали первые списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на шесть и более месяцев. Туда вошло 77 девелоперов.
Заместитель председатель Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский пояснил, что главная задача данной нормы – исключить появление новых обманутых дольщиков. Дело в том, что некоторые компании не останавливают продажи жилья, даже если на объекте очевидные проблемы и понятно, что вовремя он сдан не будет. Для примера он напомнил о ЖК «Вариант» компании «Ареал», которая остановила продажи только после двух судов с правительством города. «Необходим досудебный механизм, дающий право останавливать продажи в проблемных проектах. Нам нужен некий коллегиальный орган, который сможет запрещать привлекать средства дольщиков до суда. Это может работать так: если мы, со своей стороны, сможем доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиками, то этот коллегиальный орган сможет запретить компании привлекать средства физических лиц», – сообщил Евгений Барановский, отметив, что в прокуратуре Петербурга уже есть рабочая группа под руководством заместителя прокурора Виктора Мельника.
Представители строительного рынка считают меру почти драконовской и уверены, что она негативно повлияет, в первую очередь, на сроки реализации проектов. «По сути, продажи – единственный доход застройщиков, ведь ни один банк кредит на проблемный объект не даст, соответственно, просто непонятно, как завершать строительство», – отметил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. В связи с чем он призывает хотя бы увеличить срок просрочки с 6 до 9-12 месяцев, а лучше полностью отказаться от данной меры: «Было бы здорово, если бы решение о запрете на продажу жилья в проблемных объектах принимал суд, однако для этого механизм должен быть отлажен, но, как показывает история с ЖК «Вариант», у нас пока не все гладко».
Вице-президент «Союзпетростроя» Александр Фурман полагает, что необходимо обратиться к системе работы через эскроу-счета. «Не надо останавливать продажи из-за просрочки, но надо, чтобы средства от продаж поступали на эскроу-счета в банк, и тогда новые дольщики смогут спать спокойно. В свою очередь, банк сможет оценить стоимость нереализованных квартир и затрат на строительство объекта, и если разница между этими показателями будет уверенно положительной, то можно выдавать девелоперу кредит, – пояснил он, добавив, что перед выдачей кредита свое заключение должен подготовить и Комитет по строительству. – Таким образом, проект должен пройти финансовую и техническую экспертизу. И никаких новых обманутых дольщиков не будет».
Евгений Барановский согласился, что действующая норма не учитывает всех тонкостей строительного процесса: «Закон не оставляет нам никаких возможностей для диалога, и все трактуется однозначно - если по любому из договоров есть просрочка на шесть месяцев, то мы обязаны уведомить об этом Росреестр». При этом, отметил чиновник, есть компании, которые просто попали в сложную ситуацию, поэтому и не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками вовремя, однако объект не бросают и пытаются его завершить. «Таким застройщикам надо помогать, но каждый договор, каждая копейка, пришедшая на объект, должны будут строго проверяться», – считает чиновник.
Председатель Комитета РСС по взаимодействию застройщиков с органами государственной власти Олег Бритов пообещал, что все озвученные предложения о поправках в 214-ФЗ будут рассмотрены на осенней конференции, и направлены в федеральные органы власти. Он призвал всех представителей отрасли направлять свои предложения в РСС. «Мы можем и должны оказывать влияние на законодательные процессы, касающиеся стройки. Москва прислушивается к нашим предложениям. Нередко наши предложения поддерживает и губернатор Санкт-Петербурга. Если бы не наша с вами деятельность, то изменения в 214-ФЗ могли быть куда жестче», – уверен он.
Власти Санкт-Петербурга и Ленобласти практически одновременно составили списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на 6 месяцев. Они не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы. Вне рынка оказались 77 девелоперов.
В соответствии с положениями реформированного 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Петербург и Ленобласть внесли в Росреестр списки местных застройщиков, допустивших просрочку по сдаче домов больше чем на 6 месяцев. В отношении этих компаний введен запрет на привлечение средств дольщиков. Для их бизнеса эта ситуация может оказаться фатальной. Хотя многие из оказавшихся в «черных списках» сами давно катились в эту пропасть, допуская регулярные и длительные просрочки по сдаче домов.
Напомним, что власти регионов получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с новой редакцией Закона «Об участии в долевом строительстве…», которая вступила в силу 1 июля этого года. Для того, чтобы вычислить слабые звенья и принять меры, местным властям потребовалось 3 месяца.
Признаком проблем является просрочка более 3 месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
В петербургском списке 38 объектов. В их числе и довольно крупные застройщики – ИСГ «Норманн», «Воин-В» и другие (см. список). В списке, разумеется, оказались и долгострои ГК «Город» и ГК «СУ-155». По большинству этих объектов ввод задержан уже не на месяцы, а на годы.
В Комитете по строительству Петербурга сообщили, что в список в основном попали проблемные объекты, которые уже находятся на особом контроле городского правительства и комитета. «Новые нормы закона направлены на еще большую защиту прав участников долевого строительства и, безусловно, крайне важны. Но в отношении тех застройщиков, которые могут завершить объекты, не уходя в банкротство, необходим компромисс. В Петербурге, в отличие от других регионов, нет брошенных проблемных объектов. По каждому ведется работа», – сообщил заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
В Ленобласти в стоп-листе оказались 39 объектов. Среди компаний, которым запрещено продавать квартиры в них, фигурируют многие из петербургского списка, а также «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «ОНИКС», «Промстрой», «Навис» и др. (см. список).
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что понимает всю сложность возникшей ситуации. Поэтому в градостроительном блоке региона разработан ряд предложений для федеральных властей во избежание ситуации, когда фактически будет поставлен крест на достройке большой части объектов, по которым есть вопросы. «Мы просим дать возможность избирательно подходить к каждой конкретной ситуации просрочки передачи ключей. Несомненно, есть объекты, где продажу квартир необходимо запрещать, чтобы не плодить обманутых дольщиков. Это жилые комплексы, где застройщика нет, стройка не идет или мошенничество с деньгами дольщиков совершенно очевидно. Вместе с тем, есть жилые комплексы, где срыв сроков ввода вызван внешними причинами – например, контрагенты не построили сети к дому или возникли иные, не зависящие от застройщика обстоятельства», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, можно было бы оставить возможность заключать ДДУ только с юридическими лицами, чтобы на достройку объекта мог зайти иной застройщик, получив за работу квартиры. «Я на днях проговаривал серьезность этой ситуации с Министерством строительства и депутатами Госдумы. Наши предложения предварительно одобрены. Пока федеральный законодатель не поправил 214-ФЗ в этой части, мы попытаемся найти возможность в правовом поле вернуть регистрацию ДДУ некоторым, что называется, живым застройщикам. На следующей неделе мы проведем совещание с прокуратурой области и Росреестром, где выработаем оптимальную и законную схему», – уверен чиновник.
Строители, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают появление «черных списков» и их состав.
«Эта норма лишь усугубит «потребительский экстремизм». У дольщиков появится еще один козырь, чтобы требовать дополнительных компенсаций при изменении сроков сдачи объекта», – переживает один из участников рынка.
С коллегой согласен президент Группы RBI Эдуард Тиктинский: «Договориться со всеми дольщиками – малореально. Вообще, такие меры представляются мне очень избыточными. Конкретные ситуации могут быть очень разные: далеко не всегда задержка сроков является виной застройщика. Банкротство подрядчиков, неисполнение своих обязательств ресурсоснабжающими монополистами, изменение требований органов строительного надзора, касающихся ввода объектов, – вариантов много. И во многих из них застройщик мог бы реально решить проблему, сдав дом, пусть и с опозданием. А тут ему подкидывают дополнительную проблему с финансированием проекта – запрет привлекать средства дольщиков. Это, как в притче, может стать «последней соломинкой, ломающей хребет верблюда», и даже привести к банкротству компании. Да, новые дольщики при этом на проблемном объекте не появятся, но при этом «старые» окажутся самыми проигравшими».
Эдуард Тиктинский уверен, что нельзя применять «карательные» меры в массовом порядке. «Следует смотреть на каждую конкретную ситуацию: по какой причине произошла полугодовая задержка? Есть ли перспектива того, что застройщик в разумный срок решит проблему? Во многих ситуациях, возможно, стоит, наоборот, содействовать застройщику в решении проблем, а не создавать новые. Позволить привлекать средства дольщиков, но, например, с усилением контроля за расходованием средств», – отмечает он.
В свою очередь, девелопер Олег Барков уверен, что многие, оказавшиеся в «черных списках», виноваты сами. «Положа руку на сердце, отмечу: в «черных списках» оказалось много фирм, которые последние годы и так ходили на грани закрытия. Следующий шаг для них – видимо, банкротство. Но это бизнес. Проблемы у этих строителей появились не вчера. Если бы эти девелоперы могли, они наверняка их решили бы, не дожидаясь санкций и запретов. Но они не смогли, не захотели, не занимались. Есть среди них и жулики, которых не жаль», – говорит он. По словам Олега Баркова, со строительным рынком происходит ровно то, что прогнозировали специалисты еще год назад. «Идет консолидация строительного рынка: сильные и большие становятся еще сильней и крупней, а слабые – погибают. В течение двух лет на рынке останутся только профи (и размер бизнеса здесь значения не имеет). Большие компании тоже могут попасть «под раздачу». Если один-два проекта у них окажутся в аналогичной ситуации, они могут «лечь на бок», поскольку очень чувствительны к изменению денежного потока», – заключил девелопер.
Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким планомерно проводит преобразования деятельности надзорного ведомства, которые направлены на улучшение качества и эффективности проверочных мероприятий, устранение избыточных административных барьеров и давления на бизнес, сокращение коррупционных рисков.
С мая этого года началась ревизия проектной документации с помощью единой информационной системы «Стройформ». Отметим, что ЕИС «Стройформ» была преобразована из базы данных в управленческий инструмент, что в значительной степени сокращает временные издержки и документооборот. В ходе масштабной работы были выявлены несоответствия представленной проектной документации на различных этапах строительства. Измененный проект зачастую не включался в надзорное дело, из-за чего возникали противоречия между инспекторами разных специализаций. «Придирки» и субъективизм в работе инспекторов, противоречивые требования вызывали справедливое недовольство застройщиков и формировали негативный фон вокруг деятельности Госстройнадзора.
Для разъяснения требований Госстройнадзора были размещены информационные материалы на официальном сайте ведомства, организованы семинары совместно с «Союзпетростроем» и Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга». По результатам анализа проектной документации в адрес застройщиков было направлено свыше 750 предписаний и предостережений надзорного ведомства, над исполнением которых началась планомерная работа как со стороны строительных организаций, так и со стороны инспекторов.
Общение с застройщиками позволило пересмотреть подходы к организации проверок в ходе строительства объекта. Госстройнадзор следует трем основным принципам при изменении своей деятельности. Первый – это повышение качества работы инспекторов с проектной документацией с первого дня поступления ее в ведомство.
Второй – ведомство закрепляет на объектах конкретного инспектора, который должен организовать надзор и руководить проверочными мероприятиями на объекте, привлекая к ним своих коллег из отдела надзора за специальными видами работ.
Третий – проведение итоговой проверки в едином формате. Общестроительный инспектор, за которым закреплен объект, консолидирует замечания специалистов по специальным видам работ в акт проверки, после которого выдается одно предписание.
Все преобразования позволят качественно улучшить проверочные мероприятия, при этом количество проверок по линии специальных видов надзора должно сократиться в три раза, а общее количество проверок уменьшится на 40–50%.
Общение посредством электронных сервисов сайта, а также семинары показали, что не у всех участников рынка возникло понимание сути преобразований. Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким неоднократно подчеркивал: «Если возникнут избыточные действия инспекторов Госстройнадзора, мы просим застройщиков обращаться, используя электронные сервисы официального сайта. Свои жалобы вы можете отправлять даже анонимно, указав только лишь конкретный день и объект».
Вместе с тем, большая часть строительных и саморегулируемых организаций поддержала изменения в работе надзорного ведомства, включая крупнейшие компании, в числе которых «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», Setl Group, Группа RBI, «ЛенСпецСМУ».
Необходимо подчеркнуть, что преобразования в работе Госстройнадзора не приведут к сокращению количества инспекторов, они затрагивают качественные характеристики надзорной деятельности. Действия специалистов оптимизируются и перенаправляются с целью более эффективного использования их высокой квалификации и потенциала, что в конечном итоге должно повысить качество надзорной деятельности. Инспектор не должен выполнять несвойственные ему функции строительного контроля, он должен качественно проводить надзорные мероприятия. Такой подход существенно сокращает возможность возникновения коррупционных рисков.
Мнения
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон»:
– Изменение Госстройнадзором подхода к работе с застройщиками будет воспринято участниками рынка как шаг навстречу. Сложности с документооборотом и избыточные проверки лишь тормозят процессы. А схема «1 объект – 1 инспектор – 1 предписание» выглядит более работоспособной и удобной для всех сторон. Мы уверены в положительном результате изменений.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»:
– Инициативу о сокращении количества проверок мы встречаем «на ура!». Совершенно правильным считаем требование о приемке объекта с полным благоустройством. Госстройнадзор об этом сообщал, и недостатка в информации нет.
Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City:
– Ужесточение Службой госстройнадзора требований в отношении сдачи объектов в эксплуатацию – логичный шаг, хотя и неприятный для застройщиков. С одной стороны, это дополнительные трудности для нас, но это и стимул к самодисциплине, что в конечном итоге благоприятно скажется на качестве строительного процесса. В то же время происходит сокращение числа проверок – это снижает давление административных барьеров на бизнес.
Лев Каплан, и. о. президента, директор «Союзпетростроя»:
– Служба государственного строительного надзора и экспертизы открыта для диалога со строительным, проектным и экспертным сообществом. Проводимая начальником ведомства Е. Н. Кимом планомерная работа по совершенствованию системы контроля дает свои плоды, что было отмечено участниками круглого стола «Меры по усилению контроля качества проектирования и строительства в Санкт-Петербурге», прошедшем в рамках подготовки ноябрьской городской конференции по качеству в строительстве. Кроме того, на мероприятии было намечено решить проблему ставших избыточными требований информационно-удостоверяю-щих листов, оформляемых на каждый загружаемый файл, что увеличивает объем работы как проектировщиков, так и проверяющих экспертов и при этом не влияет на качество проекта в целом. Отдельно участники круг-лого стола отметили хорошо налаженную работу на сайте Службы в режиме «вопрос – ответ».