Поправки в просрочку. Застройщики намерены отстоять право на продажу квартир в любой ситуации
Союз строительных объединений и организаций, Российский союз строителей и Центр развития рынка недвижимости призывают игроков строительного комплекса участвовать в подготовке поправок в федеральное законодательство. Главное, что хотят изменить игроки строительного рынка, - запрет на продажу квартир с шестимесячной просрочкой.
ССОО готовится к традиционной осенней конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам мероприятия будет принята резолюция, куда войдут все предложения игроков стройотрасли по изменениям в 214-ФЗ. Документ будет направлен в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти РСС.
Больше всего игроков рынка недвижимости волнуют вступившие в силу 1 июля 2018 года поправки в 214-ФЗ, в рамках которых региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия. Признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера со всеми дольщиками проекта. В начале октября власти Санкт-Петербурга и Ленобласти опубликовали первые списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на шесть и более месяцев. Туда вошло 77 девелоперов.
Заместитель председатель Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский пояснил, что главная задача данной нормы – исключить появление новых обманутых дольщиков. Дело в том, что некоторые компании не останавливают продажи жилья, даже если на объекте очевидные проблемы и понятно, что вовремя он сдан не будет. Для примера он напомнил о ЖК «Вариант» компании «Ареал», которая остановила продажи только после двух судов с правительством города. «Необходим досудебный механизм, дающий право останавливать продажи в проблемных проектах. Нам нужен некий коллегиальный орган, который сможет запрещать привлекать средства дольщиков до суда. Это может работать так: если мы, со своей стороны, сможем доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиками, то этот коллегиальный орган сможет запретить компании привлекать средства физических лиц», – сообщил Евгений Барановский, отметив, что в прокуратуре Петербурга уже есть рабочая группа под руководством заместителя прокурора Виктора Мельника.
Представители строительного рынка считают меру почти драконовской и уверены, что она негативно повлияет, в первую очередь, на сроки реализации проектов. «По сути, продажи – единственный доход застройщиков, ведь ни один банк кредит на проблемный объект не даст, соответственно, просто непонятно, как завершать строительство», – отметил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. В связи с чем он призывает хотя бы увеличить срок просрочки с 6 до 9-12 месяцев, а лучше полностью отказаться от данной меры: «Было бы здорово, если бы решение о запрете на продажу жилья в проблемных объектах принимал суд, однако для этого механизм должен быть отлажен, но, как показывает история с ЖК «Вариант», у нас пока не все гладко».
Вице-президент «Союзпетростроя» Александр Фурман полагает, что необходимо обратиться к системе работы через эскроу-счета. «Не надо останавливать продажи из-за просрочки, но надо, чтобы средства от продаж поступали на эскроу-счета в банк, и тогда новые дольщики смогут спать спокойно. В свою очередь, банк сможет оценить стоимость нереализованных квартир и затрат на строительство объекта, и если разница между этими показателями будет уверенно положительной, то можно выдавать девелоперу кредит, – пояснил он, добавив, что перед выдачей кредита свое заключение должен подготовить и Комитет по строительству. – Таким образом, проект должен пройти финансовую и техническую экспертизу. И никаких новых обманутых дольщиков не будет».
Евгений Барановский согласился, что действующая норма не учитывает всех тонкостей строительного процесса: «Закон не оставляет нам никаких возможностей для диалога, и все трактуется однозначно - если по любому из договоров есть просрочка на шесть месяцев, то мы обязаны уведомить об этом Росреестр». При этом, отметил чиновник, есть компании, которые просто попали в сложную ситуацию, поэтому и не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками вовремя, однако объект не бросают и пытаются его завершить. «Таким застройщикам надо помогать, но каждый договор, каждая копейка, пришедшая на объект, должны будут строго проверяться», – считает чиновник.
Председатель Комитета РСС по взаимодействию застройщиков с органами государственной власти Олег Бритов пообещал, что все озвученные предложения о поправках в 214-ФЗ будут рассмотрены на осенней конференции, и направлены в федеральные органы власти. Он призвал всех представителей отрасли направлять свои предложения в РСС. «Мы можем и должны оказывать влияние на законодательные процессы, касающиеся стройки. Москва прислушивается к нашим предложениям. Нередко наши предложения поддерживает и губернатор Санкт-Петербурга. Если бы не наша с вами деятельность, то изменения в 214-ФЗ могли быть куда жестче», – уверен он.
Пришедшие в упадок здания-памятники в Петербурге могут начать разыгрывать на торгах для предоставления в аренду на льготных условиях уже через год. КГИОП и КИО поручено в двухнедельный срок представить «дорожную карту» внедрения программы «Рубль за метр».
Петербургская программа льготной аренды полуразрушенных особняков – полная калька с московской «Рубль за метр». Чиновники городских ведомств – Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и Комитета имущественных отношений – долго изучали опыт столичных коллег и в итоге решили применить его в культурной столице почти без изменений. Параметры программы напоминают условия концессии: договор заключается на 49 лет, инвестор обязуется в срок не более 5 лет полностью отреставрировать памятник. Арендная ставка на этот период определяется на аукционе. После полного восстановления объекта начинает действовать льготная ставка – 1 рубль за квадратный метр в год. В качестве бонуса арендаторам предоставят льготный режим подключения к инженерным сетям и право на субаренду.
На заседании Совета по сохранению культурного наследия, состоявшемся на минувшей неделе, председатель КГИОП Сергей Макаров сообщил о том, как продвигается разработка программы. Для ее внедрения чиновникам предстоит сформировать перечень объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в неудовлетворительном состоянии, разработать законопроект, регулирующий порядок предоставления памятников в льготную аренду, соответствующие подзаконные акты и типовые формы договоров аренды. Затем провести ревизию ОКН: оформить акты о ветхом состоянии зданий, подготовить проекты и сформировать презентации объектов. И уже затем выставлять их на торги. Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин заявил, что недоволен тем, как неактивно в городе идет работа с неиспользуемыми объектами недвижимости, и попросил в двухнедельный срок представить подробный план мероприятий реализации программы.
КГИОП, опросив администрации всех районов Петербурга, уже сформировал предварительный перечень из 49 зданий (из них 38 – памятники), которые могут быть включены в программу льготной аренды. В список попали в том числе и те здания, которые Смольный уже неоднократно, но безуспешно пытался предложить инвесторам. Например, комплекс зданий на Каменноостровском проспекте, 58-60, лит. В (Дом А. Е. Вяземского и здание механической мастерской Р. М. Ветцера). Реконструировать под гостиницу этот объект ранее планировала «Группа ЛСР», здания были переданы девелоперу в 2008 году. Но в итоге компания отказалась от своих намерений из-за крупных затрат на сохранение исторических фасадов.
Летом 2016 года бывшая дача князя Вяземского попала в список объектов, которые Комитет по инвестициям Петербурга планировал предоставлять инвесторам под создание отелей на условиях концессии. А уже осенью того же года особняк включили в другой «концессионный перечень» – в список зданий, которые могут предоставлять в льготную аренду компаниям креативных индустрий.
Кстати
В предварительный перечень ОКН, предоставляемых в аренду на льготных условиях, также вошли жилой дом В. Ф. Степанова (ул. Константина Заслонова, дом 8, лит. А), усадьба А. В. Львовой (главный дом с территорией) (г. Петергоф, Собственный пр., д. 22, лит. А), служебная постройка Ферма в усадьбе Орловых-Денисовых (Граббе) (Главная ул., д. 29, лит. Б), жилой дом со службами, садом в Кронштадте (Пролетарская ул., д. 30, лит. А), Александровские ворота Охтинских пороховых заводов (ул. Химиков, д. 20, сооружение 1, лит. А).
Компания «Мегалит» Александра Бреги завершила сделку по приобретению Приморской овощебазы у станции метро «Пионерская». Девелопер построит новый квартал из 13 жилых домов, где будут жить 11 тыс. человек.
Инвестиции в проект оцениваются в 50 млрд рублей. Предварительную работу над ним «Мегалит» вел более 10 лет.
О завершении сделки рассказал гендиректор ГК «Мегалит» Александр Брега. Речь идет о покупке участка площадью 25,5 га (плюс к 1,5 га, которыми девелопер уже владеет на этой территории). Продавцом земли выступила группа собственников, в числе которых бывший гендиректор Приморской овощебазы Николай Безруков. Сумму сделки стороны не раскрывают. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, участок обошелся покупателю в 3-4 млрд рублей.
На этой земле ГК «Мегалит» построит 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м (в том числе 400 тыс. кв. м жилья), где смогут жить 11 тыс. человек. В проекте также предусмотрено создание МФК площадью 140 тыс. кв. м, нескольких объектов социальной инфраструктуры (в центре района будет общеобразовательный центр на 2 тыс. мест), многоэтажных гаражей (всего на территории квартала будет 5,3 тыс. парковочных мест) и даже церкви. Максимальная высота зданий составит 25 этажей.
По словам Александра Бреги, партнером «Мегалита» в этом проекте будет компания «Охта Групп», в сотрудничестве с которой девелопер уже построил ЖК «Екатерининский». В «Охта Групп» планы партнерства подтвердили, но как оно будет выстроено, не уточнили.
Компания «Мегалит» 10 лет разрабатывала градостроительную документацию для этого проекта. За это время градостроительные правила поменялись три раза. И каждый раз девелоперу приходилось переделывать и заново согласовывать проект.
Разрешение на застройку собственных 1,5 га в этом месте девелопер получил только в прошлом году. Там будет четыре многоквартирных дома, детский сад и многоэтажный паркинг. Общая площадь зданий первой очереди составит около 50 тыс. кв. м.
Переговоры по выкупу остальной территории шли с переменным успехом. И два года назад чуть не закончились публичным скандалом, когда выяснилось, что территория овощебазы, обещанная собственниками «Мегалиту», продается на открытом рынке и на нее есть другие претенденты – в частности, «Лидер Групп» и «Арсенал-Недвижимость». Но в итоге сделку заключила ГК «Мегалит».
Участники рынка отмечают, что проект «Мегалита» (если брать в расчет застройку всей территории) – это один из самых крупных девелоперских проектов города. Крупнее, пожалуй, только квартал-миллионник в Шушарах от «Лидер Групп» и проект «Галактика» на 800 тыс. кв. м от ГК «Эталон». А в Приморском районе, в непосредственной близости от метро, это самое крупное предложение года.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. В прошлом году здесь было продано 15% от общего объема первичного жилья. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья – 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Но здесь, учитывая близость к метро, цена будет больше», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Ближайшие проекты-конкуренты находятся в радиусе 20 минут езды от «Пионерской». Единственный близкий проект, недавно вышедший на рынок – это Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Но это небольшой проект бизнес-класса, так что считать его прямым конкурентом можно лишь с оговоркой. «Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – говорят эксперты АН «Итака». Но проект «Мегалита», по мнению участников рынка, потребует серьезных вложений в социальную и дорожную инфраструктуру.