Жить у воды. Форматы развития прибрежных территорий Петербурга отличаются от тех, что используются в европейских городах
Форматы развития прибрежных территорий Петербурга несколько отличаются от тех, что используются в приморских городах Северной Европы.
В Петербурге прошел международный урбанистический форум «Города у воды», в рамках фестиваля «Недели северных стран». Участники форума – представители органов власти, архитекторы, урбанисты и общественники – обсудили вопросы эффективного использования и развития городских прибрежных территорий.
Добавить намыва
По словам главы Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева, взаимосвязь Петербурга и воды существует с момента его основания. Акватория Невы и Финского залива дала толчок развитию города. Тем не менее, так исторически сложилось, что некоторые прибрежные зоны Северной столицы длительное время оставалась неразвитыми. Ситуация начала меняться только в последние годы. У воды началась массовая жилищная застройка, появились яркие элементы благоустройства.
Главный архитектор Петербурга сообщил, что стратегией развития прибрежных территорий предусматривается создание намывных участков. «Город испытывает потребность в расширении своих площадей. И очевидно, особый интерес возникает к намывным территориям. Генеральным планом Петербурга предусмотрена возможность намыва до 1000 га земель, что составляет около 4% от нынешней городской территории», – подчеркнул он.
Предполагается, отметил Владимир Григорьев, что намыв будет проводиться у Сестрорецка, Кронштадта, Васильевского и Крестовского островов, в рамках ранее утвержденных проектов. По Курортному району, признался чиновник, пока есть сложности. Частный инвестор проект так и не начал реализовывать – и город его планирует скорректировать. К группе застройщиков, ведущих активный намыв территорий у Васильевского острова, серьезных вопросов у Смольного нет. В результате реализации данного проекта на участке у «Морского фасада» появится до 800 тыс. кв. м жилья для 23 тыс. горожан. Кроме того, на намыве Васильевского острова предусматривается создание общедоступной городской набережной. Западное продолжение Крестовского острова за стадионом «Санкт-Петербург» также станет зоной общественного пространства. Данный проект несколько недель назад уже предварительно одобрили городские власти.
Отметим, что некоторые урбанисты достаточно критично относятся к масштабному намыву территорий. Они считают, что новые пространства с жилой застройкой удаляют сложившиеся кварталы от водной акватории. Сами намывы негативно отражаются на экологии Финского залива и могут «аукнуться» городу в будущем.
Дело за малым
На форуме «Города у воды» была затронута и тема благоустройства прибрежных городских рек и каналов. Владимир Григорьев рассказал, что на набережной реки Карповки у Ботанического сада в Петроградском районе, где сейчас зимуют маломерные суда, планируется создать зону отдыха. На Васильевском острове предполагается создать парк у реки Смоленки. Ожидается, что реализованы эти проекты будут в рамках программы «Твой бюджет», которая учитывает инициативы и мнения горожан по благоустройству.
Общественники предложили городским чиновникам совместно заняться благоустройством Охты. В настоящее время некоторые прибрежные участки у реки находятся в неудовлетворительном состоянии. К развитию прибрежной территории, считают эксперты, можно привлечь и бизнес, который возводит поблизости от реки жилые дома.
По словам начальника отдела благоустройства и дорожного хозяйства Красногвардейского района Кирилла Бобкова, в перспективе вдоль Охты планируется создать единую набережную. Правда, реализовать данный проект возможно будет только после завершения строительства Охтинского коллектора.
Европейский формат
Представители зарубежных архитектурных бюро, посетившие Форум, отметили, что в их странах несколько иной подход к развитию прибрежных городских территорий. Он сформировался в последние десть лет и предполагает сведение к минимуму возможности жилищной застройки и максимальное использование участков у воды для создания общественных пространств и зеленых зон.
Архитектор датской компании SLA Луиза Фиил Хансен, занимающаяся преобразованием округа Нёрребро в Копенгагене, рассказала, что в прибрежных городских зонах застройка перемещается в пригороды. В центре города, его густонаселенных районах, вода становится местом притяжения горожан, проведения праздников, ярмарок и фестивалей.
Схожие мысли и у архитектора шведской компании Kjellander & Sjoberg Ханса Виллехадера. Он рассказал, как преобразовался город Мальмё: «Мы провели существенную реконструкцию прибрежной части города. Создали большой яблоневый сад. Высадили другие деревья. Береговую линию обложили деревянным настилом. Теперь это излюбленное место отдыха горожан. Важно понимать, что прибрежные зоны формируют среду города, и какой она должна быть, во многом зависит от нас самих».
Мнение
Альбина Мотор, продюсер международного урбанистического форума «Города у воды»:
– В настоящий момент в Петербурге формируется новое и ответственное гражданское сообщество, где рождается понимание, что красота и комфортность жизни в городе зависят от каждого из нас. Безусловно, важнейшим фактором на пути перемен являются также профессиональная экспертиза и разработка конкретных идей и путей для их решений. В Петербурге уже есть крепкое профессиональное сообщество урбанистов, экологов, дизайнеров, художников, городских активистов, на сотрудничество с которыми мы можем опереться. Ценный опыт решений и преобразований городского пространства есть и у наших ближайших коллег по единому Балтийскому региону – и мы его внимательно изучаем.
Уходящий год для строительной отрасли оказался более созидательным по сравнению с прошлым. Рынок нащупал «очередное дно».
Об основных тенденциях в строительстве, на рынке труда, в целом в экономике Петербурга и Ленобласти поговорили участники конференции «Итоги года с «Ведомостями».
Еда на первое
В уходящем году, как и в 2015-м, из-за снижения покупательной способности населения инвесторы неохотно брались за строительство торговых центров – такие проекты на рынке Петербурга сегодня единичны. В то же время, по данным генерального директора Colliers International Андрея Косарева, набирает обороты концепция действующих центров торговли. «Правда, никто не готов вкладывать в реконструкцию большие деньги и поэтому в некоторых случаях этот процесс займет много времени», – сказал Андрей Косарев. Вакансия в торговых площадях, по сравнению с прошлым годом несколько снизилась, но пока еще остается высокой – 8%. Суммарный объем качественных торговых площадей увеличился и составил 3,76 млн кв. метров. На тысячу человек в Петербурге приходится 527 кв. м торговых площадей.
«Спрос населения распределяется неравномерно: fashion-индустрия находится под давлением и оптимизирует форматы. Продовольственный ритейл, напротив, развивается хорошо, особенно в формате гипер- и супермаркетов», – объяснил господин Косарев.
Версию о том, что основную часть своих доходов из-за кризиса люди стали тратить в основном на продукты питания, подтверждают и данные банковского сектора. По словам директора управления транзакционного бизнеса «Северо-Западного банка» «Сбербанка» Вячеслава Красюка, среднестатистическая семья тратит 38% своей зарплаты на продукты. Далее идут оплата ЖКХ (16%), одежда (10%), медицина (6%) и пр.
Кроме того, в 2016 году на 31% возросло число потребительских кредитов – и в основном за счет совершения ипотечных сделок. Доля ипотеки в кредитном портфеле составила 56% или 198 млрд рублей.
Что же касается выдачи кредитов бизнесменам, то общая сумма выданных средств составила 384 млрд рублей, что на 26% больше чем в 2015 году. Большую часть из них выдали предприятиям в сфере машиностроения – 18%, строительства – 15% и АПК – 15%.
Ускоряя бизнес
Что касается законодательных изменений в строительной сфере, то, по мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, они стимулируют бизнес быстрее развиваться. Правда, «не благодаря, а вопреки». Например, эксперт считает, что новые Правила землепользования и застройки Петербурга стимулировали девелоперов города срочно утверждать проекты планировки территорий, потому что по новым ПЗЗ строительство становится менее выгодным из-за изменения регламента высотности зданий.
Похожее воздействие на строителей оказали и изменения в 214-ФЗ, касающиеся отдельных вопросов долевого строительства и ужесточающие требования к застройщикам.
«Наблюдается массовый выход новых проектов на рынок в строительстве жилья, потому что застройщики знают – если они успеют зарегистрировать первый договор долевого участия до 1 января 2017 года, то они будут работать по старым правилам. А новые не всем понятны и менее экономически выгодны. Законодатель – молодец. Он помогает девелоперам объяснить, что нужно работать быстрее» – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Говоря об общих тенденциях на рынке недвижимости этого года, господин Некрестьянов сказал, что в первой половине года большую часть обращений составляли судебные разбирательства. «Вторая половина года характеризуется взрывным количеством сделок, например, по покупке новых земельных участков. Интересно, что чаще они заключаются за собственные деньги компаний – возможно, потому, что банковские средства не очень доступны», – предположил Дмитрий Некрестьянов.
Кризис во благо
На рынке труда, по словам генерального директора «АНКОР» Сергея Саликова, продолжаются тенденции 2015 года: работодатель диктует условия, а соискатель находится в зависимом положении. Исключением являются IT и фармацевтика.
«Последние три года экономика ухудшалась, и сейчас, будем надеяться, мы нащупали очередное дно и стагнируем. Если смотреть на эту ситуацию через призму рынка труда, то это позитивное влияние», – уверен Сергей Саликов.
Он объяснил, что начало трудоспособного возраста у граждан – 23 года, а как раз в период 1990-2000-х годов в России наблюдалась «демографическая яма» (смертность превышала рождаемость), последствия которой продлятся до 2023 года. «В 2012 году рынок был перегрет, не хватало соискателей. Но сегодня жесткой нехватки сотрудников не ощущается», – сказал он.
В строительной отрасли по данным Сергея Саликова, все относительно спокойно – размер зарплаты за год существенно не поменялся, не было и массовых сокращений на предприятиях. Однако зависимость стабильности компании от вывода на рынок новых объектов возросла, а для привлечения высококлассных специалистов организации готовы поднимать зарплату.
Темами онлайн-брифинга заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина стали итоговые объемы ввода жилья в регионе, градостроительные ограничения в Мурино, Девяткино и Буграх, а также достройка проблемных объектов.
Отвечая на вопрос об объемах ввода жилья, Михаил Москвин сообщил, что с января по ноябрь текущего года, в Ленинградской области было введено 2,15 млн кв. м, в том числе ИЖС – 511 тыс. кв. м. «План по вводу жилья выполнен на 110%, – констатировал Михаил Москвин. – На разных этапах строительства в Ленобласти находится почти 9 млн кв. м».
Особое регулирование
Михаил Москвин отметил, что Правительство Ленобласти ведет планомерную политику по обеспечению новостроек социальными объектами. Для территории Мурино, Девяткино и Бугров, после того, как полномочия по выдаче градостроительных документов были переданы на региональный уровень, Правительством Ленобласти было выдано всего семь разрешений на строительство и утвержден всего один проект планировки территории. «До этого местными органами самоуправления было выдано 56 разрешений на строительство», – сравнил Михаил Москвин.
На недавнем совещании с участием губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко принято решение ввести понятие «зона особого строительного регулирования» применительно к микрорайонам Мурино, Девяткино и Бугры. В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, Правительство области будет пересматривать градостроительные планы.
«Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет, – пояснил Михаил Москвин. – Там, где нет разрешения на строительство и/или нет дольщиков, будем смотреть, насколько эти градпланы соответствуют законодательству, действующему на момент их выдачи. Областной Комитет по архитектуре и градостроительству направил предписания в муниципалитеты об отмене проектов планировки. Например, такое предписание уже было направлено в Бугровское сельское поселение – по поводу проекта планировки территории, застройкой которой занимаются ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО».
Михаил Москвин сообщил, что Правительством области уже создана специальная карта Мурино, Девяткино и Бугров – с наименованием всех существующих там проектов и действующих застройщиков. В частности, это компании «Мавис», «Норманн», Setl City, «Петрострой», «Полис», «Лидер», «Монарх» и др. «Это наш дежурный документ, всю территорию будем инспектировать», – пообещал зампред.
Без конкретики
Михаил Москвин также прокомментировал ситуацию, которая сложилась вокруг проблемного объекта «Силы Природы» компании «О2 Девелопмент».
«По итогам совещания по ситуации с проблемным объектом «О2 Девелопмент», которое состоялось сегодня, 16 декабря, с учетом того, что компания не представила внятного бизнес-плана и документов, подтверждающих ее финансовую устойчивость, принято решение, что следующие переговоры будут проходить только в присутствии реального инвестора, о котором заявил нам «О2 Девелопмент». Нам было заявлено о двух таких структурах, только в их присутствии мы будем продолжать работу. Руководство «О2 Девелопмент» назначило новую дату переговоров – 19 декабря текущего года», – сказал Михаил Москвин.
На вопрос о ЖК «Воронцов», который планируют передать для достройки СК «Стоун» (которая сама имеет репутацию проблемного застройщика), Михаил Москвин ответил так: «Застройщик жилого комплекса «Воронцов» «СпецКапСтрой СПб» был готов передать добровольно компании «Стоун» свои права и пригласил эту компанию для переговоров, однако пока никаких документов о передаче объекта не предоставил. Очевидно, что тут нужно менять застройщика через процедуру банкротства, на это согласны и дольщики. Есть и заявление от конкретного кредитора о начале соответствующей процедуры. Мы пошли таким путем: для потенциальных инвесторов нами подготовлены технические характеристики для проблемных объектов – ЖК «Воронцов» и ЖК «Ванино». В них указаны объемы строительства и нагрузки на инженерные сети, а также то, чем Правительство Ленобласти может помочь в части улучшения экономики на этих объектах. На основании этих технических характеристик мы будем вести переговоры с кандидатами на достройку этих объектов».
Для ЖК «Ванино» инвестор также не найден. Ведутся переговоры с компаниями «УНИСТО Петросталь», «Строительный трест» и «Навис», а также с первоначальным инвестором. «Надеемся, что в ближайшее время мы получим положительные результаты от этих переговоров», – говорит Михаил Москвин.
Новые дороги
«Будут ли строиться дороги за счет застройщиков в следующем году?» – интересовались у г-на Москвина журналисты. По его словам, сейчас готовится приказ Комитета по архитектуре и градостроительству, где будет прописан новый порядок утверждения проекта планировки территорий: «Проекты планировки территорий мы будем утверждать только при наличии соглашения о строительстве социальной и дорожной инфраструктуры, а выдавать разрешения на строительство жилых домов мы будем только одновременно с выдачей разрешения на строительство перечисленных объектов. Так, за счет инвесторов в Буграх будет устроен перекресток улицы Шоссейной и технологической дороги, которая идет вдоль КАД от Западного Мурино. Застройщики на свои средства сделают здесь перекресток, восстановят технологическую дорогу и организуют проезд по КАД. Срок выполнения этих работ – 1 июня 2017 года. Также в следующем году мы проведем конкурс на строительство развязки с КАД у Западного Мурино. Срок выполнения работ – 2019 год».