Не кнутом, а пряником. Ленобласть разрабатывает программу для инвесторов, которые берут на себя обязательства по завершению долгостроев
Правительство Ленинградской области разрабатывает программу поддержки для инвесторов или строительных компаний, которые берут на себя обязательства по завершению жилищных долгостроев. Пока в документе только 10 пунктов, но чиновники готовы услышать мнение бизнес-сообщества и расширить программу.
«Ленинградская область – первый регион, который суммировал все предложения и создал такую программу. Некоторые из этих пунктов уже успешно применяются, некоторые – совсем свежие. Очевидно, что только компенсационные участки застройщикам сейчас неинтересны, поэтому мы подготовили предложения, чтобы заинтересовать как можно больше инвесторов», – отметил Александр Дрозденко.
Минус «социалка»
Судя по опубликованной программе, областное правительство решило помочь с самым болезненным для любого девелопера вопросом – с социальной инфраструктурой. Область готова освободить застройщиков от необходимости возводить соцобъекты для проблемных кварталов.
Мера может коснуться таких проблемных жилых комплексов, как «Тридевяткино царство», «Воронцов» и «Радужный». Все потому, что власти региона делают ставку на федеральные программы по выкупу соцобъектов – и в первую очередь на программу «Стимул», в рамках которой инвестировать в строительство социнфраструктуры на территориях комплексного освоения будут не только областной и местный бюджеты, но и федеральный. Причем застройщик будет получать средства уже на первых этапах реализации проектов. Министерство строительства и ЖКХ РФ уже удовлетворило заявку Ленобласти на 2018 год и выделит 850 млн рублей. В следующем году чиновники надеются получить 2 млрд рублей.
Также федеральные средства будут привлекаться через программу «Развитие современного образования», которую курирует Министерство образования и науки РФ. Помимо этого, в регионе продолжит действовать давно доказавшая свою эффективность программа «Соцобъекты в обмен на налоги».
Прецеденты, когда с застройщиков снимали обязательства по возведению соцобъектов, уже были. Так, социальное обременение снято с новых инвесторов ЖК «Силы Природы», в итоге стройка заметно активизировалась, оба дома будут сданы в 2019 году.
Руководство области готово пойти на изменение критериев программы «Светофор», по которой вся территория области делится на «красную», «желтую» и «зеленую» зоны. Застройщики, работающие в первой зоне, социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру возводят исключительно за свой счет. На «желтых» территориях региональный бюджет компенсирует компаниям 50% стоимости построенной инфраструктуры, а в «зеленой» – 100%. Для девелоперов, готовых взяться за проблемный проект, чиновники готовы повысить процент компенсации или сократить срок выкупа готовых соцобъектов. «Эти условия будут обговариваться», – пояснили в областном правительстве.
В рамках муниципальных контрактов область готова оплатить и благоустройство прилегающих к долгостроям территорий. Так, «бонус» на благоустройство получил проблемный ЖК «Карат» в Кингисеппе, который должен быть завершен до конца этого года.
Работаем с землей
Несколько пунктов программы посвящено земельным отношениям. Власти готовы менять режим использования участка, а также вносить изменения в документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Таким образом, девелоперы, завершающие долгострои, смогут реализовать экономически более привлекательные объекты.
Помимо этого, область готова предоставлять земельные участки девелоперам в рамках № 107-ОЗ «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленобласти».
Благодаря этой мере в июне 2018 года строительная компания «Лидер» завершила многоквартирный дом на улице Генерала Кныша, 17, в Гатчине. Взамен область предоставила застройщику земельные участки в микрорайоне Аэродром, стоимость которых покрывает расходы на достройку дома.
Увеличить параметры
Власти готовы обсудить также возможность увеличения высотности и плотности застройки. Такая сговорчивость уже помогла завершить несколько долгостроев Ленобласти. Например, компания «Лидер Групп» достроила многоквартирный дом компании «Китежстрой» в Новодевяткино ради увеличения этажности в ЖК «Три кита». Благодаря увеличению высотности у ЖК «Воронцов», который реализуется в Мурино, появилась внятная экономическая модель, позволяющая завершить проект без убытков.
Помимо этого, правительство области готово выкупать встроенные помещения для государственных и муниципальных нужд, а также квартиры для льготных категорий граждан как в самих проблемных жилых комплексах, так и в проектах девелоперов, вышедших на долгострой
Власти Ленинградской области задействуют средства федеральной программы «Стимул» в строительстве детских садов и школ Всеволожского района.
До конца 2018 года во Всеволожском районе Ленобласти будет открыто 18 детских садов и 2 новые школы. Об этом сообщил на круглом столе, посвященном развитию социальной инфраструктуры для детей в районе, глава администрации МО «Всеволожский муниципальный округ» Андрей Низовский.
Три детских сада, открытие которых сейчас готовится, были возведены за счет бюджетных средств. Два из них расположены в самом Всеволожске, еще один – в Кудрово. Остальные дошкольные учреждения построили на свои деньги строительные компании. Среди них: «Созидание» (структура Setl City), «Полис Групп», «Мавис», «СтройКвадро», «Арсенал-Недвижимость», «ЦБИ», «Гарант», «Самолёт ЛО».
По словам Андрея Низовского, за последние три года район в строительстве детсадов район сделал большой рывок. В частности, в прошлом году было построено и открыто 12 детских дошкольных учреждений. В большинстве своем они размещены на территории жилых комплексов и возведены за счет средств застройщиков. Глава Всеволожского района признался, что органам власти удобнее и выгоднее выкупать готовые детские сады, чем строить самим. «Застройщики к своим детсадам подходят более творчески. Строительство объектов идет быстрее, нежели за бюджетные деньги», – отметил он.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин также посчитал выкуп детских садов эффективным. И сообщил, что ряд новых объектов социнфраструктуры в регионе будет строиться с привлечением средств федеральной программы «Стимул». По ее условиям, на этапе проектирования застройщик передает участок, где будет построен соцобъект, муниципалам, после чего через конкурсную процедуру на строительство выделяются государственные деньги. Критериями для попадания в программу для застройщика являются наличие проекта документации на участок и включение проекта детсада в реестр типовых. Кроме того, дошкольное учреждение не должно быть встроенным в жилое здание.
«В прошлом году во Всеволожском районе за счет средств программы «Стимул» было профинансировано строительство детского сада компанией «Полис Групп». В 2018 году в программу были включены и получили финансирование четыре объекта: три школы и детсад. 7 июня будет проведен внутренний отбор на включение в «Стимул» объектов на 2019 год. Параметры ее бюджета мы пока не знаем, но заявляться обязательно будем. Надеемся получить поддержку, как это было в прошлом и этом году», – подчеркнул Михаил Москвин.
Отметим, что в текущем году на исполнение программы «Стимул» Минстроем РФ российским регионам выделено 20 млрд рублей. Чиновники ведомства уже неоднократно заявляли, что программа эффективна. Снижать объемы задействованных в ней средств не предполагается.
Застройщики Ленобласти, присутствовавшие на круглом столе, проявили интерес к «Стимулу», но предложили в качестве альтернативы финансированию строительства детсада или его выкупа задействовать механизм его аренды. Чиновники такое предложение не поддержали, считая его слишком затратным для бюджета.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Комиссия Общественной палаты Санкт-Петербурга по сохранению историко-культурного наследия и туристической привлекательности провела круглый стол по проблемам сохранения общедомового имущества в жилых домах, которые являются объектами культурного наследия. Как выяснилось, ни одна из инстанций не готова взять на себя эту задачу.
В Петербурге проблема сохранения общедомового имущества в исторических домах стоит весьма остро. Сложность в том, что законодательство четко не оговаривает, какая государственная структура отвечает за сохранность подобных объектов, а также откуда должно поступать финансирование на эти нужды.
Взносы собственников жилья на капитальный ремонт закон обязывает направлять только на работы по фасадам, инженерным коммуникациям и конструкциям дома. За текущий ремонт лестничных клеток ответственность несут управляющие компании, причем все работы опять же оплачиваются из взносов жильцов дома, которых на реконструкцию культурных объектов банально не хватает. Но это полбеды. Хуже то, что УК работает без разработки проектной документации, не привлекая квалифицированных специалистов, не используя методик и технологий реставрации. Такой ремонт может привести к необратимым последствиям для объектов культурного наследия, вплоть до их полной утраты.
Генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга Денис Шабуров отметил, что к сохранению домов-памятников необходим особенный подход. В связи с этим ведомство подготовило ряд предложений. «Для сохранения объекта наследия необходимо проведение ремонта всего здания в комплексе, т. е. в региональной программе нужно учесть весь комплекс работ в один временной промежуток, а именно: ремонт крыши, фасада, фундамента многоквартирного дома и подвальных помещений. Это позволило бы провести соответствующее обследование и дать возможность технологически верно провести ремонт», – сообщил чиновник.
Также в Фонде считают, что за выполнением работ по сохранению жилых объектов культурного наследия должны следить профессионалы. «Необходимо заключать договоры об оказании услуг по проведению авторского надзора за капремонтом общего имущества в многоквартирном доме, а также по проведению технического и авторского надзора за выполнением работ по сохранению объекта культурного наследия авторами проектов», – сообщил Денис Шабуров. Также в Фонде уверены, что городской бюджет должен финансово участвовать в сохранении убранства жилых культурных объектов.
По итогам круглого стола Общественная палата Петербурга пообещала подготовить резолюцию, а также направить губернатору Георгию Полтавченко письмо с конкретными предложениями по решению проблемы.
Пока же состояние лестничных клеток в исторических домах существенно зависит от сознательности владельцев квартир. Например, жильцы дома № 19 по улице Добролюбова в течение 20 лет своими силами и за собственные средства производили ремонт общедомового имущества. В итоге сегодня состояние и фасада, и внутренних интерьеров этого здания можно считать образцовыми. Однако подобных примеров в городе не так много, как хотелось бы чиновникам.
Кстати
По данным Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга, количество ремонтируемых многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, растет ежегодно. Если в 2017 году таковых было 424, то к концу 2018 года, уверяет ведомство, этот показатель достигнет 484. На 2019 год запланирован капремонт 484 таких домов.