Не кнутом, а пряником. Ленобласть разрабатывает программу для инвесторов, которые берут на себя обязательства по завершению долгостроев
Правительство Ленинградской области разрабатывает программу поддержки для инвесторов или строительных компаний, которые берут на себя обязательства по завершению жилищных долгостроев. Пока в документе только 10 пунктов, но чиновники готовы услышать мнение бизнес-сообщества и расширить программу.
«Ленинградская область – первый регион, который суммировал все предложения и создал такую программу. Некоторые из этих пунктов уже успешно применяются, некоторые – совсем свежие. Очевидно, что только компенсационные участки застройщикам сейчас неинтересны, поэтому мы подготовили предложения, чтобы заинтересовать как можно больше инвесторов», – отметил Александр Дрозденко.
Минус «социалка»
Судя по опубликованной программе, областное правительство решило помочь с самым болезненным для любого девелопера вопросом – с социальной инфраструктурой. Область готова освободить застройщиков от необходимости возводить соцобъекты для проблемных кварталов.
Мера может коснуться таких проблемных жилых комплексов, как «Тридевяткино царство», «Воронцов» и «Радужный». Все потому, что власти региона делают ставку на федеральные программы по выкупу соцобъектов – и в первую очередь на программу «Стимул», в рамках которой инвестировать в строительство социнфраструктуры на территориях комплексного освоения будут не только областной и местный бюджеты, но и федеральный. Причем застройщик будет получать средства уже на первых этапах реализации проектов. Министерство строительства и ЖКХ РФ уже удовлетворило заявку Ленобласти на 2018 год и выделит 850 млн рублей. В следующем году чиновники надеются получить 2 млрд рублей.
Также федеральные средства будут привлекаться через программу «Развитие современного образования», которую курирует Министерство образования и науки РФ. Помимо этого, в регионе продолжит действовать давно доказавшая свою эффективность программа «Соцобъекты в обмен на налоги».
Прецеденты, когда с застройщиков снимали обязательства по возведению соцобъектов, уже были. Так, социальное обременение снято с новых инвесторов ЖК «Силы Природы», в итоге стройка заметно активизировалась, оба дома будут сданы в 2019 году.
Руководство области готово пойти на изменение критериев программы «Светофор», по которой вся территория области делится на «красную», «желтую» и «зеленую» зоны. Застройщики, работающие в первой зоне, социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру возводят исключительно за свой счет. На «желтых» территориях региональный бюджет компенсирует компаниям 50% стоимости построенной инфраструктуры, а в «зеленой» – 100%. Для девелоперов, готовых взяться за проблемный проект, чиновники готовы повысить процент компенсации или сократить срок выкупа готовых соцобъектов. «Эти условия будут обговариваться», – пояснили в областном правительстве.
В рамках муниципальных контрактов область готова оплатить и благоустройство прилегающих к долгостроям территорий. Так, «бонус» на благоустройство получил проблемный ЖК «Карат» в Кингисеппе, который должен быть завершен до конца этого года.
Работаем с землей
Несколько пунктов программы посвящено земельным отношениям. Власти готовы менять режим использования участка, а также вносить изменения в документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Таким образом, девелоперы, завершающие долгострои, смогут реализовать экономически более привлекательные объекты.
Помимо этого, область готова предоставлять земельные участки девелоперам в рамках № 107-ОЗ «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленобласти».
Благодаря этой мере в июне 2018 года строительная компания «Лидер» завершила многоквартирный дом на улице Генерала Кныша, 17, в Гатчине. Взамен область предоставила застройщику земельные участки в микрорайоне Аэродром, стоимость которых покрывает расходы на достройку дома.
Увеличить параметры
Власти готовы обсудить также возможность увеличения высотности и плотности застройки. Такая сговорчивость уже помогла завершить несколько долгостроев Ленобласти. Например, компания «Лидер Групп» достроила многоквартирный дом компании «Китежстрой» в Новодевяткино ради увеличения этажности в ЖК «Три кита». Благодаря увеличению высотности у ЖК «Воронцов», который реализуется в Мурино, появилась внятная экономическая модель, позволяющая завершить проект без убытков.
Помимо этого, правительство области готово выкупать встроенные помещения для государственных и муниципальных нужд, а также квартиры для льготных категорий граждан как в самих проблемных жилых комплексах, так и в проектах девелоперов, вышедших на долгострой
Закон защитит права дольщиков не только на квартиры, но и на нежилые помещения – кладовки и места в гараже. До сих пор эту недвижимость получали в самую последнюю очередь. Собственники коммерческой недвижимости других видов под действие закона не попадут. Это лишний раз подчеркивает социальную направленность нового законодательства о банкротстве, говорят эксперты.
Проект изменений в Закон «О защите прав дольщиков при банкротстве застройщиков…» разработали Минстрой РФ и ДОМ.РФ. Эти изменения предлагают механизм, который при банкротстве строителя удовлетворит требования дольщиков, купивших парковочные места и кладовки площадью до 7 кв. м в многоквартирных жилых домах.
Это значит, что такого рода коммерческую недвижимость банкротное законодательство фактически приравняет к жилью. До сих пор дольщики могли требовать от проблемного застройщика только квартиры, комнаты и секции в таунхаусах. Теперь этот список расширили коммерческой недвижимостью. Заявление дольщика о передаче ему купленного места в паркинге или кладовки указанного размера будет удовлетворено судом в рамках третьей очереди требования кредиторов (хотя до сих пор это было требование четвертого уровня, то есть его удовлетворяли по остаточному принципу – после того, как разберутся с жилой недвижимостью).
Поправки вступят в силу со дня официальной публикации и будут распространяться на все объекты, по которым к этому моменту не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Этот же законопроект должен урегулировать проблемы, связанные с передачей новому застройщику прав и обязанностей по проблемным стройкам, которые находятся на ранних стадиях. До сих пор можно было передавать только дома с завершенными работами нулевого цикла и готовым первым уровнем перекрытий. А передать, например, котлован было невозможно, поскольку собственность на такого рода недвижимость не регистрируют. Теперь Минстрой предлагает относить к имуществу банкрота участок. Его в итоге и будут передавать новой компании для работы.
Еще одно предложение Минстроя касается поправок ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», а также закона о Фонде защиты прав дольщиков. Суть предложения сводится к тому, что компании-банкроты смогут заключать новые договоры долевого участия только с Фондом защиты прав дольщиков, который финансирует проблемные объекты. Но права требования по таким договорам нельзя будет переуступить до ввода дома в эксплуатацию.
Участники рынка указывают, что данные поправки устраняют очевидные ошибки в действующем законодательстве. «Закон, в который вносятся изменения, начал работать с 1 января 2018 года. Так что какой-либо существенной наработанной практики его применения не существует. Но в нем есть очевидные ошибки, которые эти поправки пытаются исправить. Причем в проекте изменений отражен один из самых консервативных подходов по распространению имущественной защиты на объекты в многоквартирном доме: помимо жилых помещений речь идет только о машино-местах и кладовках до 7 кв. м. Но остаются без защиты дольщики всех остальных нежилых помещений. Таким образом, поправки еще раз демонстрируют социальную направленность дополнительных способов защиты прав», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Он добавил, что в отношении незавершенного строительства предлагается два принципиальных изменения. «Первое – если «незавершенка» не оформлялась и не регистрировалась, то для передачи такого объекта на достройку это и не требуется. Второе – теперь закон оперирует передачей, прежде всего, прав на участок, а не на сам объект. А все, что находится на участке, независимо от степени готовности, является приложением к земле», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, исходя из статистики регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи, а не только формального участника договора с застройщиком.
Девелопер Setl Group покупает под жилье первые два участка на территории завода «Светлана». Эксперты оценивают стоимость проекта на этой земле в 4 млрд рублей.
Setl Group покупает два участка земли ПАО «Светлана» у УК «Красный мост». Этой управляющей компании совет директоров «Светланы» недавно передал в управление ЗПИФ «Элемент Девелопмент-1», куда внесены земельные участки под редевелопмент стоимостью 970 млн рублей. На деньги от продажи этих активов завод намерен продолжить модернизацию основного производства, в которую за последние полтора года вложено уже 600 млн рублей.
О том, что сделка находится в финальной стадии, сообщили источники, близкие к продавцу. В Setl Group эту информацию подтвердили.
Компания уже получила разрешение на застройку 3,2 га на территории «Светланы» вдоль Манчестерской улицы. Стоимость этой земли, по мнению экспертов Becar Asset Management, составляет около 1 млрд рублей. Там девелопер сможет построить жилой комплекс из двух 11-этажных корпусов со встроенными помещениями (4 тыс. кв. м) и подземным паркингом на 678 машин. Площадь жилья в проекте составит около 55 тыс. кв. м.
«С учетом встроенных помещений и подземного паркинга стоимость строительства в этом проекте (в расчете на 1 кв. м продаваемой площади) будет не ниже 85 тыс. рублей, а возможно, 90–95 тыс. рублей. То есть общие инвестиции в стройку могут быть в диапазоне 4,6–5,2 млрд рублей», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Всего под редевелопмент «Светлана» отдала половину из 42 га, которые занимает на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть территории будет застроена жильем. Госстройнадзор уже выдал 5 разрешений на строительство там 167 тыс. кв. м жилья. Общий бюджет этих строек оценивается в 17 млрд рублей. Кроме Setl Group переговоры о покупке земли «Светланы» с УК «Красный мост» ведут и другие застройщики города. Но их имена пока не раскрывают.
Ранее совладелец «Светланы» Андрей Березин заявлял, что планы по жилищной застройке части территории завода не помешают его текущей деятельности. «Для нас производство является приоритетным направлением», – отмечал он. Действительно, около 9 га отданной под редевелопмент земли будет задействовано под производственные нужды – там со временем будет реализован проект современного промышленного кластера.
Эксперты говорят, что Setl Group заключила хорошую сделку. «Проект реализуется в популярном районе, где есть уже вся инфраструктура. Проспект Энгельса достаточно плотно населен, но с точки зрения локального спроса он интересен. Скорее всего, проект будет довольно высокого класса – не ниже, чем «комфорт». Стоимость жилья там будет в диапазоне 130–150 тыс. рублей за квадратный метр», – считает Екатерина Тейдер. С коллегой согласна директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей: «В районе есть необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. Еще один важный плюс района – близость к парку Сосновка. Стартовая цена жилья в проекте будет 100–110 тыс. рублей за 1 кв. м».
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,07 млн кв. м жилья. В свободной продаже находится 505 тыс. кв. м.