Долго, но строим. Как в Ленобласти решают проблемы долгостроев
Жилищные долгострои – одна из самых тяжелых проблем строительной отрасли, однако в последнее время многие проекты наконец приблизились к завершению. Именно такой вывод можно сделать после очередного заседания Комиссии по вопросам поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ленобласти.
Свет в конце туннеля
ГК «УНИСТО Петросталь», кажется, решила свои финансовые проблемы и активизировала строительство жилых объеков. Как сообщил директор по строительству ЗАО «УНИСТО» Евгений Наталенко, три дома из пяти в ЖК «Чудеса света» будут сданы до 1 декабря этого года: «Они готовы на 99,9%. Там сейчас идет чистовая и предчистовая отделка в квартирах». Оставшиеся два корпуса тоже в высокой стадии готовности, там завершается отделка внутридомового пространства.
Застройщик проекта – компания «Альтаир-Инвест» – уже активно занимается благоустройством внутриквартальной территории: проложены все коммуникации, есть необходимая кварталу улично-дорожная сеть. «В ЖК давно установлены крышные котельные, поэтому к отопительному сезону дома готовы», – отметил Евгений Наталенко.
Изначально «Чудеса света» планировалось сдать в июле 2017 года. В пяти корпусах проекта расположены 1068 квартир, при этом было заключено 202 договора долевого участия на общую сумму 722,72 млн рублей.
Неплохо идут дела и в третьей очереди ЖК «Тридевяткино царство». Так, 9-й корпус, который изначально планировалось ввести к концу 2017 года, компания намерена сдать в декабре этого. «Первые две секции полностью готовы, остальные – в разной степени готовности. Ведется монтаж окон, готова улично-дорожная сеть. Мы передали властям детский сад на 240 мест, вскоре в рамках федеральной программы «Стимул» начнем строить школу», – сообщил Евгений Наталенко.
Корпус 10, который по изначальным планам также должен был быть готов к концу 2017-го, возведен до шестого этажа. Застройщик намерен сдать дом в июне 2019 года. У корпуса 11, который планировалось сдать в конце апреля этого года, на данный момент есть только первый этаж, а завершат его в декабре 2019 года. Во всех трех корпусах 1511 квартир, 1160 из которых проданы почти за 2 млрд рублей.
Дела в гору пошли и у ЖК «Силы Природы», который О2 Group начала строить еще в 2013 году, но через три года вынуждена была остановить работы. Стройка возобновились только в мае 2018-го после того, как на объект пришла группа инвесторов, которые предпочитают оставаться неизвестными. Вместо девяти многоквартирных домов анонимы завершат два дома первой очереди комплекса. Вторая же очередь проекта этим летом превратилась в отдельный ЖК «Ромашки» и долгостроем не считается.
Как сообщил глава проекта по завершению «Сил Природы» Анатолий Соболев, застройщик первой очереди – ЖСК «Муринское-1» – передумал банкротиться, соответствующий иск уже отозван из суда. Власти региона поддерживают это решение. «Мы против банкротства на этом объекте, ЖК строится, дольщики довольны – и слава Богу!» – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Анатолий Соболев добавил, что договоренности по подключению «Сил Природы» к канализационным сетям «УНИСТО Петросталь» сохранены: «Сейчас идет экспертиза воды. Я думаю, мы в скором времени подпишем договор о сотрудничестве». Кроме того, на объекте активно идут работы по благоустройству: застройщик намерен до 1 декабря уложить более 5 тыс. куб. м щебня и песка, более 3 тыс. т асфальта, а также 2 тыс. кв. м тротуарной плитки. На эти работы выделено 35 млн рублей. В результате первый корпус компания намерена ввести в эксплуатацию к 1 марта, а второй – к 1 августа 2019 года.
ЖСК «Охтинский», куда вступили дольщики проблемного ЖК «Воронцов» компании «СпецКапСтрой», готовится к проектированию нового объекта.
Строительство «Воронцова» началось в 2013 году. Девелопер намеревался возвести два 12-этажных дома на 634 и 120 квартир. 417 квартир первого корпуса были проданы, однако ни один дом так и не был построен. В декабре 2017 года обманутые дольщики создали ЖСК «Охтинский», который и подписал контракт доверительного управления с дочерней структурой администрации области. А Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК) стало инвестором долгостроя.
Конкурсный управляющий проекта Даниил Федичев напомнил, что 19 сентября Апелляционный суд принял решение о передаче земельного участка под ЖК «Воронцов» пайщикам ЖСК «Охтинский». «Когда суд подготовит постановление в полном объеме, то начнется переоформление этой недвижимости на кооператив. До этого надо утвердить договор с ЛенОблАИЖК, подписать договор с проектировщиком и проработать новый объект повышенной этажности для того, чтобы созданная нами экономическая модель сработала», – пояснил он.
Помимо этого, в ЖК «Янино.Парк» по графику идет завершение четырех домов обанкротившейся ГК «СУ-155», объекты должны быть сданы до конца года на радость 160 дольщикам.
Туманные перспективы
Пока не сдвинулся с места вопрос завершения ЖК «Ленинградская перспектива», строительство которого ведется с 2013 года. Вместо представителей ООО «ЛенСпецСтрой», которое возводит первую очередь проекта, и ООО «ЛенОблСтрой», отвечающего за вторую очередь, на заседание комиссии пришел Тарас Боглюков, адвокат владельца обеих компаний Дмитрия Астафьева. Юрист сообщил, что оба застройщика будут банкротиться, соответствующие иски уже поданы в суд.
Ответить на вопросы дольщиков и чиновников Тарас Боглюков не мог, поэтому просто посоветовал найти проекту нового инвестора, заинтересовав непроданными 80 тыс. «квадратов» жилья. В целом, надежд на Дмитрия Астафьева давно никто не возлагает – 9 августа он был арестован по подозрению в мошенничестве с 480 млн рублей дольщиков.
Отметим, первая очередь ЖК – это дом переменной высотности (14–16 этажей), который планировалось сдать к 30 сентября 2017 года. Там 1146 квартир, 734 из которых проданы почти за 1,59 млрд рублей. Во второй очереди – два многоквартирных дома на 1349 квартиры, 371 из которых продана за 859,2 млн рублей. Корпуса должны были быть введены до 13 ноября 2017 года.
ЖСК «Черничная поляна» готовится к суду с IMD Group, которая так и не построила четыре дома второй очереди одноименного малоэтажного ЖК в деревне Юкки. Своих квартир ждут 219 пайщиков, всего же во второй очереди должно быть построено 234 квартиры. «Пайщики 10-го, 11-го и 12-го корпусов подали в суд иски против IMD Group, заседания уже назначены. Пайщики 9-го корпуса тоже обратились в суд, однако даты заседаний пока неизвестны», – говорит председатель ЖСК «Черничная Поляна 11» Илья Бессалов. Он сообщил также, что пайщики ведут переговоры с потенциальными застройщиками. По оценке областного правительства, на завершение проекта требуется более 355 млн рублей.
Генеральный директор ООО «Вектор» Станислав Шишов в очередной раз всех заверил, что завершение ЖК «Нева-Парк» вот-вот начнется: «Сбербанк уже с февраля этого года готов предоставить нам кредит в 125 млн рублей, однако нам необходимо представить новый проект, прошедший экспертизу. Он практически готов, мы повышаем высотность с 7 до 10 этажей. Есть небольшие изменения в планировке, например, в корпусе 1, который ближе всего располагается к Неве, появятся новые коммерческие помещения, где можно разместить детские кружки, которых не хватает в поселении».
Казалось бы, проект обречен на завершение, однако областные власти слышат эту историю уже не в первый раз. «Мы уже два года слушаем эти мантры, вроде и проект почти готов, и Сбербанк деньги выделил. Другие застройщики годами трясут банк, а вам он сам деньги предлагает, почему же не строите?» – поинтересовался Михаил Москвин, а после рассказал, что есть и другие интересанты. «Ко мне письменно обратилась компания с предложением достроить проект. Мы проверим, может ли она завершить объект, соберем дольщиков, и они решат, стоит ли с ней сотрудничать», – заявил он.
Напомним, «Нева Парк» – два девятиэтажных дома на 167 квартир каждый. Компания «Мегаполис-Развитие» начала реализацию проекта в 2014 году, надеясь сдать дома к сентябрю 2016-го.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в комитете по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), генеральный директор предприятия Сергей Барчевский официально уведомил Смольный о намерении обратиться в суд с заявлением о несостоятельности компании. Сейчас на рассмотрении в Арбитражном суде уже находится одно дело о банкротстве компании, иск подала малоизвестная на рынке фирма «Стройпроектгрупп».
В настоящее время у «Мостоотряда № 19» есть два действующих контракта со Смольным. Ситуацию в компании не комментируют.
Первый – по возведению путепровода в створе Поклонногорской улицы через железнодорожные пути Выборгского направления, заключенный в 2012 году. Его стоимость – 1,9 млрд рублей. На прошлой неделе в КРТИ заявили о намерении досрочно расторгнуть договор с подрядчиком из-за того, что работы на объекте не ведутся уже как минимум полгода. Дирекция транспортного строительства, подведомственная КРТИ, предложила компании вернуть непогашенный аванс в размере 535,9 млн рублей, но подрядчик ответил, что не видит для этого оснований. В связи с этим ДТС намерена обратиться в суд, также ведомство уже направило запрос о компенсации расходов из средств банковской гарантии. Стоит отметить, что долгое разбирательство сторон может привести к постоянным пробкам возле строящегося объекта. Уже сейчас на Поклонногорской улице полностью закрыт участок от Афонской улицы до проспекта Энгельса.
После расторжения контракта КРТИ будет обязано провести новый конкурс по выбору подрядчика, который и завершит строительство. Как передал через пресс-службу глава комитета Сергей Харлашкин, новый конкурс ведомство постарается провести в максимально сжатые сроки.
По второму контракту со Смольным подрядчик с 2013 года ведет строительство двух развязок на Московском шоссе стоимостью 3,7 млрд рублей. Здесь работы завершены примерно на две трети, компания успела освоить около 2,8 млрд рублей. По этому объекту дорожное ведомство уже несколько месяцев ведет претензионную работу.
Таким образом, в ближайшем будущем крупнейший подрядчик может остаться без контрактов со Смольным. Сейчас у компании еще есть работы на субподряде у «Трансстроя» при строительстве стадиона на «Зенит-Арене». Как говорят участники рынка, именно в этот объект «Мостоотряд № 19» в последнее время вкладывал оставшиеся активы.
Причина заморозки деятельности по остальным объектам заключается в многочисленных исках со стороны контрагентов: общий долг компании на сегодняшний день оценивается в 1,8 млрд рублей. В портфеле предприятия – работы по строительству Большого Обуховского моста, реконструкция Благовещенского моста, строительство отдельных участков ЗСД. За последние несколько лет «Мостоотряд» практически не получал новых крупных контрактов. Пополнение портфеля пришлось на 2012 год, тогда общая сумма новых заказов составила 8,3 млрд рублей.
«Думаю, что компании уже не удастся вернуться на рынок Петербурга. Расторжение контракта со Смольным – это главный признак недоверия властей к компании», – отмечает генеральный директор «Мостострой № 6» Дмитрий Тюрин.
По его словам, проблема дефицита госконтрактов стала общей для всех городских подрядчиков. Сейчас дорожно-строительные предприятия ждут тендеров по строительству продолжения набережной Макарова, Серного моста, реконструкции Тучкова моста.
Цифра
5,6 млрд рублей – общая сумма контрактов, которые в данный момент заключены с городом у «Мостоотряда № 19»
О ситуации с аварийным фондом в Петербурге в рамках заседания правительства рассказал глава Жилкомитета Валерий Шиян, представляя адресный перечень «аварийки», которая пойдет под снос или реконструкцию в 2015-2016 годах. Как рассказал чиновник, перечень из 10 домов составлен в 2014 году на основании решения городской межведомственной комиссии. Дома расположены в Выборгском (в Левашово и Парголово), Кировском (на Турбинной ул.), Приморском (дом в Лисьем Носу), Красногвардейском и Куротном районах. В течение двух лет из этого фонда в новые дома, построенные на средства городской АИП, предстоит переселить 232 семьи. Всего потребуется около 12,3 тыс. кв. м жилья.
Господин Шиян напомнил о президентском указе, согласно которому все субъекты Федерации должны в срок до 1 сентября 2017 года расселить все многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Пока что город с заданием справляется: план по расселению на 2014 год выполнен на 109,2%. С момента принятия «майских указов» в Петербурге расселено 333 аварийных дома. В отличниках – Колпинский, Московский, Пушкинский и Фрунзенский районы. Здесь мероприятия по расселению «аварийки» выполнены полностью. Наибольшее количество домов, подлежащих расселению, было зафиксировано в Петродворцовом и Курортном районах.
Виноваты сироты и «зэки»
В Курортном районе более 60% всего жилого фонда – это деревянные дома без коммунальных удобств, относимые к ветхому и аварийному фонду, привел печальную статистику глава района Алексей Куимов. С 2006 по 2014 год в программу расселения по району было включено 234 дома. Это треть всего аварийного фонда Петербурга. По словам главы администрации района, власти столкнулись с непреодолимыми препятствиями, которые тормозили программу расселения, – коварно усыновленные иностранцами дети-сироты и граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Места в обоих случаях оказались столь отдаленные, что связаться с временно поменявшими прописку жильцами администрация не смогла.
«Но за последний год мы все же расселили половину всей семилетней программы, это более 100 домов. На данный момент осталось нерасселенными всего четыре дома. Жильцы категорически отказывались расселяться, мы вынуждены были пойти судебным путем», – признался господин Куимов. Для решения вопросов с несговорчивыми жильцами Смольный принял 22 постановления об изъятии для госнужд земельных участков и жилых помещений. Еще 10 проектов таких постановлений направлено на согласование. Однако власти все же настроены миролюбиво, предлагая жильцам выкуп помещений, а еще лучше – разъезжаться по договорам мены, получая вместо ветхих хибар бюджетное жилье. В частности, такие помещения город предоставит в Невском районе – на Союзном пр. Всего на 2015 год Смольный выделил на выкуп помещений у собственников 401 млн рублей, из них 384 млн рублей пойдет на завершение расселения аварийного жилья.
Город не делится
Впрочем, главная проблема для администраций районов – это даже не само расселение аварийного фонда, а дальнейшая работа с этими зданиями, сокрушался господин Куимов. На районные администрации легло тяжкое бремя по содержанию и обслуживанию этого фонда. «У нас за каждым зданием закреплен человек, мы постоянно выезжаем на эти объекты, но все равно в эти дома забираются бездомные, в общем, полный бардак», – пожаловался глава администрации.
По данным Жилищного комитета, всего с 2005 года в Петербурге расселено 897 домов, большей части из них нашли применение (решение об использовании расселенных домов в госсобственности принимает специальная комиссия, председателем которой является глава КИО Юлия Лутдинова, – прим. ред.). Часть из них пошла под снос, часть продана на торгах и либо реконструирована за счет инвестора, шесть домов были отремонтированы городом и пошли по программе соцнайма, более 20 домов приспособили под общежитие для работников ЖКХ. Еще несколько десятков домов вошли в программу «Молодежи – доступное жилье». Однако из 897 зданий по 193 до сих пор не принято решение об дальнейшем использовании. Из них 147 домов находятся как раз в Курортном районе. В основном это ветхие деревянные постройки, но есть и 34 здания – памятника деревянного зодчества. «Большая часть из них не представляет никакой ценности, – пытался убедить присутствующих господин Куимов. – Есть отдельные дома, как, например, на Березовом пер., 5, в Зеленогорске – это настоящий образец русского модерна, остальное – песчаные бараки». При этом глава администрации посетовал на бездействие Фонда имущества Петербурга, который за восемь лет продал только 87 бесхозных построек.
Действия казенного предприятия объяснил курирующий Комитет имущественных отношений вице-губернатор Михаил Мокрецов. «Деятельность Фонда по продаже домов в Курортном района приостановлена мною, поскольку такая массовая распродажа имущества в этой локации разрушает концептуальный и визуальный ряд и архитектуру этого памятного места», – сорвал покровы вице-губернатор. По его словам, все полторы сотни зданий должны остаться в городской собственности и сейчас КИО разрабатывает комплексное решение по этим постройкам и представит свое видение губернатору через две недели. Здесь вполне уместно участие инвесторов, говорит господин Мокрецов, но права на землю останутся у города.
Градоначальник поддержал тайный мораторий своего подчиненного и распорядился: главе КГИОП Сергею Макарову провести экспертизу деревянных построек на предмет их исторической ценности, памятники включить в адресную программу реставрации, администрации района – продумать варианты размещения социальных объектов в этих домах: библиотек, жилья для бюджетников, мини-музеев.
ЦИФРА: 193 расселенных здания не вовлечены в хозяйственную деятельность