Долго, но строим. Как в Ленобласти решают проблемы долгостроев
Жилищные долгострои – одна из самых тяжелых проблем строительной отрасли, однако в последнее время многие проекты наконец приблизились к завершению. Именно такой вывод можно сделать после очередного заседания Комиссии по вопросам поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ленобласти.
Свет в конце туннеля
ГК «УНИСТО Петросталь», кажется, решила свои финансовые проблемы и активизировала строительство жилых объеков. Как сообщил директор по строительству ЗАО «УНИСТО» Евгений Наталенко, три дома из пяти в ЖК «Чудеса света» будут сданы до 1 декабря этого года: «Они готовы на 99,9%. Там сейчас идет чистовая и предчистовая отделка в квартирах». Оставшиеся два корпуса тоже в высокой стадии готовности, там завершается отделка внутридомового пространства.
Застройщик проекта – компания «Альтаир-Инвест» – уже активно занимается благоустройством внутриквартальной территории: проложены все коммуникации, есть необходимая кварталу улично-дорожная сеть. «В ЖК давно установлены крышные котельные, поэтому к отопительному сезону дома готовы», – отметил Евгений Наталенко.
Изначально «Чудеса света» планировалось сдать в июле 2017 года. В пяти корпусах проекта расположены 1068 квартир, при этом было заключено 202 договора долевого участия на общую сумму 722,72 млн рублей.
Неплохо идут дела и в третьей очереди ЖК «Тридевяткино царство». Так, 9-й корпус, который изначально планировалось ввести к концу 2017 года, компания намерена сдать в декабре этого. «Первые две секции полностью готовы, остальные – в разной степени готовности. Ведется монтаж окон, готова улично-дорожная сеть. Мы передали властям детский сад на 240 мест, вскоре в рамках федеральной программы «Стимул» начнем строить школу», – сообщил Евгений Наталенко.
Корпус 10, который по изначальным планам также должен был быть готов к концу 2017-го, возведен до шестого этажа. Застройщик намерен сдать дом в июне 2019 года. У корпуса 11, который планировалось сдать в конце апреля этого года, на данный момент есть только первый этаж, а завершат его в декабре 2019 года. Во всех трех корпусах 1511 квартир, 1160 из которых проданы почти за 2 млрд рублей.
Дела в гору пошли и у ЖК «Силы Природы», который О2 Group начала строить еще в 2013 году, но через три года вынуждена была остановить работы. Стройка возобновились только в мае 2018-го после того, как на объект пришла группа инвесторов, которые предпочитают оставаться неизвестными. Вместо девяти многоквартирных домов анонимы завершат два дома первой очереди комплекса. Вторая же очередь проекта этим летом превратилась в отдельный ЖК «Ромашки» и долгостроем не считается.
Как сообщил глава проекта по завершению «Сил Природы» Анатолий Соболев, застройщик первой очереди – ЖСК «Муринское-1» – передумал банкротиться, соответствующий иск уже отозван из суда. Власти региона поддерживают это решение. «Мы против банкротства на этом объекте, ЖК строится, дольщики довольны – и слава Богу!» – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Анатолий Соболев добавил, что договоренности по подключению «Сил Природы» к канализационным сетям «УНИСТО Петросталь» сохранены: «Сейчас идет экспертиза воды. Я думаю, мы в скором времени подпишем договор о сотрудничестве». Кроме того, на объекте активно идут работы по благоустройству: застройщик намерен до 1 декабря уложить более 5 тыс. куб. м щебня и песка, более 3 тыс. т асфальта, а также 2 тыс. кв. м тротуарной плитки. На эти работы выделено 35 млн рублей. В результате первый корпус компания намерена ввести в эксплуатацию к 1 марта, а второй – к 1 августа 2019 года.
ЖСК «Охтинский», куда вступили дольщики проблемного ЖК «Воронцов» компании «СпецКапСтрой», готовится к проектированию нового объекта.
Строительство «Воронцова» началось в 2013 году. Девелопер намеревался возвести два 12-этажных дома на 634 и 120 квартир. 417 квартир первого корпуса были проданы, однако ни один дом так и не был построен. В декабре 2017 года обманутые дольщики создали ЖСК «Охтинский», который и подписал контракт доверительного управления с дочерней структурой администрации области. А Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК) стало инвестором долгостроя.
Конкурсный управляющий проекта Даниил Федичев напомнил, что 19 сентября Апелляционный суд принял решение о передаче земельного участка под ЖК «Воронцов» пайщикам ЖСК «Охтинский». «Когда суд подготовит постановление в полном объеме, то начнется переоформление этой недвижимости на кооператив. До этого надо утвердить договор с ЛенОблАИЖК, подписать договор с проектировщиком и проработать новый объект повышенной этажности для того, чтобы созданная нами экономическая модель сработала», – пояснил он.
Помимо этого, в ЖК «Янино.Парк» по графику идет завершение четырех домов обанкротившейся ГК «СУ-155», объекты должны быть сданы до конца года на радость 160 дольщикам.
Туманные перспективы
Пока не сдвинулся с места вопрос завершения ЖК «Ленинградская перспектива», строительство которого ведется с 2013 года. Вместо представителей ООО «ЛенСпецСтрой», которое возводит первую очередь проекта, и ООО «ЛенОблСтрой», отвечающего за вторую очередь, на заседание комиссии пришел Тарас Боглюков, адвокат владельца обеих компаний Дмитрия Астафьева. Юрист сообщил, что оба застройщика будут банкротиться, соответствующие иски уже поданы в суд.
Ответить на вопросы дольщиков и чиновников Тарас Боглюков не мог, поэтому просто посоветовал найти проекту нового инвестора, заинтересовав непроданными 80 тыс. «квадратов» жилья. В целом, надежд на Дмитрия Астафьева давно никто не возлагает – 9 августа он был арестован по подозрению в мошенничестве с 480 млн рублей дольщиков.
Отметим, первая очередь ЖК – это дом переменной высотности (14–16 этажей), который планировалось сдать к 30 сентября 2017 года. Там 1146 квартир, 734 из которых проданы почти за 1,59 млрд рублей. Во второй очереди – два многоквартирных дома на 1349 квартиры, 371 из которых продана за 859,2 млн рублей. Корпуса должны были быть введены до 13 ноября 2017 года.
ЖСК «Черничная поляна» готовится к суду с IMD Group, которая так и не построила четыре дома второй очереди одноименного малоэтажного ЖК в деревне Юкки. Своих квартир ждут 219 пайщиков, всего же во второй очереди должно быть построено 234 квартиры. «Пайщики 10-го, 11-го и 12-го корпусов подали в суд иски против IMD Group, заседания уже назначены. Пайщики 9-го корпуса тоже обратились в суд, однако даты заседаний пока неизвестны», – говорит председатель ЖСК «Черничная Поляна 11» Илья Бессалов. Он сообщил также, что пайщики ведут переговоры с потенциальными застройщиками. По оценке областного правительства, на завершение проекта требуется более 355 млн рублей.
Генеральный директор ООО «Вектор» Станислав Шишов в очередной раз всех заверил, что завершение ЖК «Нева-Парк» вот-вот начнется: «Сбербанк уже с февраля этого года готов предоставить нам кредит в 125 млн рублей, однако нам необходимо представить новый проект, прошедший экспертизу. Он практически готов, мы повышаем высотность с 7 до 10 этажей. Есть небольшие изменения в планировке, например, в корпусе 1, который ближе всего располагается к Неве, появятся новые коммерческие помещения, где можно разместить детские кружки, которых не хватает в поселении».
Казалось бы, проект обречен на завершение, однако областные власти слышат эту историю уже не в первый раз. «Мы уже два года слушаем эти мантры, вроде и проект почти готов, и Сбербанк деньги выделил. Другие застройщики годами трясут банк, а вам он сам деньги предлагает, почему же не строите?» – поинтересовался Михаил Москвин, а после рассказал, что есть и другие интересанты. «Ко мне письменно обратилась компания с предложением достроить проект. Мы проверим, может ли она завершить объект, соберем дольщиков, и они решат, стоит ли с ней сотрудничать», – заявил он.
Напомним, «Нева Парк» – два девятиэтажных дома на 167 квартир каждый. Компания «Мегаполис-Развитие» начала реализацию проекта в 2014 году, надеясь сдать дома к сентябрю 2016-го.
Задача сохранения исторического центра находится в серьезном конфликте с действующими нормами техрегулирования и санитарного благополучия.
В Доме архитектора состоялось совещание городского комитета по строительству в рамках Экспертного совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Петербурга. В совещании приняли участие представители рабочей группы по нормативно-методическому обеспечению строительства в Санкт-Петербурге, представители проектных институтов, профессионального строительного сообщества, а также эксперты постоянной Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Петербурга. Темой совещания стал вопрос разработки актуализированной редакции территориальных строительных норм (ТСН «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Петербурга»). Комитетом по строительству объявлен открытый конкурс на оказание услуг по разработке первого этапа актуализированной редакции регионального методического документа (РМД) территориальных строительных норм «Градостроительная деятельность в исторически сложившихся районах Петербурга». На совещании члены Экспертного совета обсуждали реализацию первого этапа, посвященного жилым объектам и территориям в границах исторического центра.
Рекомендации для разработчиков
Игорь Шикалов, начальник управления перспективного развития Комитета по строительству, попросил экспертов высказать рекомендации к работе потенциального исполнителя РМД, который будет определен в процессе конкурса: «Вопрос развития территорий исторического центра очень сложный. Мы как заказчики разработки РМД хотели бы обсудить с Экспертным советом города основные задачи проекта. Это должно помочь потенциальному исполнителю в конкретизации отдельных положений документа». Поэтому Комитет по строительству совместно с заинтересованными исполнительными органами госвласти предложили экспертам обсудить предстоящую разработку документации, в том числе чтобы работа была публичной и экспертное сообщество и горожане могли высказать свою позицию.
По словам главного архитектора «Ленжилниипроекта» Ксении Шарлыгиной, концепцией актуализации ТСН определена основная задача РМД – предложить щадящие методы повышения уровня безопасности и комфорта, которые могут быть реализованы сегодня без нарушения существующих нормативов. «Мы понимаем, что таких методов весьма ограниченное количество, поэтому необходимо искать направления для расширения перечня таких методов. Речь идет не только о более широком применении инновационных методов, но и корректировке действующего законодательства», – уточнила Ксения Шарлыгина.
Сохранять и развивать
На совещании эксперты говорили о том, что нельзя сохранить исторический центр, не развивая его. Однако этот вопрос требует изменения регионального и федерального законодательства. Непростой вопрос корректировки законов подробно осветил для участников совещания член Экспертного совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Петербурга Алексей Ананченко.
По его словам, перед участниками конкурса стоит тяжелая задача по разработке предложений по уточнению действующего законодательства. Так, в рамках разработки целевой программы «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» были проведены соответствующие исследования соответствия норм инсоляции и обеспечения пожарных подъездов в характерных кварталах.
«Результаты исследования показали, что нормативная обеспеченность пожарными подъездами на этих территориях может быть обеспечена от 5 до 8%, а нормы инсоляции – не более чем на 50%, – привел данные Алексей Ананченко. – Эти цифры демонстрируют, что задача сохранения исторического центра, поставленная на первый план, находится в серьезном конфликте с действующими нормами техрегулирования и санитарного благополучия. Становится очевидно, что эту задачу не решить с помощью нормативов, абстрагировано действующих для всех городских территорий».
По словам Алексея Ананченко, существует несколько подходов нормативного обеспечения градостроительной деятельности в историческом центре, однако все они требуют изменений в законодательстве, в том числе федеральном, что трудно для реализации: «Законодательством о техрегулировании регионам предоставлено право принять отклонения от нормативов с помощью разработки специальных техусловий. Эта модель действует во всех сферах нормативного регулирования, кроме санитарного-эпидемиологического благополучия. Здесь не может быть никаких отклонений. Поэтому одним из выходов из этого противоречия, может быть разрешение для Петербурга (и других исторических поселений), принятое на федеральном уровне, допущения о специальных условиях в сфере санэпидемиологии. Другой вариант – вернуться к изначальному принципу закона о техрегулировании, а именно к добровольности применения документов в области стандартизации. И отнести к этой области санитарные правила. Тогда у региона появляется право на разработку собственных нормативов. Суть еще одной модели состоит в наделении Санкт-Петербурга как города федерального значения правом на нормативную деятельность, хотя бы в границах исторического центра. С этой законодательной инициативой выступает ЗакС Петербурга».
Этот перечень подходов не окончательный. Как пояснил Алексей Ананченко, работа над этой задачей продолжается, и подчеркнул, что для сохранения исторического центра Петербурга принятие тех или иных изменений в федеральном законодательстве необходимо.
Подводя итоги совещания, Игорь Шикалов отметил, что все предложения, высказанные экспертами, будут обобщены и донесены до победителя конкурса по разработке РМД.
Следующее мероприятие по обсуждению предложено было провести в начале июня 2016 года.
Для ряда промышленных производств 2015 год стал решающим: одни уходят на экспорт, другие – в тень.
Как повлиял кризис на промышленность и что теперь делать дальше, в минувший четверг обсудили профильные эксперты вместе с юристами на круглом столе: «Инвестиционный потенциал Российской промышленной инфраструктуры».
За последний год на рынке индустриальной недвижимости Петербурга произошли существенные перемены. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, если в 2015 году клиенты чаще всего спрашивали площади до 5 тыс. кв метров на юге города и желательно ближе к КАДу, то в 2016 году запрашиваемая площадь была равна уже 10 тыс. кв. метров, а помимо вышеуказанных территорий к ним прибавился и север города.
«Наибольшие трудности испытали крупные компании, но есть и обратная тенденция – средние и малые производственные компании получили некий карт-бланш. В 2015 году основные запросы поступали со стороны сектора дорожного строительства, фармацевтического кластера, пищевой промышленности и ряда производственных компаний», - отметил господин Мошенский.
Сложность выбора
Что касается коммерческих условий, то клиенты предлагают за аренду индустриальных площадей до 350 руб. за кв. метр в месяц, а максимальный ценник на приобретение «квадрата» - 40 тыс. рублей.
Сейчас, по словам Бориса Мошенского, на рынке имеется порядка 1 тыс. предложений земельных участков промышленного значения и только на 10% из них есть необходимая инженерная инфраструктура. Сам же процесс подборки участков может затянуться на срок от 1,5 до трех лет, объясняет партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «Длительность продиктована тем, что, например, на участке нет необходимых мощностей, есть ограничения градостроительного характера, ну и конечно самые больные темы – инженерная подготовка и вопросы, связанные с наличием санитарно-защитных зон».
Согласен со сложностью процесса подбора участка и заместитель гендиректора ООО «ТОНАР» Арнольд Лейман. Компания занимается производством полиэтиленовой упаковочной продукции. «У нас достаточно энергоемкое производство – нужен участок с мощностью 1-2 МВт. Таких только 5% от представленных на рынке площадок. Из этих пяти мы выбираем ближе к КАДу. Здесь сразу астрономический ценник. Далее идут проблемы с жестким пропускным режимом». Сейчас в компании занимаются подбором необходимого участка, и, по словам Арнольда Леймана, идеальным для них вариантом стала бы сделка по схеме built-to-suit на условиях долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Направление на экспорт
Насчет эффективности работы политики импортозамещения в сфере промышленной инфраструктуры спикеры разошлись во мнении. Генеральный директор ООО «Степмотор» Вадим Петров считает, что в части изготовления средства производства подвижек в этом плане нет. «У крупных заказчиков вообще нет желания ставить новое оборудование. Например, у нас есть клиент – «дочка» «Росатома». Мы предлагали им разработать свое, но они хотят только продукцию немецкого производства».
Он также добавил, что в последнее время клиенты все же стали лояльнее относиться к российским товарам, однако производства и разработки станков, блоков управления, это не коснулось. «Те же блоки систем числового программного управления. Мы их сами разработали, сами собираем и монтируем. В общем объеме продаж они не добирают и 10%, остальные 90% - китайские. Хотя мы знаем, что наши качественнее. То есть здесь действует принцип – лучше плохой Китай, чем хорошая Россия».
Но не во всех отраслях ситуация с импортозамещением настолько плачевна. Одна из самых показательных в этом плане стала фармацевтическая отрасль. С 2013 года по России было открыто 19 новых производственных площадок, подчеркнул замдиректора НП «Медико-фармацевтические проекты» Константин Мовчан. Динамика производства лекарственных средств в России очевидна: в 2013 году их было произведено на сумму 181 млрд рублей, в 2014 – 183 млрд рублей, в 2015 – 231 млрд рублей.
Кроме того, в этом году в рамках исполнения закона «О промышленной политике в РФ» был одобрен порядок предоставления субсидий из федерального бюджета компаниям, входящим в состав промышленного кластера. «Субсидии будут представляться на возмещение процентов по кредитам, на поставку оборудования, лизинговые платежи. В конце года можно сказать об успешности новой практики. Главное понять насколько вообще реально будет получить субсидию», - подчеркнула Майя Петрова.
Еще один помощник для работы по импортозамещению и выходу на экспорт – недавно созданная государственная структура – Российский экспортный центр (РИЦ). Здесь российским компаниям оказывают консультации, помогают провести переговоры с иностранными компаниями, проводят профильные маркетинговые исследования, компенсируют участие в выставках и перевод материалов.
Одной из петербургских компаний, которая уже воспользовалась услугами данного центра стало ООО «Термотроник», занимающееся производством метрологического оборудования для учета и сбережения энергетических ресурсов. Сейчас при участии РИЦ для организации на безвозмездной основе идет перевод всей технической документации. «Мы на своем примере заметили, что с российским продуктом, который заместил иностранный, очень удобно выходить на экспорт. А с падением рубля наш продукт становится более востребованным», - сказал коммерческий директор ООО «Термотроник» Даниил Талюкин.