В ожидании 1 июля
Без малого три месяца осталось до отмены государственного регулирования в сфере строительства и проектирования. Вопрос о том, насколько участники рынка готовы к самостоятельному плаванию, обсуждался недавно на всероссийской конференции «Управление качеством строительства и профессиональная сертификация компаний и продукции в Санкт-Петербурге». Приобщиться петербургского опыта собрались руководители надзорных органов и представители 18 союзов строителей из разных регионов России. Однако меморандум, принятый по итогам конференции, с призывами к сообществу форсировать создание саморегулируемых организаций и просьбами к властям об оказании содействия, как и многие выступления участников, демонстрировали состоянии растерянности.
Свобода качества
«Что делать, если срок лицензии истекает в июне?», - обратился один из участников конференции к президиуму, вызвав напряженное оживление в зале. «Вы еще успеете пройти лицензирование до 1 июля, торопитесь», - настоятельно посоветовали предпринимателю. Для него это сомнительная трата денег и времени за день-два до отмены государственного лицензирования. А для дальновидных теоретиков строительного бизнеса эта лицензия – лишнее свидетельство качества.
Несмотря на то, что закон о СРО вступил в силу в декабре 2007 г., надежда на то, что саморегулирование в полной мере заменит лицензирование, может не оправдаться, считает гендиректор ООФ «Центр качества строительства» Антон Тавкинь (Москва). В самом деле, государственные гарантии и ручательства в России зачастую ценятся больше, чем мнение того или иного отраслевого объединения. К тому же, предупреждает Тавкинь, может получиться так, что лицензирования не будет уже, а саморегулирования не будет еще: в развитие федерального закона «О саморегулируемых организациях» необходимо принять порядка 20 нормативных и правовых актов на уровне Госдумы и Правительства РФ.
Ровно противоположной точки зрения на государственное регулирование придерживается другой представитель «Центра качества» из Санкт-Петербурга Анатолий Летчфорд. Оно крайне неэффективно, поскольку для получения лицензии всего-навсего требуется приобрести за определенную плату так называемую «систему управления качеством». И только саморегулирование, по мнению Летчфорда, позволит не допустить на строительный рынок недобросовестных участников.
Не меньше разногласий среди участников рынка и относительно существующей нормативно-технической базы. Одни считают, что СНиПы, ГОСТы, НПБ и СанПиНы отменены с момента вступления в силу в 2002 г. ФЗ «О техническом регулировании». Другие, напротив, готовы держаться за них до последнего. Правда, делать это становится год от года все более затруднительно. Во-первых, наращиваются темы стройиндустрии – новые технологии и материалы вытесняют те, на которых была основана старая нормативно-техническая база. А во-вторых, насыщается постепенно и сам рынок строительной продукции и услуг; конкурентные преимущества начинают формироваться внутри все более дифференцированного механизма спроса и предложения.
По сути дела, государство не только не хочет тормозить растущее разнообразие, оно не в силах ни противостоять ему, ни контролировать его. Для объектов социального строительства в Санкт-Петербурге планируется внедрять типовые проекты. На рынке коммерческих объектов и услуг, выход, по словам зампреда Комитета по строительству городского правительства Алексея Кайдалова, очевидно, лежит в области построения системы эффективного управления качеством самими строительными организациями. Однако, в любом случае, соблюдение стандартов качества, которые примут в итоге саморегулируемые организации, будет не обязательным, а добровольным.
Регламент безопасности
Последним рубежом государственного контроля в области строительства и проектирования с 1 июля 2008 г. останется контроль безопасности. 16 технических регламентов о безопасности различных видов продукции и услуг в развитие базового закона «О техническом регулировании» должны быть приняты до 1 января 2010 г. Из них 2 регламента относятся непосредственно к строительству – «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов». Когда они будут разработаны и приняты, СНиПы будут окончательно упразднены. Пока же участникам рынка разрешается их изменять, дополнять и объединять в так называемые «своды правил».
По идее, - размышляет на полях закона «О техническом регулировании», в своей брошюре вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан, - технический регламент должен готовиться на основе СНиПов, международных стандартов и национальных стандартов качества. Но технический регламент – это, прежде всего, регламент безопасности. «Требования технического регламента устанавливаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей», - говорится в ст. 6, п. 1 этого ФЗ. По сути, это означает, что из существующей нормативно-технической базы нужно изъять все то, что касается вышеперечисленных критериев безопасности.
Кстати говоря, в законе еще имеются указания на то, что будущий технический регламент для строителей должен устанавливать минимально необходимые требования в части соблюдения таких видов безопасности, как например, ядерная, биологическая, радиационная, термическая, химическая, электрическая и другие. А не только механическая, пожарная и сейсмическая.
Но главное, это то, что в отличие от международных и национальных стандартов, а также сводов правил, соблюдение технического регламента должно быть обязательным.
Сам себе контролер
Много непонятного кроется и за обновленным понятием «строительный надзор». По словам А.Летчфорда, в последние годы во многих строительных компаниях и этот важнейший элемент управления качеством формализован и существует только на бумаге. «Иногда в конце месяца прораб на коленке писал все акты освидетельствования скрытых (новыми этапами строительства) работ, чтобы подписать у заказчика форму 2, и не всегда эти акты соответствовали действительности», - рассказал Летчфорд. Новая форма, в отличие от старой, должна содержать сведения о том, кто осуществляет строительный контроль. А таковыми теперь должны стать представители организации, ведущей строительство, возможно, вместе с представителями заказчика и проектировщика.
Результат Государственного строительного надзора во многом зависит от эффективности строительного надзора. Уже на уровне проекта должны быть установлены «все точки контроля за безопасностью», включение их в состав проекта должно неукоснительно соблюдаться. По этим ориентирам на уровне строительного контроля осуществляется освидетельствование выполненных работ, конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с требованиями технического регламента.
Строительный контроль, в отличие от проводившегося ранее технического надзора, не включает выполненных приемку работ, проверку их объемов и стоимости, контроль за графиком, за качеством проектной документации и многие другие функции, которые уже давно являются предметом не Градостроительного, а Гражданского кодекса и договоров между участниками строительства. Получается, что цели строительного надзора во многом созвучны задачам Госнадзора и таким образом позволяет избежать предписаний, штрафов с его стороны, остановки строительства.
Но важно не только качество выполняемых работ. Один из докладов на конференции был посвящен системе менеджмента качества, разработанной на основе ISO 9000. Система позволяет повысить уровень организации, расчетов в строительстве и таким образом сократить потери брака и простоев, избежать частой смены подрядчиков и просчетов в их выборе. Но и не только – система научит организации планировать непрерывную работу по совершенствованию качества. Так рекомендовал ее в своем докладе генеральный директор ООО «Русский Регистр – Балтийская Инспекция» Александр Куликов.
Управлением качеством на уровне менеджмента проекта посоветовал участникам конференции Л.Каплан. Менеджер проекта, по его словам, специальность штучная, например, в Англии, компании переманивают друг у друга таких специалистов. А по сути это аналог прораба, сосредоточившего в своих руках, как экономику проекта, так и управление всем, что происходит на строительной площадке.
Иными словами, главное, чего стоит ожидать с 1 июля 2008 по 1 января 2010 г. – это увеличение веса человеческого фактора. Без наращивания квалифицированных и самостоятельных даже на низовом уровне кадров, при техническом регламенте будет очень тяжело.
Наталья Стандровская
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ
Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы предлагает изменить схему подсчета сроков ведения строительства. Александр Орт считает, что начинать отсчет надо не с даты подписания распоряжения правительства, а с момента выдачи разрешения на ведение строительных работ.Строители считают, что главная причина – бюрократические препоны, возникающие при согласовании архитектурного проекта. Напомним, что по существующему законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. То есть нельзя заниматься получением согласования экологов и одновременно оформлять справки из пожарной инспекции. В результате, на получение всех экспертиз уходит около 11 месяцев. Таким образом, на собственно строительство остается не более шести-семи месяцев, что для крупного объекта явно мало.
До 1 апреля у Службы государственного строительного надзора и экспертизы еще были лазейки, позволявшие облегчить жизнь строителей. Например, она могла выдавать разрешение на ведение отдельных видов работ – строительство фундамента. На практике это выглядело следующим образом. Застройщик проводил экспертизу грунтов и получал разрешение на возведение фундамента. После этого начиналось строительство, а согласование архитектурного проекта велось параллельно. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, СГСНиЭ не имеет право выдавать разрешение на отдельные виды работ. И отныне строительство может начинаться только после получения всего цикла согласований. Проблемы строителей в области соблюдения сроков усложняются еще и новым законом о дольщиках. Ведь этот документ предусматривает жесткие санкции за изменение даты ввода дома в эксплуатацию.
Эта и некоторые другие проблемы строителей обсуждались на прошлой неделе в ходе встречи руководства СГСНиЭ с участниками Союза строительных компаний «Союзпетрострой». В ее ходе Александр Орт заявил, что его ведомство не может ускорить сроки выдачи разрешения на начало работ, так как это запрещает федеральное законодательство. Зато он намерен предложить правительству города изменить способ расчета сроков строительства. Он предлагает изменить типовую формулировку распоряжения правительства. Для этого в одном из пунктов вместо «Х месяцев с момента выхода распоряжения правительства», нужно написать «Х месяцев с момента выдачи распоряжения на начало строительства». Участвовавшие во встрече строители приняли инициативу восторженно. Еще бы, за счет небольшой бюрократической хитрости решается одна из самых серьезных проблем. Главное теперь – убедить руководство города в том, что застройщики, получив послабление, не начнут злоупотреблять этим и готовить документацию в «ленивом» режиме.
Пока те, от кого зависит решение этого вопроса, относятся к идее осторожно. Так, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признает, что совокупный срок проектирования может быть и 12, и 18 и 24 месяца. Однако он утверждает, что несоблюдение сроков связано не только с бюрократией. «Застройщики часто меняют проекты в процессе работы, что требует дополнительного «пересогласования», и, естественно, сказывается на сроках».
Весьма трепетно относится к необходимости соблюдения сроков и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Она неоднократно заявляла о том, что недопустимо превращать город в долгострой и предлагала различные способы борьбы с теми, кто ведет работы слишком долго.
Однако шансы у строителей все-таки есть. Они могут доказывать, что никто из них, заплатив серьезные суммы в бюджет на развитие инфраструктуры, не захочет задерживаться с возведением дома. А значит, все строители будут спешить с получением согласований, даже если на них не будет висеть дамоклов меч санкций. Кроме того, власти признают забюрократизированность процесса согласования проекта и считают необходимым ее решать. Тот же Александр Вахмистров говорит о необходимости решения проблемы путем создания системы «одного окна».
Правда, строители не верят в то, что властям удастся создать по настоящему работающую схему. Так, Святослав Ломбас, генеральный директор компании «Ленгипроинжпроект» вспоминает историю с созданием Комитета по энергетике. Тогда предполагалось, что этот Комитет будет решать все проблемы по энергообеспечению объектов. Сейчас же строителям все равно приходится работать с Ленэнерго и Водоканалом напрямую. Другой руководитель, не пожелавший разглашать свое имя, выразился более определенно: «Если создать нормально работающее «единое окно», то слишком много карманов придется зашить. А значить эта схема не будет запущена никогда», – заявил он.
Таким образом, застройщики считают, что ускорить бюрократические согласования в сегодняшних условиях невозможно и горячо поддерживают предложение Александра Орта. В крайнем случае, они предлагают упростить порядок согласования типовых домов.
Так Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ», не понимает, зачем нужно проводить подробные экспертизы по домам типовых серий. «Ну что нового могут найти экологи в домах, которые уже неоднократно строились», – вопрошает он.
Справка
В ближайшее время ведомства городского правительства должны определиться с новыми правилами сдачи домов. До конца мая этого года должно состояться совещание, на котором и будет утверждена принципиальная схема. Один из ключевых вопросов, который сейчас обсуждается – нужно ли включать в состав комиссии представителей Министерства природных ресурсов. Чиновники этого ведомства всячески на этом настаивают. СГСНиЭ пытается ненужного расширения состава избежать. При этом представители СГСНиЭ обещают, что обязательно позовут экологов в состав комиссии по приемке профильных объектов – например Северо-Западных очистных сооружений.
Григорий ПЕСКОВ