Зачистка стройки. Власти Петербурга и Ленобласти составили списки застройщиков, которые не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы
Власти Санкт-Петербурга и Ленобласти практически одновременно составили списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на 6 месяцев. Они не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы. Вне рынка оказались 77 девелоперов.
В соответствии с положениями реформированного 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Петербург и Ленобласть внесли в Росреестр списки местных застройщиков, допустивших просрочку по сдаче домов больше чем на 6 месяцев. В отношении этих компаний введен запрет на привлечение средств дольщиков. Для их бизнеса эта ситуация может оказаться фатальной. Хотя многие из оказавшихся в «черных списках» сами давно катились в эту пропасть, допуская регулярные и длительные просрочки по сдаче домов.
Напомним, что власти регионов получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с новой редакцией Закона «Об участии в долевом строительстве…», которая вступила в силу 1 июля этого года. Для того, чтобы вычислить слабые звенья и принять меры, местным властям потребовалось 3 месяца.
Признаком проблем является просрочка более 3 месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
В петербургском списке 38 объектов. В их числе и довольно крупные застройщики – ИСГ «Норманн», «Воин-В» и другие (см. список). В списке, разумеется, оказались и долгострои ГК «Город» и ГК «СУ-155». По большинству этих объектов ввод задержан уже не на месяцы, а на годы.
В Комитете по строительству Петербурга сообщили, что в список в основном попали проблемные объекты, которые уже находятся на особом контроле городского правительства и комитета. «Новые нормы закона направлены на еще большую защиту прав участников долевого строительства и, безусловно, крайне важны. Но в отношении тех застройщиков, которые могут завершить объекты, не уходя в банкротство, необходим компромисс. В Петербурге, в отличие от других регионов, нет брошенных проблемных объектов. По каждому ведется работа», – сообщил заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
В Ленобласти в стоп-листе оказались 39 объектов. Среди компаний, которым запрещено продавать квартиры в них, фигурируют многие из петербургского списка, а также «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «ОНИКС», «Промстрой», «Навис» и др. (см. список).
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что понимает всю сложность возникшей ситуации. Поэтому в градостроительном блоке региона разработан ряд предложений для федеральных властей во избежание ситуации, когда фактически будет поставлен крест на достройке большой части объектов, по которым есть вопросы. «Мы просим дать возможность избирательно подходить к каждой конкретной ситуации просрочки передачи ключей. Несомненно, есть объекты, где продажу квартир необходимо запрещать, чтобы не плодить обманутых дольщиков. Это жилые комплексы, где застройщика нет, стройка не идет или мошенничество с деньгами дольщиков совершенно очевидно. Вместе с тем, есть жилые комплексы, где срыв сроков ввода вызван внешними причинами – например, контрагенты не построили сети к дому или возникли иные, не зависящие от застройщика обстоятельства», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, можно было бы оставить возможность заключать ДДУ только с юридическими лицами, чтобы на достройку объекта мог зайти иной застройщик, получив за работу квартиры. «Я на днях проговаривал серьезность этой ситуации с Министерством строительства и депутатами Госдумы. Наши предложения предварительно одобрены. Пока федеральный законодатель не поправил 214-ФЗ в этой части, мы попытаемся найти возможность в правовом поле вернуть регистрацию ДДУ некоторым, что называется, живым застройщикам. На следующей неделе мы проведем совещание с прокуратурой области и Росреестром, где выработаем оптимальную и законную схему», – уверен чиновник.
Строители, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают появление «черных списков» и их состав.
«Эта норма лишь усугубит «потребительский экстремизм». У дольщиков появится еще один козырь, чтобы требовать дополнительных компенсаций при изменении сроков сдачи объекта», – переживает один из участников рынка.
С коллегой согласен президент Группы RBI Эдуард Тиктинский: «Договориться со всеми дольщиками – малореально. Вообще, такие меры представляются мне очень избыточными. Конкретные ситуации могут быть очень разные: далеко не всегда задержка сроков является виной застройщика. Банкротство подрядчиков, неисполнение своих обязательств ресурсоснабжающими монополистами, изменение требований органов строительного надзора, касающихся ввода объектов, – вариантов много. И во многих из них застройщик мог бы реально решить проблему, сдав дом, пусть и с опозданием. А тут ему подкидывают дополнительную проблему с финансированием проекта – запрет привлекать средства дольщиков. Это, как в притче, может стать «последней соломинкой, ломающей хребет верблюда», и даже привести к банкротству компании. Да, новые дольщики при этом на проблемном объекте не появятся, но при этом «старые» окажутся самыми проигравшими».
Эдуард Тиктинский уверен, что нельзя применять «карательные» меры в массовом порядке. «Следует смотреть на каждую конкретную ситуацию: по какой причине произошла полугодовая задержка? Есть ли перспектива того, что застройщик в разумный срок решит проблему? Во многих ситуациях, возможно, стоит, наоборот, содействовать застройщику в решении проблем, а не создавать новые. Позволить привлекать средства дольщиков, но, например, с усилением контроля за расходованием средств», – отмечает он.
В свою очередь, девелопер Олег Барков уверен, что многие, оказавшиеся в «черных списках», виноваты сами. «Положа руку на сердце, отмечу: в «черных списках» оказалось много фирм, которые последние годы и так ходили на грани закрытия. Следующий шаг для них – видимо, банкротство. Но это бизнес. Проблемы у этих строителей появились не вчера. Если бы эти девелоперы могли, они наверняка их решили бы, не дожидаясь санкций и запретов. Но они не смогли, не захотели, не занимались. Есть среди них и жулики, которых не жаль», – говорит он. По словам Олега Баркова, со строительным рынком происходит ровно то, что прогнозировали специалисты еще год назад. «Идет консолидация строительного рынка: сильные и большие становятся еще сильней и крупней, а слабые – погибают. В течение двух лет на рынке останутся только профи (и размер бизнеса здесь значения не имеет). Большие компании тоже могут попасть «под раздачу». Если один-два проекта у них окажутся в аналогичной ситуации, они могут «лечь на бок», поскольку очень чувствительны к изменению денежного потока», – заключил девелопер.
Научно-производственное предприятие «Буревестник» начинает переезд в особую экономическую зону «Новоорловская». Участок компании на Охте будут продавать на аукционе под жилищную застройку. Эксперты оценивают землю «Буревестника» в 2–2,5 млрд рублей.
Предприятие «Буревестник», входящее в алмазодобывающий холдинг «Алроса», завершило реорганизацию и в ближайшее время начнет переезд из центра Санкт-Петербурга на новые площади, специально построенные для него в ОЭЗ «Новоорловская». При этом завод надеется сохранить роль ведущего отечественного производителя рентгеновской аппаратуры для промышленных и научных целей и даже усилить свои позиции.
О скором переезде «Буревестника» с Малоохтинского проспекта, 68, где он занимает участок площадью около 4,4 га, сообщил гендиректор предприятия Владимир Цветков. По его словам, переезд должен закончиться не позже ноября. «Освободившийся в результате участок у моста Александра Невского будет продан. Мы планируем реализовать его по частям. Отдельно будет продана территория со зданиями и сооружениями, находящаяся в собственности НПП «Буревестник». И отдельно – часть здания под аренду на арендованном же до 2049 года участке. Так мы надеемся привлечь больше потенциальных инвесторов», – сообщил он.
Стоимость, по которой будут продавать землю «Буревестника», Владимир Цветков не раскрыл. По его словам, ее определит аукцион. А площадкой для торгов, скорее всего, станет Российский аукционный дом, с которым уже идут соответствующие переговоры.
Зонирование участка «Буревестника» по Правилам землепользования и застройки уже позволяет строить жилье – покупателю не нужно будет заниматься переводом промышленного актива под иную функцию. Очищать территорию также не придется – по результатам экологических изысканий, техногенных загрязнений на участке не обнаружено.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, участок может стоить около 2–2,2 млрд рублей. Среди его преимуществ они отмечают близость к центру, пешеходную доступность метро, а также хорошие видовые характеристики. По мнению руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate Александра Волошина, участок может стоить дороже – до 2,5 млрд рублей. «Он обеспечен инженерией и подходит для реализации крупного проекта – до 100 тыс. кв. м недвижимости, включая общественно-деловую застройку», – отмечает он.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе Петербурга сейчас строится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м, а в продаже находится 253 тыс. кв. м (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе Охты, где находится «Буревестник», – строится 80 тыс. кв. м, а продается – 36 тыс. «Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 93 тыс. рублей, что на 6,6% ниже среднего городского уровня. А на Охте жилье стоит дороже – в среднем 123,2 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.