Минстрой: до выхода постановлений Правительства РФ экспертиза работает по старому
В связи со вступлением в действие новелл законодательства в области проведения экспертиз проектов строящихся и реконструируемых объектов в профессиональном сообществе возникла двойственная трактовка этих законодательных норм. Разъяснения мы постараемся дать в нашей статье.
История вопроса
4 августа 2018 года вступили в действие корректировки, внесенные Федеральным законом № 342-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации и в ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В связи со вступлением в действие новелл, по-новому регламентирующих проведение экспертизы инженерных изысканий, экспертиза строящихся и реконструируемых объектов, реализуемых на участках, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), должна проводиться только в государственных экспертных организациях.
У компаний, занимающихся негосударственной экспертизой, возникли опасения, что их рынок будет существенно сокращен в пользу государственных экспертных организаций.
С другой стороны, этот же закон внес свои корректировки в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) и обозначил в отдельной главе перечень из 28 зон с особым режимом использования (в том числе приаэродромные территории, ширина которых может достигать 30 км), и Санкт-Петербург весь оказался в данной зоне, потому что аэропорт «Пулково» расположен в городской черте.
Если буквально трактовать новеллу закона, то у негосударственных экспертных компаний заказов в Северной столице действительно не будет.
Письмо во власть
Из-за таких нововведений ряд компаний, работающих в области негосударственной экспертизы, обратился с открытым письмом в НОСТРОЙ, НОПРИЗ и в Торгово-промышленную палату Санкт-Петербурга.
«Коллеги обратились ко мне как вице-президенту Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты и члену Советов профильных нацобъединений с просьбой передать их письмо в Министерство для разъяснений. Что и было сделано. 28 сентября 2018 года Минстрой ответил, и я думаю, что опасения наших экспертных организаций напрасны. Официальный ответ Первого заместителя министра Леонида Ставицкого многое разъяснил в новеллах закона и их применении», – сообщил Антон Мороз.
Что сказал Минстрой
В частности, в письме говорится о том, что прежде чем указанные в законе нормы начнут действовать в полную силу, должен пройти ряд этапов.
Во-первых, согласно ч. 2 ст. 104 ЗК РФ, в границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения по использованию территории.
На какие-то территории распространится полный запрет на ведение каких-либо строительных работ, на какие-то – ограничение по отдельным видам работ, и есть полностью свободные от ограничений территории.
Территории с полным запретом не будут подлежать никакой экспертизе – ни государственной, ни негосударственной, полузапретные территории будут подлежать госэкспертизе, в свободных от запрета зонах заказчик будет вправе сам решать, в какой экспертной компании (государственной или негосударственной) проводить экспертизу.
«Главное, что это разграничение пока еще не прописано законодательно и как такового перечня ЗОУИТ еще нет. То есть сам перечень, куда вошли 28 зон, есть, но разграничение законодательно не проведено», – обратил внимание в письме Леонид Ставицкий.
Во-вторых, жесткого разграничения по зонам не будет. Внутри них предусматривается также деление на подзоны в зависимости от близости к тому объекту, ради которого эта зона создавалась.
В-третьих, по экспертизе строительных и реконструируемых объектов, планируемых к реализации в каждой из зон, будет принято отдельное Постановление Правительства РФ. До принятия постановлений проведение экспертизы будет проводиться по применявшейся до этого схеме.
Мнение юриста
На сегодняшний момент ни одного дополнительного Постановления Правительства РФ принято не было, и некоторыми специалистами новелла закона продолжает трактоваться буквально: город – в зоне аэропорта «Пулково» и в близости ряда объектов культурного наследия. То есть экспертизу новых проектов можно проводить только в государственных экспертных организациях.
Но с другой стороны, нет и дополнительной информации по ограничениям в Земельном кодексе по каждой из 28 зон из утвержденного перечня. Не внесены они и в ЕГРН.
При этом в кадастре есть ряд объектов с ограничением и обременением по проведению экспертизы, в частности, в Санкт-Петербурге, расположенных в зонах регулирования застройки (ЗРЗ) и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных на территории кварталов и участков, композиционно связанных с объектами культурного наследия (ЗРЗ-1) и расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (ЗРЗ-2).
«Эти зоны, как исторический центр, не могут подпадать под букву закона, так как деятельность в них регламентируется не Постановлениями Правительства РФ, а региональными, в данном случае городскими, Правилами землепользования и застройки. И наличие этих зон в кадастре для принятия решения об ограничении выбора государственной или негосударственной экспертизы не подходит. Считаю, что до принятия дополнительных подзаконных актов эксперты, работающие в негосударственных компаниях, могут продолжать осуществлять свою деятельность», – подчеркнул управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин.
Совет Федерации одобрил принятый ранее Госдумой законопроект с поправками в 214-ФЗ. Эксперты уверены, что он сократит количество строительных компаний и приведет к угасанию рынка долевого строительства.
Госдума РФ 21 июля текущего года приняла в третьем чтении изменения в Закон №214-ФЗ, который окажет значительное влияние на деятельность девелоперов. Застройщики Петербурга встретились на пресс-брифинге в СРО «Объединение строителей СПб», чтобы обсудить основные нововведения и понять, куда двигаться дальше.
Как отметил генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов, последний вариант законопроекта по сравнению с прежними его редакциями изменился очень значительно. В числе новых требований – наличие денежных средств в уполномоченных банках в размере 10% от стоимости предстоящего строительства многоквартирных домов. Удивила строителей и обязанность прохождения экспертизы проектной документации даже при малоэтажном строительстве в случае, если для этого привлекаются средства дольщиков. Кроме того, после вступления Закона в силу строить дома по 214-ФЗ смогут только компании со стажем в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. И, пожалуй, самая обсуждаемая новелла законопроекта – запрет застройщику работать по нескольким объектам одновременно.
Обсуждая поправки, координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров озвучил не самый позитивный прогноз: «Это приведет к сокращению количества объектов и застройщиков. Первые два года точно. Сейчас рынок не самый благополучный».
С этим мнением согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв: «Для крупных девелоперов в больших регионах эти изменения будут к лучшему. Они усложнят выход на рынок новых компаний. Но как это повлияет на другие регионы, где маржа застройщиков близка к нулю? Для них это будет серьезным препятствием. Да и вообще рынок сегодня не в лучшей форме для таких нововведений. Кроме того, придется «заморозить» на счете 10% от стоимости объекта. Это большие деньги, достаточные, чтобы некоторые компании начали «мухлевать» и выдумывать новые схемы привлечения средств дольщиков».
Кстати, по подсчетам аналитиков АО «Эталон ЛенСпецСМУ», для того, чтобы начать проект на 100 тыс. кв. м, в банке нужно иметь как минимум 650 млн рублей. Сумма, которая есть в свободном доступе далеко не у каждого застройщика. «Небольшим компаниям, которые сегодня строят по одному объекту, будет тяжело. У них не хватает оборотных средств. А для себя мы ничего катастрофического не видим», – поделился своим мнением вице-президент АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина.
Также строители уверены, что новый Закон лоббирует интересы отдельных банков и что государство решило вовсе избавиться от долевого строительства. «Непонятно, почему эти изменения не прошли обсуждения у профессионального сообщества. Думаю, что Закон говорит о том, что государству трудно регулировать «долевку», поэтому ему проще создать такие условия, чтобы ее не существовало вообще», – утверждает гендиректор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
В итоге строители Петербурга решили действовать решительно и внести коррективы в Федеральный закон. В «Объединении строителей СПб» призвали все компании присылать информацию о проблемах, которые появятся при исполнении требований нового Закона. В Объединении создана рабочая группа, которая рассмотрит предложения и отправит поправки в Госдуму.
А пока Александр Вахмистров посоветовал строителям ускориться: «Основные положения Закона вступят в силу с 1 июля 2018 года, поэтому общая рекомендация для всех застройщиков – форсировать разработку проектной документации своих земельных банков, чтобы за год успеть пройти экспертизу».
Закрытие станций метро в Петербурге почти вдвое снижает посещаемость объектов коммерческой недвижимости. Иногда поток посетителей уменьшается настолько, что арендаторы решают временно закрыться или вовсе переехать в другой район.
Ежедневно Петербургский метрополитен перевозит более 2 млн пассажиров. Любые изменения в режиме его работы, а тем более плановое закрытие станций на ремонт, приносят массу неудобств для пассажиров, собственников коммерческой недвижимости и арендаторов.
Мы решили проанализировать влияние закрытых станций метро на коммерческие объекты прилегающих улиц на примере недавно отремонтированных станций. Речь о станциях «Петроградская», «Василеостровская» и «Выборгская». Сейчас на ремонт закрыта одна станция – «Лесная». Открыть ее планируют в декабре 2017 года.
Необратимые последствия
Станцию метро «Петроградская» закрыли на ремонт в 2012 году. Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина считает, что это не повлияло существенно на работу арендаторов. «Ремонт «Петроградской», безусловно, привел к проблемам с транспортной доступностью района для людей, но почти не отразился на жизни коммерческих объектов: если арендные ставки снижались, то ненамного и ненадолго», – отметила она.
Однако сами арендаторы так не считают: в это время они потеряли значительную часть прибыли. «В нашем ресторане на «Петроградской» посещаемость упала почти на 40%. То же самое было и во время ремонта «Василеостровской», – вспоминает генеральный директор AmRest в России Владислав Иванов. Холдинг AmRest по франчайзингу развивает сети Pizza Hut и KFC.
В июле 2015 года на ремонт закрылась «Василеостровская». По данным аналитика компании JLL в Санкт-Петербурге Ольги Березиной, ставки в стрит-ритейле на 6–7-й линиях и Среднем проспекте начали снижаться уже в начале года. Так, по итогам первого квартала 2015 года, аренда стала дешевле на 25–27%.
Тогда же арендаторы начали покидать помещения. Максимальная доля свободных площадей на 6–7-й линиях В.О. составила почти 10%. Причем вакантность на уровне 8% держалась там и после открытия станции – вплоть до конца сентября 2016 года. При этом максимальная ротация арендаторов на 6–7-й линиях наблюдалась за полгода до открытия метрополитена – 10,3% в IV квартале 2015 года. «В то же время Средний проспект В.О. оказался менее чувствительным к закрытию метро – как из-за значительного потока городского транспорта, так и за счет большего количества магазинов: на момент закрытия метро, во II квартале 2015 года, на проспекте было на 14% арендаторов больше по сравнению с 6–7-й линиями», – привела данные Ольга Березина.
Стоимость аренды коммерческих помещений возле «Василеостровской» начала расти примерно за полгода до открытия станции. По итогам первого квартала 2016 года, она увеличилась на 25% на 6–7-й линиях – до 5 тыс. руб. за «квадрат» в месяц и на 13% на Среднем проспекте – до 4,5 тыс. руб. в месяц. Интересно, что ценник на аренду так и не смог полностью восстановиться – он до сих пор ниже, чем до закрытия метро. В 2017 году арендные ставки на 6–7-й линиях на 30–35% ниже в сравнении с концом 2015 года, на Среднем проспекте – на 10–18%. «Это связано с тем, что период закрытия станции метро совпал с общим экономическим спадом, уменьшением доходов населения и товарооборота», – объяснила Ольга Березина.
По мнению Ольги Шарыгиной, наиболее ощутимо на деятельности арендаторов сказывается закрытие станций в отдаленных от центра районах – в центре города и без метро хороший пешеходный трафик. Так, ремонт «Выборгской» сильно ударил по стрит-ритейлу. В период ремонтных работ освободилось большое количество помещений, произошла ротация арендаторов. «Участники стрит-ритейла поменялись: несетевые игроки не выдержали ограничений потока клиентов, пришли сетевые арендаторы. Арендные ставки в этот период снизились на 10–15%», – констатировала Ольга Шарыгина.
Что касается станции «Лесная», то ее закрытие негативно сказалось не только на окружающем стрит-ритейле, но и на ТРК «Европолис». «Скорее всего, там существуют льготные периоды для арендаторов, но ставки снижены незначительно», – предположила Ольга Шарыгина. В целом, по мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марины Пузановой, ротация арендаторов в такие периоды может составлять не менее 30%.
Сетевое преимущество
Посещаемость торговых точек и общепита в период ремонта станций метро напрямую зависит от их формата. «Если это небольшой магазинчик, в который я захожу иногда за молоком, то на время ремонта станции он сильно потеряет в клиентах, – уверен президент Федерации рестораторов и отельеров Северо-Запада Леонид Гарбар. – А в гипермаркеты будут ходить жители района, и там существенной потери клиентов не произойдет».
С экспертом согласна и Марина Пузанова: «Точки, для которых станция метро не формировала ключевой трафик, например, магазины целевого посещения или более устойчивые к таким переменам сетевые операторы, чувствуют себя хорошо».
На посещение общепита во время ремонта метро, по мнению экспертов, влияет средний чек заведения. «Если кафе рассчитано только на тех, кто идет к метро, то оно потеряет до 80% клиентов, – продолжает Леонид Гарбар. – Но если это полноценный хороший ресторан, в который люди приезжали в основном на личном транспорте, то тогда снижение посещаемости составит около 15%».
Такая же тенденция прослеживается и в продуктовых супермаркетах. «В магазинах, рассчитанных на пассажирский трафик, спрос снижается на 40%. Но нас это касается в гораздо меньшей степени», – отмечает генеральный директор «Азбуки вкуса» Владимир Садовин.
Рассуждая о том, что делать во время ремонта станции метро со своими торговыми точками, эксперты разошлись во мнении. Владислав Иванов заверил, что у него не возникали мысли закрывать кафе или пересматривать работу общепита. Леонид Гарбар, напротив, уверен, что надо действовать решительнее: «Если посещаемость значительно снизилась, надо закрываться. Никакие акции и дополнительная реклама не помогут».
Пока ремонт станций метро сдерживает работу коммерческих объектов, перспектива появления новых рождает интерес у инвесторов уже задолго до открытия станций. «Например, строительство станций «Проспект Славы», «Дунайская», «Шушары» уже спровоцировало рост арендных ставок и интерес операторов к помещениям в данном районе», – сообщила руководитель отдела торговой недвижимости Rusland SP Елена Вишнякова.
Мнение
Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании МТЛ:
– Каждая станция метро – транспортный узел. Закрытие станций снижает поток пассажиров, но в целом он сохраняется – из маршрутных такси, автобусов. Бизнес у метро и так давят уже 10 лет, предприниматели там научились бороться за свое дело и адаптироваться, несмотря на невзгоды, которые постоянно обрушиваются на них.
Что касается ремонта фасадов зданий, то это чаще происходит без перекрытия движения на улицах, так что портятся вид из окон и заметность вывесок. Доступ в помещения полностью не перекрывается, на лесах вывешивается реклама. Ее легальность – вопрос вторичный. Сильнее всего подобные ограничения сказываются на стрит-фуде из-за пыли и вида на ремонт из окон.
Кстати
Негативно влияют на работу ритейла и плановые дорожные ремонтные работы. Здесь, как и с закрытием метро, важен формат заведения. «Если арендатор сетевой, то он не ощутит влияния в течение полугода. Несетевые арендаторы могут потребовать от собственников снижения аренды уже через месяц», – сказала Ольга Шарыгина.
Если говорить о ремонте зданий, из-за которых часто фасады закрывают лесами, то, по мнению Владислава Иванова, в этом случае главное – возможность разместить временную вывеску. Тогда это не повлияет на посещаемость ресторана или магазина.
Елена Вишнякова эту точку зрения не разделяет и ссылается на негативный опыт Москвы. «На Садовом кольце стрит-ритейл практически умер в местах, где магазины непосредственно примыкают к ремонтируемым зонам, – возражает она. – Особенно общепит: ведь летние веранды невозможно организовать на тротуарах. Они полностью демонтированы. Ремонтники оставляют узкий проход от дороги до входной группы по ширине прохода около метра, эта единственная роскошь для ритейлеров, и то она доступна не все 24 часа в сутки, – периодически доступ полностью перекрывается. В такой ситуации удовольствия от покупок вообще никакого, а весь пешеходный трафик смещается на другие улицы, где работы еще не начинались или уже завершены».
Цифра
на 27% снижается стоимость аренды коммерческих помещений возле закрытых на ремонт станций метро.