Минстрой: до выхода постановлений Правительства РФ экспертиза работает по старому
В связи со вступлением в действие новелл законодательства в области проведения экспертиз проектов строящихся и реконструируемых объектов в профессиональном сообществе возникла двойственная трактовка этих законодательных норм. Разъяснения мы постараемся дать в нашей статье.
История вопроса
4 августа 2018 года вступили в действие корректировки, внесенные Федеральным законом № 342-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации и в ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В связи со вступлением в действие новелл, по-новому регламентирующих проведение экспертизы инженерных изысканий, экспертиза строящихся и реконструируемых объектов, реализуемых на участках, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), должна проводиться только в государственных экспертных организациях.
У компаний, занимающихся негосударственной экспертизой, возникли опасения, что их рынок будет существенно сокращен в пользу государственных экспертных организаций.
С другой стороны, этот же закон внес свои корректировки в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) и обозначил в отдельной главе перечень из 28 зон с особым режимом использования (в том числе приаэродромные территории, ширина которых может достигать 30 км), и Санкт-Петербург весь оказался в данной зоне, потому что аэропорт «Пулково» расположен в городской черте.
Если буквально трактовать новеллу закона, то у негосударственных экспертных компаний заказов в Северной столице действительно не будет.
Письмо во власть
Из-за таких нововведений ряд компаний, работающих в области негосударственной экспертизы, обратился с открытым письмом в НОСТРОЙ, НОПРИЗ и в Торгово-промышленную палату Санкт-Петербурга.
«Коллеги обратились ко мне как вице-президенту Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты и члену Советов профильных нацобъединений с просьбой передать их письмо в Министерство для разъяснений. Что и было сделано. 28 сентября 2018 года Минстрой ответил, и я думаю, что опасения наших экспертных организаций напрасны. Официальный ответ Первого заместителя министра Леонида Ставицкого многое разъяснил в новеллах закона и их применении», – сообщил Антон Мороз.
Что сказал Минстрой
В частности, в письме говорится о том, что прежде чем указанные в законе нормы начнут действовать в полную силу, должен пройти ряд этапов.
Во-первых, согласно ч. 2 ст. 104 ЗК РФ, в границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения по использованию территории.
На какие-то территории распространится полный запрет на ведение каких-либо строительных работ, на какие-то – ограничение по отдельным видам работ, и есть полностью свободные от ограничений территории.
Территории с полным запретом не будут подлежать никакой экспертизе – ни государственной, ни негосударственной, полузапретные территории будут подлежать госэкспертизе, в свободных от запрета зонах заказчик будет вправе сам решать, в какой экспертной компании (государственной или негосударственной) проводить экспертизу.
«Главное, что это разграничение пока еще не прописано законодательно и как такового перечня ЗОУИТ еще нет. То есть сам перечень, куда вошли 28 зон, есть, но разграничение законодательно не проведено», – обратил внимание в письме Леонид Ставицкий.
Во-вторых, жесткого разграничения по зонам не будет. Внутри них предусматривается также деление на подзоны в зависимости от близости к тому объекту, ради которого эта зона создавалась.
В-третьих, по экспертизе строительных и реконструируемых объектов, планируемых к реализации в каждой из зон, будет принято отдельное Постановление Правительства РФ. До принятия постановлений проведение экспертизы будет проводиться по применявшейся до этого схеме.
Мнение юриста
На сегодняшний момент ни одного дополнительного Постановления Правительства РФ принято не было, и некоторыми специалистами новелла закона продолжает трактоваться буквально: город – в зоне аэропорта «Пулково» и в близости ряда объектов культурного наследия. То есть экспертизу новых проектов можно проводить только в государственных экспертных организациях.
Но с другой стороны, нет и дополнительной информации по ограничениям в Земельном кодексе по каждой из 28 зон из утвержденного перечня. Не внесены они и в ЕГРН.
При этом в кадастре есть ряд объектов с ограничением и обременением по проведению экспертизы, в частности, в Санкт-Петербурге, расположенных в зонах регулирования застройки (ЗРЗ) и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных на территории кварталов и участков, композиционно связанных с объектами культурного наследия (ЗРЗ-1) и расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (ЗРЗ-2).
«Эти зоны, как исторический центр, не могут подпадать под букву закона, так как деятельность в них регламентируется не Постановлениями Правительства РФ, а региональными, в данном случае городскими, Правилами землепользования и застройки. И наличие этих зон в кадастре для принятия решения об ограничении выбора государственной или негосударственной экспертизы не подходит. Считаю, что до принятия дополнительных подзаконных актов эксперты, работающие в негосударственных компаниях, могут продолжать осуществлять свою деятельность», – подчеркнул управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове – корпорация «Трансстрой» – в тяжбе со Смольным по одному из исков дошел до Верховного суда. Но высшая судебная инстанция не стала рассматривать жалобу компании.
Верховный суд РФ на прошлой неделе отказался рассматривать жалобу инжиниринговой корпорации «Трансcтрой» на решение судов нижних инстанций по тяжбе экс-подрядчика строительства стадиона на Крестовском острове с Комитетом по строительству Петербурга.
В рамках иска, дошедшего до высшей судебной инстанции, «Трансстрой» оспаривал неправомочность расторжения Смольным в июле 2016 года основного контракта стоимостью 12,3 млрд рублей на строительство спортивного объекта. Иск к городским чиновникам был подан экс-подрядчиком уже в августе того же года. В настоящее время два аналогичных по сути иска, связанных с расторжением других контрактов, на сумму 1,8 млрд и 3,6 млрд рублей, находятся на рассмотрении в судах первой инстанции. Всего же по тяжбе «Трансстроя» и Смольного открыто 15 судебных производств.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове считает последний судебный перевес в пользу властей Петербурга формальным и готов судиться дальше. Управляющий партнер петербургского офиса АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Иван Смирнов, представляющий интересы «Транссстроя», отмечает, что в настоящее время продолжается рассмотрение споров, вытекающих из одностороннего отказа Комитета от трех государственных контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове. «Отказ Верховного суда рассматривать жалобу компании не будет иметь какого-либо правового значения для рассмотрения других дел. В данный момент инжиниринговая корпорация «Трансстрой» продолжает отстаивать свои интересы, в том числе в рамках данного дела», – подчеркнул он.
Отметим, что в конце января этого года Городской суд Петербурга отменил решение Василеостровского районного суда по еще одной тяжбе сторон. Она касается правомочности выводов нотариуса в «стадионном деле». Нотариус был приглашен «Трансстроем» на стройку стадиона для фиксации текущего состояния, но не был пропущен через КПП. По словам Ивана Смирнова, нотариальное обеспечение доказательств во многих случаях является единственным способом добиться объективной фиксации ключевых обстоятельств и впоследствии защитить интересы в суде. «В ситуации, когда заказчик забирает строительную площадку, неправомерно отказывается признать факт выполнения работ и произвести их оплату, только нотариус как независимое третье лицо может зафиксировать объективное состояние объекта. Петербургский городской суд правомерно подтвердил законность нотариальной фиксации объекта в подобных случаях, что полностью соответствует сложившейся судебной практике. В дальнейшем данная позиция позволит многим компаниям эффективно противостоять действиям недобросовестных контрагентов», – считает юрист
По мнению сторонних экспертов в судебной практике, «Трансстрой» вряд ли будет обжаловать решение Верховного суда. Старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев напоминает, что Верховный суд – последняя судебная инстанция, но иногда обжаловать решение можно по новым открывающимся обстоятельствам. «Однако такие случаи в судебной практике достаточно редки. Чаще всего заявитель подает другой, схожий по его интересам иск. Он после многоступенчатой системы обжалований также может дойти до Верховного суда, где может быть принято совсем другое решение», – полагает он.
Кстати
На прошлой неделе Петербургский городской суд продлил арест экс-вице-губернатору Марату Оганесяну на три месяца. Бывшего высокопоставленного чиновника Смольного обвиняют в хищении 50,4 млн рублей при расходовании бюджетных средств, задействованных на строительство стадиона на Крестовском острове.
Проекты планировки территорий в Петербурге в скором времени будут согласовываться только в электронном виде. Новшество должно снизить количество административных барьеров и ускорить процесс начала строительства.
На прошлой неделе в Смольном состоялось очередное заседание рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Чиновники и представители строительного сообщества обсудили вопросы, касающиеся сокращения сроков согласования документации и различного рода разрешений.
В частности, была затронута тема перехода на полное электронное согласование документации проектов планировки территории. Случиться это должно в этом году. Но пока переходу на электронный вид взаимодействия мешает ряд несоответствий в подзаконных нормативных актах. Было сообщено, что в настоящее время уже готовятся соответствующие изменения в Постановление Правительства Петербурга № 438 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории», но некоторые его положения необходимо согласовать с федеральными ведомствами, в частности, с Министерством культуры (в вопросах, связанных с объектами культурного наследия).
Согласование электронных ППТ будет проходить через «единое окно» Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга. В 2017 году КГА параллельно с бумажным видом уже начал электронный прием документов ППТ. Но этой услугой, по данным на конец прошлого года, воспользовались только два девелопера.
Слабая заинтересованность игроков строительного рынка не понравилась начальнику аппарата вице-губернатора Игоря Албина, руководителю рабочей группы Алексею Золотову. «Раньше все строительное бизнес-сообщество жаловалось на мутные схемы, коррупцию при согласовании документации в бумажном варианте. Теперь все будет по-другому. Игра будет проходить в двое ворот», – отметил он.
Также в рамках совещания рабочей группы были подведены итоги первого года работы государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Было отмечено, что в настоящее время в ЕССК застройщикам предоставляется возможность подать документы на получение 28 государственных услуг в сфере строительства. За 2017 год системой было принято 1276 заявлений, из них 87% имеют положительный результат.
Было отмечено, что с 1 января 2018 года все процедуры и услуги Службы госстройнадзора, реализованные в ЕССК, принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде. Планируется, что внедрение ЕССК позволит перевести в удобный электронный формат предоставление не менее 80 процедур в строительной сфере, что положительно повлияет на качество и сроки их оказания.
Участники рабочей группы на совещании вновь обсудили проект поправок в редакцию 214-ФЗ, подготовленный чиновниками Смольного и участниками строительного рынка. Алексей Золотов сообщил, что в настоящее время они находятся на подписи у губернатора.
Напомним, значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство, а также расходовать не только средства дольщиков, но и деньги, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства.