De Lux на Avito. Эксперты считают, что манера продажи через Интернет-ресурс наводит на мысль о прощупывании рынка
На портале Avito появилось объявление о продаже здания отеля SO Sofitel на Вознесенском проспекте в Петербурге. Актив оценен в 4,9 млрд рублей. Эксперты считают, что цена завышена. А сама манера продажи через Интернет-ресурс наводит на мысль о прощупывании рынка.
Объявление о продаже отеля класса «пять звезд» в центре Петербурга появилось на портале Avito. Адрес здания в объявлении не указан, но, судя по фотографиям фасада и номеров, речь идет об отеле SO Sofitel на Вознесенском пр., 6
В этом 9-этажном здании площадью 10 тыс. кв. м располагается отель класса De Lux на 150 номеров. В нем есть свой бассейн и другая спортивная инфраструктура, а также два ресторана: на первом этаже «КоКоКо» Матильды Шнуровой, а на последнем – панорамный бар. В объявлении актив оценен в 4,9 млрд рублей.
Здание отеля – новодел, построенный в 2011 году на месте полностью снесенного исторического особняка. Инвестором проекта выступило ООО «Р.Е.Д.» (Real Estate Development Ltd). По данным СМИ, компания принадлежит офшору «Ларес холдинг лтд». Его конечные бенефициары неизвестны. Инвестиции в создание гостиницы оценивались в 90 млн долларов.
Для управления отелем сначала пригласили Starwood Hotels & Resorts (позже произошло его слияние с Marriott International), а сам отель работал под брендом W St. Petersburg. Но в начале 2018 года оператор поменялся. Сейчас отелем управляет Accor Hotels. А сам отель переименовали в SO Sofitel – первый этого бренда в России.
Эксперты говорят, что объявление о продажи статусного объекта на Avito, как минимум, странное. «Такие объекты не реализуют через бесплатные Интернет-ресурсы. Здесь что-то не так. Это или попытка пощупать рынок на предмет спроса на такие активы, или какой-то фэйк», - рассуждает один из крупных риелторов города. «Гостиничный рынок Петербурга после мундиаля на подъеме. Почему бы не попытать инвестиционное счастье? Но эта попытка сделкой вряд ли закончится. В премиум-сегменте так дела не делаются», - согласен с коллегой еще один эксперт рынка, пожелавший сохранить анонимность.
Действительно, в августе этого года, по данным руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяны Веллер, люксовые гостиницы Петербурга продемонстрировали рост всех основных показателей: загрузка увеличилась на 3% и достигла 79%, средний тариф вырос на 10%, до 16,5 тыс. рублей, что в совокупности дало повышение доходности на номер на 15%, до 13 тыс. рублей. «По всей видимости, эта динамика наблюдалась на фоне возвращения туристического спроса в город после того, как его покинули футбольные фанаты. В среднем, за летние месяцы тариф в люксовом сегменте превысил 30 тыс. рублей, увеличившись на 21% год к году. Однако, загрузка снизилась до 70% из-за падения спроса в июне-июле. Несмотря на это, сегмент зафиксировал рост доходности на номер на 7%, до 21,1 тыс. рублей», - отмечает Татьяна Веллер.
Всего, по данным IPG.Estate, в первом полугодии 2018 года номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,3 тысяч номеров. На рынок вышло 7 проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров (плюс 2,3% к тому, что было в начале года). Самыми яркими событиями полугодия стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и открытие «Гранд Отеля Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.
Кстати
В последнее время было и несколько громких анонсов новых проектов. В частности, владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия Петербурга. А международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23, и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Комитет по инвестициям Петербурга отчитался о работе за 2017 год. Чиновники рапортуют об увеличении инвестиционной привлекательности города. Эксперты с этим не спорят, однако уверены, что может быть еще лучше.
Заместитель председателя Комитета по инвестициям Петербурга Дмитрий Синкин, ссылаясь на данные Петростата, сообщил, что за прошлый год город привлек около 658,5 млрд рублей инвестиций, т. е. на 76,2 млрд больше, чем в 2016 году. Кроме того, Петербург вырос в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ – с 22-го места в группе В до 17-го места в той же группе. Также Северная столица сохранила позиции в Рейтинге инвестиционной привлекательности регионов России: 2-е место (1А).
Позитивную динамику в вопросах инвестиций руководство комитета связывает с несколькими факторами. В частности, со снижением порога инвестирования стратегических проектов. Ранее статус стратегического могли получить проекты стоимостью от 1,5-2 млрд рублей, теперь же Смольный снизил требования по некоторым категориям объектов до 1 млрд.
В результате за прошлый год стратегическими были признаны 9 проектов общей стоимостью 47,33 млрд рублей. Речь идет о строительстве следующих объектов: порт «Бронка»; металлургический комплекс с цехом металлообработки и автобазой на территории Ижорского завода; трехзвездочная гостиница в Калининском районе; научно-промышленный центр в Московском районе; объекты фармацевтической промышленности ЗАО «БИОКАД»; машиностроительный завод по производству фасовочно-упаковочного оборудования; мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы; мусоросортировочный и мусороперерабатывающий комплексы; а также медучреждения.
Кроме того, Смольный поддерживает бизнес через государственно-частное партнерство и делает это весьма успешно – на федеральном уровне Петербург считают одним из самых прогрессивных городов в данном вопросе. За 2017 год было подписано два концессионных соглашения на строительство линий скоростного трамвая и одно – на возведение гостиницы.
Важную роль сыграло и развитие инвестиционного портала, который позволяет подавать заявки в режиме онлайн. «Агентство стратегических инициатив признало портал одной из лучших практик и рекомендует ее для внедрения в других регионах РФ», – отметил Дмитрий Синкин.
Помимо этого, в январе 2017 года в Петербурге появился фронт-офис «единого окна» для инвесторов на Московском проспекте, 60. «Подводя первые итоги, можно сказать, что популярность фронт-офиса растет, так как количество посетителей постоянно увеличивается. Кроме того, проект оценили и на федеральном уровне», – добавил г-н Синкин.
Эксперты достижения Петербурга в вопросе привлечения инвесторов не оспаривают, однако полагают, что потенциал города гораздо выше.
Как сообщила директор СПб ГБУ «Управление инвестиций» Ольга Иванова, за 2017 год Фонд имущества Петербурга через аукционы продал 12 земельных участков под строительство объектов разного назначения. При этом под жилье было реализовано 4 участка общей площадью чуть менее 46 тыс. кв. м. Исполняющий обязанности председателя петербургского отделения организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов отметил, что этот показатель может быть в разы больше: «К нам обратились около 50 инвесторов из разных регионов РФ и шести других стран. И все они готовы строить в Петербурге жилье и инфраструктуру, в особенности спортивную. Сегодня в Северной столице строить выгоднее, чем в Москве. Здесь есть свободная земля и спрос».
Член Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Владимир Евсеев отметил, что промышленным отраслям требуется более активная инвестиционная поддержка. «Система привлечения инвесторов к промышленным проектам в Петербурге выстроена и функционирует, но есть проблемы. И главная заключается в том, что действующая федеральная политика не позволяет привлекать крупные инвестиции в базовые и стратегические промышленные отрасли. Необходимо поднять эти вопросы в Правительстве РФ, поскольку на городском уровне уже много сделано. Необходимо прийти к отраслевому принципу привлечения инвестиций», – уверен эксперт.
Г-н Евсеев отметил, что промышленным предприятиям необходимо помочь диверсифицировать производства, чтобы они могли поставлять востребованный продукт: «У самих предприятий на это нет средств, нужны огромные инвестиции со стороны». Кроме того, он отметил, что необходимо строить новые современные производства. При этом хорошо зарекомендовавшая себя схема ГЧП в сфере промышленности не работает. «Необходимо разработать механизмы, чтобы принцип ГЧП мог применяться и в промышленных областях», – добавил Владимир Евсеев.
На месте заброшенной военной базы в Лахте может появиться новый малоэтажный жилой микрорайон. Инвесторы предлагают включить эту территорию в список проектов комплексного устойчивого развития территорий. Пока в этом списке 10 адресов.
В районе Лахты может появиться еще один крупный жилой массив. Вариант застройки почти 40 га недалеко от возводимого «Главстроем СПб» жилого квартала «Юнтолово» на днях обсудили на публичных слушаниях по поправкам в ПЗЗ Приморского района. Речь идет о территории недостроенной военной базы, часть которой (12 га) Фонд РЖС продал в 2013 году. Имя собственника не раскрывалось. Но именно он выступил на публичных слушаниях с инициативой перевести свой участок (пока предназначенный под промышленную застройку) под малоэтажное жилье. По предварительным расчетам, там можно построить почти 160 тыс. кв. м. жилья с социальной инфраструктурой.
А всю территорию бывшей военной части инвестор предложил включить в список проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), который сейчас формируют и обсуждают в городе.
Понятие "КУРТ" ввел федеральный закон №373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт КУРТ для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры.
В начале 2017 года Петербург определил пять территория для КУРТ. В июле список территорий под КУРТ был расширен до 14 адресов по заявлениям районных администраций. Но в январе этого года КГА рекомендовал исключить из списка четыре участка - земли в районе Киевского шоссе, аэродрома Горелово, Дальневосточного проспекта и поселка Лисий Нос. Так что, теперь их в списке 10.
В Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга «Строительному Еженедельнику» сообщили, что комиссии, где будут обсуждать предложения, озвученные на общественных слушаниях, пройдут весной. И только после этого будет понятно, попадет ли адрес в Лахте в список КУРТ.
Эксперты считают, что идея с КУРТ не лишена логики. «В современных условиях законодательства и рынка включение этого адреса в список КУРТ будет тем преимуществом, которое позволит обеспечить проект необходимой инфраструктурой. Это здравое решение – хотя дорогостоящее», - говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских. Инвестиции в заявленный проект, по его оценке, составят 11-15 млрд рублей.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка в Приморском районе оценивается в 1,16 млн кв. м. жилья, из которых 34,7 тыс. кв.м. находится в районе Лахты (3% от объема рынка района). В свободной продаже в районе находится 515 тыс. кв.м. жилья (из них в Лахте – 17,7 тыс. кв. м.). По итогам 2017 года в Приморском районе реализовано 482,3 тыс. кв.м. жилья, в том числе 5% — в районе Лахты, где представлено в основном жилье массового спроса. Средняя цена предложения при 100% оплате в классе «масс-маркет» в Приморском районе составляет 101,6 тыс. рублей.