Классные реформы. Компании «большой четверки» обновили классификацию бизнес-центров в Петербурге
Аналитики компаний «большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) впервые за 10 лет пересмотрели параметры классификации бизнес-центров Санкт-Петербурга. Другие эксперты сомневаются в том, что новация получит широкое распространение.
Оцениваем по-новому
Специалисты «большой четверки» объясняют свои действия изменениями на рынке офисной недвижимости, которые накопились с 2008 года – времени, когда ими была создана первая классификация современного офисного предложения Северной столицы. «Рынок значительно изменился как количественно, так и качественно. За этот период количество офисных объектов в городе увеличилось более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв. м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий. Она носит рекомендательный характер», - отмечают аналитики компаний-участников проекта.
Требования разделены на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, собственность, управление и сертификация. В сумме изменения коснулись 21 параметра. Большинство критериев ужесточили, хотя ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления.
Для объективной оценки локации и транспортной доступности объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы).
Одним из важнейших параметров является наличие парковки и обеспеченность машиноместами. Для класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию. Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B. При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра города.
В новой классификации офисных зданий были изменены требования к техническим параметрам, касающимся инженерного оснащения. В связи с развитием бизнеса, в том числе IT-индустрии, и спецификой требований, предъявляемых к организации офисного пространства и вспомогательных помещений, были ужесточены нормы систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и др. В частности, система принудительной вентиляции стала обязательной.
Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа. Новый пункт «Сертификация» носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов в части их соответствия международным и российским стандартам экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom).
Есть сомнения
Между тем, эксперты рынка из других компаний соглашаясь с тем, что офисный рынок меняется и требует новых подходов, сомневаются, что новая классификация «большой четверки» получит серьезное распространение в Северной столице.
«Коллеги молодцы, что продолжают развивать и совершенствовать классификацию – дело полезное», - говорит генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов. «Время, действительно, не стоит на месте, многое меняется, появляются новые технологии, системы, оборудование. Меняются требования арендаторов и, следовательно, подходы к девелопменту офисной недвижимости. Поэтому, конечно, пересматривать параметры классификаций регулярно необходимо», - добавляет управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
При этом он констатируем, что и предыдущая классификация «большой четверки» не была популярна и распространена в Петербурге. «До этого больше пользовались той, что разработал в свое время офисный комитет Российской гильдии управляющих и девелоперов. Однако РГУД давно не ведет активной работы в этом направлении и поэтому можно сказать, что никакой действующей классификации сегодня в Петербурге нет», - заключает эксперт.
С ним соглашается Николай Антонов. «Параметры классификации можно, нужно и необходимо обновлять, но обновлять всегда нужно с учетом наших реалий. Коллеги же из «большой четверки» стараются привнести западный опыт в российские реалии и это хорошо, конечно, однако, случается так, что это не всегда применимо», - говорит он. «Учитывая специфику российского рынка, какая бы грамотная классификация ни была, в реальности все приходится «щупать» руками», - добавляет заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar Дмитрий Тищенко, также отмечая, что сами они пользуются классификацией, разработанной РГУД.
«И предыдущая классификация «большой четверки» была далека от реальностей, а новые их идеи, похоже, еще дальше. Консультанты практически не имеют реального опыта девелопмента и поэтому чаще всего выдают желания их клиентов за действительность. Эта же проблема была и в предыдущей их классификации. Кроме этого офисный рынок Петербурга и Москвы – это два разных мира, и поэтому наложение московских историй на наши реалии выглядит достаточно нелепым», - считает Дмитрий Золин.
Николай Антонов считает, что некоторые новые предложения «большой четверки» вполне позитивны, но другие оценивает критически. «С одной стороны хорошо – классификация вводит ряд дополнительных технических параметров, включая инженерию. Но при этом, например, там остается требование к наличию фальшпола для класса А, но не всегда понятно, зачем он так критически нужен. Тоже самое касается глубины этажа (особенно если мы говорим про исторические здания). И это же относится к открытым планировкам и шагу колонн. В исторических или реконструированных зданиях могут находится великолепные БЦ класса минимум В+, а то и А, однако в силу специфики, они не могут иметь «открытых планировок» или колонн. В классификации учитывается «зеленость» проектов и это здорово, это то, к чему надо постепенно идти. Но нет никаких требований, например, относительно доступной среды и использования бизнес-центров людьми с инвалидностью. А это, как раз, очень важный параметр и это нужно прививать и стимулировать девелоперов на этот счет», - отмечает он.
Также эксперт считает, что «большая четверка» напрасно игнорирует самый массовый кластер офисной недвижимости – бизнес-центры класса С. «К этому классу тоже есть требования и запросы рамки, не нужно относится к нему как к некому «неликвиду». При большом количестве разных параметров, которые имеют объекты данного класса и, зачастую, серьезных отличиях, это все равно бизнес-центры и арендаторы ждут от них определенного требующегося набора услуг», - отмечает Николай Антонов.
В остатке
В целом эксперты полагают, что новая классификация не вызовет революции на рынке и будет использоваться, главным образом самой «большой четверкой». «Если бизнес-центр имеет сертификат соответствия какой-то классификации, это может быть полезно при принятии решения арендаторов в пользу того или иного объекта. Но это скорее будет влиять на имиджевую составляющую сделки. Мы знаем много прецедентов, когда крупные компании выбирали объекты, которые не имели официальной классификации. У всех компаний свои критерии отбора офисных помещений. И совсем не обязательно, что они будут соответствовать той или иной классификации», - считает Дмитрий Тищенко.
«Думаю, что владельцы бизнес-центров не примут новую классификацию, как не приняли в свое время предыдущий вариант. Причем дело вовсе не в возможном понижении класса объектов. Дело в том, что консультанты – не девелоперы и практически не имеют реально опыта строительства бизнес-центров», - считает Дмитрий Золин. «Надо отдать должное офисному рынку Петербурга – он достаточно неплохо сам по себе структурирован и сами девелоперы и УК уже неплохо понимают различия, требования и нюансы, и достаточно трезво оценивают свои объекты», - добавляет Николай Антонов.
Специалисты «большой четверки» посчитали необходимым прокомментировать некоторые критические замечания, высказанных коллегами. Они подчеркнули, что при разработке новой классификации учитывали не только зарубежный опыт своих коллег. «Были проанализированы запросы клиентов на аренду офисов в Петербурге», - указывают консультанты, добавив, что при участии компаний «большой четверки» ежегодно закрывается больше половины сделок по аренде офисов классов А и В в Северной столице. «Также учитывался опыт наших компаний в управлении офисными центрами в Петербурге. Классификация компаний «большой четверки» носит рекомендательный характер и в полном объеме применима только к современным существующим и проектируемым качественным зданиям (классов А, В+, В). Такие параметры, как конструктивные особенности здания, не применимы к реконструкции», - добавляют они.
«При проектировании и строительстве нового офисного центра в Петербурге мы рекомендуем девелоперам учитывать те параметры, которые мы заложили в классификацию на основе нашего опыта по брокериджу и управлению зданиями. Это даст возможность создать качественный конкурентный и инвестиционно-привлекательный бизнес-центр. То есть классификация ориентирована в первую очередь на строящиеся новые здания. Представленный документ является классификацией качественного рынка, который компании ограничивают классами А и В», - заключают аналитики «большой четверки».
Госстройнадзор начал проявлять бґольшую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов. Это вызвало ряд алармических публикаций в СМИ, предрекавших в связи с этим чуть ли не появление новых обманутых дольщиков. В ситуации постарался разобраться «Строительный Еженедельник».
Проблемы ввода
По данным СМИ, за четыре месяца Госстройнадзор отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам. В комментариях авторы высказывали мнение, что сделано это было «по надуманным предлогам», что это «спровоцировало задержку передачи жилья дольщикам» и «в итоге упали общие показатели ввода жилья по Петербургу».
С последним трудно не согласиться. По данным Комитета Смольного по строительству, за первое полугодие 2018 года в городе было введено чуть более 961,38 тыс. кв. м жилья. Это составляет лишь около 60% от показателя прошлого года за аналогичный период (1,64 млн кв. м). А вот с «надуманными предлогами» хотелось бы разобраться.
Позиция Службы госстройнадзора и экспертизы по этому вопросу проста: никаких новых требований к застройщикам не предъявляется. Специалисты надзорного ведомства просто стали требовать четкого исполнения существующих правил. Еще в начале июня новый начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким заявил о запуске Службой программы предотвращения возможных нарушений, получившей условное название «Госстройнадзор 2.0». Тогда он отмечал необходимость выполнения нормативных требований по проектной документации, вопросам благоустройства, срокам выполнения работ и пр. Многочисленные отказы во вводе в эксплуатацию последних месяцев, судя по всему, означают, что теперь «Госстройнадзор 2.0» стал реальностью.
Главной причиной для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов стало невыполнение застройщиками требований по пусконаладке систем теплоснабжения и по проведению комплексного благоустройства территорий. Действительно, у этих работ есть определенная специфика, заключающаяся в их сезонном характере. Проведение испытаний систем теплоснабжения, без которых нельзя получить подтверждение соответствия объекта техническим условиям, возможно только в отопительный период (обычно это октябрь–апрель). А зеленые насаждения при благоустройстве должны производиться весной или осенью.
Проблема ранее решалась в рамках, условно говоря, «джентльменского соглашения» между сотрудниками Госстройнадзора и застройщиками. Строительные компании предоставляли гарантийные письма, в соответствии с которыми брали на себя обязательства оперативно выполнить эти работы сразу после наступления соответствующего сезона. А в обмен получали разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Теперь надзорное ведомство такой подход не устраивает, его сотрудники требуют выполнения всех работ, как и положено, до сдачи комплексов.
Глас вопиющих
Конечно, любое ужесточение «правил игры» (а именно так восприняли многие застройщики требования к скрупулезному соблюдению процедуры ввода) вызывает недовольство. «Новая позиция Госстройнадзора создает очень серьезные проблемы. Совершенно очевидно, что, например, в зимний период выполнять работы по благоустройству невозможно. Значит, их надо переносить на весну. А если срок сдачи, например, в феврале, значит, он будет сорван. А это, принимая во внимание новые требования закона 214-ФЗ, означает иски от дольщиков, не получивших вовремя свои квартиры, в результате чего застройщик попадает под очень большие штрафные санкции. Соответственно, получается, что строительную компанию ставят перед выбором: выполнить работы в срок под снегом, сдать объект и потом переделывать их в рамках гарантийных обязательств или платить штрафы. Первый вариант, видимо, будет дешевле, но это надо еще считать. В общем, застройщики получили еще одну головную боль», – говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, как минимум, надо было предоставить застройщикам какой-то переходный период. «В сложившихся условиях жесткость позиции ведомства, на мой взгляд, необоснованна. Мне представляется, что даже если надзорным ведомством принято было такое решение, надо было известить застройщиков заранее, четко оговорить все требования, которые теперь будут обязательны к исполнению, обозначить какой-то переходный период, по истечении которого послабления станут невозможны. Неплохо было бы также получить обратную связь от девелоперов. Иногда, например, исполнение законных требований, связанных со сдачей в эксплуатацию, просто невозможно из-за невыполнения обязательств монополистами», – отмечает Марк Лернер.
Иную позицию занимает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко. «Всегда было понятие перенесенных работ, переходящих в следующий сезон. Соответственно, строительные компании должны были это учитывать и лучше планировать свою работу. Ужесточение условий, возможно, связано с накопившейся в Госстройнадзоре негативной статистикой по выполнению застройщиками или генподрядчиками взятых на себя обязательств. В такой ситуации это может быть своего рода дисциплинирующей акцией, призванной обратить внимание компаний на необходимость исполнения существующих норм. В Госстройнадзоре работают профессионалы, к которым я отношусь с большим уважением, и думаю, у них были серьезные основания для того, чтобы предпринять эти меры», – заключает он.
Обжалованию не подлежит
Озабоченность застройщиков сложившейся ситуацией привела к тому, что вопрос о сроках проведения застройщиками пусконаладочных работ на системах теплоснабжения был вынесен на обсуждение Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
В ходе недавнего заседания группы и. о. первого заместителя начальника Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова четко обозначила позицию ведомства: «Ввод в эксплуатацию без справки о соответствии построенного объекта требованиям техусловий невозможен. В случае, если в документах появляются какие-либо дополнительные оговорки, разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не будет. Рабочей группой под эгидой Комитета по энергетике и инженерному обеспечению разработан механизм, как обеспечить связку от техусловий до окончания строительства. Выполнение пусконаладочных работ должно быть предусмотрено обязательно».
Этот подход был безоговорочно поддержан Алексеем Золотовым, председателем Рабочей группы, начальником аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. «Норма вполне однозначна: если документа о выполнении испытаний и соблюдении техусловий нет, значит, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано быть не может. В нашем распоряжении имеется список из примерно 400 объектов, по которым застройщики предоставляли гарантийные письма по выполнению соответствующих работ уже после получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и свои обязательства не выполнили. По некоторым объектам задержка с пусконаладкой и комплексными испытаниями в сфере теплоснабжения достигает нескольких лет. И среди нарушителей – крупнейшие городские застройщики», – сообщил он, добавив, что такая ситуация – это прямые риски для граждан, участвующих в долевом строительстве. «И эти риски должны быть ликвидированы. Причем это задача не только власти, но и всего строительного комплекса города», – подчеркнул чиновник.
Он заявил также, что не принимает в качестве оправданий ссылок на плохую работу монополистов. «Была проведена тщательная проверка, которая показала, что срыв сроков проведения пусконаладки и комплексных испытаний по системам теплоснабжения по вине монополистов имел место лишь в четырех случаях из тех почти четырехсот прецедентов, когда застройщики не выполняли своих обязательств по гарантийным письмам. Это всего 1%! Поэтому ссылаться на монополистов, обосновывая свои промахи, не надо!» – резюмировал Алексей Золотов.
По словам чиновника, в проекте организации строительства (ПОС) должно быть четко указано, что монтаж системы теплоснабжения и ее пусконаладка должны выполняться в отопительный сезон, предшествующий периоду сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно быть учтено всеми застройщиками. К контролю за этим с 1 сентября 2018 года подключатся Госстройнадзор и Комитет по строительству. «Если озвученный принцип не будет включен в ПОС, компании просто не получат разрешения на строительство», – заявил он.
Алексей Золотов сообщил также, что для тех компаний, у которых сейчас происходит процесс сдачи объектов, а пусконаладку прямо сейчас провести невозможно (поскольку отопительный сезон не наступил), будет сделан переходный период. «Специальная рабочая группа под руководством главы КЭиИО Андрея Бондарчука выработала исчерпывающие механизмы, дающие алгоритм работы при такой ситуации, что позволит учесть интересы застройщиков и дольщиков, которые приобрели жилье во вводимых комплексах. «"Ножом по живому" резать никто не будет», – заключил чиновник.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Если говорить абстрактно, то наведение порядка – это, безусловно, хорошо. Но если переходить к конкретике, то с учетом всех тех обстоятельств, с которыми сегодня приходится сталкиваться застройщикам, это стало еще одним моментом, серьезно усложняющим работу, даже если требуется, по сути, просто исполнить законодательство. Существующие сегодня требования к девелоперам настолько сложны, запутанны и противоречивы, что зачастую все их выполнить просто невозможно. В итоге ужесточение позиции Госстройнадзора приводит к очень большим сложностям при сдаче в эксплуатацию уже построенных домов и передаче квартир дольщикам. Следствием этого может стать обострение того, что принято называть «потребительский терроризм». Срыв сроков передачи дольщику жилья через суд карается штрафами, которые «убивают» и без того невысокую сегодня рентабельность строительных проектов.
УФАС по Архангельской области усмотрело элементы сексизма и дискриминации в наружной рекламе компании «Аквилон Инвест». Сам девелопер, которому грозит штраф, о претензиях узнал из СМИ. Это не первый случай, когда реклама застройщиков вызывает общественный резонанс.
Претензии Антимонопольной службы вызвала наружная реклама новых квартир от компании «Аквилон Инвест» в Архангельске, на которую пожаловались местные жители. «У нас маленькие цены и много комплексов», – гласит лозунг на плакате с изображением женщины, которая сама себе измеряет грудь сантиметровой лентой. А на втором рекламном щите изображена со спины дама, которая снимает рубашку. «Дешевле, чем снять!» – гласит надпись к изображению.
Эксперты УФАС согласились с тем, что данная реклама «оскорбляет и унижает женщин и основана на эксплуатации сексуальности женского тела». Ее заказчика, компанию «Аквилон Инвест», признали нарушителем закона «О рекламе». Девелоперу грозит штраф до 500 тыс. рублей.
Генеральный директор «Аквилон Инвест» Алексей Попков обвинения в сексизме отверг и заявил, что его фирма никаких уведомлений от УФАС по рекламе в Архангельске не получала. «Все, кто разрабатывает для нашего холдинга рекламные акции, проводят их предварительный анализ и правовую проверку. Мы ни в коем случае не допускаем нарушения закона «О рекламе» и, тем более, не используем оскорбительных образов. Это не в наших интересах», – заявил он.
«Причины претензий – не сексизм и дискриминация, а более широкое понятие – «неэтичная реклама». С учетом того, что главная цель рекламы состоит в привлечении внимания, то формулировки «на грани» – достаточно распространенный маркетинговый прием, и уже имеется большая практика ФАС по таким рекламным объявлениям», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, если удастся доказать, что приписываемое толкование носит надуманный характер, то можно избежать ответственности. «Обычно проводят опросы или получают экспертное заключение от лингвистов. При этом даже при формальной защите от претензий использование рекламного слогана прекращается, так как цель рекламы в любом случае достигнута», – говорит он.
При этом юрист отметил, что в настоящее время маятник «общественного осуждения» из крайнего положения вседозволенности перешел в другое крайнее положение – «консервативности» общественной морали – и многие безобидные рекламные слоганы оцениваются излишне строго.
Но очевидно, что кризис обострил конкуренцию застройщиков. И эта конкуренция порой выплескивается в небанальные рекламные акции, которые эксплуатируют смелые образы и не совсем традиционные ценности.
В Петербурге многим запомнились яркие рекламные плакаты от УК «Теорема». На них две дамы с разным размером бюста сообщали покупателю, что у застройщика есть разные квартиры – «и большие, и маленькие». Плакат, где снялся сам глава компании в окружении двух красавиц, бил наповал заявлением о том, что «в больших однушках можно жить и втроем».
Сам Игорь Водопьянов от участия в рекламной акции не открещивался и даже подтвердил, что сам ее придумал. «Всё сам, в нынешней ситуации приходится экономить на всем», – заявлял он СМИ. А к общественному резонансу, который она вызвала, отнесся традиционно легко: «Реклама сработала – это главное».
Не все строители считают рекламу «на грани фола» эффективной. «Подобные рекламные кампании не вызывают интереса к объекту. Они скорее добавляют компании скандальной известности. Для нас это не интересно – мы работаем с инвесторами, для которых главными критериями являются надежность компании, будущая доходность апартментов», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.