Один банкрот и под следствием, другого проверяет прокуратура. Реалии проблемных объектов Новгородской области
В Новгородской области, по данным Министерства строительства и жилищного хозяйства региона, в проблемных числится 5 объектов, застройщиками которых являются ООО «Экспресс» (Великий Новгород) и ООО «ТОП ФЛОР» (Санкт-Петербург).
Первый застройщик на данный момент находится в процессе банкротства, на стадии конкурсного производства, а на директора возбуждено уголовное дело. Второго проверяют правоохранительные органы Новгородской области. И если бы к решению вопроса не подключилась страховая компания, то дольщикам одного из проблемных объектов пришлось бы еще долго ждать свои квартиры. Но обо всем по порядку.
В целом положение дел с проблемой обманутых дольщиков в Новгородской области и Великом Новгороде не самое плохое. Благодаря постоянному мониторингу и контролю со стороны регионального Министерства строительства и ЖКХ, ежеквартальным отчетам 13 застройщиков, ведущих строительство 69 объектов в городе и области, а также внесению изменений в областное законодательство только указанные два застройщика беспокоят граждан, вложивших свои средства в долевое строительство.
По данным Министерства строительства и ЖКХ Новгородской области, таких обманутых дольщиков в реестр включено 30 человек: это 26 граждан, заключивших договоры с ООО «Экспресс», и 4 дольщика – участники строительства объектов, где застройщиком выступает ООО «ТОП ФЛОР». Последнее намеревалось возвести в Великом Новгороде 10 объектов, но с 2014 года сумело выкопать только 4 котлована под многоквартирные дома с административными помещениями, в Псковском квартале.
Действительно, на сегодняшний день в одном из корпусов выполнено устройство фундаментной плиты, хотя устройство контура заземления и монолитных стен фундамента не закончено. Во втором корпусе также фундаментная плита готова, но к работам по устройству контура заземления и монолитных фундаментных стен застройщик так и не приступал. В третьем и четвертом корпусах ООО «ТОП ФЛОР» смогло вырыть лишь котлованы под фундамент, но из-за прекращения работ и воздействия осадков произошло размягчение грунта, и сейчас котлованы не пригодны для продолжения строительства.
Результаты финансово-хозяйственной деятельности горе-застройщика сейчас проверяют Прокуратура Великого Новгорода, Прокуратура и Следственное управление Следственного комитета РФ по Новгородской области, а региональная администрация находится в поиске новых инвестора и застройщика для завершения строительства объектов.
К слову, по измененному областному законодательству новым застройщикам и инвесторам в качестве компенсации затрат на достройку проблемных объектов будут без торгов предоставляться земельные участки под застройку.
О судьбе генерального директора ООО «Экспресс» Валерия Марковкина наше издание сообщало в статье «Недобросовестных застройщиков ожидают посадки» («Строительный Еженедельник», № 20 от 20 августа 2018 года).
Напомним, что в городе Зефтенберг (Германия) в начале августа г-н Марковкин, объявленный с весны 2018 года в международный розыск, был арестован Интерполом. Два года мошенник привлекал денежные средства граждан к участию в долевом строительстве многоквартирного дома № 43 по улице Шимской в Великом Новгороде и использовал их в личных целях, а в прошлом году и вовсе покинул границы Российской Федерации.
За весь этот период здание было построено лишь на 60%, а компания-застройщик стала банкротом.
Однако после принятия Новгородской областной Думой 27 июня 2018 года закона, по которому возможно финансирование проблемных объектов строительства за счет бюджетных средств, дольщиками долгостроя был образован жилищно-строительный кооператив, и благодаря опять же изменениям в областное законодательство перспектива достройки дома вырисовывается благоприятная.
Инвестором достройки также выступила страховая компания «Проминстрах» (Москва). «Финансирование расходов на строительство объекта было возможно за счет двух источников: реализация невыкупленных квартир в недостроенном доме и субсидии жилищно-строительному кооперативу, – комментирует генеральный директор ООО «Проминстрах» Илья Озолин. – Пострадавшими дольщиками было принято решение о создании в установленном порядке ЖСК. Сейчас мы оплачиваем текущие расходы на работы, необходимые для реализации проекта по достройке, например, такие как экспертиза».
На эти средства ЖСК также скорректировал проектную документацию с потенциальным подрядчиком, ведется корректировка документации на наружные сети и благоустройство. После прохождения составленной новым подрядчиком сметы экспертизы на достоверность и получения из областного бюджета оставшихся средств проблемный дом в 2019 году будет введен в эксплуатацию.
«Наша компания готова выкупить и свободные квартиры – и таким образом стать членом организованного дольщиками ЖСК, – продолжает Илья Озолин. – Деньги от продажи квартир будут перечислены на специальные счета и будут расходоваться исключительно на финансирование строительства. Степень готовности объекта на начальном этапе реализации проекта финансирования составляла 60%, строительно-монтажные работы не велись. Соответственно, полученные средства будут направлены на возобновление строительства».
И еще немного о позиции страховых компаний в решении проблемы. Страховщики, выступая в роли инвестора, понимают, что выгоднее вложить деньги в достройку инвестиционно привлекательных объектов, ведь по прогнозам экспертов стоимость квартир в среднесрочной перспективе может вырасти на 20–30%.
Российский рынок недвижимости достаточно инертен по своей природе и реагирует на многие экономические изменения, в том числе на колебания курса рубля. Также сильным раздражителем для застройщиков в настоящее время являются внесенные изменения в законодательные акты, регулирующие жилищное строительство, в том числе ужесточение требований к застройщикам и переход на проектное финансирование.
Отсутствие законодательно закрепленного механизма позволяет страховым компаниям участвовать только в небольших по объему проектах. Но, по мнению Ильи Озолина, благодаря активной позиции Минстроя Новгородской области, а также властей Мордовии, Иркутской, Ульяновской областей в решении проблемы обманутых дольщиков и их слаженному взаимодействию с застройщиками и страховыми компаниями ООО «Проминстрах» уже обладает положительным опытом достройки проблемных объектов.
Высота жилого комплекса компании Setl Group на месте Механического завода в Петербурге будет не 75 метров, как рассчитывал инвестор, а только 40 метров. Тем не менее, проект получится крупный. По предварительным расчетам, он потребует инвестиций в размере более 7 млрд рублей.
Комиссия по землепользованию и застройке Смольного под руководством вице-губернатора Игоря Албина, на днях отклонила заявку ООО «Сэтл Сити», входящей в холдинг Setl Group . Компания, которой принадлежит бывший заводской участок площадью 6 га на Витебском пр., 15 (между Кузнецовской улицей, проспектом Космонавтов и Витебским проспектом) обращалась к властям с просьбой повысить высотность застройки его жильем до 75 метров. Но в результате будет проектировать комплекс исходя из высотности в 40 метров.
В пресс-служба Setl City сообщили, что проект будет реализован согласно действующим нормам и разрешительной документации. «В настоящее время ведется предпроектная подготовка. Информация о параметрах и характеристиках объекта будет объявлена компанией позже», - сообщили в пресс-службе.
По оценке гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, на участке, учитывая высотные ограничения, можно построить 76-78 тыс. кв.м. жилья класса «комфорт» или «бизнес». Инвестиции в проект такого масштаба составят 7,5 млрд рублей. «Если бы разрешили строить до 75 метров, размер жилого комплекса составил бы 110-115 тыс. кв.м., а инвестиции – 9,5-10 млрд рублей. Конечно, чем больше – тем выгодней. Стоимость «квадрата» жилья в этой локации составляет 95-120 тыс. рублей», - сообщил он.
«Судя по площади объекта, он будет представлять собой комплексную застройку. Район строительства достаточно зеленый и привлекательный. Сейчас это направление города активно развивается, в том числе те пятна, которые раньше относились к промышленным территориям. Локация интересная и перспективная. Она несколько удалена от метро. Но транспортные вопросы рано или поздно будут решены. И спрос на жилье будет», - говорят эксперты NAI Becar.
«Участок попадет в административные границы Московского района, который исторически является престижным для проживания и самым популярным из удаленных от центра. Динамика продаж жилья, хотя оно и не дешевое, здесь высокая. Максимальный темп продаж составляет 340 квартир в квартал. На участке будет до 100 тыс. кв.м. недвижимости. Скорее всего это будет квартальная застройка двух видов: комфорт и бизнес», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Напомним, что участок бывшего Механического завода Setl Group приобрела в прошлом году у группы «Конрад». Сам завод, который с 1959 года выпускал конвекторы, башенные краны и металлоконструкции, несколько лет назад был закрыт. Собственник решил перебазировать производство в Шушары и провести редевелопмент освободившейся территории – построить там жилье. Но не смог изменить функциональное назначение участка. В прошлом году землю купила Setl Group, которая оказалась более удачлива в вопросах смены промышленного назначения земли на жилое.
К слову, Setl Group купил еще один участок группы «Конрад» в Московском районе – 1,4 га на ул. Костюшко, 19А. Там девелопер уже строит ЖК «Москва», площадь жилья в котором составит 32 тыс. кв.м. Комплекс будет сдан в конце 2018 года.
Продать активы «Конрад» был вынужден, чтобы покрыть расходы на обслуживание валютных банковских кредитов, сумма которых превышала $60 млн. Эти кредиты девелопер брал под проекты торгово-развлекательных комплексов на месте бывших кинотеатров «Зенит» и «Спутник» в Петербурге. Но проекты не были реализованы. А обеспечивать кредиты после изменения валютного курса стало сложно.
Эксперты отмечают, что Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв.м). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв.м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс.кв.м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Петербургская компания ЮИТ (подразделение финского концерна YIT) стало генеральным подрядчиком строительства I очереди проекта гостиницы, который ООО «Новый Век» (партнерская структура «Плаза Лотос Груп») реализует на пересечении Дунайского и Витебского проспектов.
Соответствующее соглашение было подписано между компаниями в конце апреля. I очередь гостиницы на 534 номера спроектирована как здание переменной этажности – от 7 до 21 этажа. В составе комплекса на первых двух этажах планируется разместить встроенные помещения общественно-делового назначения. Также планируется строительство подземного паркинга.
Напомним, по информации СМИ, после отмены проекта «Плаза Лотос Групп» по реконструкции Конюшенного ведомства под элитный отель Смольный, чтобы компенсировать убытки, предоставляет компании преференции. Было создано инвестиционное товарищество для строительства в Петербурге трехзвездочных отелей. В него вошли 6 компаний: «Новый век», «Новые территории девелопмент», «УК Аурум менеджмент», «Вечная крепость», «Стайл-Строй» и «Плаза Лотос Групп». Проект признан властями стратегическим, что позволяет городу передавать участникам товарищества землю под застройку без торгов.
Так ООО «Новый век» получило участок на пересечении Витебского и Дунайского проспектов. По градостроительной документации он предназначался для строительства жилья. Пройдя необходимые процедуры, в августе 2016 года компания получила разрешение на условно разрешенный вид использования участка – под возведение отеля. В декабре 2016 года «Новый век» взял землю в аренду на 7 лет в целях строительства на нем гостиницы. В 2017 года компания преодолела еще одно градостроительное ограничение – по высотности, получив разрешение на отклонение от предельных высотных параметров (40 м).
Проект предполагает возведение двух объектов: I очередь – здание высотой до 65 м, II очередь – башня на 90 м. Суммарное количество номеров – свыше 1,5 тыс., общая площадь комплекса – примерно 160 тыс. кв. м.
И вот проект вышел на стадию практической реализации, заниматься которой будет ЮИТ. Работы по строительству I очереди начнутся во II квартале 2018 года и завершатся во II квартале 2020 года.
«В лице ЮИТ наши партнеры получат надежного, стабильного клиент-ориентированного генподрядчика. Для развития подрядного бизнеса ЮИТ в России этот проект, безусловно, является важным стратегическим шагом», - говорит Тапио Сярккя (Tapio Särkkä), старший вице-президент ЮИТ «Жилищное строительство, Россия», дивизион «Подрядное строительство».
Стороны договорились не разглашать стоимость сделки. По оценке руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, «себестоимость строительных работ в подобном проекте будет составлять порядка 70 тыс. рублей за 1 кв. м». Таким образом, при метраже I очереди на уровне 60 тыс. кв. м, только затраты на строительство могут превысить 4 млрд рублей. «Плаза Лотос Груп» выбрал надежного партнера. Подобные коллаборации основаны на взаимовыгодных финансовых условиях. Вполне возможно, что ЮИТ, став партнером проекта, предоставит отсрочки платежей, либо часть оплаты получит квадратными метрами», - добавляет эксперт.
Тапио Сярккя сообщил «Строительному Еженедельнику», что работы будут выполняться бывшими петербургскими структурами «Лемминкяйнен», вошедшими в «ЮИТ» после объединения финских холдингов YIT Corporation и Lemminkäinen Corporation, завершившегося в начале этого года.
Эксперты не уверены в востребованности столь крупного гостиничного объекта в данной локации. «Строительство в локации 3-звездной гостиницы более чем на 500 номеров может не встретить достаточного спроса. Окружение сформировано в основном жилой застройкой, а участок удален от Московского пр., транспортного коридора из аэропорта в центр города», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
«Расположение гостиницы непростое. Наибольшую доходность отелю приносят гости, которые выбирают краткосрочное размещение. В данном объекте заявлен достаточно большой номерной фонд, заполнить который гостями, ориентированными на краткосрочное размещение, маловероятно», - добавляет Екатерины Тейдер.
В связи с этим вспоминаются высказанные ранее предположения экспертов о том, что объект будет представлять собой не классическую гостиницу, а апарт-проект. «Локация выглядит более интересной для строительства комплекса апартаментов. Станция метро «Звездная» находится в пешеходной доступности. Район уже понятен покупателям, располагает развитой инфраструктурой», - рассуждает Евгения Тучкова.
«За выбор концепции проекта отвечает заказчик. Он оценивает рынок и в данной точке видит наибольшую эффективность от строительства гостиницы. На юге Петербурга расположены аэропорт и центр делового туризма – выставочный комплекс «Экспофорум». Для туристов, цель которых знакомство с достопримечательностями, в ближайшей доступности оказываются сады, парки и загородные дворцовые комплексы», - дипломатично прокомментировал Тапио Сярккя.
В самой «Плаза Лотос Групп» оперативно ответить на запрос «Строительного Еженедельника» не смогли. «В любом случае, юридически данный объект будет являться гостиницей, так как итоговое позиционирование проекта связано с условиями инвестиционного контракта, на основании которого был получен земельный участок», - заключает Екатерина Тейдер.