Один банкрот и под следствием, другого проверяет прокуратура. Реалии проблемных объектов Новгородской области
В Новгородской области, по данным Министерства строительства и жилищного хозяйства региона, в проблемных числится 5 объектов, застройщиками которых являются ООО «Экспресс» (Великий Новгород) и ООО «ТОП ФЛОР» (Санкт-Петербург).
Первый застройщик на данный момент находится в процессе банкротства, на стадии конкурсного производства, а на директора возбуждено уголовное дело. Второго проверяют правоохранительные органы Новгородской области. И если бы к решению вопроса не подключилась страховая компания, то дольщикам одного из проблемных объектов пришлось бы еще долго ждать свои квартиры. Но обо всем по порядку.
В целом положение дел с проблемой обманутых дольщиков в Новгородской области и Великом Новгороде не самое плохое. Благодаря постоянному мониторингу и контролю со стороны регионального Министерства строительства и ЖКХ, ежеквартальным отчетам 13 застройщиков, ведущих строительство 69 объектов в городе и области, а также внесению изменений в областное законодательство только указанные два застройщика беспокоят граждан, вложивших свои средства в долевое строительство.
По данным Министерства строительства и ЖКХ Новгородской области, таких обманутых дольщиков в реестр включено 30 человек: это 26 граждан, заключивших договоры с ООО «Экспресс», и 4 дольщика – участники строительства объектов, где застройщиком выступает ООО «ТОП ФЛОР». Последнее намеревалось возвести в Великом Новгороде 10 объектов, но с 2014 года сумело выкопать только 4 котлована под многоквартирные дома с административными помещениями, в Псковском квартале.
Действительно, на сегодняшний день в одном из корпусов выполнено устройство фундаментной плиты, хотя устройство контура заземления и монолитных стен фундамента не закончено. Во втором корпусе также фундаментная плита готова, но к работам по устройству контура заземления и монолитных фундаментных стен застройщик так и не приступал. В третьем и четвертом корпусах ООО «ТОП ФЛОР» смогло вырыть лишь котлованы под фундамент, но из-за прекращения работ и воздействия осадков произошло размягчение грунта, и сейчас котлованы не пригодны для продолжения строительства.
Результаты финансово-хозяйственной деятельности горе-застройщика сейчас проверяют Прокуратура Великого Новгорода, Прокуратура и Следственное управление Следственного комитета РФ по Новгородской области, а региональная администрация находится в поиске новых инвестора и застройщика для завершения строительства объектов.
К слову, по измененному областному законодательству новым застройщикам и инвесторам в качестве компенсации затрат на достройку проблемных объектов будут без торгов предоставляться земельные участки под застройку.
О судьбе генерального директора ООО «Экспресс» Валерия Марковкина наше издание сообщало в статье «Недобросовестных застройщиков ожидают посадки» («Строительный Еженедельник», № 20 от 20 августа 2018 года).
Напомним, что в городе Зефтенберг (Германия) в начале августа г-н Марковкин, объявленный с весны 2018 года в международный розыск, был арестован Интерполом. Два года мошенник привлекал денежные средства граждан к участию в долевом строительстве многоквартирного дома № 43 по улице Шимской в Великом Новгороде и использовал их в личных целях, а в прошлом году и вовсе покинул границы Российской Федерации.
За весь этот период здание было построено лишь на 60%, а компания-застройщик стала банкротом.
Однако после принятия Новгородской областной Думой 27 июня 2018 года закона, по которому возможно финансирование проблемных объектов строительства за счет бюджетных средств, дольщиками долгостроя был образован жилищно-строительный кооператив, и благодаря опять же изменениям в областное законодательство перспектива достройки дома вырисовывается благоприятная.
Инвестором достройки также выступила страховая компания «Проминстрах» (Москва). «Финансирование расходов на строительство объекта было возможно за счет двух источников: реализация невыкупленных квартир в недостроенном доме и субсидии жилищно-строительному кооперативу, – комментирует генеральный директор ООО «Проминстрах» Илья Озолин. – Пострадавшими дольщиками было принято решение о создании в установленном порядке ЖСК. Сейчас мы оплачиваем текущие расходы на работы, необходимые для реализации проекта по достройке, например, такие как экспертиза».
На эти средства ЖСК также скорректировал проектную документацию с потенциальным подрядчиком, ведется корректировка документации на наружные сети и благоустройство. После прохождения составленной новым подрядчиком сметы экспертизы на достоверность и получения из областного бюджета оставшихся средств проблемный дом в 2019 году будет введен в эксплуатацию.
«Наша компания готова выкупить и свободные квартиры – и таким образом стать членом организованного дольщиками ЖСК, – продолжает Илья Озолин. – Деньги от продажи квартир будут перечислены на специальные счета и будут расходоваться исключительно на финансирование строительства. Степень готовности объекта на начальном этапе реализации проекта финансирования составляла 60%, строительно-монтажные работы не велись. Соответственно, полученные средства будут направлены на возобновление строительства».
И еще немного о позиции страховых компаний в решении проблемы. Страховщики, выступая в роли инвестора, понимают, что выгоднее вложить деньги в достройку инвестиционно привлекательных объектов, ведь по прогнозам экспертов стоимость квартир в среднесрочной перспективе может вырасти на 20–30%.
Российский рынок недвижимости достаточно инертен по своей природе и реагирует на многие экономические изменения, в том числе на колебания курса рубля. Также сильным раздражителем для застройщиков в настоящее время являются внесенные изменения в законодательные акты, регулирующие жилищное строительство, в том числе ужесточение требований к застройщикам и переход на проектное финансирование.
Отсутствие законодательно закрепленного механизма позволяет страховым компаниям участвовать только в небольших по объему проектах. Но, по мнению Ильи Озолина, благодаря активной позиции Минстроя Новгородской области, а также властей Мордовии, Иркутской, Ульяновской областей в решении проблемы обманутых дольщиков и их слаженному взаимодействию с застройщиками и страховыми компаниями ООО «Проминстрах» уже обладает положительным опытом достройки проблемных объектов.
В России разработан законопроект, который обяжет застройщиков жилья информировать людей о том, к какому классу энергоэффективности относятся их дома. В перспективе эту инициативу хотят распространить и на коммерческую недвижимость.
Законопроект разработало Министерство экономического развития РФ. В нем говорится, что собственники домов в рекламе своих объектов будут обязаны информировать потребителей о том классе энергоэффективности, к которому относятся построенные ими здания. Кроме того, им придется предоставлять людям информацию об оснащении зданий приборами учета энергии и потенциальной экономии денег при оплате коммунальных услуг. А также о планируемых сроках проведения капитального ремонта.
Получить эту информацию можно будет через систему ГИС ЖКХ. «Эта законодательная инициатива должна стимулировать потребителей к выбору жилья с лучшими характеристиками энергоэффективности и оснащенного приборами учета ресурсов», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Общественное обсуждение законопроекта продлится до 30 августа текущего года. Для его реализации придется внести поправки в три закона: «О рекламе», «Об участии в долевом строительстве…», и «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…».
Эксперты и участники рынка говорят, что появление такой законодательной инициативы давно назрело. «У нас много в последнее время говорилось о том, что идеи энергоэффективности нужно нести в массы. Но только в апреле этого года был принят комплексный план по повышению энергоэффективности в российской экономике. Новый законопроект, по сути, это первый шаг на пути реализации идей этого большого государственного плана. Это только начало, но уже движение вперед. И это позитивно», – говорит вице-президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области энергетического обследования (НОЭ) Леонид Питерский. По его словам, до сих пор люди не обращали внимание на класс энергоэффективности здания, а если и обращали, то не понимали, что за этим классом стоит, какую реальную экономию при его эксплуатации этот класс дает. «Теперь в стране будут проводить разъяснительную работу. И люди, покупая жилье, будут делать выбор в пользу того или иного жилого комплекса, обладая необходимой информацией. Выбор будет более осознанным. А в перспективе, возможно, жильцы и сами будут выступать с инициативами новых энергоэффективных технологий для своих домов и квартир», – отмечает Леонид Питерский.
Что касается инвесторов, то, по словам вице-президента НОЭ, благодаря этому законопроекту у них появятся новое конкурентное преимущество в борьбе за покупателя и стимул создавать энергоэффективные дома. «Здесь пока тоже все на уровне разговоров, а на деле появляются типовые здания, и никто ничего менять не хочет», – сетует Леонид Питерский.
В перспективе, по его словам, есть желание распространить присвоение класса энергоэффективности не только на многоквартирные дома, но и на другие здания, в том числе коммерческую недвижимость. «Это дает застройщику право на налоговые льготы. Это будет справедливо. Соответствующий законопроект мы уже подготовили», – заключил Леонид Питерский.
Впрочем, сами застройщики относятся к идее критически. По мнению эксперта и аналитика Александра Кириятских, никаких ощутимых последствий для строительного рынка инициатива не принесет. «Сегодня в любой проект закладывают параметры энергоэффективности в установленных рамках еще на этапе проектирования. Соответственно, теперь застройщику достаточно будет относиться более внимательно к закладываемому уровню энергоэффективности и публиковать данные из проектной документации в открытом доступе. В этом случае дольщики смогут сравнить, что закладывалось в проект их жилого комплекса и как в реальности в этих условиях функционирует управляющая компания», – говорит он.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», строительство энергоэффективных зданий на настоящий момент неэкономно в силу того, что расчет мощностей и нагрузок, необходимых для инженерного обеспечения здания, производится по нормам, а не применяемым оборудованию и технологии: «Вне зависимости от того, применена энергоэффективная технология или нет, застройщик приобретает у монополистов одно и то же количество инженерного ресурса».
С коллегами согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов: «Класс энергоэффективности уже достаточно давно и в обязательном порядке указывается в договорах долевого участия. А при вводе здания в эксплуатацию его указывают на фасаде здания вместе с адресом. Что это дает потребителю – не знаю. Цифры эти (класс) – это больше продукт правильно оформленных бумажек и поставленных коэффициентов, чем здравого смысла».
Мнение
Станислав Данелян, совладелец компании «Евроинвест Девелопмент»:
– Данное требование не новое. Оно хорошо знакомо нам по прошлым проектам. При проектировании своих жилых комплексов мы его учитываем и информируем своих дольщиков о классе энергоэффективности зданий. Плюс к этому на домах при их сдаче были установлены специальные таблички с такой информацией. Да, мы строим дома повышенной энергоэффективности. Чем выше класс энергоэффективности здания, тем меньше ресурсов оно потребляет. Это, безусловно, увеличивает себестоимость строительства. Но в процессе эксплуатации позволит сэкономить ресурсы – как тепловые, так и материальные.
Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.
Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
– Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каждого участка?
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
– Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
– Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
– На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
– Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:
– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета. Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично. Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.
– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?
Анастасия Алексеева:
– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.
– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Маргарита Клименко:
– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.
– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?
Маргарита Клименко:
– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня. Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом. Если за это время клиент не отозвал платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.
Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.
– Если при проведении контролирующим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?
Маргарита Клименко:
– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.
Анастасия Алексеева:
– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.
– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?
Денис Горбунов:
– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.
Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.
– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?
Маргарита Клименко:
– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.
– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?
Маргарита Клименко:
– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.
– При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
Маргарита Клименко:
– После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру.
– Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строительство?
Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:
– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.
– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Маргарита Клименко:
– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик. Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика