Транспортные завязки
В области дорожного строительства вторая столица России серьезно отстает от первой. Инфраструктурная недостаточность дает себя знать все более отчетливо. Осознавая остроту проблемы, городские власти стремятся наверстать упущенное. «На нас смотрит Европа», - сказала губернатор на годовом отчетном собрании Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству и дорожного развития 27 марта. Речь шла не только о наших гостях, но и о наших партнерах. Впрочем, совершенствование дорожной сети интересует едва ли не каждого жителя города. В какой степени инициативы дорожников соответствуют их ожиданиям?
Хорошо, но мало
Улицы, проспекты и шоссе не зря называют артериями города. Их закупорка столь же губительна, как тромбоз сосудов в организме человека. И экономика, и быт города немыслимы без движения, которому требуется тем больше простора, чем активнее процессы жизнедеятельности. Выхлоп автомашин, застрявших в пробках, губит зеленые насаждения – легкие.
Достаточно одного взгляда с высоты на центр Санкт-Петербурга в час пик, чтобы убедиться, что самой острой проблемой города является транспортная инфраструктура. Впрочем, позитивные сдвиги в этой сфере за последние годы очевидны. Только в
Работы, запланированные на
Городское руководство предъявляет к дорожникам серьезные требования. Реализация ряда первоочередных проектов не выполняется в намеченные сроки, что грозит Петербургу невыполнением обязательств перед иностранными инвесторами. На презентации годового отчета Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству губернатор жестко поставила вопрос о необходимости ввода южного участка ЗСД к концу
Губернатор привела в пример городским дорожникам практику эмирата Дубаи, где реализация проектов начинается на следующий день после распоряжения главы государства. Оправданием для петербуржцев может служить лишь то, что у нас, в отличие от солнечной ближневосточной монархии, лето царит не круглый год, и нет такого количества привлеченной рабочей силы из соседних стран.
Впрочем, в совершенствовании дорожного хозяйства город больше ориентируется на Западную Европу, славящуюся своими многомильными магистралями непрерывного движения, которое существенно облегчается пешеходными переходами и перехватывающими парковками. Невыполнение программ по переходам и «перехватам» вызывает особые претензии Смольного к КБДХ.
Ведомство проявляет готовность исправиться и наверстать упущенное поистине ударными темпами. Планы на последующий 2-летний период и перспективные планы до
Промедление с развитием городских дорог и в самом деле недопустимо. Согласно данным КБДХ, число автомашин в Петербурге возрастает на 100000 в год. Таким образом, к
Пересеченная местность
Фактически отличие Санкт-Петербурга от эмирата Дубай, увы, не исчерпывается климатическими и управленческими условиями. Во-первых, местность мегаполиса пересечена не только многочисленными реками и каналами, но и железнодорожными трассами, многие из которых утратили свое значение, а другие, ведущие к порту, напротив, нуждаются в свободе от препятствий. Во-вторых, реализация многих проектов требует согласования с федеральными инстанциями, которым подчинены многие предприятия. И наконец, эмирату Дубай вряд ли знакомо такое понятие, как зона охраны культурного наследия, которую в любом смысле слова непросто объехать.
Естественные и искусственные преграды разделяют городские районы, а ограниченное количество переправ создает постоянные пробки на существующих мостах и путепроводах. Между тем преодоление этих преград сковывается нерешенностью вопросов реорганизации производства на федеральных объектах. Так, разработанный еще 4 года назад проект транспортной связи между Васильевским островом и Центральным районом не мог реализоваться из-за отсутствия договоренности с ФГУП «Адмиралтейские верфи». Лишь накануне презентации Концепции совершенствования и развития дорожного хозяйства был окончательно решен вопрос о трассе нового моста, выходящего на 22-23 линию В.О., проект которого разработан институтом «Стройпроект». Губернатор призвала проектировщиков не отвлекаться на сторонние заказы. Однако разработчики проектов также нуждаются в ясности: ранее подготовленный проект тоннеля на остров оказался невостребованным.
У нынешнего городского руководства есть существенное преимущество перед своими предшественниками советского времени: ему не приходится церемониться с промышленными гигантами, теперь уже бывшими. Новая переправа между центром и Васильевским островом заставит потесниться ОАО «Электроаппарат». Через территорию ОАО «ЛОМО» пройдет новая магистраль №7, соединяющая Арсенальную ул. с реконструируемым Полюстровским пр. и продолжающаяся вдоль Выборгской железной дороги, разгружая пр. Энгельса. Соединяясь с Кушелевской развязкой, новая магистраль с мостом через Неву в створе Арсенальной ул. призвана разгрузить Лесной и Пискаревский пр., а также отчасти инфраструктуру Большой Охты.
Арсенальный мост, включенный еще в план
Орловский тоннель в числе новых проектов в тексте Концепции назван последним. Ни одного другого тоннеля авторы не предусматривают. Очевидно, при всем благоприятном финансовом положении город не может себе позволить подобную роскошь. Хотя, по расчетам депутата ЗакС, Президента Союза строительных компаний Санкт–Петербурга «Союзпетрострой», заслуженного строителя РФ Владимира Гольмана, для разгрузки исторического центра (на сегодняшний день), помимо 4-5 новых мостов, необходимо построить еще 4 тоннеля.
Все дороги ведут на кольцо?
Подготовленная Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству Концепция развития дорожного хозяйства обладает всеми необходимыми свойствами концептуального документа: вначале формулируются приоритеты в решении проблемы, затем излагается система программных мероприятий, после чего способы их решения перечисляются в деталях.
В число приоритетов включены: повышение мобильности населения с экономией его временных затрат; повышение конкурентоспособности продукции за счет сокращения транспортных издержек; экономия на энергоресурсах за счет сокращения пробега; снижение затрат на строительные работы и мультипликативный эффект в других областях экономики.
Адресная программа, разработанная НИИ территориального развития и транспортной инфраструктуры (НИПИ ТРТИ) и прилагаемая к Концепции, созвучна перечню, где 4 из 5 пунктов привязаны к интересам производства. Впрочем, многие из изображенных на схеме проектов послужат и индивидуальным потребностям населения. Программа предусматривает радикальное улучшение связей между районами: помимо вышеназванных трасс, выходящих на Васильевский остров, 2 новых магистрали соединяют Фрунзенский район с обоими берегами Невского. Реконструкция Ивановского путепровода наконец ликвидирует «узкие места» между районами, самым неприятным из которых для автомобилистов был Горбатый мост над Навалочной.
Впрочем, первая из двух трасс, пересекающая Неву в створе Фаянсовой и Зольной ул., следует вдоль Окружной железной дороги на протяжении от ЗСД до восточного полукольца КАД. Эта платная магистраль, которую предполагается строить на основе концессии, таким образом, решит проблемы преимущественно грузового транспорта. То же можно сказать о новой трассе на севере города, которая соединит ЗСД с промзоной «Парнас» и далее с дорогой на Скотное, вливаясь в нее вблизи пересечения с КАД.
К Кольцевой автодороге выйдет также магистраль №7, продолжение Софийской ул. на юге и Пискаревского пр. на востоке. Таким образом, в ближайшие 8 лет нагрузка на единственную кольцевую магистраль многократно возрастет.
Между тем «кольцо», на первых порах полупустое, сегодня уже достигло предельной нагрузки. При этом, как известно, у властей Ленобласти имеются планы промышленного развития вдоль Восточного полукольца, к которому географически привязана и потенциальная «областная столица» Кудрово. По мнению директора ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрия Свительмана, кольцевая дорога с момента ввода в эксплуатацию имела большое преимущество перед Московской кольцевой: от постоянных пробок ее спасало именно малое число съездов. Похоже, об этом преимуществе к
Трафик и график
Нельзя сказать, что разработчики из НИПИ ТРТИ забыли о легковом автотранспорте. Так, житель пр. Энергетиков сможет прокатиться по магистрали непрерывного движения до ул. Коллонтай, пересечь Неву по новому мосту и оказаться на Большом Смоленском, а затем и на Благодатной. Впрочем, препятствия на пути все же возникнут. В числе 75 предусмотренных развязок не обозначено (во всяком случае, на схеме) двухуровневое разделение потоков, следующих по этой магистрали и Московскому пр. Уже существующий затор на южном направлении усугубится, притом также на пересечении с Новоизмайловским.
Не предусматриваются и ранее заложенные в городские программы путепроводы через Выборгскую железную дорогу у станции Удельная и на Поклонногорской ул. Возможно, предполагается, что существующие здесь проблемы решаться за счет проектируемой магистрали №7 и развязки на Светлановской пл. Однако ни один, ни другой объект инфраструктуры не поможет ликвидировать хроническую пробку на главном связующем звене Выборгского и Приморского районов –пр. Испытателей.
Приморскому району, по существу, предлагается единственное облегчение – путепровод по оси Коломяжского пр. Между тем район находится в не меньшей изоляции, чем Василеостровский. К развязке на Планерной, впрочем, решено подвести Школьную ул. Остается надеяться, что с вводом ЗСД на Планерной возникнет запретительный знак для грузового движения.
Василеостровцам повезло больше. К новой трассе, выходящей с Петровского острова через Серный, добавляется продолжение с наб. Макарова, на которую можно будет повернуть – но в ближайшей перспективе только в левую сторону, то есть к уже перегруженной Стрелке. Не получится ли, что созданный дублер таким образом снивелирует собственное предназначение?
Последовательность реконструкции – самый главный вопрос для жителей мегаполиса, которому предстоит подвергнуться столь масштабным трансформациям. Можно лишь догадываться, что концессионная «широтная магистраль» вдоль Окружной железной дороги будет введена позже, чем начнется комплексная реконструкция обеих набережных Обводного канала. Это значит, что нагрузка вновь ляжет на недавно отремонтированный Володарский мост.
Поскольку к Концепции КБДХ не прилагается график ее исполнения, остается гадать, что предстоит раньше – реконструкция Приморского пр. или строительство Коломяжского путепровода. А это весьма небезразлично для жителей ул. Савушкина, на которую при модернизации береговой трассы ляжет максимальная нагрузка.
В историческом центре единственная планируемая развязка отведет часть транспорта с Лиговского пр. по продолжению ул. Черняховского через Московскую железную дорогу. Генплан предусматривает здесь создание трассы, выходящей к пл. Александра Невского, что подтвердил и председатель КГА Александр Викторов. Для этого требуется реконструкция подходов с обеих сторон железной дороги. На карте НИПИ ТРТИ она не обозначена.
Очевидно, неоднократно обсуждавшиеся планы строительства подземных дублеров центральных магистралей или хотя бы подземного звена, выводящего Лиговку к Орловскому тоннелю, откладывается до лучших времен. В самом деле, программа и так беспрецедентно масштабна. Однако, создавая преимущества для определенных отраслей и экономических субъектов, она оставляет проблемы городских автовладельцев во многом нерешенными.
Можно надеяться, что будет реализована представленная на схеме программа подземных пешеходных переходов. Однако места, избранные для пешеходных тоннелей, по существу никак не могу повысить чаемую мобильность населения. Практически все они находятся на перекрестках и соответственно, не могут заменить светофоры. А в тех местах, где подземные переходы мог бы стать полной альтернативой светофору, они не предусмотрены.
Европейские мечты
На только что состоявшемся совещании по развитию пригородов Москвы министр транспорта Игорь Левитин поставил задачу пересадить подмосковное население с автомашин на электрички – то есть вплотную заняться пригородным железнодорожным транспортом. В нашем городе аналогичные идеи перестали обсуждаться с тех пор, как использование Окружной железной дороги для пассажирских целей ввиду ее новой промышленной роли стало неактуальным. А строительство второго пути на Приморской ветке, несмотря на разрастание Сестрорецка и Ольгино, на ближайший период не планируется.
Впрочем, у разработчиков из того же НИПИ ТРТИ есть предложения, явно рассчитанные на создание внутригородской железнодорожной сети наподобие знаменитого берлинского S-Bahn. Так, заместитель гендиректора института Елена Ногова упоминала о скоростном трамвае «Трамтрейн», способном переходить на железнодорожные рельсы.
Планы дорожников по строительству путепровода по пр. Энергетиков над путями станции Охта-Товарная предполагают, что этот объект грузового движения останется здесь еще надолго – очевидно, в связи со строительством «Охта-Центра» (грузовому подъезду к территории поможет и соединение Зольной ул. с Бокситогорской и Якорной). В дальнейшей перспективе на Охте-Товарной напрашивается именно применение «Трамтрейна» Планы III очереди строительства «надземки», согласно разработанной Схеме развития линий скоростного рельсового пассажирского транспорта до
В Москве аналог S-Bahn будет внедряться в ближайшее время. Он предназначен соединить периферию столицы с рядом ближайших пригородов, в том числе со «столицей области» Мякинино. У нас соответствующие перспективы в равной степени зависят от взаимодействия городских и областных властей. Как только что пояснил Игорь Левитин, Москва и область будут отныне развиваться как единый транспортный узел. Без аналогичного подхода разрешить проблему транзита грузового транспорта вокруг Санкт-Петербурга не удастся.
Константин Черемных
Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок.Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке.
Первичный или вторичный
По словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с «первичной» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков – не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие: ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» – «Петербургстрой Сканска»; «ММБ банк» – «ЮИТ Лентек»; «Сбербанк» – «Рострой», «Невский Синдикат». Несколько объектов кредитует «ПСБ».
Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.
Обращение в агентство
В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
«Цена услуг агентства зависит от объема работ, – рассказывает Алексей Кошелев. – Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) – то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки».
Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до $2 тыс. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
Оценка кредитоспособности заемщика
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая – выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая – для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
По данным «Бекара», от формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» – 12-13%, а для «черного» – 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых – 1-2 тыс. руб.
Поиск подходящей квартиры
По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают – они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире – обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтера.
Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.
Независимая оценка квартиры
Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит – $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Предстраховая экспертиза
На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Алексей Кошелев рассказывает, что если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку и вынужден искать другую квартиру.
Анализ технического состояния
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид.
После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).
Страхование
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют – 1,5 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная – рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).
Въезд
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита, заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
По материалам компании «Бекар»
Многие застройщики, как и предполагали чиновники Смольного, начали работать по-новому – с учетом современных реалий. Однако мнения о том, что некоторые строительные фирмы «упадут» или «продадутся», по-прежнему присутствуют.Власть зашевелилась
Как заявляют застройщики, они чувствуют, что спрос на строящееся жилье начал расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ситуация немного хуже, говорит генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, поскольку с лета минувшего года начался спад и объем продаж достиг минимума к концу зимы – началу весны 2005 года. Сейчас начался незначительный подъем. Ситуация по-прежнему критична, поскольку объемы продаж еще далеки от тех, которые были в 2003 и даже в 2002 годах. Эти объемы никоим образом не покрывают потребности в финансировании объектов по графикам, установленным постановлениями (распоряжениями) правительства Санкт-Петербурга. Соответственно, общий дефицит оборотных средств застройщиков все еще нарастает.
«С другой стороны, цены стоят уже практически год, – пояснил г-н Вотолевский. – Основные причины, как я и говорил ранее, – объемы строительства и ввода, для которых пока нет достаточного платежеспособного спроса, необоснованные рассуждения федеральных властей о сверхприбыли и завышенной себестоимости и, конечно, пагубное влияние нового пакета федеральных жилищных законов».
Достаточно любопытно причины нынешней непростой ситуации нам объяснил председатель совета директоров ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. Он уверяет, что сначала был всплеск на рынке: у людей появились деньги, они стали массово покупать жилье. По его словам, «преуспел тогда тот, кто набрал больше бесплатных пятен». «О сервисе, качестве и брендинге никто не думал. Да и покупатель был непритязательным: брал все, что предлагалось. Через пару лет в отрасль пошел спекулятивный капитал, а уже после того зашевелилась и администрация – начала регулировать. В результате рынок перегрелся, чиновники выступают с ограничительными инициативами – произошла стагнация», – размышляет г-н Игнатьев.
По мнению президента ИПГ «Источник» Мирона Шакиры, современная ситуация немногим отличается от прошлогодней. Есть некоторые позитивные стороны, например, «увеличение нижнего уровня заключаемых договоров на 10 процентов». Однако эффективность спроса еще довольно низкая. «Как мне кажется, затоваривание рынка – это одно из очевидных следствий становления рынка строительства в новом формате. Ведь необходимо четко выделить категории жилья и, в соответствии с уровнем и качеством, предлагать их по соответствующим ценам, – делится впечатлениями г-н Шакира. – Мы изначально четко определили категории нашего жилья и, соответственно, их ценовой уровень. В результате колебания в цене были минимальными и уровень продаж в компании был более-менее стабилен. При этом продажа элитного жилья развивалась по своим законам: скажем, пентхаусы в «Авроре» были проданы независимо от колебаний рынка, по своим ценам. Некое снижение спроса до уровня 55-60 процентов в сравнении с 2004 годом – логичное завершение более чем трехлетнего летнего роста цен».
Минусовой крен
По некоторым оценкам, сегодня в продаже до 25-27 тыс. квартир – это довольно большая цифра, однако уже к концу 2005 года эта цифра уменьшится за счет роста количества сделок. Во всяком случае, в некоторых компаниях это уже происходит.
Строители утверждают, что к началу 2006 года ситуация на рынке окончательно стабилизируется и к весне будет очевидна позитивная динамика рынка. В то же время, как считает Мирон Шакира, «на общее формирование рынка потребуется еще от полутора до трех лет, после чего рынок Санкт-Петербурга будет развиваться стабильно, с годовым темпом роста 10-15 процентов». Однако все это возможно лишь в случае четкой и отлаженной работы всех механизмов рынка, перехода к новым технологиям. «Но главное, – отмечает президент ИПГ «Источник», – обезопасить рынок от непродуманных законов. Отношения же с покупателями должны выстраиваться на взаимовыгодных интересах, а это задача городских властей. А приоритетом должна стать работающая схема ипотечного кредитования. В сложившихся условиях это самое действенное средство, которое поможет в стабилизации и развитии рынка».
Примерно о том же самом говорит Виталий Вотолевский. На его взгляд, пути выхода следующие: внесение поправок в федеральные законы, временное сокращение объемов строительства и ввода новых объектов (что и происходит с начала этого года), развитие ипотечного кредитования, повышение цен, которое позволит застройщикам брать больше кредитов. «Что касается прогнозов, то делать их пока не буду», – резюмировал глава компании «Петербургстрой Skanska».
Вместо него о будущем рынка согласился высказаться Дмитрий Игнатьев. По его словам, позитивные подвижки если и появятся, то нескоро. «Итоги этого строительного года однозначно будут хуже прошлого, – предполагает г-н Игнатьев. – Я имею в виду – по финансовым показателям. В глазах общественности все будет выглядеть как должно, ведь объемы вводимого жилья остались на прежнем уровне. Но минусовой крен в прибыли строительных компаний, который существует на сегодняшний момент, будет присутствовать и в будущем году. У строительных компаний (тех, кто занимается только жилищным строительством) этот крен наиболее ощутим. И сейчас у них на первое место вышел вопрос сбыта строящихся и построенных квадратных метров».
В целом ситуация на строительном рынке как ни крути сложная. По-прежнему вопрос продаж жилья является ключевым абсолютно для всех застройщиков. Однако для многопрофильных (вертикально интегрированных) компаний ситуация не столь критична – у них есть достаточный запас прочности, плывучести. Но и крупные фирмы, по заявлениям их руководителей, постепенно входят «в остроконкурентную ситуацию, где будут драться за клиента, что непременно приведет к смене лидеров». «У кого один-два объекта – уйдет с рынка. Кто-то станет подрядной фирмой и будет бороться на рынке заказов. У кого большие объемы и имя, но нет оборотных средств – вынужден будет продаться. А кто-то, может, и упадет», – подытожил Дмитрий Игнатьев.
Скорее всего, прогнозируют строители, из сложившейся ситуации отрасль будет выходить постепенно. Кто-то из фирм зафиксирует объемы и станет копить силы, кто-то будет искать альтернативные источники финансирования. Но все это произойдет не раньше чем через год-полтора. До этого момента можно ожидать самых разнообразных событий и непонятностей.
Андрей Теплоухов