Торговля в «Лондон Парке». Эксперты считают, что цена торгового комплекса в составе ЖК завышена
Торговый комплекс в составе жилого комплекса «Лондон Парк» от девелопера «Л1» выставлен на продажу. Актив оценен в 3 млрд рублей, но эксперты считают, что цена завышена.
Объявление о продаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: пр. Просвещения, 43, на портале Avito разместило агентство «Итака». В нем говорится, что объект находится на первой линии проспекта, в фасадной части большого жилого комплекса, первые очереди которого уже построены. Площадь ТРК – 61 тыс. кв. м, есть парковка на 490 мест. Запрашивают за актив 3 млрд рублей.
По этому адресу расположен ЖК «Лондон парк», который с 2007 года строит компания «Л1» (экс-ЛЭК). Директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова сообщила, что ТРК уже построен и сейчас в нем начинаются инженерные и отделочные работы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на вторую половину 2019 года. «Переговоры по продаже ТРК идут с несколькими потенциальными инвесторами. И интерес большой. Он обусловлен, во-первых, расположением объекта – с одной стороны, высокий трафик пр. Просвещения, с другой – уже обеспеченный внутренний спрос, т.к. все жители ЖК «Лондон Парк» – потенциальные потребители и клиенты. Во-вторых, пока ТРК не сдан в эксплуатацию, цена за него невысока. После полной готовности и получения акта приемки на объект цена, разумеется, вырастет», - говорит она.
«По сути, объект выставляется по себестоимости строительства – 49,2 тыс. рублей за 1 кв.м. общей площади. Но с учетом отсутствия арендаторов, необходимости доделки и запуска комплекса, вряд ли на него будет высокий спрос. Юридические риски оценить еще сложнее», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что стоимость этого объекта находится в диапазоне 1,7 – 2,1 млрд рублей без НДС. А руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев говорит, что цена продавца не выглядит завышенной. «Правда, торговые центры – сложные объекты, где инвестиции зависят от множества факторов: необходимых вложений в доделку, соответствия современным требованиям рынка, возможности создания эффективной концепции и успешной конкуренции с существующими объектами в окружении», - говорит он.
По его словам, площадь ТРК в составе «Лондон парка» достаточно большая для «микрорайонного» или «районного» ТЦ, что хорошо для борьбы с ближайшими конкурентами. Но это вынудит его конкурировать с такими популярными и качественными объектами как «Гранд Каньон» и «МЕГА», и расположенным непосредственно у метро «Нордом». «Для этого потребуется что-то посерьезнее, чем большая площадь и фасад на оживленной городской магистрали – качественная концепция с эффективными планировками, привлекательные общественные пространства, сильные «якорные» арендаторы и известные бренды торговой галереи. Но опыт других торговых центров, размещенных в стилобате жилого комплекса, показывает, что достичь этого весьма непросто и иногда невозможно», - говорит Игорь Кокорев.
«Торговые комплексы, интегрированные в жилые комплексы – интересный, хотя и не бесспорный продукт. С одной стороны, есть и внутренний спрос – со стороны жильцов дом, и внешний покупательский поток. С другой – у каждой из этих категорий свои потребности», - отмечает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. «В качестве варианта можно рассмотреть реализацию части площадей в специализированном формате (например, с уклоном в мебель и товары для дома), чтобы как-то «отстроиться» от конкурентов и привлечь свою аудиторию», - добавляет руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина.
Напомним, что в свое время «Лондон Парк» был самым крупным проектом квартальной застройки в Петербурге – он рассчитан на 4,5 тыс. квартир. Но судьба его сложилась непросто. Сначала власти 1,5 года зачищали территорию от самовольных парковок, что задержало начало проекта почти на 2 года. Потом из-за кризисов и корпоративной войны собственников (бизнес делили его основатели Павел Андреев и Андрей Рогачев, в итоге «Л1» досталась первому) сдачу объекта неоднократно переносили. Лишь недавно компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первых домов. В первой очереди будет 106 тыс. кв.м. жилья (90% площадей уже продано). А всего в проекте будет 254 тыс. кв.м. Сдать вторую очередь обещают до конца года, а третью – в 2023-м. В «Лондон Парке» помимо ТРК будет спортивный центр с двумя бассейнами, детсад, школа и даже вишневый сад.
«Группа ЛСР» подала заявку на изменение функционального назначения нескольких бывших промышленных территорий – около рынка «Юнона», в Рыбацком и на Октябрьской набережной. Там может появиться более 750 тыс. кв. м жилья.
«Группа ЛСР» Андрея Молчанова обратилась в Смольный с просьбой изменить в Генплане назначение четырех промышленных зон, которые находятся у нее в собственности. Там в перспективе девелопер рассчитывает построить многоквартирное жилье.
Речь идет об участке площадью 17,3 га на ул. Маршала Казакова, недалеко от рынка «Юнона». Там сейчас располагается принадлежащая «Группе ЛСР» пескобаза «Красненькая». «Мы планируем перевести ее на другую площадку. Развивать это предприятие на прежнем месте невозможно, поскольку улично-дорожная сеть района не выдержит возрастающую нагрузку транспортировки сырья. Также у территории есть ограничения по инженерии», – пояснили в компании.
Второй участок – 10 га на Тепловозной ул., 32, где находится одно из производств OOО «ЛСР. Железобетон». «Это предприятие находится на изолированной территории, где отсутствует сформированная улично-дорожная сеть. Мы также будем его переводить на другую площадку. А поскольку пятно расположено близко от станции метро «Рыбацкое» и на берегу реки Славянки, самое перспективное его использовать под застройку жильем. Но для этого придется изменить его функциональное назначение», – пояснили в «Группе ЛСР».
Третий участок площадью 12,9 га (тоже пескобаза) находится на Октябрьской наб., 102. Последний (2,7 га) – на Партизанской ул., 5 (там расположены промышленные активы «ЛСР. Базовые»). Причина та же – редевелопмент эффективней сохранения промышленной функции.
По оценке экспертов ГК Docklands development, на ул. Маршала Казакова можно построить 270 тыс. кв. м жилья эконом-класса, в Рыбацком – 180 тыс. кв. м, на Октябрьской набережной – 230-240 тыс. кв. м, а на Партизанской улице – 65 тыс. кв. м. «Общие инвестиции в развитие территорий, с учетом перевода промышленных активов, рекультивации и вложений в стройку, могут достичь 45-50 млрд рублей», – считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Пока процесс редевелопмента серого пояса Петербурга движется медленно. В ColliersI nternational SPb подсчитали, что на территории Петербурга находятся 60 крупных промышленных зон. Из них 26 площадью около 6 тыс. га подлежат редевелопменту. Но за последние 7 лет в него удалось вовлечь всего 536 га бывших заводских земель. Там построено 4,3 млн кв. м жилья.
«Промышленные территории вовлекаются в оборот. Но медленно – 1-4 % в год. Главная причина – активная смена градостроительного законодательства в Петербурге, в результате чего меняются параметры застройки участков и их функциональное назначение», – заключил гендиректор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий.
Мнение
Максим Мейксин,
глава Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга:
– Редевелопмент разрешают лишь тем территориям, где оставить производства невозможно, где экономика и перспективы предприятий туманны. Но даже те предприятия, которые придется выводить, мы постараемся разместить там, где есть жилье и рабочие руки. Иначе возникнет эффект «маятниковой миграции» и проблемы города только усугубятся.
Девелопер построит апарт-отель в Московском районе и будет самостоятельно обслуживать его. Объем инвестиций в проект составит 1,1 млрд рублей.
Группа RBI заявила о новом направлении своей работы. Ведущий петербургский девелопер намерен строить и управлять сетью сервисных апарт-отелей. Первый гостиничный объект под названием Studio Moskovsky компания начнет возводить до конца третьего квартала этого года в Московском районе города на Заозерной улице. Открытие апарт-отеля запланировано на начало 2022 года. Инвестиции в проект составят 1,1 млрд рублей.
Апарт-отель будет состоять из двух корпусов в 10-13 этажей и рассчитан на 357 номеров (юнитов). Сдаваться номера будут с полной отделкой и мебелью. Площадь их составит от 19 до 55 кв. метров. Концепцией проекта также предусмотрены коммерческие помещения общего пользования на первых этажах, которые будут сдаваться в аренду, а не продаваться.
По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на апартаменты. «Такой формат недвижимости запрашивают и наши клиенты. Для многих из них апартаменты цивилизованная форма вложения средств. Нам это направление бизнеса также интересно. Сейчас рассматриваем локации под запуск и строительство других апарт-отелей», - отметил девелопер.
Для управления апарт-отелями RBI создало отдельную структуру – компанию RBIPM. Возглавила ее Карина Шальнова, ранее управлявшая апарт-отелями YE'S ГК «Пионер».
Предполагается, что продажи апартаментов начнутся этой осенью с использованием схемы ДДУ. Стоимость их составит от 145 тыс. рублей за кв. м. С управляющей компанией инвесторы смогут заключать на выбор три вида договорных программ. В зависимости от задействованных в них сервисов будет зависеть комиссионное вознаграждение УК.
В RBI подчеркивают, что несмотря на выход холдинга на рынок сервисных апартаментов, они не собирается снижать свое присутствие в жилищном строительстве. «Оба рынка (жилье и апартаменты) сейчас очень сложные. Они скромные по доходности, но отвечают на запросы дальнейшего развития компании», - полагает Эдуард Тиктинский.
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg рынок сервисных апартаментов в Петербурге в настоящее время активно развивается. Предложения в этом сегменте за первое полугодие 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросли на 34% до 3340 номеров. Продажи увеличились в 2,6 раза – с января по июль было продано 1230 апартаментов.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко считает, что такая динамика в сегменте сервисных апартаментов обусловлена в первую очередь их популярностью у инвесторов. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями street retail или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», - делает вводы эксперт.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам, генеральный директор УК «Вало Сервис»
Апарт-отели – формат, в котором на данный момент очень небольшая конкуренция. Это основная причина привлекательности такого формата для девелоперов. Из порядка 40 проектов на рынке, к апарт-отелям относятся единицы. Остальные представляют собой так называемое «псевдожилье», то есть они спроектированы как жилые дома, без необходимых для гостиниц технологических решений.
Грамотные инвесторы предпочитают вкладываться именно в проекты с гостиничной инфраструктурой, что формирует высокий спрос на апарт-комплексы. Например, в нашем апарт-комплексе VALO более 80% покупателей – инвесторы.
В Московском районе уже есть несколько как реализованных, так и строящихся проектов апарт-отелей. Важный вопрос - на какой сегмент данный отель будет ориентирован. На мой взгляд, для отеля в черте "серого пояса" больше подошел бы уровень 3 "звезды". В нашем комплексе VALO мы также ориентировались на этот сегмент. Удачное расположение в непосредственной близости к станции метро - один из важнейших факторов успеха.