Распродажа на Миллионной. Два особняка в центре Петербурга могут стоить до 4 млрд рублей
Бывшие здания Горного университета на Миллионной улице выставлены на торги. Эксперты считают, что два особняка в центре Санкт-Петербурга в нынешней рыночной ситуации могут стоить до 4 млрд рублей, а самая лучшая функция для них – под отель.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания Горного университета. Оба находятся недалеко от Эрмитажа, в зоне общественно-деловой застройки, где можно реализовать проекты коммерческой недвижимости.
Первый лот – особняк площадью 11,7 тыс. кв.м с участком 0,6 га на Миллионной ул., 5. Это служебный корпус Мраморного дворца – объект культурного наследия федерального значения. Второй лот – дом площадью 14,4 тыс. кв. м на Миллионной ул., 6. Это выявленный объект наследия. В начале ХХ века он имел жилую функцию. В советское время здания были переданы Северо-Западному государственному заочному техническому университету. В 2010 году его присоединили к Горному университету.
Цена активов пока не названа. По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, стартовая цена каждого лота окажется в диапазоне 1,5-2 млрд рублей. «А финальная цена сделки будет зависеть от того, будут ли участвовать в аукционе федеральные и международные компании, которые хотят сделать знаковый проект и готовы пожертвовать ради этого некоторой частью доходности. В этом случае цена может повыситься в два раза. В противном случае аукцион скорее всего не состоится», - считает он.
Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что объекты будут строить меньше – около 2,5 млрд рублей за оба лота, а их приспособление под новую функцию обойдется еще в 1-1,5 млрд. «Эти здания продаются уже около 3 лет. Но никто не покупает. Все упирается в цену», - подчеркивает она. Участники рынка говорят, что до сих пор эти объекты предлагали за 3,5 млрд рублей.
По мнению экспертов РАД, оба здания идеально подходят для размещения отелей. Причем, корпус Мраморного дворца – под отель De Lux благодаря своему уникальному расположению и высокому статусу. А здание напротив – под премиальный апарт-отель.
Эксперты с этой оценкой согласны. «Гостиницы – самое логичное для них назначение. Но рынок гостиниц «5 звезд» в Петербурге насыщен, а делать здесь гостиницу более низкого уровня просто преступно. Возможно, имеет смысл проработать для этих зданий формат «доходного дома» – съемные квартиры для долговременного проживания», - полагает Алексей Федоров.
Кстати
Общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, в начале 2018 года составлял 17,3 тысяч номеров. А если учитывать все средства размещения, включая мини-отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. За первое полугодипе 2018 года на рынок Северной столицы вышло 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали открытие «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и «Гранд Отель Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%.
Рядом с «Лахта-центром» холдинг Газпром построит еще почти 300 тыс. кв. м коммерческих площадей. Стоимость проекта превысит 20 млрд рублей. Видимо, инвестор осознал, что все его структуры в небоскреб не поместятся, и решил расширить проект, считают эксперты.
В непосредственной близости от «Лахта-центра» структуры Газпрома построят еще 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Так говорится в документах, которые Газпром подал на днях в Комитет по инвестициям Петербурга. Из них следует, что рядом с небоскребом, где к 2018 году разместится головной офис газовой монополии, будут построены еще три бизнес-центра общей площадью 257 тыс. кв. м. В проект также включен подземный паркинг площадью 88,6 тыс. кв. м, конференц-зал площадью 15 тыс. кв. м, а также объекты социального и культурного назначения. Стоимость строительства оценивается в 21 млрд рублей. Срок реализации проекта – 2021 год. Проект Газпром планирует реализовать дополнительных участках в Лахте, которые рассчитывает получить от города. Но где именно будет эта земля и сколько ее потребуется, в компании не уточнили. О планах построить дополнительные коммерческие площади в Лахте представители Газпрома впервые заявили на Совете по инвестициям в октябре. А чуть раньше правительство Петербурга утвердило изменения в проект планировки территории «Лахта-центра». В него были включены в том числе объекты, расположенные на сопредельных территориях (даже на другом берегу бухты), но не входящие в состав этого бизнес-центра. Как пояснил тогда председатель КГА Владимир Григорьев, одной из причин, по которой понадобилось вносить изменения в документ, стало увеличение общей площади «Лахта-центр» примерно на 20% по инициативе инвестора. В пресс-службе комплекса пояснили, что изучают возможность строительства объектов общественно-делового назначения западнее участка строящегося «Лахта центра», подчеркнув, что сам небоскреб будет построен в первоначально утвержденных параметрах (см. справку). Эксперты считают, что руководство Газпрома могло осознать, что всем структурам монополии места в небоскребе не хватит, и стало действовать на опережение – расширяя офисную часть за счет дополнительных зданий. В «Лахта-центре» по проекту должно быть всего 130 тыс. кв. м офисных помещений. А общая площадь офисов Газпрома в Петербурге уже превысила 400 тыс. кв. м. И переезд еще не закончился. Решение о переводе головной структуры газового монополиста в Северную столицу должно быть принято летом следующего года на собрании акционеров Газпрома, которое впервые пройдет в Петербурге. Но компания к этому шагу активно готовится. За последние шесть лет доля сделок по аренде офисов, которые заключили компании нефтегазового сектора в Петербурге, выросла с 5 до 50%. Причем только за последний год активность структур Газпрома по подбору недвижимости в Петербурге увеличилась в четыре раза. Выросла конкуренция структур монополиста за недвижимость в Петербурге между собой. «Сидеть на собственных площадях гораздо выгоднее, чем на арендованных. Думаю, решение о строительстве дополнительных офисных площадей продиктовано этой логикой», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Если в итоге все структуры Газпрома все-таки переберутся в Лахту, это серьезно изменит ситуацию на офисном рынке города. Найти арендаторов на такое значительное количество освободившихся площадей будет нелегко. Остается надеяться, что кризис до 2018 года закончится и деловая активность позволит рынку пережить исход Газпрома безболезненно», – добавил один из брокеров офисного рынка. Участок в Приморском районе Петербурга под строительство комплекса «Лахта-центр» Газпром купил в 2011 году. Небоскреб должен быть построен к началу 2018 года. Его общая площадь составит около 400 тыс. кв. м из которых 180 тыс. кв. м займет башня-доминанта высотой 462 м. В ней будет 86 надземных и три подземных этажа. В сентябре завершился нулевой цикл строительства, началось возведение первых этажей ядра будущего высотного здания. В проект уже вложено 200 млн USD. А общие инвестиции могут достигнуть 1,5 млрд USD.
ЗакС Петербурга принял за основу законопроект, устанавливающий расчет налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Депутаты отмечают, что налог тягостным бременем ляжет в первую очередь на социально необеспеченные слои населения, в частности собственников коммуналок, кадастровая стоимость которых завышена.
Городские депутаты на прошлой неделе приняли в первом чтении довольно скандальный законопроект «О внесении изменений в закон Петербурга «О налоге на имущество физических лиц в Петербурге». Парламентарии не были единогласными: «за» проголосовали только 28 депутатов, 17 – «против», а «воздержался» один. Тем не менее документ был принят, и на внесение поправок было установлено время всего в два дня.
Как следует из законопроекта, внесенного губернатором Петербурга Георгием Полтавченко, с 1 января 2016 года налог на имущество физических лиц устанавливается исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время расчеты ведутся исходя из инвентаризационной стоимости.
Как отметил Михаил Бродский, представитель губернатора Петербурга в ЗакСе, переход на новую систему налогообложения продлится несколько лет. В 2016 году лишь 20% налога на объекты будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, размер налога увеличится в среднем в 1,4 раза. В 2017 году эта часть составит 40%, и так до 2020 года, когда петербуржцы будут оплачивать всю сумму налога исходя из кадастровой стоимости жилья. По подсчетам, объем налоговых отчислений вырастет в три раза по сравнению с сегодняшними сборами.
Михаил Бродский отметил, что налоговые ставки будут дифференцированными и будут полностью зависеть от кадастровой стоимости жилья. На практике получится, что чем больше будет кадастровая стоимость квартиры или загородного дома, тем выше будет налог. В частности, ставка налога для жилых домов (дач) с кадастровой стоимостью до 5 млн рублей включительно устанавливается в размере 0,1%, с 5 до 10 млн рублей – 0,15%. Больше всего будут платить владельцы элитного жилья. Так, при кадастровой стоимости объекта от 10 до 20 млн рублей налоговая ставка будет 0,2%, а свыше 20 млн рублей – 0,25%. Для жилых помещений (квартир) стоимостью от 7 млн рублей налоговая ставка получится 0,1%, а свыше 20 млн рублей – 0,2%. Для собственников гаражей налоговая ставка составит 0,3% от кадастровой стоимости. А собственники нежилых помещений, зданий, сооружений свыше 3 тыс. кв. м будут платить по ставке 1% от кадастровой стоимости объекта.
Михаил Бродский отметил, что закон устанавливает льготы по налогооблагаемой площади – 10 м с комнаты, 20 м с квартиры, и 50 м с отдельного дома. Кроме этого, чиновник подчеркнул, что от уплаты данного налога полностью освобождаются пенсионеры, инвалиды боевых действий и инвалиды первой и второй группы – всего около 2 млн человек.
В Смольном говорят, что переход на новую систему налогообложения нужен, так как вне «налоговой корзины» с 2013 года находятся новостройки. По словам Михаила Бродского, с этого времени в городе построено около 7,5 млн кв. м жилья, не имеющего инвентаризационной стоимости, а значит, город не может собирать с них налоги. Если перейти на кадастровую стоимость, то бюджет Петербурга пополнится новыми поступлениями, отметил господин Бродский.
В конце августа 2015 года ГУП «ГУИОН» пересчитал кадастровую стоимость жилых и нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв. м. В итоге, по оценке экспертов, кадастровая цена квартир в среднем увеличилась в 1,6 раза. Больше всего подорожало жилье в центре Петербурга. Так, в Центральном районе кадастровая стоимость стала в 2,4 раза больше, в Петроградском – в 2,5 раза, в Адмиралтейском – более чем в 2 раза.
В данном случае, как говорят депутаты, возрастет налог на жилье для собственников коммунальных квартир. Именно этот факт вызвал бурные протесты со стороны парламентариев. В частности, лидер фракции «Справедливая Россия» Алексей Ковалев назвал данный законопроект «диверсией против народовластия». По его словам, даже с учетом принятого переходного периода в итоге жить в комнате в коммунальной квартире будет слишком дорого для обычного петербуржца. «Скоропостижное принятие этого законопроекта ударит по нашим гражданам, увеличит их налоговые отчисления. Действительно, бюджет Петербурга от этого станет немного больше, но граждане станут более бедными, чем сегодня», – возмутился депутат. По его словам, кадастровая стоимость на многие объекты завышена. «Кроме того, эта кадастровая стоимость завышена и для тех квартир, которые находятся в «убитом» состоянии, особенно для комнат в коммунальных квартирах. Как правило, эти объекты недвижимости продаются по цене раза в два меньше, чем объекты недвижимости в соседних домах, находящихся в более или менее приличном состоянии», – пояснил свою точку зрения Алексей Ковалев.
Депутат Ирина Иванова отметила, что льгота при налогообложении коммунальных квартир не будет действовать в Петербурге из-за особенностей регионального законодательства. «Кадастровая стоимость коммуналок огромна, а налогового вычета не будет. И если нас будут уверять, что в этих коммунальных квартирах живут исключительно пенсионеры, то это не так. Более того, таких квартир в Петербурге 90 тыс. Чем больше кадастровая стоимость квартиры, тем больше и налоговый коэффициент. Таким образом, мы дважды загоняем коммуналки в самые дорогие, но в то же время платить эти налоги будут самые не обеспеченные слои населения», – подчеркнула Ирина Иванова.