Распродажа на Миллионной. Два особняка в центре Петербурга могут стоить до 4 млрд рублей
Бывшие здания Горного университета на Миллионной улице выставлены на торги. Эксперты считают, что два особняка в центре Санкт-Петербурга в нынешней рыночной ситуации могут стоить до 4 млрд рублей, а самая лучшая функция для них – под отель.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания Горного университета. Оба находятся недалеко от Эрмитажа, в зоне общественно-деловой застройки, где можно реализовать проекты коммерческой недвижимости.
Первый лот – особняк площадью 11,7 тыс. кв.м с участком 0,6 га на Миллионной ул., 5. Это служебный корпус Мраморного дворца – объект культурного наследия федерального значения. Второй лот – дом площадью 14,4 тыс. кв. м на Миллионной ул., 6. Это выявленный объект наследия. В начале ХХ века он имел жилую функцию. В советское время здания были переданы Северо-Западному государственному заочному техническому университету. В 2010 году его присоединили к Горному университету.
Цена активов пока не названа. По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, стартовая цена каждого лота окажется в диапазоне 1,5-2 млрд рублей. «А финальная цена сделки будет зависеть от того, будут ли участвовать в аукционе федеральные и международные компании, которые хотят сделать знаковый проект и готовы пожертвовать ради этого некоторой частью доходности. В этом случае цена может повыситься в два раза. В противном случае аукцион скорее всего не состоится», - считает он.
Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что объекты будут строить меньше – около 2,5 млрд рублей за оба лота, а их приспособление под новую функцию обойдется еще в 1-1,5 млрд. «Эти здания продаются уже около 3 лет. Но никто не покупает. Все упирается в цену», - подчеркивает она. Участники рынка говорят, что до сих пор эти объекты предлагали за 3,5 млрд рублей.
По мнению экспертов РАД, оба здания идеально подходят для размещения отелей. Причем, корпус Мраморного дворца – под отель De Lux благодаря своему уникальному расположению и высокому статусу. А здание напротив – под премиальный апарт-отель.
Эксперты с этой оценкой согласны. «Гостиницы – самое логичное для них назначение. Но рынок гостиниц «5 звезд» в Петербурге насыщен, а делать здесь гостиницу более низкого уровня просто преступно. Возможно, имеет смысл проработать для этих зданий формат «доходного дома» – съемные квартиры для долговременного проживания», - полагает Алексей Федоров.
Кстати
Общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, в начале 2018 года составлял 17,3 тысяч номеров. А если учитывать все средства размещения, включая мини-отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. За первое полугодипе 2018 года на рынок Северной столицы вышло 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали открытие «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и «Гранд Отель Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%.
Верховный суд РФ решил, что дольщики не могут просто отказаться от исполнения договора долевого участия, если нет виновных действий со стороны застройщика. Участники рынка говорят, что позиция суда на редкость правильная.
На днях Верховный суд решил, что 32-я статья Закона «О защите прав потребителей» не распространяется на покупателей жилья по долевой схеме. Причиной разбирательства стало обращение в суд одной из дольщиц о расторжении договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком ООО «Лазурь». Гражданка оплатила его в полном объеме. Срок передачи квартиры – 31 декабря 2019 года. Но у дольщицы возникла жизненная ситуация, которая не позволила ей дальше участвовать в строительстве. Поэтому она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении ДДУ и возврате уплаченных ею средств. Поскольку со стороны компании никаких нарушений условий договора не было, ее руководство отказало в расторжении договора и возврате денег. Дольщица обратилась в суд. Причем хотела она не только расторгнуть договор, но также взыскать с застройщика цену договора и проценты за пользование чужими денежными средствами, плюс неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от присужденной суммы.
Суды первой и апелляционной инстанции вынесли решение в пользу гражданки, опираясь на то, что односторонний отказ от исполнения договора при отсутствии виновных действий со стороны застройщика – это право потребителя, согласно статье 32-й Закона «О защите прав потребителей».
Но Верховный суд РФ с такой позицией не согласился, указав на то, что отношения между дольщицей и застройщиком возникли в силу Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и регулируются именно им. А в нем указано, что дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ или расторгнуть его через суд только в следующих случаях: если очевидно, что объект не будет передан в срок, при существенном изменении проектной документации, при изменении назначения общего имущества, в иных случаях, установленных договором или законом. Но ни один них под описанную ситуацию не подходит. Поэтому Верховный суд отменил определение апелляционной инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
Участники рынка считают это решение справедливым. «В нем нет ничего нового – 214-ФЗ устанавливает и свой размер неустойки, и свои основания для одностороннего отказа от договора долевого участия. Поэтому каких-либо последствий для рынка это решение Верховного суда иметь не будет. В целом позиция суда на редкость правильная, и это можно только приветствовать», – говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С коллегой согласен Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting: «Наши судебные органы, как и остальные органы власти, должны стоять на защите прав не только дольщиков, но и застройщиков. Дело в том, что, согласно 32-й статье Закона «О защите прав потребителей», покупатель может в любой момент отказаться от выполнения условий договора (в данном случае – от выполнения работ строителями) при условии оплаты исполнителю понесенных фактических расходов. И Верховный суд, на наш взгляд, исходил из того, что процесс строительства жилья требует гарантий со стороны дольщиков. В частности, гарантий своевременного внесения платы, которая, в свою очередь, является залогом непрерывного строительства. В противном случае застройщики не могут гарантировать четкого поступления денег. И непрерывность строительного процесса оказывается под угрозой». Он добавил, что Закон «О защите прав потребителей» дает возможность одностороннего внесудебного отказа от договора, как некую дополнительную гарантию для потребителей и как дополнительный мотиватор для предпринимателей. «Но строительство – процесс куда более сложный, чем производство товаров народного потребления. По закону о «долевке» можно расторгнуть договор только в случае нарушения со стороны исполнителя. И это возможно только через суд», – заключил Дмитрий Желнин.
Строители также считают решение суда правильным. «Закон о долевом участии в строительстве и так довольно жесткий. Он максимально защищает дольщика и держит в тонусе застройщика. И так много судебных разбирательств и эпизодов откровенного потребительского экстремизма. Если бы строителей судили еще и по Закону «О защите прав потребителей», это был бы просто произвол», – заключил один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Научно-производственное предприятие «Буревестник» начинает переезд в особую экономическую зону «Новоорловская». Участок компании на Охте будут продавать на аукционе под жилищную застройку. Эксперты оценивают землю «Буревестника» в 2–2,5 млрд рублей.
Предприятие «Буревестник», входящее в алмазодобывающий холдинг «Алроса», завершило реорганизацию и в ближайшее время начнет переезд из центра Санкт-Петербурга на новые площади, специально построенные для него в ОЭЗ «Новоорловская». При этом завод надеется сохранить роль ведущего отечественного производителя рентгеновской аппаратуры для промышленных и научных целей и даже усилить свои позиции.
О скором переезде «Буревестника» с Малоохтинского проспекта, 68, где он занимает участок площадью около 4,4 га, сообщил гендиректор предприятия Владимир Цветков. По его словам, переезд должен закончиться не позже ноября. «Освободившийся в результате участок у моста Александра Невского будет продан. Мы планируем реализовать его по частям. Отдельно будет продана территория со зданиями и сооружениями, находящаяся в собственности НПП «Буревестник». И отдельно – часть здания под аренду на арендованном же до 2049 года участке. Так мы надеемся привлечь больше потенциальных инвесторов», – сообщил он.
Стоимость, по которой будут продавать землю «Буревестника», Владимир Цветков не раскрыл. По его словам, ее определит аукцион. А площадкой для торгов, скорее всего, станет Российский аукционный дом, с которым уже идут соответствующие переговоры.
Зонирование участка «Буревестника» по Правилам землепользования и застройки уже позволяет строить жилье – покупателю не нужно будет заниматься переводом промышленного актива под иную функцию. Очищать территорию также не придется – по результатам экологических изысканий, техногенных загрязнений на участке не обнаружено.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, участок может стоить около 2–2,2 млрд рублей. Среди его преимуществ они отмечают близость к центру, пешеходную доступность метро, а также хорошие видовые характеристики. По мнению руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate Александра Волошина, участок может стоить дороже – до 2,5 млрд рублей. «Он обеспечен инженерией и подходит для реализации крупного проекта – до 100 тыс. кв. м недвижимости, включая общественно-деловую застройку», – отмечает он.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе Петербурга сейчас строится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м, а в продаже находится 253 тыс. кв. м (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе Охты, где находится «Буревестник», – строится 80 тыс. кв. м, а продается – 36 тыс. «Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 93 тыс. рублей, что на 6,6% ниже среднего городского уровня. А на Охте жилье стоит дороже – в среднем 123,2 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.