Градостроитель – urban planner – градоустроитель?
У той или иной фирмы, занятой на рынке строительства и недвижимости могут быть разногласия с той или иной саморегулируемой организации, а у той в свою очередь - несогласие с тем или иным пунктом закона о СРО. Но убеждать кого-либо в необходимости саморегулирования в принципе сегодня уже не приходится. И если идти ab ovo, то и наводить порядок в строительстве в первую очередь нужно в профессиональном цеху проектировщиков. И при том не на уровне разработчиков проекта строительства того или иного дома, комплекса, моста или дороги. А на уровне таких проектировщиков, которые воплощают в чертежах стратегию развития «городов и весей» страны.
20 марта в петербургском Доме архитектора состоялось учредительное собрание ассоциации «Гильдия градостроителей России». Учредители поспешили известить прессу об этом долгожданном для них событии при первой же возможности. Вместо перерыва на кофе они устроили пресс-конференцию, по окончанию которой вновь скрылись за дверьми зала заседаний, а продолжить работу собирались на следующий день в Москве. Они не смогли ответить на часть вопросов, касавшихся руководства, структуры и устава новорожденной СРО, но главное сказали: ассоциация создана, желание вступить в гильдию выразили 28 профессиональных объединений градостроителей.
Гадать о том, кто возглавит гильдию пока рано. Но большинство участников собрания, вышедших к прессе, являются петербуржцами. Среди них директор института РосНИПИ Урбанистики Владимир Щитинский, председатель совета директоров ООО «Институт Ленгипрогор» Максим Перов и его заместитель Юрий Перелыгин, а также директор ОАО «НИПИ Градостроительства» Андрей Лаппо. Единственный москвич - президент Межрегиональной общественной организации содействия развитию рынка геоинформационных технологий и услуг (ГИС-ассоциация) Сергей Миллер заявил о своей непричастности к учреждению гильдии. По всей видимости, он принял участие в собрании в качестве представителя смежного цеха, идейного соратника, и таким образом заинтересованного наблюдателя.
Однако у петербургского собрания имеется предыстория. Впервые с официальным обращением об актуальности создания межрегиональной гильдии градостроителей в России в декабре
В обращении говорилось, что в последние годы принятием ряда положений федеральных нормативных правовых актов (Градостроительный кодекс и развивающие его положения Постановления правительства) государство практически отстранилось от осуществления функций обеспечивающих поддержание необходимого уровня профессионализма в градостроительной деятельности. Эта деятельность не лицензируется, ее продукция не сертифицируется, качество градостроительных решений не контролируется на профессиональной основе.
Отсутствие контроля качества профессиональной деятельности и нигилизм в отношении к профессии, предупреждал академик, мало заметны в течение короткого периода времени, но уже начинают проявляться и нанесут огромный ущерб гражданам, обществу и государству в ближайшие десятилетия. А рост потребность в профессиональной деятельности градостроителей, при их дефиците и отсутствии необходимого внимания к качеству производимой продукции приведет к его падению.
С 31 января по 1 февраля
С середины февраля на сайте ГИС-ассоциации в режиме он-лайн ведется обсуждение устава новорожденной СРО. Но, как предупреждают учредители, процесс регистрации может занять около года. Этот год необходим, в частности, на выработку стандартов качества профессиональной деятельности.
Едва ли не каждый из участников пресс-конференции, по очереди взывая то образному мышлению, то к аксиомам практического разума, то к интуиции, попытался по-своему объяснить, что это за профессия такая – градостроитель. Но показательно, что окончательную ясность внесло лишь англоязычное urban planner.
Эта профессия не является для нас чем-то принципиально новым. Хотя в советское время количество профессионалов-градостроителей на сто тысяч занятых в нашей стране было в десятки раз ниже, чем в развитых странах, отечественная школа была им достойным конкурентом. Профессия не была у нас на слуху отчасти потому, что в советское время проектировщики и планировщики работали в составе государственных учреждений и контролирующих органов. Однако за последнее десятилетие количество профессионалов в этой довольно специфической области сократилось так, что разрыв по сравнению с Западом увеличился в сотни раз. Упала и цена продукции производимой профессионалами градостроителями – за два десятка лет она уменьшилась более чем в 10 раз и стала ниже цены подобной продукции в развитых странах более чем в сотню раз. Сопоставимо уменьшилась и оплата труда в сфере градостроения.
Тенденция здесь, впрочем, мало чем отличается от любой другой специфической научной среды. Но специфика в том, что утрата позиций и конкурентоспособности российской школы происходила на фоне постоянного роста темпов, как коммерческого, так и бюджетного строительства. По подсчетам коммерческого директора омского института территориального планирования «Град» Ильи Бальцера, в ТПИ «Омскгражданпроект» не более 30 специалистов в области градостроения, в «Граде» - 150, в московском Гипрогоре - около 200, а в петербургском институте Урбанистики – около 500 (ленинградская школа градостроительства изначально была ведущей).
«Градостроитель» - профессия «штучная», говорят учредители гильдии, для того, чтобы вырастить такого специалиста, нужен особый талант. Для этого сегодня требуется, чтобы выпускник архитектурного вуза прошел обучение в течение еще 2-5 лет, например, в Академии народного хозяйства им. Плеханова. Тут надо заметить, что отныне градостроители будут заниматься не только составлением градостроительной документации на уровне генеральных схем, планов и проектов межевания и планировки. Хотя и такой градостроительной документацией им в ближайшее время потребуется обеспечить все 25 тысяч муниципальных образований России. Схемы территориального планирования теперь повсеместно, на уровне муниципалитетов, планируется привязывать к стратегиям социально-экономического развития, реализуя известную инициативу Министерства регионального развития РФ. И это правильно, считают учредители Гильдии градостроителей России. В начале должна быть стратегия, сценарий развития, даже на уровне страны, а после – эскизы и чертежи. Только таким образом можно на уровне проектирования заложить основы будущего сбалансированного и эффективного развития и управления страны. И тут же можно сказать, что время «естественно-исторического» развития городов закончилось с переходом к комплексной застройке и комплексному же планированию.
Однако тогда, говорят учредители, учить придется всех – и студентов, и представителей исполнительной власти, и депутатов - это как «высшие командирские курсы». В Петербурге пока это утверждение прозвучало как благое пожелание. Зато московский мэр уже усадил своих подчиненных за парты на 2008-2010 гг. Учителями чиновников станут профессора Российской академии архитектуры и строительных наук, Союза архитекторов, Союза строителей России, а также Ассоциации строителей России и Российского общества инженеров строительства. По окончании курсов, хотя бы дистанционных, им выдадут соответствующие свидетельства. Будет ли отсутствие такого свидетельства поводом к отставке, мы, наверное, узнаем в ближайшем будущем.
Учредители со своей стороны пообещали, что они непременно займутся законодательными инициативами и, если понадобится ее, постараются делегировать своих представителей в ГосДуму. Но уже сейчас свое согласие войти в наблюдательный совет гильдии, по их словам, подтвердили представители всех уровней и всех уровней власти.
Наталья Черемных
На примере цитируемого ниже отрывка из статьи директора ООО «ИТП «Град» А. Береговских «Роль градостроительной документации в процессах управления развитием территорий муниципальных образований», касающегося развития Салехарда, можно оценить масштаб работы, которую необходимо выполнить современным градостроителям.
Комплексный проект системы управления развитием территории муниципального образования Городской округ Салехард содержит следующие разделы:
- Анализ действующих муниципальных программ и нормативных правовых актов в сфере регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений. Разработка необходимых документов обеспечивающих реализацию федерального и окружного законодательства и повышение эффективности управленческой деятельности направленной на формирование среды жизни и деятельности граждан г. Салехард.
- Создание обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности (создаваемая база данных является фундаментом для формирования всей системы).
Анализ современного состояния и использования территории, комплексная оценка и выявление проблем пространственного развития муниципального образования, определение целей и задач территориального планирования.
- Формирование градостроительного паспорта городского округа и населенных пунктов, входящих в его состав.
- Доработка генерального плана городского округа Салехард в границах муниципального образования, в том числе утверждаемой части, содержащей текстовые материалы (Цели и задачи территориального планирования развития территории городского округа. Программа мероприятий реализации генерального плана) и графические материалы.
- Проекты планировки и межевания, градостроительные планы земельных участков.
- Правила землепользования и застройки.
- Проект плана реализации генерального плана. Электронная модель поэтапной реализации генерального плана (Основные преимущества электронного моделирования заключаются в возможности быстро получать "срез" генерального плана на любом этапе его реализации, а также формировать отчеты с перечнем необходимых мероприятий, их стоимостью и последовательностью в пределах любого этапа).
- Оценочное зонирование и система расчета размеров платежей за землю (Оценочное зонирование объективно отражает характер современного использования территорий, а также учитывать планируемые изменения градостроительного использования; рассматривать стоимость земли в зависимости от видов использования земли, социальной нагрузки расположенных объектов).
- Программа инвестиционного освоения территории города.
- Публичный сборник основных положений градостроительного развития городского округа.
- Создание службы информационного обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и обучение работе с электронными ресурсами сотрудников службы ИСОГД и всех заинтересованных структурных подразделений администрации муниципального образования.
Госдума РФ приняла во втором чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с документом допускается привлечение средств граждан путем выпуска эмитентом особого вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. Законопроект устанавливает, что застройщиком может быть только юридическое лицо. Также предполагается, что исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Есть там и другие положения. Самого факта принятия поправок застройщики ждали долго. Вот только столь ли уж долгожданными они оказались по своей сути?Что же изменилось? Во-первых, произошло определенное выравнивание ответственности за несоблюдение своих обязательств как со стороны застройщика, так и со стороны дольщиков. Так, если раньше существовал явный перекос в этом плане в сторону дольщика, то теперь и он будет нести ответственность в случае «некорректного поведения». Это, прежде всего, касается несвоевременного взноса денег. Если задержка составит три месяца, то застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия с таким клиентом. Конкретизированы и случаи, при которых дольщик, в свою очередь, может «расстаться» со строительной компанией. Если раньше он фактически имел возможность забрать свои деньги в любой момент под незначительным предлогом, то теперь эти ситуации в законе специально оговариваются. Основным поводом для разрыва договора с застройщиком становится задержка сдачи дома в эксплуатацию на срок более двух месяцев.
Значительно снижены штрафы, которым подвергался застройщик в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию. Так, если раньше они составляли 60 процентов годовых на внесенную дольщиком сумму, то теперь - 15 процентов. До того же предела - 15 процентов - снижен размер штрафных санкций за задержку внесения взносов за квартиру дольщиком.
Также в законе зафиксировано, что банки теперь не будут отвечать за задержку ввода объекта в строй.
Еще одно важное изменение - привлечение средств дольщиков через выпуск застройщиком особого вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья в строящемся доме.
Также скорректирована скандальная, вызвавшая крайне негативную реакцию у строителей статья, согласно которой застройщик был обязан при заключении договора долевого участия предоставлять полную информацию о своем текущем финансовом положении. То есть информацию, составляющую коммерческую тайну и являющуюся конфиденциальной. Теперь все ограничится публикацией ежегодного финансового отчета и предоставлением ряда второстепенных финансовых данных.
Эти изменения, пожалуй, самые важные. Вкратце упомянем и об остальных.
Согласно принятым поправкам, застройщиком больше не может являться индивидуальный предприниматель, а исключительно юридическое лицо.
В случае расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней (с момента расторжения) возвратить дольщику все внесенные им средства, а также проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка России.
Значительно снижаются сроки регистрации договора долевого строительства - с одного месяца до десяти дней.
Кроме того, контроль за соблюдением закона о «долевке» теперь будут осуществлять не федеральные, а региональные власти. Так что проблемы тех же обманутых дольщиков придется решать местным чиновникам.
Что же касается чиновников столичных, то они положительно оценивают новые поправки.
«Я считаю, что эти поправки полностью выравнивают ответственность между участниками рынка и никоим образом не ущемляют интересов граждан», - говорит глава Росстроя Сергей Круглик. При этом он дал понять, что на дальнейшие поправки строителям в обозримом будущем рассчитывать не стоит. «Теперь все крики и жалобы со стороны застройщиков будут означать лишь то, что они не желают ответственно подходить к своей работе», - говорит г-н Круглик.
Ну, а как восприняли принятые поправки сами строители?
Легкая коррекция
«Закон по-прежнему остается трудным для строительных компаний, так как повышает ответственность строителей путем введения страхования и залогов», - считает глава Российского союза строителей Виктор Забелин. При этом не все ладно с нововведением в виде жилищных сертификатов. Во-первых, их владелец в любой момент может вернуть их по новой цене. Во-вторых, стройфирме придется резервировать весьма значительные суммы для выкупа сертификатов. И в третьих, в случае их массовой сдачи, строительная компания попросту обанкротится.
С этой оценкой солидарны и петербургские застройщики. «Принятые поправки в корне ничего не меняют», - считает заместитель генерального директора ООО строительной компании «Отделстрой» Лариса Окунь. Она считает, что для застройщика ничего не изменится. «Ну, снизили штрафы за затяжку ввода жилья до 15 процентов. Но ведь и это - огромные средства, выплата которых может разорить иные стройфирмы», - говорит она. Весьма скептически относится г-жа Окунь и к введению жилищных сертификатов. «Для застройщика это очень трудоемкая, долгая и затратная вещь. К тому же в случае форс-мажорных обстоятельств, за которыми может последовать сдача сертификатов, он оказывается в крайне тяжелом положении», - считает она.
«Да, поправки несколько смягчили определенные положения закона, но кардинально ничего не изменили. На ситуации, сложившейся сегодня в строительной сфере, они вряд ли как-то скажутся», - уверена г-жа Окунь.
Впрочем, ряд специалистов высказываются более позитивно.
«Я весьма положительно оцениваю факт принятия этих поправок», - говорит вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. Он напомнил, что в свое время «Союзпетрострой» предложил депутатам пять поправок к закону о долевом строительстве. «Практически все они приняты», - говорит г-н Каплан. Он особо отмечает факт выравнивания ответственности между дольщиком и застройщиком. «Раньше застройщик был абсолютно беззащитен перед недобросовестным дольщиком. Теперь ситуация изменилась в лучшую сторону», - говорит г-н Каплан. Он также положительно воспринимает идею введения жилищных сертификатов. «На мой взгляд, это настоящая отдушина для застройщика. Теперь ему не надо собирать дольщиков, а можно привлекать средства через выпуск облигаций, что гораздо удобнее», - считает он.
Диалог окончен?
В целом же большинство застройщиков весьма скептически относятся к поправкам, принятым Госдумой. Да, они действительно несколько «выровняли» сферу взаимоответственности между дольщиком и строителем. Да, снизили штрафы и отменили нелепое положение об обязательном предоставлении застройщиком данных, представляющих коммерческую тайну. Но изменило ли это что-либо по сути? Приходится признать, что нет.
«Этим и всем остальным принятым поправкам можно только порадоваться. Но, к сожалению, многие из важнейших вопросов так и остаются нерешенными. И чем дольше сохраняется эта неопределенность, тем сложнее работать участникам рынка. А сегодня это особенно некстати. Рынок и так переживает жесткий дефицит предложения. Чтобы удовлетворить спрос, строить нужно намного больше. Но пока государство будет вести запретительную политику, строители этого сделать не смогут», - отмечает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев.
«Правила игры» на рынке долевого строительства по-прежнему содержат массу рисков для строителей. Фактически депутаты просто убрали из закона наиболее вопиющие и несостоятельные с юридической точки зрения положения. И теперь из нелепого казусного документа он превращается в более солидный и серьезный антистроительный закон. Проблем долевого строительства подобного рода поправками не решить. Главная его проблема - это сам закон о «долевке». Ведь именно его принятие привело к тому, что объемы нового строительства оказались свернуты, что вызвало острый дефицит предложения и привело к невероятному витку цен, заодно похоронив надежды сотен тысяч россиян на обретение пресловутого «доступного жилья». Пересматривать надо не отдельные положения, а весь закон. Пока же народные избранники ограничились «косметическим ремонтом» этого нелепого и вредного документа. Самое скверное, что на этом они, похоже, и остановятся. Это подтверждает и приведенное выше заявление главы Росстроя. Мол, хотели строители поправок, и мы их обеспечили. И теперь все ваши возражения и предложения будут восприниматься как неконструктивные «крики и жалобы». Таким образом, власть дает понять, что больше не желает обсуждать эту тему и прислушиваться к точке зрения застройщиков. И это, пожалуй, самое главное последствие принятых поправок.
Игорь ЧЕРЕВКО
В России на сегодняшний день насчитывается 4,5 млн граждан, ожидающих своей очереди на получение жилья. По оценке экспертов на 65 % эта очередь состоит из работников бюджетной сферы – врачей, учителей, военных. Есть ли у них надежда рано или поздно обрести собственный дом?
О бюджетниках забыли?
- Если вспомнить, что каждый год темпы роста строительства жилья по России падают (в 2005 году они снизились в два раза по сравнению с 2004 годом и составили всего 6 процентов), то надежда выглядит довольно призрачной, - говорит депутат Госдумы РФ Андрей Головатюк. - В России нет отдельной государственной программы обеспечения жильем бюджетников. Помощь с решением жилищной проблемы для этой категории граждан «размазана» по разным программам, подпрограммам и проектам. Есть, конечно, ипотечные схемы. По оценке Росстроя, только в этом году по ним планируют выдать кредиты на 100 млрд рублей, а к 2010 году увеличить их объем до 415 млрд рублей. Но какова в этой сумме доля денег для бюджетников? Я бы от оптимистичной оценки воздержался. Уверен, что большинство ипотечных программ для бюджетников не подходят.
«Судите сами: кредиты выдаются под очень большой процент, с большим первоначальным взносом и рассрочка – максимум 10 лет, - говорит эксперт. - Для учительницы или врача с зарплатой 5-6 тысяч рублей это невозможные условия. Надо как на Западе: ставки маленькие, а сроки большие – до 30 лет с правом передачи этой почетной обязанности по наследству».
С коллегой согласен заместитель председателя комитета по труду и социальной политике Госдумы РФ Олег Шеин.
- Сегодня средняя сумма ипотечного кредита в России составляет 450 тысяч рублей, - говорит эксперт. - Средний возраст заемщика ипотеки - 34 года. Как правило, это семьи из 3-4 человек. Но бюджетников среди них единицы. Поскольку очень уж высоки процентные ставки. Сейчас их размер в среднем 12-13 процентов годовых. Только к 2008 году их обещают снизить до 8 процентов.
По мнению Шеина, все попытки власти помочь бюджетникам с жильем носят символический характер. «Надо менять сам Жилищный кодекс. Пока туда не включены бюджетники, как категория граждан, имеющая право на получение жилья на льготных основаниях, ничего реально изменить не получится», - уверен эксперт.
- Есть еще один выход – вколачивать деньги на жилье для бюджетников через национальные проекты, - говорит депутат. - Но практика показывает, что если четкого понимания использования этих денег нет, то они быстро рассасываются по секретным направлениям, и невозможно ни понять, ни отследить, куда они уходят.
Семь тысяч «счастливчиков»
По мнению думских экспертов, программы ипотеки для бюджетников неплохо работают лишь в крупных городах с устойчивой банковской системой и большой концентрацией капитала. Лучше всего дела обстоят в Москве. Неплохие системы придумали также Новосибирск и Санкт-Петербург.
- Программа, задуманная в северной столице, пока находится в начальной стадии - еще не набрала обороты, - говорит Головатюк. - Но у нее неплохой потенциал. Люди скоро поймут, что это реальный выход из ситуации, и она раскрутится. Но поскольку у бюджетников в Петербурге зарплаты ниже, чем у их столичных коллег, процесс будет идти медленнее, чем в Москве.
Закон о целевой программе Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» был принят в ноябре и в январе этого года вступил в силу. Смысл этой программы достаточно прост: дать бюджетникам возможность приобретать жилье в рассрочку на доступных условиях. В программе могут участвовать все семьи, где хотя бы один из супругов является бюджетником, работает в этой сфере не меньше пяти лет и стоит в очереди на жилье. Им дается возможность купить жилье по себестоимости. Причем 30 процентов от стоимости квартиры оплатит город: он дает 10 процентов субсидию на компенсацию первого взноса (вообще, первый взнос - 30 процентов стоимости квартиры) и из бюджета оплачиваются последние 20 процентов стоимости жилья (если все годы рассрочки участник программы проработал в бюджетной сфере). А рассрочка – 10 лет.
После уплаты первого взноса в новое жилье можно сразу вселяться. Но пока кредит не погашен полностью, квартира не является собственностью семьи. До этого момента она - собственность специально созданного некоммерческого партнерства – городского центра "Доступное жилье", который уже действует. Именно он и будет, получая субсидии из городского бюджета, приобретать квартиры у застройщиков, а затем передавать их бюджетникам.
Если участник программы увольняется из школы, поликлиники или детского садика и переходит на работу в другую сферу, семья лишается права на рассрочку и будет вынуждена сразу заплатить весь свой «долг».
Уже в течение 2006 года планируется дать 333 бюджетникам возможность переехать в новое жилье. А до 2015 года новоселье должны отпраздновать около 7 тыс. семей бюджетников. За время реализации программы городской бюджет выделит на эти цели 12,8 млрд рублей. Сумма может быть увеличена, поскольку каждый год при подготовке проекта бюджета расходы будут уточняться с учетом изменения индекса цен на ранке.
Очередь длиною в жизнь…
- На самом деле социальная ипотека - это хорошая система, которая работает во всем мире, - говорит депутат петербургского Законодательного собрания Наталья Евдокимова. - Но в нашей стране, в нашем городе, где доходы граждан не столь велики, ни один банк без гарантии города кредит бюджетнику не даст, поскольку очень значительны риски неплатежей. Самое неприятное в этом вопросе, что у людей не остается выхода. А когда показывают хоть какой-то путь, появляется смысл работать и зарабатывать.
По мнению эксперта, «минусом» программы является ее скудность. «Всего 7 тысяч бюджетников – это капля в море, - говорит Евдокимова. - Надо программу развивать, продолжать вкладывать деньги, тем более при таком дополнительном доходе бюджета, как мы получаем ежегодно. Надежда на расширение программы есть. Как помните, «Молодежи – доступное жилье» у нас тоже начиналось с 20 млн рублей. Но уже в будущем году ожидаем финансирование в объеме 200 млн рублей. Это уже кое-что».
- К сожалению, просто давать квартиры бюджетникам у города возможности нет, - говорит эксперт. - Если помните, городская очередь на улучшение жилищных условий для обычных граждан без льгот не двигается с 1 октября 1979 года! В ней около 300 тысяч семей. Это около миллиона горожан. В таких условиях предлагать кому-то внеочередное жилье мы не имеем права. Да и Жилищный кодекс теперь это запрещает. Так что приходится придумывать новые схемы, которые закону не противоречат. И лучше уж участвовать в них, чем стоять в этой бесконечной очереди.
Наталья Евдокимова подчеркнула, что проблема с предоставлением жилья, возможно, решалась бы проще, если бы в декабре 2005 года не были приняты изменения в городское законодательство.
- Раньше в законе была поправка, согласно которой застройщик, получающий целевым назначением земельный участок для строительства жилого дома, был обязан передавать городу 10 процентов квартир, которые можно было бы использовать для очередников, - говорит депутат. - Мало того что эта норма не работала толком, так ее при очередном изменении закона вообще втихаря убрали.
- Не за всем успеваю следить, к сожалению. Прозевала! Закон уже принят в третьем чтении и больше, во всяком случае, в ближайшее время к этой поправке возвращаться не будут, - заключила Наталья Евдокимова.
Наталья Ковтун, Елена Петрова