Вне зоны доступа. Поправки в Градкодекс могут существенно ограничить деятельность института негосударственной экспертизы
Последние поправки в Градостроительный кодекс могут существенно ограничить деятельность института негосударственной экспертизы проектной документации. По мнению специалистов, нововведения могут негативно отразиться на дальнейшем развитии строительной отрасли.
С 4 августа 2018 года вступили в силу Законы РФ № 340-ФЗ и № 342-ФЗ, внесшие очередные изменения в Градостроительный кодекс РФ, а именно в ст. 49, п. 3.4. В соответствии с ними, экспертизу строительных проектов смогут проводить только органы государственной экспертизы, если проектируемый объект находится в зоне с особыми условиями использования территорий.
В настоящее время Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон, но по большинству из них органами власти не установлен порядок определения их границ, да и полных характеристик таких зон пока нет.
Откат в прошлое
Несколько дней назад в Петербурге на площадке ГК «ННЭ» по инициативе руководителя представительства Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) в СЗФО Александра Орта состоялось совещание представителей организаций, оказывающих услуги негосударственной экспертизы. В ходе совещания игроки рынка выразили свою обеспокоенность № 340-ФЗ и № 342-ФЗ и полагают, что определенные данными законами поправки в ГрК РФ могут привести к существенному ограничению деятельности института негосударственной экспертизы – и, не исключено, к его исчезновению.
Дело все в том, что даже отдельные виды зон с особыми условиями использования территорий (или их небольшая совокупность), в границах которых проектная документация подлежит исключительно государственной экспертизе, могут покрывать значительную часть городов, а в Москве, Петербурге, других городах-миллионниках – занимать их практически полностью. Фактически это означает невозможность дальнейшей работы большинства компаний, занимающихся негосударственной экспертизой.
Специалисты недоумевают по поводу целесообразности принятых изменений и привязки экспертизы к виду территориального зонирования. Они отмечают, что предметом экспертизы объекта является проверка соответствия проекта техническим регламентам. При этом сам проект согласовывается на соответствие объекта режиму зоны, согласование выдает профильный орган. Полученные согласования являются частью проекта.
Президент ГК «ННЭ» Александр Орт подчеркнул, что негосударственная экспертиза за 6 лет своего существования стала полноправным игроком строительного рынка, сделав сферу экспертизы конкурентоспособной. «Принятые законодательные поправки – это откат в прошлое. Они могут привести к возврату монополии государственной экспертизы, что чревато негативными последствиями для строительной отрасли», – отметил он.
Александр Орт напомнил, что в Петербурге в настоящее время работает 38 организаций негосударственной экспертизы, еще 14 – в СЗФО. В них задействованы более 700 специалистов. В 2017 году в макрорегионе 46% всех заключений по проектной документации было выдано негосударственной экспертизой. В этом году (по данным на август) этот показатель уже составлял 52%, что свидетельствует о востребованности негосударственной экспертизы.
Генеральный директор ООО «Консультационное бюро «Эксперт-СПб» Александр Талбузин заострил внимание на поспешности принятия поправок в Градостроительный кодекс. По его мнению, сделано это было неспроста – и выгодно структурам, которые в течение длительного времени добивались запрещения деятельности негосударственной экспертизы. «На мой взгляд, принятые законодательные изменения дискредитируют государственную линию на демонополизацию. В частности, они противоречат Указу Президента России № 618 от 21 декабря 2018 года «Об основных направлениях государственной политики по развитию конкуренции» и утвержденному Национальному плану по развитию конкуренции в РФ на 2018–2020 годы. А также не связываются с новым Распоряжением Правительства РФ № 1697-р от 16 августа 2018 года «О плане мероприятий по развитию конкуренции в отраслях экономики РФ», который касается и строительной отрасли», – делает выводы Александр Талбузин.
Президент группы компаний «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля уверен, что от законодательных новшеств быстро пострадают все участники строительного рынка, в том числе и девелоперы. «В условиях отсутствия конкуренции у государственной экспертизы снизится качество предоставляемых услуг, появятся новые административные барьеры. Госструктуры могут просто не справиться с наплывом клиентов. Сроки прохождения экспертизы будут затягиваться, что отразится и на увеличении сроков строительства», – полагает он.
Время на исправление
Пока представители рынка негосударственной экспертизы стараются не отчаиваться и не ставят крест на своей дальнейшей деятельности. НОЭКС уже подготовило проект письма к Президенту РФ Владимиру Путину, а также в Минстрой России с разъяснениями о сложившейся непростой ситуации.
Петербургские представители сферы негосударственной экспертизы также активизируются. На совещании они приняли резолюцию об обращении в общественные организации «Опора России», ОНФ, рабочую группу при Правительстве Санкт-Петербурга о сокращении административных барьеров, а также в полпредство Президента РФ в СЗФО и НОСТРОЙ с просьбой поддержки инициативы исключения из ГрК РФ принятой новеллы в ст. 49, п. 3.4.
В случае невозможности оперативного принятия решения органами власти по изменению законодательства, что вероятно из-за особенностей российского нормотворчества, игроки рынка предлагают установить переходный период до 1 января 2020 года в части применения данной новеллы. Предполагается, что данный срок позволит либо предпринять меры по исключению спорных изменений из ГрК РФ, либо обеспечит плавный переход от одной системы экспертизы к другой.
В течение переходного периода для компаний, оказывающих услуги негосударственной экспертизы, должна сохраниться возможность исполнения договоров, заключенных с заказчиками до момента вступления в силу 340-ФЗ по объектам, попавшим в границы зон с особыми условиями. Также игроки рынка должны иметь право провести повторную экспертизу по данным договорам.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы надеются, что в переходный период органы власти определят конкретные сроки разработки порядка присвоения и снятия статуса зон с особыми условиями использования территорий, составления исчерпывающего списка их характеристик, проведения учета и кадастрирования уже установленных зон. Предполагается, что именно регулировка этих положений даст основания для дальнейшей полноценной деятельности организаций, предоставляющих услуги негосударственной экспертизы.
Опрос
Представители рынка негосударственной экспертизы дали оценку законодательным новациям.
– На Ваш взгляд, насколько все критично? Согласны ли Вы с позицией многих игроков негосударственной экспертизы, что новые законодательные новшества могут привести к монополизации рынка экспертизы госструктурами? Какие последствия для строительной отрасли может иметь ограничение работы негосударственной экспертизы? Требуются ли в создавшейся ситуации изменения в законодательном регулировании рынка экспертизы? Если да, то какие?
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Как всегда, если закон выходит без учета мнения специалистов на местах, возникает множество вопросов в процессе его исполнения. Общая болезнь всех законодательных актов – это отсутствие переходного периода по уже начатым работам, в которые вносятся изменения. В упомянутом законе очередной раз, вопреки логике и здравому смыслу, предусмотрен возврат к монополии государственной экспертизы путем открытой ликвидации института негосударственной экспертизы при формальном ее существовании.
Возврат монополии государственной экспертизы чреват негативными последствиями, присущими любой монополии. Именно цивилизованная конкуренция – одно из главных условий совершенствования любого процесса. Самое главное опасение бизнес-сообщества – это бездумное применение отдельной статьи закона без увязки с другими законодательными актами. С этим мы уже сталкивались, когда разрешения на строительство не выдаются из-за того, что проект рассмотрен негосударственной экспертизой.
Организации госэкспертизы не готовы рассмотреть дополнительно около 2500 проектов вместо негосударственных экспертиз. И еще одним из важных моментов является то, что в настоящее время в Государственной Думе РФ в первом чтении принят законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ (в части саморегулирования юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу)». Внесение Правительством РФ упомянутого законопроекта свидетельствует о той значимости, которая придается Правительством институту негосударственной экспертизы как институту создания цивилизованной конкуренции на рынке экспертизы.
Сегодня самым активным пропагандистом системы негосударственной экспертизы стал бизнес, который все чаще обращается за экспертными услугами в организации негосударственной экспертизы. Возврат к монополии госэкспертизы приведет к прекращению деятельности 38 организаций, зарегистрированных в Санкт-Петербурге, в которых работают более 700 человек.
Необходимо внести изменения в Градкодекс РФ в части исключения из п. 3.4 ст. 49 указания на зоны с особыми условиями использования территорий. В случае невозможности оперативного принятия решений об отмене вышеуказанных изменений необходимо рассмотреть возможность установления переходного периода до 01.01.2020 в части применения п. 3.4 ст. 49 Градкодекса РФ. Такой переходный период позволит либо предпринять меры по исключению вышеуказанных изменений из Градкодекса, либо обеспечить плавный переход строительной отрасли от одной системы экспертизы к другой.
Виктор Зозуля, почетный строитель России, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.»:
– Принятые поправки в ГрК РФ не только могут, но уже привели к критичной ситуации. Внесенные изменения парализовали рынок негосударственной экспертизы, перепугали заказчиков и проектировщиков, все звонят и с ужасом спрашивают: «Неужели нам теперь одна дорога – в госэкспертизу?».
Отмечу, что последствия от монополии будут только негативные. Можно послушать отзывы заказчиков и проектировщиков о работе государственных экспертиз в части их отношения к заявителям – о непонятных применениях повышающих коэффициентов при расчете стоимости экспертизы, о выдаче необоснованных замечаний, об ограничениях по времени проведения экспертизы, о трудностях с подачей документации и т. д. – и станет ясно, куда катится строительная отрасль – все в тот же чиновничий беспредел.
Пора уже понять, что идея реформирования системы государственной экспертизы, принадлежащая Президенту России и высказанная им еще 15 марта 2010 года, заключающаяся в необходимости ликвидирования искусственной монополии в этой сфере, может быть решена только одним способом – полной ликвидацией государственной экспертизы субъектов Федерации. На рынке должно остаться две экспертизы – Главгосэкспертиза РФ с полномочиями, установленными п. 5.1 ст. 6 Градостроительного кодекса РФ, и негосударственная экспертиза, ничем не отличающаяся в профессиональном плане от нынешней государственной экспертизы. Только таким образом можно ограничить чиновников строительной сферы от их влияния на этот аспект строительного бизнеса, а также создать здоровый и независимый рынок конкуренции. Кроме того, это решение непременно приведет к положительным результатам в борьбе с коррупцией в конкретной составляющей сферы строительного бизнеса.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Новшество очень критично. Закон предусматривает прямой возврат к монополии госэкспертизы и фактической ликвидации института негосударственной экспертизы и результатов инженерных изысканий. Этот закон ставит крест на 337-ФЗ от 17.11.2011 и идет вразрез с Указом Президента РФ № 618 от 21.12.2017 «Об основных направлениях государственной политики по развитию конкуренции».
Можно ожидать возврата государственной монополии в экспертизе, диктата чиновников на процесс экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, вероятны затягивание сроков экспертизы и задержка начала строительства объекта, что особенно чревато в свете положений Указа Президента № 204 от 07.05.2018 «О национальных целях и стратегических задачах Российской Федерации на период до 2024 года», где одной из основных целей стоит увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. м в год.
На мой взгляд, положительное влияние на процесс экспертизы окажет ускорение выхода изменений в Градостроительном кодексе в части саморегулирования юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»:
– Строительство является одним из движителей отечественной экономики. Петербургские девелоперы перечисляют в бюджет, судя по открытым источникам, огромные деньги – и они вправе принимать решение, в какую экспертизу подавать проектную документацию. Негосударственная экспертиза – абсолютно прозрачная организация, и так работает в жестких рамках законов, норм, правил и различных подзаконных актов Минстроя, Главгосэкспертизы, имея в своем штате высокопрофессиональных экспертов (с квалификационными аттестатами), выдает заключения ничуть не хуже, чем органы госэкспертизы, а зачастую более качественные.
Возможность прямого общения проектировщика с экспертами, в отличие от госструктуры, позволяет заказчику – строителю или девелоперу – оперативно участвовать в процессе экспертизы, находить ошибки и различные неточности в проектах, оперативно принимать решения по корректировке документации и т. п. – что гораздо более привлекательно для заказчика экспертизы. Поворот в сторону централизации экспертизы негативно скажется на строительном процессе. Рынок, с момента создания негосударственной экспертизы в 2012 году, уже все решил в ее пользу.
Кирилл Белоусов, генеральный директор ООО «Центр экспертизы строительных проектов»:
– Все зависит от того, как читать букву закона. На мой взгляд, ситуация неоднозначна и трактовать ее можно по-разному. Необходимо учитывать, что Земельным кодексом установлено, что Правительство РФ должно утверждать Положения по каждой из зон особого использования территорий, в том числе определять перечень ограничений в их границах. Таким образом, пока органами власти не будут разработаны в отношении каждой из этих зон соответствующие положения, в которых четко прописаны ограничения, заказчик имеет право выбирать как государственную, так и негосударственную экспертизу.
Также нужно понимать, что если зона с особыми условиями использования территории установлена, но не накладывает ограничений по размещению объекта, то необходимости в прохождении государственной экспертизы нет. Полагаю, что конечная инстанция – Служба госстройнадзора – должна тоже эту ситуацию понимать и правильно трактовать. В любом случае нам и нашим заказчикам остается ждать официальных разъяснений Минстроя или выхода Положений по зонам с особыми условиями использования территорий.
Александр Талбузин, генеральный директор ООО «Консультационное бюро «Эксперт-СПб»:
– Все очень критично. Проведение негосударственной экспертизы проектов строительства после выхода Федерального закона № 342-ФЗ практически парализовано, по крайней мере, в Петербурге. Застройщики не решаются направлять проектную документацию и результаты инженерных изысканий на негосударственную экспертизу из-за неопределенной позиции органов государственного строительного надзора к заключениям негосударственной экспертизы после вступления в силу п. 3.4 ч. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса с внесенными изменениями. Таким образом, монополия государственной экспертизы провозглашена!
Ограничение деятельности организаций негосударственной экспертизы приведет к ликвидации института негосударственной экспертизы как такового. Монополия государственной экспертизы приведет к усилению коррупции в отрасли, снижению качества и увеличению сроков реализации проектов.
Изменения в законодательном регулировании рынка экспертизы уже давно назрели. Было бы целесообразным ликвидировать органы государственной экспертизы в субъектах Федерации, которые лоббируются органами власти субъектов Федерации и, по сути, являются их инструментом воздействия на строительный бизнес.
Органы власти субъектов Федерации, используя административный ресурс, создают неравные условия для деятельности органов государственной и негосударственной экспертизы, нарушая тем самым основные принципы конкуренции – основы экономического развития. На рынке экспертизы целесообразно присутствие органов государственной экспертизы в лице ФАУ «Главгосэкспертиза России» с филиалами и органов негосударственной экспертизы, которые могут осуществлять деятельность на всей территории России. В этом случае будут созданы условия для развития конкуренции и устранены противоречия между органами власти субъектов Федерации и органами негосударственной экспертизы.
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ»:
– Считаю принятые законодательные изменения не критичными. Так как уже давно госэкспертиза и государственные учреждения (при надзоре и контроле) практически монополизировали, используя административный ресурс, рынок экспертизы и контроля.
Никаких последствий для строительной отрасли не будет, так как вся процедура экспертизы четко регламентирована Градостроительным кодексом. Надо проектировать грамотно – и проблем с госэкспертизой никогда не будет.
Также нет необходимости в дополнительных законодательных актах. Уже все «устаканено», и рынок негосударственных экспертов сам себя регулирует. Мне известны очень хорошие негосударственные экспертные компании, но они дорогие и, как считают халтурщики-проектировщики, очень придираются и копаются. А есть и такие, которые практически «за еду» выдают положительное заключение.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-Проект»:
– Перечень ограничений, в соответствии со ст. 106 Земельного кодекса, определяет Правительство Российской Федерации. Таким образом, вопрос оценки влияния зданий, сооружений на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, прорабатывается при подготовке уполномоченным федеральным органом исполнительной власти нормативных правовых актов об утверждении соответствующих положений.
По состоянию на сегодняшний день перечень ограничений к зданиям и сооружениям федеральным органом исполнительной власти не определен. Проведение оценки влияния в рамках иных правоотношений законодательством не предусмотрено. В связи с этим застройщики могут смело продолжать сотрудничать с организациями, аккредитованными на проведение негосударственной экспертизы.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой – Санкт-Петербург»:
– При экспертизе своих проектов «Главстрой – Санкт-Петербург» пользуется услугами как государственных, так и негосударственных компаний. Мы не отмечаем весомых различий в подходах к государственной и негосударственной экспертизе проектов. Скорость проведения исследований, выдача заключений, качество работ сопоставимы, если мы говорим о крупных компаниях. К преимуществам негосударственной экспертизы можно отнести более гибкий подход к ценообразованию услуг.
Дальнейшее развитие института негосударственной экспертизы зависит от возможности повышения ответственности участников отрасли и качества предоставляемых услуг. Сейчас на рынке работают как эффективные негосударственные экспертизы с высокопрофессиональными сотрудниками, так и большое количество небольших компаний с менее квалифицированными экспертами в штате. Это оказывает влияние на качество выполняемых работ и, как следствие, уровень безопасности объекта. Профессиональное сообщество заинтересовано в сотрудничестве с добросовестными и компетентными экспертными организациями.
Власти Калининградской области намерены максимально быстро решить проблемы своих обманутых дольщиков. Правительство самого западного российского региона договорилось с Министерством обороны РФ о передаче земельного участка площадью 10,5 га на Арсенальной улице в собственность Калининграда, а далее в областную инвестиционную собственность под инвестпроект компенсационной застройки.
Обманутые дольщики Калининграда неоднократно проводили акции протеста
Предполагается, что надел на бесплатной основе будет передан девелоперу, который возьмет на себя обязательства по обеспечению жильем обманутых дольщиков города. Не занятые ими площади в комплексе застройщик сможет реализовать в собственных интересах.
Проблемная «четверка»
Инициатором такого механизма помощи обманутым дольщикам стал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. После совещания, прошедшего в середине июля с представителями Министерства обороны РФ, он написал в своем «Инстаграме»: «Есть у нас теперь участок для решения проблем большинства дольщиков нашей области. Как только будет документ – поделимся с вами. Это уже почти финал нашей с вами эпопеи. Все будет хорошо», – подчеркнул глава региона.
Как сообщает пресс-служба области, благодаря этому инвестиционному проекту участники долевого строительства, которые долгие годы ожидают квартиры в незаконченных (а в некоторых случаях даже не начатых) домах, наконец получат жилье. Также воспользоваться данной мерой поддержки смогут и граждане, пострадавшие от двойных продаж.
На данный момент в «дорожную карту» решения проблемы обманутых дольщиков по Калининградской области включено 18 объектов. В их строительство вложили средства 1588 дольщиков. Правда, предполагается, что в дома на Артиллерийской улице попадут не все.
Активист Объединения обманутых дольщиков Калининградской области Анжела Аветисьянц сообщила, что целевая передача земельного участка на Артиллерийской улице поможет дольщикам четырех самых сложных объектов города. Первый из них – это комплекс от компании «Ганза-Сервис». Его строительство началось еще десять лет назад и было заморожено практически на уровне фундамента. Второй проблемный объект – от компании «Альфастрой». Дом начал возводиться при содействии Минобороны РФ и на его участке, но достроен не был. Чтобы завершить долгострой, надел должен быть передан городу, но военные пока не заинтересованы в этом. Третий проблемный объект – это комплекс на улице Гагарина, строить который начала и забросила компания «Вивагс». Четвертый – недостроенный дом девелопера «Регион-Сервис».
Долгострою компании «Ганза-Сервис» уже десять лет
«Участок земли на Артиллерийской улице пока еще не передан муниципалитету, не найден инвестор, и стройка не началась, но позитивно уже то, что определен механизм помощи обманутым дольщикам города. Инициатива губернатора Антона Алиханова вселяет надежду, что сложившаяся ситуация благополучно изменится», – считает Анжела Аветисьянц.
По ее мнению, оставшиеся 14 проблемных объектов можно было бы достроить при передаче муниципалитету земельного участка на ул. Александра Невского, 186. В настоящее время он находится в управлении ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Организация отказала губернатору Антону Алиханову в передаче данного участка и выводит его на аукцион. Как говорит Анжела Аветисьянц, тем самым в регионе поставлен «крест» на выполнении поручения Президента РФ по оперативной достройке всех проблемных объектов.
Отметим, что, согласно утвержденной «дорожной карте», все проблемы дольщиков Калининградской области должны быть решены до 2021 года. Как сообщает пресс-служба правительства региона, в апреле этого года был достроен жилой дом в Зеленоградске, который начинала возводить компания «Мегастройинвест». 65 дольщиков объекта объединились в ЖСК и общими усилиями достроили дом. Ожидается, что во втором полугодии квартиры в Калининграде получат около 100 дольщиков «Октан-Сервиса».
Мошеннические «Берлинки»
Еще одно событие, связанное с обманутыми дольщиками Калининградской области, произошло 26 июля. Прокуратура региона возбудила уголовное дело по факту мошенничества руководителя СК «Объединенные системы» Сергея Стрижеусова.
Эта компания с 2014 года занималась возведением жилых комплексов «Берлинки» и «Берлинки 2» в городе Гурьевске, расположенном неподалеку от Калининграда. Первый объект был частично построен, но не завершен. Активное строительство второго даже не начиналось. Сергей Стрижеусов ранее жаловался на финансовые проблемы и весной этого года начал банкротство своей компании.
Как отмечают в Прокуратуре Калининградской области, бизнесмену вменяется нарушение обязательств перед 37 дольщиками, от которых были привлечены средства в размере 32 млн рублей. «До настоящего времени обязательства перед дольщиками не исполнены, жилые дома не построены и в эксплуатацию не введены. По результатам проведения проверки сотрудниками полиции неоднократно принимались незаконные решения об отказе в возбуждении дела. Только после вмешательства прокуратуры области по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Санкция статьи предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет», – подчеркивают в ведомстве.
С 1 июля 2018 года вступили в действие изменения в 214-ФЗ, призванные минимизировать риски граждан – участников долевого строительства. Но новеллы законодательства относятся к договорам, заключенным после вступления в силу требований закона. Как на местах решают власти проблемы дольщиков, признанных обманутыми и принявших участие в стройке до этого момента? Региональная практика Архангельской области – в материале «Строительного Еженедельника».
Ситуация в регионе не безоблачная. По состоянию на июнь 2018 года в реестре обманутых дольщиков региона значатся 145 участников долевого строительства, которые принимают участие в возведении 8 «зависших» объектов.
Для защиты их прав в области принят ряд нормативов. В частности, областным Законом от 22 сентября 2016 года № 456-28-03 «О внесении изменений в областной Закон "Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области"» в целях реализации масштабного инвестиционного проекта предусматривается в том числе завершение строительства многоквартирных домов, жилые помещения в которых предполагается передавать гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, предоставление инвесторам в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной собственности Архангельской области или муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Архангельской области.
Кроме этого, в регионе с 9 декабря 2016 года утвержден План-график («дорожная карта») по осуществлению мер законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
«Дорожная карта» 18 июля 2017 года приведена в соответствие с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 мая 2017 года № 1063-р «Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
К августу 2018 года результатом исполнения данных нормативов, а также деятельности Комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства жилых домов и чьи права были нарушены (председатель Комиссии – председатель Правительства Архангельской области Алексей Алсуфьев), стало уменьшение числа обманутых дольщиков со 145 до 102.
Права 67 обманутых дольщиков из реестра позволила восстановить реализация трех инвестиционных проектов.
Первый из них представлен компанией «АрхангельскГражданРеконструкция» и предполагает на первом этапе реализации выплату денежных компенсаций 41 обманутому дольщику, пострадавшему от недобросовестных действий застройщика жилого комплекса «Верона», блок Б. Второй этап – возведение девятиэтажного жилого дома на Московском проспекте, с предоставлением квартир в 2020 году еще 28 дольщикам, внесенным в реестр.
В настоящее время на другом проблемном объекте – ЖК «Дом на площади» (новое название – ЖК «Айсберг») – инвестором (ООО «ЭкоСтройТранс») ведутся работы по устройству газобетонных перегородок и вентиляции в жилой части здания. На третьем этаже строители начали устанавливать окна. На стройплощадку завезен гусеничный стреловой кран, который будет смонтирован в течение недели. Он потребуется для поднятия материалов на верхние этажи и монтажа кровли жилого здания. Планируется, что 34 дольщика (из них двое – из реестра) смогут справить новоселье уже в конце нынешнего года.
В свою очередь, ООО «СоюзАрхТранс» (входит в холдинг «СоюзАрхСтрой») поможет получить ключи от долгожданных квартир еще 73 обманутым участникам долевого строительства ЖК «Соната» (37 из них – в реестре), который теперь переименован в «Легенду».
В настоящий момент инвестор приступил к работам по ограждению территории объекта и разборке части непригодных конструкций. Завершается проектирование будущего здания. К слову, сам проект жилого комплекса будет в корне изменен, так как среди причин остановки стройки в свое время были перерасход материалов и крайне неудачные планировки квартир, которые сейчас трансформируются в smart-решения (каждый метр с пользой для владельца).
Такой подход позволит застройщику предложить дольщикам улучшенную комплектацию квартир, возведенных с использованием энергоэффективных технологий и системы «безопасный дом», а также благоустройство придомовой территории, включающее в себя современный спортивный комплекс и подземный паркинг.
Завершить строительство первой очереди ЖК «Легенда» планируется до конца 2020 года, реализация всего проекта рассчитана на 5 лет.
Отметим, что и областные власти прилагают максимум усилий для восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
«Когда люди попадают в сложную ситуацию, государство в силу своих социальных функций обязано им помочь, – комментирует ситуацию губернатор Архангельской области Игорь Орлов. – Мы к этому готовы, есть конкретные планы, реализация которых позволяет решить имеющиеся проблемы».
Действительно, в области выработана и утверждена процедура, учитывающая интересы как пострадавших, так и потенциальных инвесторов завершения строительства. Последние предоставляют обманутым дольщикам либо жилье, либо денежную компенсацию. Взамен инвесторы получают от области или муниципалитетов в аренду без проведения торгов земельный участок под дальнейшую застройку. Таким образом, с одной стороны, областной и муниципальные бюджеты лишаются финансовых средств, поступающих от продажи земли. Но в то же время снимается социальная напряженность и восстанавливается справедливость. При этом ход возобновленного строительства проблемных объектов постоянно находится на контроле регионального Министерства строительства и архитектуры. Более того, для недопущения новых случаев нарушения прав дольщиков ведется мониторинг строительства многоквартирных домов.
Но в регионе, как и в других областях, есть и другая категория дольщиков. Их нельзя признать обманутыми, потому что объекты хоть и должны были быть сданы годы назад, но до сих пор стройка не завершена, а работы ведутся черепашьими темпами.
В Архангельской области таким не признанным официально долгостроем является ЖК «Традиция» (район «Соломбала-молл» в Архангельске, ул. Терехина, 6/4).
Жилой комплекс должен был принять новоселов в 2015 году. Объект начали возводить в 2013 году, в 2014-м было залито всего четыре этажа, потом – год простоя, в 2016-м было залито еще четыре этажа, и в прошлом – один этаж.
Как видно из календаря, стройка замедлила темпы роста в 2014-м и на данный момент буксует на уровне восьмого этажа. На стройплощадке изредка появляются одинокие строители, или представитель застройщика (ООО «Капитал-Инвест») делает вид, что совещается, производит какие-то действия. Но, по мнению дольщиков, основывающемуся на реальном продвижении объекта, это видимость – и строить жилой комплекс так можно еще очень долго.
По последним данным, весь вопрос торможения строительства упирается в детский садик, который по проекту должен разместиться в первом этаже здания. Денег у застройщика на ведение полномасштабных работ нет, но если муниципалы выкупят ДОУ, то стройка продолжится. Таким образом, в Соломбале не только может появиться новый детский сад (правда, на небольшое количество мест), но и дольщики смогут получить свои долгожданные квартиры.
Однако не все так просто. Муниципальному образованию детский садик действительно нужен, но на большое количество мест и с площадкой для прогулок ребятишек. В ЖК «Традиция» такой построить нельзя – изначально под ДОУ были выделены по проекту только помещения на первом этаже, которые должны были быть переданы под частный садик.
Сейчас решается вопрос о разработке и согласовании новой проектной документации на расширение детского дошкольного учреждения. Если все это будет решено, то муниципалы выкупят ДОУ и стройка будет завершена.
Но пока это только туманная перспектива, а обманутые (официально – необманутые) дольщики ЖК «Традиция» снимают квартиры и выплачивают ипотечные проценты, не видя собственного жилья.
Немного лучше обстоят дела у дольщиков ЖК «Седьмое небо» (Архангельская область, Северодвинск, Архангельское шоссе, д. 91). Здесь застройщик проводит закупку оборудования и монтажные работы. В июле будет введена нежилая часть помещений, а в IV квартале 2018 года застройщик рассчитывает ввести весь дом в эксплуатацию и выдать владельцам квартир ключи.
В свою очередь, также в Северодвинске, на объекте ЖК «Бриз» (Приморский бульвар, д. 22), возводятся стены, а на строительстве ЖК «Бригантина» (пр. Бутомы, д. 20) утепляются чердачные перекрытия. Застройщик планирует сдать объект в этом году.
Мнение
Денис Гладышев, руководитель Инспекции госстройнадзора Архангельской области:
– С целью недопущения появления новых случаев нарушения прав граждан – участников долевого строительства Правительством Архангельской области осуществляется регулярный мониторинг многоквартирных домов и иных строящихся и проектируемых объектов недвижимости. В случае выявления факта затягивания сроков ввода в эксплуатацию областное правительство оперативно передает информацию в правоохранительные органы для принятия мер реагирования. Осуществляется профилактическая работа с застройщиками, ведется постоянное их информирование об изменениях в действующем законодательстве, проводятся совместные совещания.
Кроме этого, в Инспекции государственного строительного надзора Архангельской области возведение многоквартирных объектов, ведущееся с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства, также находится на контроле. На август 2018 года на контроле инспекции – 76 застройщиков и 112 объектов.
Дмитрий Дорофеев, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей»:
– Проблема обманутых дольщиков появилась в регионе, на мой взгляд, из-за переоценки своих сил застройщиками. Зачастую это происходило не намеренно. То цены у подрядчиков уйдут вверх, то непредвиденные расходы по материалам. Был случай, когда из-за геодезической ошибки застройщику пришлось увеличить количество свай в фундаменте практически в полтора раза. Конечно, вины с застройщика это не снимает, тем более что были прецеденты намеренного нецелевого использования средств дольщиков. И сегодняшняя ситуация, когда в регионе 10 «недостроев», это наглядно демонстрирует.
Но есть и положительная тенденция: 8 из 10 объектов, благодаря волевому решению администрации области и предоставлению за достройку проблемных объектов участков под новое строительство, нашли новых инвесторов. Более того, когда закончатся судебные процессы по двум оставшимся долгостроям, они тоже будут введены в строй. Инвесторы уже проявили интерес к реализации этих проектов.