«Водолей»: еще немного, еще чуть-чуть. Строящийся жилой комплекс в Сестрорецке пытаются ввести в эксплуатацию с 2015 года
Однако вопросы по-прежнему остаются, и твердой уверенности в том, что дольщики получат ключи от квартир уже в этом году, пока нет.
Объект с историей
ЖК «Водолей-2», который застройщик ООО «ФБ Сестрорецк» возводит на пересечении сестрорецких улиц Воскова и Цемяночной, не настолько знаменит, как объекты, ставшие «классикой» петербургского долгостроительства (такие, например, как ЖК «Охта-модерн» или ЖК «Ленинский парк»). Вероятно, это связано с тем, что дольщики не выходили на митинги и не устраивали голодовок. Однако, он представляет серьезный интерес как объект, ставший своего рода жертвой постоянных изменений «правил игры» на строительном рынке; на скорость этих изменений жалуются даже самые крупные девелоперы.
Начиналось все вполне традиционно, и ничто, казалось, не предвещало проблем. В 2013 году компания «ФБ Сестрорецк» начала возводить шестиэтажный семисекционный дом комфорт-класса на 147 квартир площадью от 29,5 до 91,5 кв. м, на собственном участке в 0,8 га на ул. Воскова, 18. Раньше там располагался торговый центр. Инвестор выкупил объект и сумел изменить функциональное назначение участка. Привлекательная локация (рядом с ж.-д. станцией «Сестрорецк», недалеко от побережья Финского залива и парка Дубки, в районе с развитой инфраструктурой) обеспечила достаточно высокий спрос – в первую очередь, со стороны жителей самого Сестрорецка. Дом активно строился и был намечен ко вводу в эксплуатацию в конце 2015 года.
Однако начались проблемы. Участок, где строился «Водолей-2», попал в зону регулируемой застройки. Девелопер заказал историко-культурную экспертизу, чтобы согласовать отклонение от предельных параметров и фоновую высоту 21 м (утвержденную в проекте планировки территории). Пока компания готовила проект, изменился режим охраны. Фирме не согласовали высоту, хотя результаты экспертизы были положительными. Пока происходили все эти пертурбации, застройщик вел работы, что называется, «на свой страх и риск», что вызывало неоднократные замечания со стороны Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга.
В результате к концу 2015 года компания «ФБ Сестрорецк» стройку практически завершила. Но Госстройнадзор, в строгом соответствии с законом, отказался рассматривать вопрос о вводе объекта в эксплуатацию, поскольку отсутствовало разрешение на строительство.
Следствием стали длительные судебные разбирательства в различных инстанциях, в ходе которых надзорное ведомство ссылалось на явное нарушение застройщиком закона, а девелопер апеллировал к недопустимости появления новых обманутых дольщиков и просил узаконить стройку. В конце концов Госстройнадзор согласился на компромисс. В октябре 2017 года стороны пошли на мировое соглашение. «ООО «ФБ Сестрорецк» представило заключение по обследованию технического состояния объекта, которое удовлетворяет требованиям Службы, а также устранило замечания по предписанию ведомства», – сообщила «Строительному Еженедельнику» начальник отдела межведомственного взаимодействия Госстройнадзора Петербурга Елена Чеготова. Застройщик, наконец, получил разрешение на строительство, которое позволяло вести разговор о вводе объекта в эксплуатацию.
Фальфиниш
Казалось бы, все препятствия для сдачи ЖК «Водолей-2» устранены и дольщики смогут, наконец, получить квартиры, которых ждут с 2015 года. Но все оказалось не так просто. Как выяснилось, на объекте, который, как сообщалось ранее, фактически уже построен, еще не завершен ряд работ. А негативный информационный фон, сложившийся вокруг проекта, сделал свое дело.
«Из-за проблем с финансированием строительства объекта работы велись с нарушением графика, и мы не смогли завершить их в планируемый нами срок: в течение двух – двух с половиной месяцев со дня получения разрешения на строительство, то есть до конца 2017 года. Мы не смогли аккредитовать объект в банках, найти дополнительные источники финансирования, начать реализацию второй очереди ЖК "Водолей-2"», – рассказывает нынешний генеральный директор ООО «ФБ Сестрорецк» Наталья Метелькова, вступившая в должность в июле 2018 года.
Дольщики, которые думали, что все самое плохое уже позади, начали выражать все большее возмущение новыми задержками. «Ход работ на объекте носит хаотичный, а не систематический характер. Это я наблюдаю уже четвертый год. Складывается впечатление, что у застройщика кончались деньги и ему просто не на что закончить объект. Просто вдумайтесь в тот факт, что объект не получил аккредитацию ни в одном банке! Ни один финансовый институт не хочет связываться с компанией. Если застройщик сможет продать еще кому-то пару-тройку квартир, то есть шанс, что к Новому году он сможет попытаться ввести дом в эксплуатацию. Но при нынешней экономической ситуации и полностью отсутствующей ипотеке шансы нулевые», – считает дольщик Олег. Он и некоторые другие выдвигают идею обращения в прокуратуру. Судя по этому, разъяснения, которые «ФБ Сестрорецк», по словам Натальи Метельковой, регулярно дает дольщикам, стопроцентного результата не приносят.
Впрочем, не все дольщики настроены столь критично. «В настоящее время ежемесячно проводятся выездные совещания на стройке с участием представителей городских профильных ведомств. Кроме того, у застройщика недавно частично сменилась команда – и те люди, которые достраивают дом, прикладывают все усилия для разрешения проблем. Также стоит отметить, что сейчас налажен диалог с пайщиками. Хочется думать, что совместными усилиями этот дом будет достроен и введен в эксплуатацию в этом году», – говорит дольщик Сергей Лежнин.
Застройщик сейчас прилагает усилия для своевременной сдачи. Согласно разрешению на строительство, у него его есть время до 5 октября 2018 года. «Подрядчики обещают ликвидировать отставание в графике и выполнить работы в срок. Внутренние работы по отоплению, вентиляции, водоснабжению и водоотведению выполнены в полном объеме. Электромонтажные работы и работы по благоустройству территории будут завершены к середине сентября. В настоящее время ведутся работы по отделке мест общего пользования, работы по слаботочным системам (диспетчеризация, телефония, Интернет, телевидение, оповещение ГО и ЧС, автоматика инженерных систем), произведен заказ и уплачен аванс изготовителям металлических ограждений. Заключен договор на пусконаладочные работы по лифтам. До 5 октября 2018 года мы должны завершить строительство объекта и планируем это сделать», – говорит Наталья Метелькова.
«На данный момент на объекте завершаются работы по отделке мест общего пользования и монтажу внутренних инженерных сетей», – подтверждает Елена Чеготова. Таким образом, стройка хоть и медленно, но приближается к финишу.
Строительство объекта находится на контроле Комитета по строительству. «По состоянию на 30 августа 2018 года строительная готовность объекта составляет 90%. Комитет поручил ООО «ФБ Сестрорецк» до конца сентября 2018 года завершить основные виды строительно-монтажных работ, а также обеспечить подачу в Госстройнадзор извещения об окончании строительства», – сообщили в ведомстве, уточнив, что очередное выездное совещание на объекте запланировано на 6 сентября.
Проблемы остаются
Но «подводные камни» все еще остаются. «Что может задержать ввод в эксплуатацию? Задержка подключения к сетям канализации ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». До получения нашей компанией разрешения на строительство предприятие было не вправе проводить строительно-монтажные работы на государственных (муниципальных) землях с целью подключения объекта к сетям канализации, а также было не вправе осуществлять строительный надзор за работами, проводимыми самим застройщиком для целей подключения. Необходимая проектная работа и работа по согласованию технических условий подключения была застройщиком проведена до получения разрешения на строительство. Мы активно работаем с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и надеемся, что задержек не будет, но мы не можем не признать, что такой риск имеется», – рассказывает Наталья Метелькова.
Помочь решению этой проблемы, со своей стороны, стараются и Комитет по строительству Петербурга, и муниципалитет. По словам председателя муниципального совета Сестрорецка Александра Бельского, предпринимаются все возможные усилия как профильным ведомством Смольного, так и властями Сестрорецка. «Комитет по строительству, Госстройнадзор и Администрация Курортного района, с одной стороны, требуют от ООО «ФБ Сестрорецк» соблюдения графика строительных работ, с другой – готовы в рамках своих полномочий помочь, чтобы застройщик не подвел дольщиков», – признает Наталья Метелькова.
А вот строительство второй очереди проекта остается под вопросом – в том числе и по причине очередных нововведений в «правила игры» на строительном рынке. «В связи с изменениями законодательства в области долевого строительства с 1 июля 2018 года, решение по строительству второй очереди ЖК «Водолей-2» будет принято собственниками компании весной 2019 года», – сообщила Наталья Метелькова. Она добавила также, что «ФБ Сестрорецк» как собственник участка гарантирует, что откладывание этого вопроса не повлечет неудобств для жителей первой очереди и близлежащих домов: территория будет очищена от мусора и приведена в надлежащее состояние.
Кстати
По данным Комитета Смольного по строительству, на конец июля 2018 года в Петербурге насчитывалось 36 проблемных жилых комплексов общей площадью более 505,5 тыс. кв. м, на 11,37 тыс. квартир. С начала года введено в эксплуатацию 3 долгостроя на 1198 квартир общей площадью 64,9 тыс. кв. м.
Гипермаркет «Метрика» на Пулковском шоссе выставлен на торги в рамках процедуры банкротства бывшего собственника. Актив оценен в 455 млн рублей. Вместе с торговым комплексом продадут и землю, где можно построить жилье.
Гипермаркет «Метрика», который принадлежал обанкротившемуся в прошлом году ЗАО «Мегалит», выставлен на торги. Открытый аукцион состоится 15 мая текущего года. Здание площадью 14,4 тыс. кв. м. находится на Пулковском шоссе, 53. Но гипермаркет «Метрика» на этих площадях закрылся около года назад. Сейчас помещения сдаются в аренду по краткосрочным договорам. Вместе с торговым комплексом продаются земельный участок площадью 4,7 га под общественно-деловую застройку, в том числе, жилье. К торгам актив оценен в 455 млн рублей.
Еще два соседних участка – площадью 4,9 га и 0,2 га, продаются отдельными лотами. Их стартовые цены - 197 млн рублей и 12 млн рублей соответственно.
Это третья попытка продать «Метрику» с соседней землей. Два года назад имущество готовили к торгам по инициативе собственника – ЗАО «Мегалит». Тогда начальная цена гипермаркета составляла 800 млн рублей. Но интересанты не успели подать заявки на этот аукцион, поскольку основной владелец "Метрики" Евгений Лебедев продал компанию бизнесменам Денису Избрехту и Алексею Каверину. Они же стали контролировать ООО «Корпорация СБР», которая управляла сетью «Метрика». Новые владельцы отменили торги.
А несколько месяцев спустя у «Корпорации СБР» снова сменились владельцы. Единственным собственником стал неизвестный на рынке бизнесмен Максим Семенов. Он снова попытался продать «Метрику» с землей в рамках судебного разбирательства. Вырученные средства должен был получить Сбербанк, по кредитам которого «Метрика» была залогом. Стартовую цену снизили до 650 млн рублей и назначили «голландский» аукцион – на понижение цены до 463 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Видимо, претендентов отпугнул «судебный шлейф». В итоге, в прошлом году владелец «Метрики» обанкротился. И теперь его активы распродают за долги.
Эксперты считают, что по новой цене будет немало желающих купить торговую недвижимость и землю на Пулковском шоссе. «По сравнению с ранее озвученными суммами дисконт существенный. А поскольку есть возможность развития территории за счет нового строительства на торги могут прийти и застройщики жилья», - рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«И здание, и участки находятся на красной линии Пулковского шоссе. Рядом метро, активно развивается инфраструктура: построены новые дорожные развязки, деловая зона Пулково. Транспортная доступность хорошая. Это плюсы, которые могут подстегнуть спрос на актив», - говорит генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.
Действительно, Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м.). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева. Новые жилые районы обеспечивают торговым комплексам в зоне Пулковского шоссе стабильно высокий покупательский трафик.
Известный петербургский архитектор Евгений Герасимов стал девелопером. Он купил за 12,2 млн рублей на торгах Фонда имущества здание бывшей насосной станции Кожевенного завода на Васильевском острове. И превратит его в коммерческий объект.
Фонд имущества Петербурга на прошлой неделе продал здание с участком на Кожевенной линииВ.О., 26. Это насосная станция Кожевенного завода Брусницыных, которая долгие годы не используется и не представляет архитектурной и исторической ценности. Площадь постройки – 268 кв.м, а участка под ней – 711 кв.м. Стартовая цена лота составляла 5 млн рублей. Но в ходе торгов, в которых участвовало 5 претендентов, цена выросла до 12,2 рублей. Победителем аукциона стал глава бюро «Герасимов и партнеры» Евгения Герасимова. В торгах участвовала и компания «ГаражСервисСевер», которая купила этот объект за 9,6 млн рублей на прошлых торгах Фонда имущества, в декабре прошлого года.
«Договор был подписан. Но покупатель не оплатил его в указанный срок. Поэтому договор расторгли и объявили повторный аукцион. Но снова победить «ГаражСервисСевер» не смог», - сообщили «Строительному Еженедельнику» в Фонде имущества.
Для Евгения Герасимова преобразование насосной станции в современный коммерческий объект станет дебютом на девелоперском рынке. «Я давно хотел себя попробовать на этом поприще. Изучал и другие варианты проектов. Но выбрал этот, поскольку в нем есть инвестиционный потенциал», - заявил Евгений Герасимов.
Во что именно он преобразует насосную станцию (которую, к слову, можно снести, поскольку она не является памятником) собственник пока не решил. «Варианты разные: и художественная галерея, и магазин, и кафе. Но точно не жилье», - сообщил он. Объем инвестиций в проект он не раскрыл, поскольку проект еще в стадии разработки. Но отметил, что вкладывать в развитие участка намерен только свои средства, без привлечения кредитов.
Эксперты говорят, что вариантов использования участка не так много. «Строительство жилья или апартов в этой зоне действительно нецелесообразно, поскольку участок окружает промзона. А наиболее вероятный вариант развития территории – строительство небольшого офисного здания на одну-две компании. Здесь можно построить 1,5-2 тыс. кв.м., вложив 120-130 млн рублей», - считает коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын.
«Скорее всего, Евгений Герасимов купил этот участок для своей мастерской. И, честно говоря, очень интересно посмотреть, что в итоге получится. Полагаю, это здание станет украшением района», - говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Я не считаю, что приобретение 700 кв.м. земли можно рассматривать как выход на арену девелопмента: вряд ли этот шаг как-то повлияет на рынок и его участников. А сам приобретенный Евгением Герасимовым участок соседствует с территорией завода «Севкабель», где в ближайшее время произойдут глобальные изменения. Было бы неплохо найти нишу, в которой соседи моги бы не конкурировать, но дополнить друг друга. Правда, совсем избежать конкуренции будет сложно – в планах «Севкабеля» устройство грандиозных изменений, привлечение большого пула арендаторов самых разных направлений», - заключила управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Справка:
Евгений Герасимов родился в Алтайском крае, в городе Бийске - в 1960-ом году. В 1983 году завершил учебу в Ленинградском инженерно-строительном институте. Вплоть до 1990 года исполнял обязанности главы отдела архитекторов института ЛенНИИПроект. В 1991 году создал архитектурную мастерскую, которая получила название «Евгений Герасимов и партнеры». Это одно из самых востребованных архитектурных бюро в Петербурге. В его портфолио участие в создании делового комплекса «Невская Ратуша», конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» и других знаковых объектов.