«Водолей»: еще немного, еще чуть-чуть. Строящийся жилой комплекс в Сестрорецке пытаются ввести в эксплуатацию с 2015 года
Однако вопросы по-прежнему остаются, и твердой уверенности в том, что дольщики получат ключи от квартир уже в этом году, пока нет.
Объект с историей
ЖК «Водолей-2», который застройщик ООО «ФБ Сестрорецк» возводит на пересечении сестрорецких улиц Воскова и Цемяночной, не настолько знаменит, как объекты, ставшие «классикой» петербургского долгостроительства (такие, например, как ЖК «Охта-модерн» или ЖК «Ленинский парк»). Вероятно, это связано с тем, что дольщики не выходили на митинги и не устраивали голодовок. Однако, он представляет серьезный интерес как объект, ставший своего рода жертвой постоянных изменений «правил игры» на строительном рынке; на скорость этих изменений жалуются даже самые крупные девелоперы.
Начиналось все вполне традиционно, и ничто, казалось, не предвещало проблем. В 2013 году компания «ФБ Сестрорецк» начала возводить шестиэтажный семисекционный дом комфорт-класса на 147 квартир площадью от 29,5 до 91,5 кв. м, на собственном участке в 0,8 га на ул. Воскова, 18. Раньше там располагался торговый центр. Инвестор выкупил объект и сумел изменить функциональное назначение участка. Привлекательная локация (рядом с ж.-д. станцией «Сестрорецк», недалеко от побережья Финского залива и парка Дубки, в районе с развитой инфраструктурой) обеспечила достаточно высокий спрос – в первую очередь, со стороны жителей самого Сестрорецка. Дом активно строился и был намечен ко вводу в эксплуатацию в конце 2015 года.
Однако начались проблемы. Участок, где строился «Водолей-2», попал в зону регулируемой застройки. Девелопер заказал историко-культурную экспертизу, чтобы согласовать отклонение от предельных параметров и фоновую высоту 21 м (утвержденную в проекте планировки территории). Пока компания готовила проект, изменился режим охраны. Фирме не согласовали высоту, хотя результаты экспертизы были положительными. Пока происходили все эти пертурбации, застройщик вел работы, что называется, «на свой страх и риск», что вызывало неоднократные замечания со стороны Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга.
В результате к концу 2015 года компания «ФБ Сестрорецк» стройку практически завершила. Но Госстройнадзор, в строгом соответствии с законом, отказался рассматривать вопрос о вводе объекта в эксплуатацию, поскольку отсутствовало разрешение на строительство.
Следствием стали длительные судебные разбирательства в различных инстанциях, в ходе которых надзорное ведомство ссылалось на явное нарушение застройщиком закона, а девелопер апеллировал к недопустимости появления новых обманутых дольщиков и просил узаконить стройку. В конце концов Госстройнадзор согласился на компромисс. В октябре 2017 года стороны пошли на мировое соглашение. «ООО «ФБ Сестрорецк» представило заключение по обследованию технического состояния объекта, которое удовлетворяет требованиям Службы, а также устранило замечания по предписанию ведомства», – сообщила «Строительному Еженедельнику» начальник отдела межведомственного взаимодействия Госстройнадзора Петербурга Елена Чеготова. Застройщик, наконец, получил разрешение на строительство, которое позволяло вести разговор о вводе объекта в эксплуатацию.
Фальфиниш
Казалось бы, все препятствия для сдачи ЖК «Водолей-2» устранены и дольщики смогут, наконец, получить квартиры, которых ждут с 2015 года. Но все оказалось не так просто. Как выяснилось, на объекте, который, как сообщалось ранее, фактически уже построен, еще не завершен ряд работ. А негативный информационный фон, сложившийся вокруг проекта, сделал свое дело.
«Из-за проблем с финансированием строительства объекта работы велись с нарушением графика, и мы не смогли завершить их в планируемый нами срок: в течение двух – двух с половиной месяцев со дня получения разрешения на строительство, то есть до конца 2017 года. Мы не смогли аккредитовать объект в банках, найти дополнительные источники финансирования, начать реализацию второй очереди ЖК "Водолей-2"», – рассказывает нынешний генеральный директор ООО «ФБ Сестрорецк» Наталья Метелькова, вступившая в должность в июле 2018 года.
Дольщики, которые думали, что все самое плохое уже позади, начали выражать все большее возмущение новыми задержками. «Ход работ на объекте носит хаотичный, а не систематический характер. Это я наблюдаю уже четвертый год. Складывается впечатление, что у застройщика кончались деньги и ему просто не на что закончить объект. Просто вдумайтесь в тот факт, что объект не получил аккредитацию ни в одном банке! Ни один финансовый институт не хочет связываться с компанией. Если застройщик сможет продать еще кому-то пару-тройку квартир, то есть шанс, что к Новому году он сможет попытаться ввести дом в эксплуатацию. Но при нынешней экономической ситуации и полностью отсутствующей ипотеке шансы нулевые», – считает дольщик Олег. Он и некоторые другие выдвигают идею обращения в прокуратуру. Судя по этому, разъяснения, которые «ФБ Сестрорецк», по словам Натальи Метельковой, регулярно дает дольщикам, стопроцентного результата не приносят.
Впрочем, не все дольщики настроены столь критично. «В настоящее время ежемесячно проводятся выездные совещания на стройке с участием представителей городских профильных ведомств. Кроме того, у застройщика недавно частично сменилась команда – и те люди, которые достраивают дом, прикладывают все усилия для разрешения проблем. Также стоит отметить, что сейчас налажен диалог с пайщиками. Хочется думать, что совместными усилиями этот дом будет достроен и введен в эксплуатацию в этом году», – говорит дольщик Сергей Лежнин.
Застройщик сейчас прилагает усилия для своевременной сдачи. Согласно разрешению на строительство, у него его есть время до 5 октября 2018 года. «Подрядчики обещают ликвидировать отставание в графике и выполнить работы в срок. Внутренние работы по отоплению, вентиляции, водоснабжению и водоотведению выполнены в полном объеме. Электромонтажные работы и работы по благоустройству территории будут завершены к середине сентября. В настоящее время ведутся работы по отделке мест общего пользования, работы по слаботочным системам (диспетчеризация, телефония, Интернет, телевидение, оповещение ГО и ЧС, автоматика инженерных систем), произведен заказ и уплачен аванс изготовителям металлических ограждений. Заключен договор на пусконаладочные работы по лифтам. До 5 октября 2018 года мы должны завершить строительство объекта и планируем это сделать», – говорит Наталья Метелькова.
«На данный момент на объекте завершаются работы по отделке мест общего пользования и монтажу внутренних инженерных сетей», – подтверждает Елена Чеготова. Таким образом, стройка хоть и медленно, но приближается к финишу.
Строительство объекта находится на контроле Комитета по строительству. «По состоянию на 30 августа 2018 года строительная готовность объекта составляет 90%. Комитет поручил ООО «ФБ Сестрорецк» до конца сентября 2018 года завершить основные виды строительно-монтажных работ, а также обеспечить подачу в Госстройнадзор извещения об окончании строительства», – сообщили в ведомстве, уточнив, что очередное выездное совещание на объекте запланировано на 6 сентября.
Проблемы остаются
Но «подводные камни» все еще остаются. «Что может задержать ввод в эксплуатацию? Задержка подключения к сетям канализации ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». До получения нашей компанией разрешения на строительство предприятие было не вправе проводить строительно-монтажные работы на государственных (муниципальных) землях с целью подключения объекта к сетям канализации, а также было не вправе осуществлять строительный надзор за работами, проводимыми самим застройщиком для целей подключения. Необходимая проектная работа и работа по согласованию технических условий подключения была застройщиком проведена до получения разрешения на строительство. Мы активно работаем с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и надеемся, что задержек не будет, но мы не можем не признать, что такой риск имеется», – рассказывает Наталья Метелькова.
Помочь решению этой проблемы, со своей стороны, стараются и Комитет по строительству Петербурга, и муниципалитет. По словам председателя муниципального совета Сестрорецка Александра Бельского, предпринимаются все возможные усилия как профильным ведомством Смольного, так и властями Сестрорецка. «Комитет по строительству, Госстройнадзор и Администрация Курортного района, с одной стороны, требуют от ООО «ФБ Сестрорецк» соблюдения графика строительных работ, с другой – готовы в рамках своих полномочий помочь, чтобы застройщик не подвел дольщиков», – признает Наталья Метелькова.
А вот строительство второй очереди проекта остается под вопросом – в том числе и по причине очередных нововведений в «правила игры» на строительном рынке. «В связи с изменениями законодательства в области долевого строительства с 1 июля 2018 года, решение по строительству второй очереди ЖК «Водолей-2» будет принято собственниками компании весной 2019 года», – сообщила Наталья Метелькова. Она добавила также, что «ФБ Сестрорецк» как собственник участка гарантирует, что откладывание этого вопроса не повлечет неудобств для жителей первой очереди и близлежащих домов: территория будет очищена от мусора и приведена в надлежащее состояние.
Кстати
По данным Комитета Смольного по строительству, на конец июля 2018 года в Петербурге насчитывалось 36 проблемных жилых комплексов общей площадью более 505,5 тыс. кв. м, на 11,37 тыс. квартир. С начала года введено в эксплуатацию 3 долгостроя на 1198 квартир общей площадью 64,9 тыс. кв. м.
Смольный распорядился «продать за рубль» здание старого Царскосельского вокзала в Пушкине и флигель при Собственной даче в Петергофе. Эти памятники планируют приспособить под новые коммерческие функции.
В Петербурге начала работать программа, которая позволяет бизнесменам арендовать аварийные здания-памятники по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м в год. По такой схеме инвесторам только в этом году планируют передать десяток объектов. Одними из первых на торги Фонда имущества попадут павильон Царского вокзала на Академическом проспекте, 35б, в Пушкине и один из корпусов в комплексе Собственной дачи на Собственном проспекте, 84а, лит. Е, в Петергофе. Соответствующее распоряжение подписано руководством Комитета имущественных отношений Петербурга. Но сроки проведения торгов пока не озвучены.
Оба здания находятся в аварийном состоянии. Прежде их пытались продавать по рыночным ценам. Но найти покупателя не удавалось. Теперь город изменил условия торгов. Инвестор должен будет платить по рыночной ставке, установленной городом, только во время приведения памятников в порядок. На это отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до конца срока договора (на 49 лет) по льготной ставке – всего 1 рубль за 1 кв. м площади объекта в год. Причем переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее, чем прописано в договоре.
Здание в Пушкине планируют превратить в ресторан или музей. А корпус в Петергофе – приспособить под конюшню.
Эксперты считают, что по новой схеме аварийные здания смогут заинтересовать бизнес и получат шанс на новую жизнь. «Объекты небольшие. Но с учетом новых условий аренды они могут заинтересовать инвесторов. Особенно интересен памятник в Пушкине. Он находится недалеко от Аграрного университета, парков и других достопримечательностей. Если там появится ресторан или кафе, аудитория ему обеспечена», – говорят эксперты «АРИН».
Напомним, что Петербург только в этом году запускает программу «Памятники за рубль». В предварительный перечень объектов, которые хотят передать бизнесу, вошли порядка 30 зданий. Но потом этот список был урезан в несколько раз. Сейчас в нем лишь несколько дебютных лотов.
За основу петербургской программы «Памятники за рубль» взяли программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице нашли инвесторов для 19 объектов культурного наследия (пока только 7 ввели в строй). В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5-6 раз (максимум в 11 раз!). Но в Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе – не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее погибнут. Сейчас в Петербурге больше 9 тыс. памятников архитектуры. И у города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет.
Бизнес программу в целом приветствовал. Но на торги не спешит. «Если инвестор входит в эту программу, ему придется поддерживать объект в нормальном состоянии все 49 лет. Срок долгий. Нет гарантий, что за это время у власти не возникнет искушение расторгнуть договор на основании какого-нибудь очередного изменения в законе. Есть риск и деньги потерять, и сам объект», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
«Пока бизнесу удобней покупать здания в собственность, а не арендовать у города. Так спокойней. Опять же, строить объект «с нуля» порой дешевле, чем восстанавливать историческое здание. Бизнесу, который согласится на такой проект, нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды», – добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.
«Группа ЛСР» в целях поддержания большого сегментного разнообразия приступила к реализации нового проекта – жилого комплекса бизнес-класса Riviere Noire, который появится по адресу: наб. Черной речки, д. 3, лит. А, К, Д, на границе Петроградского и Приморского районов Санкт-Петербурга.
Компания уже приступила к подготовке территории для строительства комплекса, а на осень назначена официальная премьера проекта – старт продаж. ЖК Riviere Noire будет построен на участке почти 1,7 га. К 2021 году появятся три монолитных дома высотой до 11 этажей. Комплекс рассчитан на 559 квартир. Его общая площадь составит чуть более 52 тыс. кв. м, из них полезная – 33 тыс. кв. м.
Проект разработали специалисты архитектурного бюро Intercolumnium, создавшие запоминающийся образ каждого из трех домов комплекса. Один из домов расположится параллельно набережной Черной речки, второй будет построен в Красногвардейском переулке, третий – в глубине квартала, вблизи уникального памятника архитектуры классицизма – дачи Головина. При этом внутренние дворы домов обращены в сторону Большой Невки.
«Достойных участков для реализации проектов бизнес-класса немного. Именно поэтому каждый новый комплекс, выходящий на рынок, можно считать большой удачей и для девелопера, и для клиента. Покупатели квартир в этом сегменте очень требовательны. Они хотят жить в хорошем районе, с развитой транспортной доступностью, желательно недалеко от центра города. Парки и скверы вблизи дома – обязательный критерий. Большинство покупателей недвижимости бизнес-класса отдает предпочтение видовым квартирам», – говорит коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.
Эксперты отмечают, что локация активно развивается. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации высокий. Там реализует свои проекты ряд крупных девелоперов», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Плюсом является развитая инфраструктура локации: детские сады, гимназии и школы, поликлиники и больницы, офисы банков, торговые центры, спортивные клубы. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается. Еще несколько лет назад Группа RBI реализовала здесь проект «Новелла», затем пришли другие крупные застройщики, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
По оценке Knight Frank St Petersburg, инвестиции в реализацию проекта превысят 2,47 млрд рублей. По мнению Веры Серёжиной, о цене жилья в проекте пока говорить сложно. «Все зависит от темпов продаж, запланированных компанией. По нашей оценке, стоимость на старте не превысит 135–140 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает она.