«Водолей»: еще немного, еще чуть-чуть. Строящийся жилой комплекс в Сестрорецке пытаются ввести в эксплуатацию с 2015 года
Однако вопросы по-прежнему остаются, и твердой уверенности в том, что дольщики получат ключи от квартир уже в этом году, пока нет.
Объект с историей
ЖК «Водолей-2», который застройщик ООО «ФБ Сестрорецк» возводит на пересечении сестрорецких улиц Воскова и Цемяночной, не настолько знаменит, как объекты, ставшие «классикой» петербургского долгостроительства (такие, например, как ЖК «Охта-модерн» или ЖК «Ленинский парк»). Вероятно, это связано с тем, что дольщики не выходили на митинги и не устраивали голодовок. Однако, он представляет серьезный интерес как объект, ставший своего рода жертвой постоянных изменений «правил игры» на строительном рынке; на скорость этих изменений жалуются даже самые крупные девелоперы.
Начиналось все вполне традиционно, и ничто, казалось, не предвещало проблем. В 2013 году компания «ФБ Сестрорецк» начала возводить шестиэтажный семисекционный дом комфорт-класса на 147 квартир площадью от 29,5 до 91,5 кв. м, на собственном участке в 0,8 га на ул. Воскова, 18. Раньше там располагался торговый центр. Инвестор выкупил объект и сумел изменить функциональное назначение участка. Привлекательная локация (рядом с ж.-д. станцией «Сестрорецк», недалеко от побережья Финского залива и парка Дубки, в районе с развитой инфраструктурой) обеспечила достаточно высокий спрос – в первую очередь, со стороны жителей самого Сестрорецка. Дом активно строился и был намечен ко вводу в эксплуатацию в конце 2015 года.
Однако начались проблемы. Участок, где строился «Водолей-2», попал в зону регулируемой застройки. Девелопер заказал историко-культурную экспертизу, чтобы согласовать отклонение от предельных параметров и фоновую высоту 21 м (утвержденную в проекте планировки территории). Пока компания готовила проект, изменился режим охраны. Фирме не согласовали высоту, хотя результаты экспертизы были положительными. Пока происходили все эти пертурбации, застройщик вел работы, что называется, «на свой страх и риск», что вызывало неоднократные замечания со стороны Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга.
В результате к концу 2015 года компания «ФБ Сестрорецк» стройку практически завершила. Но Госстройнадзор, в строгом соответствии с законом, отказался рассматривать вопрос о вводе объекта в эксплуатацию, поскольку отсутствовало разрешение на строительство.
Следствием стали длительные судебные разбирательства в различных инстанциях, в ходе которых надзорное ведомство ссылалось на явное нарушение застройщиком закона, а девелопер апеллировал к недопустимости появления новых обманутых дольщиков и просил узаконить стройку. В конце концов Госстройнадзор согласился на компромисс. В октябре 2017 года стороны пошли на мировое соглашение. «ООО «ФБ Сестрорецк» представило заключение по обследованию технического состояния объекта, которое удовлетворяет требованиям Службы, а также устранило замечания по предписанию ведомства», – сообщила «Строительному Еженедельнику» начальник отдела межведомственного взаимодействия Госстройнадзора Петербурга Елена Чеготова. Застройщик, наконец, получил разрешение на строительство, которое позволяло вести разговор о вводе объекта в эксплуатацию.
Фальфиниш
Казалось бы, все препятствия для сдачи ЖК «Водолей-2» устранены и дольщики смогут, наконец, получить квартиры, которых ждут с 2015 года. Но все оказалось не так просто. Как выяснилось, на объекте, который, как сообщалось ранее, фактически уже построен, еще не завершен ряд работ. А негативный информационный фон, сложившийся вокруг проекта, сделал свое дело.
«Из-за проблем с финансированием строительства объекта работы велись с нарушением графика, и мы не смогли завершить их в планируемый нами срок: в течение двух – двух с половиной месяцев со дня получения разрешения на строительство, то есть до конца 2017 года. Мы не смогли аккредитовать объект в банках, найти дополнительные источники финансирования, начать реализацию второй очереди ЖК "Водолей-2"», – рассказывает нынешний генеральный директор ООО «ФБ Сестрорецк» Наталья Метелькова, вступившая в должность в июле 2018 года.
Дольщики, которые думали, что все самое плохое уже позади, начали выражать все большее возмущение новыми задержками. «Ход работ на объекте носит хаотичный, а не систематический характер. Это я наблюдаю уже четвертый год. Складывается впечатление, что у застройщика кончались деньги и ему просто не на что закончить объект. Просто вдумайтесь в тот факт, что объект не получил аккредитацию ни в одном банке! Ни один финансовый институт не хочет связываться с компанией. Если застройщик сможет продать еще кому-то пару-тройку квартир, то есть шанс, что к Новому году он сможет попытаться ввести дом в эксплуатацию. Но при нынешней экономической ситуации и полностью отсутствующей ипотеке шансы нулевые», – считает дольщик Олег. Он и некоторые другие выдвигают идею обращения в прокуратуру. Судя по этому, разъяснения, которые «ФБ Сестрорецк», по словам Натальи Метельковой, регулярно дает дольщикам, стопроцентного результата не приносят.
Впрочем, не все дольщики настроены столь критично. «В настоящее время ежемесячно проводятся выездные совещания на стройке с участием представителей городских профильных ведомств. Кроме того, у застройщика недавно частично сменилась команда – и те люди, которые достраивают дом, прикладывают все усилия для разрешения проблем. Также стоит отметить, что сейчас налажен диалог с пайщиками. Хочется думать, что совместными усилиями этот дом будет достроен и введен в эксплуатацию в этом году», – говорит дольщик Сергей Лежнин.
Застройщик сейчас прилагает усилия для своевременной сдачи. Согласно разрешению на строительство, у него его есть время до 5 октября 2018 года. «Подрядчики обещают ликвидировать отставание в графике и выполнить работы в срок. Внутренние работы по отоплению, вентиляции, водоснабжению и водоотведению выполнены в полном объеме. Электромонтажные работы и работы по благоустройству территории будут завершены к середине сентября. В настоящее время ведутся работы по отделке мест общего пользования, работы по слаботочным системам (диспетчеризация, телефония, Интернет, телевидение, оповещение ГО и ЧС, автоматика инженерных систем), произведен заказ и уплачен аванс изготовителям металлических ограждений. Заключен договор на пусконаладочные работы по лифтам. До 5 октября 2018 года мы должны завершить строительство объекта и планируем это сделать», – говорит Наталья Метелькова.
«На данный момент на объекте завершаются работы по отделке мест общего пользования и монтажу внутренних инженерных сетей», – подтверждает Елена Чеготова. Таким образом, стройка хоть и медленно, но приближается к финишу.
Строительство объекта находится на контроле Комитета по строительству. «По состоянию на 30 августа 2018 года строительная готовность объекта составляет 90%. Комитет поручил ООО «ФБ Сестрорецк» до конца сентября 2018 года завершить основные виды строительно-монтажных работ, а также обеспечить подачу в Госстройнадзор извещения об окончании строительства», – сообщили в ведомстве, уточнив, что очередное выездное совещание на объекте запланировано на 6 сентября.
Проблемы остаются
Но «подводные камни» все еще остаются. «Что может задержать ввод в эксплуатацию? Задержка подключения к сетям канализации ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». До получения нашей компанией разрешения на строительство предприятие было не вправе проводить строительно-монтажные работы на государственных (муниципальных) землях с целью подключения объекта к сетям канализации, а также было не вправе осуществлять строительный надзор за работами, проводимыми самим застройщиком для целей подключения. Необходимая проектная работа и работа по согласованию технических условий подключения была застройщиком проведена до получения разрешения на строительство. Мы активно работаем с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и надеемся, что задержек не будет, но мы не можем не признать, что такой риск имеется», – рассказывает Наталья Метелькова.
Помочь решению этой проблемы, со своей стороны, стараются и Комитет по строительству Петербурга, и муниципалитет. По словам председателя муниципального совета Сестрорецка Александра Бельского, предпринимаются все возможные усилия как профильным ведомством Смольного, так и властями Сестрорецка. «Комитет по строительству, Госстройнадзор и Администрация Курортного района, с одной стороны, требуют от ООО «ФБ Сестрорецк» соблюдения графика строительных работ, с другой – готовы в рамках своих полномочий помочь, чтобы застройщик не подвел дольщиков», – признает Наталья Метелькова.
А вот строительство второй очереди проекта остается под вопросом – в том числе и по причине очередных нововведений в «правила игры» на строительном рынке. «В связи с изменениями законодательства в области долевого строительства с 1 июля 2018 года, решение по строительству второй очереди ЖК «Водолей-2» будет принято собственниками компании весной 2019 года», – сообщила Наталья Метелькова. Она добавила также, что «ФБ Сестрорецк» как собственник участка гарантирует, что откладывание этого вопроса не повлечет неудобств для жителей первой очереди и близлежащих домов: территория будет очищена от мусора и приведена в надлежащее состояние.
Кстати
По данным Комитета Смольного по строительству, на конец июля 2018 года в Петербурге насчитывалось 36 проблемных жилых комплексов общей площадью более 505,5 тыс. кв. м, на 11,37 тыс. квартир. С начала года введено в эксплуатацию 3 долгостроя на 1198 квартир общей площадью 64,9 тыс. кв. м.
На прошлой неделе в Петербурге состоялась Ярмарка недвижимости. Крупнейшая тематическая выставка включала в себя мероприятия как для населения, так и профессионалов рынка.
Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Так, в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости чиновники и девелоперы обсудили внедрение в Петербурге «Единой системы строительного комплекса» (ЕССК). На этой неделе портал заработает в обновленной версии. Участники круглого стола рассказали о первых итогах работы ЕССК и планах по ее дальнейшему развитию.
Быстро и без ошибок
Как сообщила заместитель руководителя Администрации губернатора Санкт-Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова, с началом работы системы время предоставления государственных услуг застройщикам сократилось на 30%. Это стало возможно благодаря повышению прозрачности оказания госуслуг строителям: система позволяет руководителям комитетов отслеживать ход выполнения услуги, а заявителям – прохождение документов по инстанциям. Таким образом, за 10 месяцев работы системой обработано 650 документов, и только по 1% из них были превышены сроки.
Кроме того, система помогает в режиме онлайн отследить, из-за чего запрос заявителя был отклонен: каких документов не хватило или какие ошибки были допущены в их оформлении. В ближайшее время для пользователей ЕССК будет добавлена функция дозагрузки документов, чтобы дать возможность скорректировать изначально поданный пакет документов.
По мнению директора по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Михальченко, это как раз одна из тех опций, которой сегодня не хватает ЕССК. «Для того, чтобы избежать формальных отказов, система должна быть более четко настроена на возможность дозагрузки. Второй аспект – информационный обмен. Важно получать информацию не только о том, что услуга принята на рассмотрение и находится в обработке, но получать информацию о ходе движения документов», – уверена Ольга Михальченко.
Всего в ЕССК интегрированы 20 органов исполнительной власти и 2 ресурсоснабжающие организации («Ленэнерго» и «Водоканал»), в системе доступно 24 госуслуги, среди них – основные процедуры, связанные с получением разрешения на строительство, и дополнительные, касающиеся благоустройства. По словам г-жи Лудиновой, в ближайшее время список процедур будет удвоен – добавятся услуги, связанные с благоустройством и земельными отношениями.
В течение 2018 года в систему планируется интегрировать и федеральные органы исполнительной власти: ФНС, Ростехнадзрор и Росреестр. Также полноценными участниками системы в ближайшее время должны стать и все основные поставщики ресурсов. Так, по словам председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга Андрея Бондарчука, в ЕССК в ближайшее время «вольются» ГУП «ТЭК», «Петербург Теплоэнерго», «Теплосеть», «ПетербургГаз». Вместе с «Ленэнерго» и «Водоканалом» они занимают на рынке долю в 95%, и их присутствие в системе позволит застройщикам подавать единую заявку (ее форму Минстрой РФ должен утвердить до конца текущего года) на подключение ко всем инженерным сетям. Цель интеграции – упростить межведомственное взаимодействие и сократить сроки подключений.
Интеграция монополистов в единую систему упростит отношения застройщиков с поставщиками ресурсов: первым не придется прикладывать к заявке дополнительные документы (выписки из различных реестров, правоустанавливающие документы на земельный участок и пр.). Эти сведения ресурсоснабжающие компании будут получать от органов исполнительной власти напрямую. Причем срок для предоставления сведений отведен достаточно жесткий: всего двое суток.
Заместитель председателя Комитета по информатизации и связи Петербурга Ольга Решетникова добавила, что в 2018 году на портале ЕССК появится такая опция, как калькулятор процедур: застройщик сможет заранее просчитать, какой срок займут все процедуры, необходимые для получения разрешения на строительство.
К нововведениям не готовы
Юлия Лудинова напомнила, что создание ЕССК не было «инициативой сверху»: техническое задание для единой системы формировали представители застройщиков. Но несмотря на это основная масса строительных компаний не торопится оценить новый портал. По словам первого заместителя начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Евгения Кима, бизнес оказался не готов использовать ЕССК. «С 1 января текущего года все 11 процедур и функций, которые вменены нам в обязанности, полностью переведены в электронный формат через ЕССК. К сожалению, активность заявителей низкая, не все видят необходимость в использовании системы. У многих даже нет электронной подписи», – констатировал Евгений Ким.
Он также добавил, что на портале ЕССК есть раздел, где можно оперативно получить ответ на любой вопрос по использованию сервиса. «Госстройнадзор – первый орган исполнительной власти, который оказывает все услуги в электронном виде. Мы бы хотели добиться того, чтобы девелопер мог управлять бизнес-процессами оттуда, откуда ему удобно», – резюмировал Евгений Ким.
Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Максим Стененко привел статистику, также иллюстрирующую низкую активность строительного бизнеса в единой системе: «В сентябре текущего года электронные заявления на выдачу разрешения на строительство составили около 20% от общего объема». Тем не менее, в КГА строят оптимистичный прогноз дальнейшей работы с ЕССК. В планах – досрочно внедрить в систему прием заявлений на благоустройство и полностью перевести работу с проектами планировки территории в электронный формат.
Председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Дмитрий Панов обосновывал преимущества новой системы на собственном опыте: «Для своего предыдущего проекта я разрабатывал ППТ 3,5 года. И 70% времени занимало внесение изменений в документы и дополнительные согласования. Все эти факторы негативно отразились на экономической целесообразности проекта». На его взгляд, главным фактором сохранности проекта является воздействие на него временных характеристик. «ЕССК – отчасти тот же блокчейн: система позволяет руководителю четко проследить, какой документ был подан, в какой комплектности, какой ответ поступил и когда можно четко рассчитывать на результат», – прокомментировал Дмитрий Панов. Он напомнил, что у каждой процедуры есть оцифрованные сроки, которые позволяют точно прогнозировать срок получения документации, а дальше планировать все остальные процессы, необходимые для получения разрешения на строительство. Девелопер призвал коллег завести электронный кабинет в ЕССК и подать заявку хотя бы на одну процедуру. А также посоветовал, нанимая подрядчиков, обращать внимание на то, работают ли они с ЕССК. «Тогда вы сможете четко рассчитывать на сбыточность прогнозируемых сроков реализации проектов», – заключил г-н Панов.
Кстати
На Ярмарке недвижимости состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого выступила газета «Строительный Еженедельник». Материал об итогах мероприятия читайте в следующем выпуске газеты.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
Компания «Кампес» пытается в судебном порядке опротестовать решение чиновников Ленобласти о приостановке работ на карьере, где были обнаружены останки солдат-красноармейцев времен Великой Отечественной войны.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 31 октября текущего года рассмотрит иск АО «Кампес» к Комитету по культуре 47-го региона. В его рамках истец решил оспорить предписание ответчика о приостановке работ на территории Малуксинского карьера в Кировском районе Ленобласти.
Спор сторон касается найденных на территории карьера останков людей. В годы Великой Отечественной войны по данной местности проходила передовая Волховского фронта. По данным поисковиков, в ожесточенных боях погибло до 32 тыс. человек. В начале августа этого года Комитет по культуре Ленобласти наложил предписание о приостановке работ «Кампеса» на нескольких участках карьера как территории мемориального объекта «Прорыв блокады Ленинграда». Добывающим предприятием в суд был подан иск, оспаривающий предписание чиновников, который и будет рассматриваться в конце октября.
Стоит отметить, что, по некоторым данным, работы по добыче песка «Кампес» в сентябре возобновил. Из-за чего был резко раскритикован губернатором Ленобласти Александром Дрозденко. Он подчеркнул, что «работать на костях – это верх кощунства».
Между тем, официальная позиция «Кампеса» такова: предприятие является правопреемником Мгинского карьероуправления, работавшего в Ленобласти с 1961 года. В 1996 году организацией была получена лицензия на работы на Малуксинском месторождении. На участках, где ведется добыча песка, сообщают в АО «Кампес», массовые воинские захоронения отсутствуют. Все работы на карьере ведутся в соответствии со всеми нормативными документами и действующими договорами.
На пресс-конференции для журналистов, прошедшей на прошлой неделе в ИА «Росбалт», представители общественных организаций отметили, что «Кампес» в своей позиции ориентируется только на данные об официальных массовых захоронениях солдат. При этом в этих землях лежит много воинов, чья личность не установлена, – и они нуждаются как минимум в перезахоронении с почестями.
Руководитель инициативной группы по созданию военно-мемориальной зоны «Прорыв блокады Ленинграда» Алексей Бубнович считает, что до последнего времени власти Ленобласти в ситуации с данным карьером делали два шага вперед – и один назад. Так, по одним документам этот карьер являлся достопримечательным местом, по другим – на нем разрешались различные хозяйственные работы. «Но сейчас ситуация начинает улучшаться. В том числе, благодаря принципиальной позиции Комитета по культуре. Насколько я знаю, в ближайшие недели чиновниками будет составлен регламент о военно-мемориальной зоне в Ленинградской области. Он поможет четко ограничить или запретить работы на таких территориях», – сообщил он.
Протоирей Вячеслав Харинов, член Общественной палаты Ленинградской области, полагает, что какие-то торги по данной территории неуместны. «Если бы тогда люди не полегли костьми на этой земле, защищая Родину, возможно, ее, Родины, сейчас бы и не было. Увы, вероятно, мы не можем ценить подвиги наших отцов. Нам не хватает порядочности сделать все так, как этого требует ситуация», – подчеркнул священнослужитель.
Цифра
32 тыс. человек погибло на передовой линии Волховского фронта в годы Великой Отечественной войны.