Новые вводные. Госстройнадзор начал проявлять большую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов
Госстройнадзор начал проявлять бґольшую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов. Это вызвало ряд алармических публикаций в СМИ, предрекавших в связи с этим чуть ли не появление новых обманутых дольщиков. В ситуации постарался разобраться «Строительный Еженедельник».
Проблемы ввода
По данным СМИ, за четыре месяца Госстройнадзор отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам. В комментариях авторы высказывали мнение, что сделано это было «по надуманным предлогам», что это «спровоцировало задержку передачи жилья дольщикам» и «в итоге упали общие показатели ввода жилья по Петербургу».
С последним трудно не согласиться. По данным Комитета Смольного по строительству, за первое полугодие 2018 года в городе было введено чуть более 961,38 тыс. кв. м жилья. Это составляет лишь около 60% от показателя прошлого года за аналогичный период (1,64 млн кв. м). А вот с «надуманными предлогами» хотелось бы разобраться.
Позиция Службы госстройнадзора и экспертизы по этому вопросу проста: никаких новых требований к застройщикам не предъявляется. Специалисты надзорного ведомства просто стали требовать четкого исполнения существующих правил. Еще в начале июня новый начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким заявил о запуске Службой программы предотвращения возможных нарушений, получившей условное название «Госстройнадзор 2.0». Тогда он отмечал необходимость выполнения нормативных требований по проектной документации, вопросам благоустройства, срокам выполнения работ и пр. Многочисленные отказы во вводе в эксплуатацию последних месяцев, судя по всему, означают, что теперь «Госстройнадзор 2.0» стал реальностью.
Главной причиной для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов стало невыполнение застройщиками требований по пусконаладке систем теплоснабжения и по проведению комплексного благоустройства территорий. Действительно, у этих работ есть определенная специфика, заключающаяся в их сезонном характере. Проведение испытаний систем теплоснабжения, без которых нельзя получить подтверждение соответствия объекта техническим условиям, возможно только в отопительный период (обычно это октябрь–апрель). А зеленые насаждения при благоустройстве должны производиться весной или осенью.
Проблема ранее решалась в рамках, условно говоря, «джентльменского соглашения» между сотрудниками Госстройнадзора и застройщиками. Строительные компании предоставляли гарантийные письма, в соответствии с которыми брали на себя обязательства оперативно выполнить эти работы сразу после наступления соответствующего сезона. А в обмен получали разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Теперь надзорное ведомство такой подход не устраивает, его сотрудники требуют выполнения всех работ, как и положено, до сдачи комплексов.
Глас вопиющих
Конечно, любое ужесточение «правил игры» (а именно так восприняли многие застройщики требования к скрупулезному соблюдению процедуры ввода) вызывает недовольство. «Новая позиция Госстройнадзора создает очень серьезные проблемы. Совершенно очевидно, что, например, в зимний период выполнять работы по благоустройству невозможно. Значит, их надо переносить на весну. А если срок сдачи, например, в феврале, значит, он будет сорван. А это, принимая во внимание новые требования закона 214-ФЗ, означает иски от дольщиков, не получивших вовремя свои квартиры, в результате чего застройщик попадает под очень большие штрафные санкции. Соответственно, получается, что строительную компанию ставят перед выбором: выполнить работы в срок под снегом, сдать объект и потом переделывать их в рамках гарантийных обязательств или платить штрафы. Первый вариант, видимо, будет дешевле, но это надо еще считать. В общем, застройщики получили еще одну головную боль», – говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, как минимум, надо было предоставить застройщикам какой-то переходный период. «В сложившихся условиях жесткость позиции ведомства, на мой взгляд, необоснованна. Мне представляется, что даже если надзорным ведомством принято было такое решение, надо было известить застройщиков заранее, четко оговорить все требования, которые теперь будут обязательны к исполнению, обозначить какой-то переходный период, по истечении которого послабления станут невозможны. Неплохо было бы также получить обратную связь от девелоперов. Иногда, например, исполнение законных требований, связанных со сдачей в эксплуатацию, просто невозможно из-за невыполнения обязательств монополистами», – отмечает Марк Лернер.
Иную позицию занимает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко. «Всегда было понятие перенесенных работ, переходящих в следующий сезон. Соответственно, строительные компании должны были это учитывать и лучше планировать свою работу. Ужесточение условий, возможно, связано с накопившейся в Госстройнадзоре негативной статистикой по выполнению застройщиками или генподрядчиками взятых на себя обязательств. В такой ситуации это может быть своего рода дисциплинирующей акцией, призванной обратить внимание компаний на необходимость исполнения существующих норм. В Госстройнадзоре работают профессионалы, к которым я отношусь с большим уважением, и думаю, у них были серьезные основания для того, чтобы предпринять эти меры», – заключает он.
Обжалованию не подлежит
Озабоченность застройщиков сложившейся ситуацией привела к тому, что вопрос о сроках проведения застройщиками пусконаладочных работ на системах теплоснабжения был вынесен на обсуждение Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
В ходе недавнего заседания группы и. о. первого заместителя начальника Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова четко обозначила позицию ведомства: «Ввод в эксплуатацию без справки о соответствии построенного объекта требованиям техусловий невозможен. В случае, если в документах появляются какие-либо дополнительные оговорки, разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не будет. Рабочей группой под эгидой Комитета по энергетике и инженерному обеспечению разработан механизм, как обеспечить связку от техусловий до окончания строительства. Выполнение пусконаладочных работ должно быть предусмотрено обязательно».
Этот подход был безоговорочно поддержан Алексеем Золотовым, председателем Рабочей группы, начальником аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. «Норма вполне однозначна: если документа о выполнении испытаний и соблюдении техусловий нет, значит, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано быть не может. В нашем распоряжении имеется список из примерно 400 объектов, по которым застройщики предоставляли гарантийные письма по выполнению соответствующих работ уже после получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и свои обязательства не выполнили. По некоторым объектам задержка с пусконаладкой и комплексными испытаниями в сфере теплоснабжения достигает нескольких лет. И среди нарушителей – крупнейшие городские застройщики», – сообщил он, добавив, что такая ситуация – это прямые риски для граждан, участвующих в долевом строительстве. «И эти риски должны быть ликвидированы. Причем это задача не только власти, но и всего строительного комплекса города», – подчеркнул чиновник.
Он заявил также, что не принимает в качестве оправданий ссылок на плохую работу монополистов. «Была проведена тщательная проверка, которая показала, что срыв сроков проведения пусконаладки и комплексных испытаний по системам теплоснабжения по вине монополистов имел место лишь в четырех случаях из тех почти четырехсот прецедентов, когда застройщики не выполняли своих обязательств по гарантийным письмам. Это всего 1%! Поэтому ссылаться на монополистов, обосновывая свои промахи, не надо!» – резюмировал Алексей Золотов.
По словам чиновника, в проекте организации строительства (ПОС) должно быть четко указано, что монтаж системы теплоснабжения и ее пусконаладка должны выполняться в отопительный сезон, предшествующий периоду сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно быть учтено всеми застройщиками. К контролю за этим с 1 сентября 2018 года подключатся Госстройнадзор и Комитет по строительству. «Если озвученный принцип не будет включен в ПОС, компании просто не получат разрешения на строительство», – заявил он.
Алексей Золотов сообщил также, что для тех компаний, у которых сейчас происходит процесс сдачи объектов, а пусконаладку прямо сейчас провести невозможно (поскольку отопительный сезон не наступил), будет сделан переходный период. «Специальная рабочая группа под руководством главы КЭиИО Андрея Бондарчука выработала исчерпывающие механизмы, дающие алгоритм работы при такой ситуации, что позволит учесть интересы застройщиков и дольщиков, которые приобрели жилье во вводимых комплексах. «"Ножом по живому" резать никто не будет», – заключил чиновник.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Если говорить абстрактно, то наведение порядка – это, безусловно, хорошо. Но если переходить к конкретике, то с учетом всех тех обстоятельств, с которыми сегодня приходится сталкиваться застройщикам, это стало еще одним моментом, серьезно усложняющим работу, даже если требуется, по сути, просто исполнить законодательство. Существующие сегодня требования к девелоперам настолько сложны, запутанны и противоречивы, что зачастую все их выполнить просто невозможно. В итоге ужесточение позиции Госстройнадзора приводит к очень большим сложностям при сдаче в эксплуатацию уже построенных домов и передаче квартир дольщикам. Следствием этого может стать обострение того, что принято называть «потребительский терроризм». Срыв сроков передачи дольщику жилья через суд карается штрафами, которые «убивают» и без того невысокую сегодня рентабельность строительных проектов.
Комиссия по образованию, культуре и науке ЗакС Санкт-Петербурга почти три часа обсуждала вопрос создания Музея обороны и блокады Ленинграда, однако по итогам пообещала лишь подготовить рекомендации.
Новострой против заповедника
8 октября 2017 года завершился конкурс архитектурных проектов на строительство нового музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда». Победителем стало архитектурное бюро «Студия 44». Проект предполагает строительство на Смольной набережной здания в виде пологой возвышенности высотой 18 м и площадью 25 тыс. кв. м. «Вершина холма переосмысливает архетип священной рощи: здесь из земли прорастает скульптурная группа объемов – это Дома блокадного Ленинграда, израненные осколками снарядов, опаленные фугасным огнем, с заклеенными крест-накрест окнами, но выстоявшие», – пояснили в «Студии 44». Помимо выставочных пространств в музее будут оборудованы многофункциональный образовательный центр, конференц-центр, кинозал, институт памяти, библиотека, читальный зал, архив, фондохранилище, мастерские, кафе, ресторан, административные помещения и многое другое.
Как рассказала заместитель гендиректора АО «Центр выставочных и музейных проектов» (создан для реализации нового музея) Милена Третьякова, проект призван объединить все знания о жизни города во время блокады. Она добавила, что что Центр договорился с частными коллекционерами о передаче в музей предметов блокадного быта. Правительство Петербурга также начало сбор материалов, относящихся к периоду блокады.
Противники проекта не понимают, зачем нужно новое здание, когда в городе есть множество площадок, которые пережили войну. «У нового музея не будет реальной связи с годами блокады, у проекта нет исторических реликвий», – считает депутат Алексей Ковалев.
Много споров вызывает выбранная локация. «Место, где планируется строить музей, не имеет никакого символического обоснования. Здание не будет обладать исторической и мемориальной ценностью, аурой подлинности», – отметили в Петербургском отделении Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК).
Также активисты полагают, что строительство объекта усложнит транспортную ситуацию, впрочем, чиновники с этим не согласны. «Прежде чем принимать решение о размещении комплекса мы детально изучили то, как он повлияет на действующую и перспективную транспортную инфраструктуру. Выбранная локация позволит построить Орловский тоннель и обеспечить транспортную доступность музею», – сообщил начальник отдела проектирования в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры Андрей Шашков.
Вопросы вызывает и финансирование проекта. «Программа Петербурга «Развитие сферы культуры» предусматривает выделение на развитие сферы культуры и музейного дела 4,5 млрд рублей до 2022 года. Из них почти 3,5 млрд планируется направить на новый музей. Причем это, по сути, только на строительство здания», – сообщил Алексей Ковалев. Генеральный директор АО «Центр выставочных и музейных проектов» Сергей Важенин заявил, что бюджет проекта на 2018-2019 годы составляет около 1,9 млрд рублей. «Не знаю, откуда взята цифра в 3,5 млрд», - заявил он, добавив, что общая стоимость проекта составляет около 6 млрд рублей, однако в финансировании будет участвовать не только городской, но и федеральный бюджет. В каких пропорциях, пока неизвестно.
Противники нового строительства призвали пересмотреть концепцию проекта. «Музей блокады целесообразно развивать как музей-заповедник, объединяющий различные экспозиции в существующих памятниках и зданиях, которые работали во время войны: Соляной городок, Левашовский хлебозавод, Блокадная подстанция и другие» – заявил Алексей Ковалев.
ЖК испортит Левашовский?
Левашовский хлебозавод находится в полуразрушенном состоянии. Цилиндрическое здание 1933 года постройки, почти полностью скрыто забором и многочисленными объектами позднейшей постройки. При этом в 2012 году завод был признан объектом наследия регионального значения.
Холдинг RBI предложил проект реконструкции и приспособления здания к современному использованию. Девелопер готов вложить 1 млрд рублей в превращение объекта в культурное пространство со сквером и уличными световыми инсталляциями. В самом хлебозаводе появятся выставочные помещения, лекционные залы, площадки для мастер-классов. Там разместится и экспозиция, посвященная блокаде. Ключевым резидентом пространства станет «Дом культуры Лурье». «Уже сейчас мы начинаем формирование будущей блокадной экспозиции, объявляем сбор сохранившихся фотографий для мультимедийного проекта, думаем над лекционной программой. В этой работе нам важно дать «крупный план» блокады, показать трагедию так, как ее видели работники хлебозавода, жители Петроградской стороны», – рассказал Лев Лурье.
Культурная составляющая займет около 20% площадей завода, на остальных появятся объекты коммерческой инфраструктуры. Кроме того, реализацией проекта RBI готова заниматься только вместе с жилой составляющей (около 20 тыс. кв. м).
Градозащитники полагают, что жилая застройка навредит объекту наследия. «Проект RBI закроет вид на завод со стороны Большой Зелениной улицы. Цилиндрическое здание – это объект конструктивизма, который предполагает отсутствие главного фасада здания, и перекрытие любого из видов недопустимо», - заявила член инициативной группы, студентка СПбГУ Алина Заляева.
Заместитель вице-президента по жилой недвижимости RBI Михаил Гущин отметил, что после реконструкции здание завода точно станет более открытым, чем сейчас – и в плане видовых характеристик, и в плане общей доступности. «Мы открываем пространство с самых важных видовых точек: со стороны Большой Зелениной, со стороны Большого Крестовского моста и Левашовского пр. Более того, мы открываем 80% видов, которые на сегодня закрыты пристройками позднего времени», – отмечает он.
Алина Заляева напомнила, в 1941 году к цилиндрическому зданию была сделана пристройка. Студентка озвучила предложение инициативной группы, поддержанное петербургским ВООПиК, отказаться от проекта RBI, восстановить все здания Левашовского завода за счет города и сделать их частью музея-заповедника, посвященного блокаде: «Если отказаться от строительства нового музея, то предусмотренные на это средства можно направить на восстановление существующих площадок, включая Левашовский хлебозавод».
Однако инициатива не нашла особой поддержки среди присутствующих на комиссии. Даже депутат от партии «Яблоко» Михаил Амосов, выступающий против строительства нового музея, поддержал предложения RBI: «Этот проект не идеален, но его можно и нужно обсуждать. А остальное можно назвать студенческими фантазиями».
Агентство стратегических инициатив (АСИ) на ПМЭФ-2018 представило новый рейтинг инвестиционного климата в российских регионах. Петербург оказался в нем на четвертом месте, а Ленобласть – на двенадцатом. Оба региона улучшили прошлогодний результат. Но не все бизнесмены согласны с выводами АСИ.
Рейтинг АСИ – одно из самых резонансных и ожидаемых событий ПМЭФ. Каждый год бизнес публично и беспристрастно дает оценку работе чиновников и тому инвестиционному климату, который возникает в российских регионах благодаря их усилиям. Данные собирают при опросах предпринимателей. В этом году их было 400 тыс. Оценку выставляют после анализа 45 показателей, среди которых сроки выдачи разрешений на строительство, подключения объектов к сетям, выдачи лицензий, регистрации прав собственности на недвижимость и др. А результаты оглашают при всем честном народе. В этом году на представлении рейтинга на площадке ПМЭФ присутствовали 40 российских губернаторов. И не удивительно – ведь с этого года место и региона в рейтинге АСИ стало одним из критериев оценки эффективности его руководителя.
Генеральный директор АСИ Светлана Чупшева заявила, что в этом году конкуренция между регионами за лидерство значительно возросла. «Чтобы сохранить свои показатели, нужно было улучшить семь показателей. Чтобы вырасти – нужно было прибавить двадцать», – пояснила она.
По сравнению с прошлым годом, в тройке лидеров произошли изменения. Первое место в этом году заняла Тюменская область, второе место – Москва, а на третьем оказался лидер прошлого года Татарстан. Петербург и Ленобласть показали лучшие результаты за все 5 лет существования рейтинга. Петербург занял почетное четвертое место (поднялся туда с семнадцатой строчки), а Ленобласть дотянулась до двенадцатого места (хотя год назад занимала только двадцатое).
«Несколько лет назад город на общем фоне выглядел очень бледно, и меня это категорически не устраивало. Но теперь он показал отличный результат. Тем ценнее этот скачок. Мы активизировали работу штаба по улучшению ведения бизнеса, и я его лично возглавил. Кроме того, мы пересмотрели список контрольно-надзорных функций и нашли возможность 10 из них просто убрать. А число проверок сократили на 16%. Думаю, нам это поможет подняться в рейтинге в следующем году еще выше и немного потеснить коллег», – заявил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко также объяснил продвижение региона в рейтинге АСИ большими усилиями, которые власть предприняла для улучшения бизнес-климата. «Мы первыми в России перешли на электронный документооборот с федеральными органами власти. Это сократило сроки оформления документации для предпринимателей в разы. Также успешно реализована программа создания специализированных МФЦ для бизнеса. Действует система сопровождения предпринимателей по различным бизнес-ситуациям», – рассказал Александр Дрозденко.
Но не все опрошенные «Строительным Еженедельником» бизнесмены заметили реальное улучшение инвестиционного климата. «Я итогами рейтинга очень удивлен. Если Петербург значительно в нем поднялся, это означает одно из двух: либо методика составления этого рейтинга сильно кривая, либо в остальных регионах с инвестиционной привлекательностью дела обстоят еще хуже, чем у нас», – говорит гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«В строительной отрасли легче работать не стало. Как и раньше, почти 80% рабочего времени я вынужден тратить на отработку каких-то неожиданных вопросов и претензий со стороны властей. И постоянно происходят какие-то проверки без оснований и без смысла», – согласен гендиректор ГК Legenda Василий Селиванов.
«В Ленобласти ситуация несколько лучше. Но до идеала ей далеко. Многие вопросы решаются долго. Есть барьеры, которые с первого раза не преодолеть. Но в городе, по моему опыту, еще сложней. Улучшения есть. Но на качественный скачок их совокупность не тянет», – делится наблюдениями один из застройщиков.
А генеральный директор индустриального парка «М10» Михаил Косарев, в свою очередь, заявил, что Ленобласть поднялась в рейтинге заслуженно. «Это результат совместной работы властей и предпринимательского сообщества. Действительно, число согласований для бизнеса сократилось», – заявил он.