Законодательный паралич
Строители Петербурга бьют тревогу. Комитет Смольного по строительству отказывается выдавать им заключения о соответствии (ЗОС) по новым стройкам, на которые до 1 июля 2018 года были получены разрешения на строительство.
Многие девелоперы Петербурга, у которых есть текущие стройки в городе, в последние дни столкнулись с отказами Комитета по строительству в выдаче ЗОС на их новые проекты, несмотря на то, что разрешения по ним были получены до 1 июля текущего года. Среди тех, кто уже получил отказы, оказались лидеры строительного рынка – Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Группа ЛСР».
Чиновники объясняют происходящее тем, что выдача ЗОС нарушает принцип изменившегося законодательства: «Один объект – один застройщик». Такая трактовка закона идет вразрез с позицией федеральных властей. Напомним, что еще в середине августа руководители Минстроя объяснили строителям, что на объекты, запущенные по старым правилам, эти ограничения не распространяются. Но у властей Петербурга свое мнение.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков на очередном заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», состоявшемся 30 августа текущего года, подтвердил, что за июль–август от застройщиков в комитет поступила 51 проектная декларация, по 15 из них выданы положительные заключения, по 13 – отказано, остальные находятся в работе. А всего с начала года отказы получил каждый третий проект: это 85 деклараций из 243, поступивших в комитет за этот период.
«Все ожидали, что новые требования при выдаче ЗОС не коснутся объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля, однако текущая трактовка закона не позволяет однозначно делать такой вывод, и мы считаем, что он обязывает нас рассматривать проектную декларацию на предмет соответствия текущим нормам. Мы как контролирующий орган понимаем последствия принятия пограничных решений. Сегодня никто не может оценить, что произойдет в случае, если решение о выдаче ЗОС будет кем-то оспорено. Мои коллеги рассмотрели закон со всех сторон, чтобы поддержать строительный рынок и обоснованно, хотя бы в пропорции 50 на 50, выдавать положительные заключения. Я сейчас набрался мужества и сказал вам всё как есть. Вижу два пути выхода из этой ситуации. Первый – тот, на который мы встали. Он состоит в том, что мы вместе со строителями принимаем консолидированную позицию и пытаемся внести изменение в ФЗ-214. Второй (его можно запустить параллельно с первым) – идти в суд и там выяснить, насколько позиция Минстроя соответствует федеральному закону. И я отправил очередной запрос в Минстрой», – заявил Леонид Кулаков.
У строителей своя позиция – с мнением Комитета по строительству она не совпадает. «Мы зашли за ЗОС после 1 июля. И получили отказ. Мы работаем в новом правовом поле. И разъяснения комитета нам непонятны. Мы не специализированный застройщик, не работаем по эскроу-счетам (кстати, тем, кто по ним работает, ЗОС выдают мгновенно). Никаких замечаний к нам нет», – заявил на заседании Геннадий Щербина из ГК «Эталон».
«Поскольку без получения ЗОС невозможно привлечение денежных средств дольщиков, то отказ в его выдаче надо либо обжаловать в суде (а это, объективно, не менее 8 месяцев), либо искать поддержку в Москве на предмет официальных разъяснений. С учетом того, что имеющиеся разъяснения Минстроя на уровне Петербурга не стали принимать к действию, видимо, судебные перспективы самые реалистичные. Представляется, что в данном случае толкование закона сделано излишне формально, что приводит к ошибкам в правоприменении», – заключил партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Здание Сызранских бань в Петербурге выставлено на торги. Актив оценен в 104 млн рублей. Объект лучше всего подходит под размещение небольшого офиса. Хотя сохранение исторической функции – водно-оздоровительного комплекса – тоже не исключено. Несколько инвесторов в городе сейчас ищут здания под такие проекты.
Сызранские бани на Сызранской ул., 16, недалеко от станции метро «Электросила» в Петербурге, пустят с молотка 20 августа текущего года. Этот банный комплекс был построен в 30-х годах XX века и является выявленным объектом культурного наследия. Последние годы здание находится в плохом состоянии и по прямому назначению не используется. Его помещения арендуют коммерческие структуры. Комплекс продается за долги бывшего собственника - компании «Санкорд», которая в 2011 году обанкротилась. Решение о торгах принял конкурсный управляющий.
С молотка пустят сам комплекс зданий площадью 1,77 тыс. кв.м. и земельный участок под ними площадью 0,18 га. Стартовая цена – 104 млн рублей. По словам управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar Ольги Шарыгиной, стартовая цена соответствует рыночной и может лишь немного вырасти в ходе аукциона. С коллегой не согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По его словам, заявленная цена находится на верхнем пороге рыночной стоимости. «Вряд ли можно ожидать серьезного повышения в ходе торгов. Более того, я ничуть не удивлюсь, если первые торги не состоятся, и для продажи здания потребуется снижение цены», - говорит он.
Он пояснил, что маленький размер здания и его охранный статус делают его малоинтересным для крупных девелоперов. «Скорее можно ожидать, что актив приобретет какой-нибудь частник. Наиболее очевидна в этом месте офисная функция. Можно представить переделку здания в мини-гостиницу или медицинский центр. Не исключено и сохранение исторической функции - водно-оздоровительные комплексы сейчас переживают второе рождение, подходящие здания ищут сразу несколько инвесторов», - говорит Алексей Федоров.
Косметический ремонт при сохранении старой функции здания Ольга Шарыгина оценила в 30 млн. рублей, но если объект будут реконструировать под бизнес-центр класса «В» или даже «В+», понадобится около 90 млн рублей, считает она.
По словам директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игоря Темнышева, Московский район остается самой популярной локацией для бизнеса по ряду причин. «Здесь сохранилась историческая застройка, Московский проспект является основной транспортной магистралью города, соединяющей центр Петербурга с аэропортом Пулково», - перечисляет он. Предложение офисов в Московском районе самое большое в городе - более 500 тыс. кв.м. существующих площадей высокого класса, что по данным на конец 1 квартала 2018 года составляет 20% всего объема предложения офисов в городе. По спросу на офисы район также входит в тройку лидеров - делит первенство с Центральным и Петроградским по сделкам аренды площадью более 1 тыс. кв.м.
«Вакансия в Московском районе в классе «B» составляет 4%. Основные «резиденты» высококлассных офисов здесь – структуры «Газпрома» и IT-сектор. Средние ставки аренды в локации составляют от 1400 рублей за 1 м2 в месяц (без НДС)», - говорит Игорь Темнышев.
«Возможности для аренды офисных помещений в локации «Московский проспект» не исчерпаны, однако по итогам 1 квартала 2018 доля района в общем объеме сделок не превысила 2%», - заключила руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Горизбирком разрешил провести в Петербурге референдум о включении участка, где собираются строить МФК с океанариумом, в состав парка Интернационалистов. В этот проект компания «Оптима» собирается вложить до $300 млн. Но местные жители против стройки.
Судьбу участка площадью 3,6 га на пр. Славы в Петербурге, где компания «Оптима», входящая в группу «Киевская площадь», собирается строить торгово-развлекательный комплекс с океанариумом, хотят обсудить на городском референдуме. Местные жители добиваются отмены решения о застройке этой территории и настаивают на включении пятна в состав парка Интернационалистов, откуда почти 20 лет назад он был исключен. Народу не нравится, что проект «Оптимы», который был заявлен как рекреационный и образовательный комплекс площадью 25 тыс. кв.м., со временем трансформировался в большой коммерческий проект, площадью почти 200 тыс. кв.м., со значительной торговой частью.
Местные жители пытались включить участок «Оптимы» в рекреационную зону через поправки в Генплан Петербурга. Но члены комиссии по землепользованию и застройке заявку на смену назначения пятна, полученную от местных активистов, отклонили. Обращения к губернатору города и к Президенту РФ также результатов не дали. Остается референдум. Но согласовать его проведение еще должно Законодательное собрание Петербурга.
«Закон Петербурга указывает, что решение референдума является обязательным и обладает прямым юридическим действием, так что это вполне цивилизованный и публичный способ отстаивания своих интересов горожанами. Но поскольку данный проект признан стратегическим для Петербурга, перспектив у референдума практически нет. Хотя сам по себе отказ государственных органов рассматривать иные варианты размещения объекта удивляет. Опять же никто не отменял право оспаривать все решения государственных органов в судебном порядке, что чаще всего и делают градозащитники. Для инвестора, кстати, общественное обсуждение в форме референдума часто становится благом, поскольку существенно снижает риски последующего оспаривания проекта», - говорит партнер бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Напомним, что участок в Петербурге Смольный передал «Оптиме» целевым назначением в первом квартале 2017 года. Инвестор заявил, что в проект войдут многофункциональный торгово-развлекательный центр с океанариумом площадью более 15 тыс. кв.м. В океанариуме кроме обширной экспозиции подводного мира будут бассейны с крокодилами, ламантинами, черепахами и сухой террариум. Также в комплексе предусмотрены два театра для выступления морских животных. В океанариуме одновременно смогут находиться 750 человек.
О том, что площадь многофункционального комплекса с океанариумом в Купчино составит почти 200 тыс. кв.м., стало известно в октябре прошлого года. Об итоговых параметрах проекта в интервью Forbes сообщил совладелец «Киевской площади» Год Нисанов. По его словам, в проекте также будет центр морской биологии площадью 9,2 тыс. кв.м. и зона экстремального спорта площадью более 10 тыс. кв.м. и пропускной способностью до 15 тыс. человек в сутки. Помимо этого, в комплексе появятся зона общественного питания, торговые залы, кинотеатр. Ежегодно многофункциональный комплекс будут посещать более 1 млн человек.
Ожидается, что проект океанариума будет реализован в течение 5 лет - до 2021 года. Инвестиции в него оцениваются в $250-300 млн.
«Оптима» вынашивает идею реализации этого проекта в Петербурге несколько лет. На рассмотрение Совета по инвестициям при губернаторе Петербурга проект выносили еще летом 2013 года. А соглашение с городом о его строительстве было подписано на выставке MIPIM в Каннах в марте 2014 года. Тогда стоимость проекта оценивалась в 3,5 млрд рублей и назывался срок строительства – около 3 лет. Но проект так и не стартовал. Задержка в реализации была связана с тем, что инвестор строил аналогичный океанариум в столице и после этого, с учетом полученного опыта, скорректировал проект в Петербурге – значительно увеличил его площадь и изменил архитектурные решения.